Какие подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Вопросы при покупке квартиры на вторичном рынке

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.
8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Приобретение недвижимости – сложный процесс, сопряженный с большими финансовыми затратами. Сегодня регистрируется огромное количество случаев мошенничества в этой сфере. Чтобы не потерять деньги и не остаться в итоге без жилья, важно внимательно изучить все тонкости таких сделок. Людям, мало знакомым с законодательством, лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам и риелторам.

Они подскажут, на что обратить внимание при покупке вторичного жилья.

Ключевые этапы

По мнению большинства риелторов лучшее время для покупки «вторички» – весна и осень. На рынке появляется много выгодных предложений, владельцы недвижимости охотнее снижают цену. Весь процесс приобретения жилплощади делится на несколько ключевых этапов:

1. Подбор подходящих вариантов. Помогают в этом многочисленные интернет-сайты, на которых собственники размещают объявления о продаже.
2. Осмотр помещения. На этом этапе важно выявить все его недостатки и оценить преимущества. Особое внимание уделяют поиску скрытых дефектов, которые в дальнейшем могут осложнить жизнь новым владельцам.
3. Проверка юридической чистоты недвижимости. Этот этап лучше доверить профессиональным юристам, знакомым со всеми тонкостями законодательства.
4. Ведение переговоров. Стороны должны обговорить важные условия сделки: цену, сроки в которые хозяева освободят жилплощадь, порядок перечисления денег и так далее.
5. Оформление договора купли-продажи и государственная регистрация сделки.

Сложности и «подводные камни» могут подстерегать на каждом этапе. Поэтому специалисты не рекомендуют заниматься покупкой в одиночку. Если у покупателя есть помощники, мошенникам труднее его обмануть.

Важно! При наличии минимальных знаний риелтору можно доверить лишь проверку юридической чистоты квартиры и оформление сделки. Это обойдется в разы дешевле полного спектра услуг.

Возможные риски

Существует множество схем махинаций при продаже вторичного жилья. Среди самых распространенных ситуаций выделяют:

1. Подделка документов. Нередко реализовать недвижимость пытается лицо, не имеющее на это никаких прав. Чаще подделывают генеральную доверенность. Поэтому важно внимательно проверять весь комплект документов при покупке квартиры.
2. Реализация жилплощади, одним из собственников которой является несовершеннолетний или недееспособный гражданин. Такая сделка впоследствии может быть признана недействительной, а заставить продавца вернуть деньги часто оказывается невозможно.
3. Нарушения при проведении приватизации. В самом начале процесса передачи недвижимости в собственность граждан нередко игнорировались интересы несовершеннолетних. Они не становились собственниками. Такие действия можно оспорить.
4. Продажа жилплощади, полученной в наследство или по договору ренты. В этом случае могут появиться родственники усопшего, права которых были ущемлены.
5. Реализация имущества, на которое наложен арест, находящееся под залогом или являющееся предметом судебного разбирательства.
6. Среди собственников недвижимости есть люди, отбывающие наказание в тюрьме или проходящие воинскую службу. Их интересы могут быть ущемлены в процессе сделки. Вернувшись, они легко оспорят продажу.

Важно также проверять перед заключением договора не только документы на квартиру, но и юридический статус дома, в котором она находится. Сделки с аварийной недвижимостью могут быть признаны недействительными.

Специалисты не советуют приобретать жилплощадь, у которой часто менялся собственник. Если человек приобрел квартиру и сразу же пытается ее продать, значит, в ней имеются скрытей дефекты или есть основания предполагать мошеннические действия. Насторожиться нужно, если имущество продается по доверенности.

Не известно на самом ли деле собственник ее подписывал добровольно.

Какие вопросы задать собственнику при осмотре квартиры

Выявить недостатки жилплощади можно еще на стадии ее осмотра. Специалисты разработали перечень обязательных вопросов при покупке квартиры на вторичном рынке, которые нужно задавать владельцам:

1. Полный список собственников недвижимости с указанием их статуса.
2. Основания перехода квартиры в собственность продавца.
3. Перечень лиц, зарегистрированных на жилплощади. Важно убедиться в том, что все они добровольно выпишутся, до заключения сделки.
4. Наличие у продавца несовершеннолетних детей и супруга. Интересы этих лиц часто ущемляются при сделках, что в дальнейшем может быть оспорено.
5. Срок нахождения недвижимости в собственности. Чем он больше, тем меньше риск нарваться на мошенников.
6. Наличие технических дефектов в квартире. С некоторыми их них вполне можно смириться, но тогда цена должна быть ниже среднерыночной.

На честность продавца надеяться не стоит. Ответы на все вопросы лучше перепроверить самостоятельно. Если собственник говорит неправду, заключать с ним сделку опасно.

Совет! Специалисты рекомендуют попытаться познакомиться с соседями заранее. У них можно узнать про владельцев квартиры и выявить наличие скрытых претендентов на имущество.

Проверка юридической чистоты

Каждый покупатель обязан знать, какие документы дают при покупке квартиры. Все бумаги, предоставляемые собственником важно проверить на подлинность и на соответствие нормам законодательства. Владелец жилплощади должен предоставить:

1. Свидетельство о праве собственности. Этот документ будет на руках у хозяина только в том случае, если регистрации права проводилась до 2024 года. Иначе он обязан предоставить выписку из ЕГРН.
2. Документы, на основании которых человек стал собственником недвижимости. Это может быть договор купли-продажи, приватизации, ренты, решение суда, свидетельство о вступлении в наследство и другие.
3. Технический паспорт. Из него удастся понять, имеются ли незаконные перепланировки в помещении, точный метраж и другие характеристики.

Дополнительно покупатель может требовать предоставления справок об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, справку о составе семьи, в которой приведен полный список зарегистрированных на жилплощади граждан. Если собственником является пожилой человек, лучше потребовать от него справку о дееспособности.

Оформление сделки

Заключительным этапом приобретения недвижимости становится оформление договора купли-продажи и его государственная регистрация. Вся процедура состоит из следующих мероприятий:

1. Заключение предварительного соглашения.
2. Выплата аванса. При этом продавец должен предоставить расписку о получении денежных средств.
3. Подготовка всех необходимых бумаг.
4. Подписание договора купли-продажи обеими сторонами.
5. Перечисление денежных средств.
6. Передача документов в органы государственной регистрации.
7. Получение покупателем выписки из ЕГРН, свидетельствующей о переходе прав собственности.

Если у недвижимости несколько собственников, то документы при покупке квартиры оформляются с участием нотариуса. Деньги также безопаснее передавать через него путем нотариального депозита. Передача денег производится после того, как проведена государственная регистрация права собственности, так как в ней могут отказать.

Приобретение недвижимости на вторичном рынке – сложный процесс. Чтобы не стать жертвой мошенников, лучше обратиться за помощью в проверенное риелторское агентство. У него должен быть большой опыт работы и незапятнанная репутация.

Экономить в этом случае не стоит.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.
8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Каковы могут быть риски при покупке вторичного жилья

Многие покупатели квартир полагают, что вторичный рынок выгоднее, чем первичный, поскольку квартира гарантированно уже построена, обжита, подключена ко всем коммуникациям. Перспективность действительно выше, но не стоит забывать про риски при покупке вторичного жилья. Их учет позволит избежать лишней опасности и обеспечить себе спокойное проживание без проблем и тяжб.

Итак, на что следует обратить внимание?

Мотивы продавца

В идеале вам необходимо знать, почему бывшие хозяева решили продать квартиру. Возможны как нейтральные или положительные для вас, так и не самые благоприятные. Среди них:

• переезд в другой район или город в связи с трудоустройством, обучением, семейными обстоятельствами;
• неудовлетворенность расположением и благоустройством дома;
• финансовые трудности, не позволяющие содержать квартиру.

Особенно внимательно следует отнестись к продаже квартир в недавно построенных домах. Во-первых, это могут быть мошеннические схемы. Во-вторых, может оказаться, что хозяева, соблазнившись выгодными ценами, купили квартиру и обнаружили, что она не соответствует их ожиданиям, после чего решили срочно продать.

Конечно, нельзя наверняка знать, правду ли говорит вам потенциальный контрагент, да и не каждый захочет распространяться о своих мотивах. Однако простой анализ реалий позволит вам исключить многие ложные варианты.

Благоустройство и расположение дома

Обращайте внимание на факторы, которые характеризуют степень благоустроенности жилого дома или комплекса:

• наличие скамеек, парковок, детских и игровых площадок;
• ограждения, охрана и контроль доступа на территорию;
• чистота во дворе, регулярность уборки и вывоза мусора;
• транспортная доступность, наличие остановок общественного транспорта;
• социальная инфраструктура района, наличие магазинов и прочих заведений;
• экологическая и криминогенная обстановка.

Оценив эти факторы, можно приступить к оценке самого дома. Обратите внимание на фасад и лестничные клетки: нет ли трещин, подтеков, иных повреждений. Обязательно уточните наличие и стабильность работы домофонов, лифтов, мусоропроводов.

Правовые вопросы

Обязательно запросите у хозяев квартиры план и уточните, не проводилось ли несогласованных перепланировок. Если они проводились и не были узаконены, то вся правовая ответственность может быть переложена на новых хозяев, равно как и необходимость тратить деньги, время и силы на улаживание этого вопроса.

Важно также убедиться, что продавец является собственником жилья.

Сделать это довольно просто: необходимо запросить документацию, которая подтверждает право собственности, и убедиться в том, что данные соответствуют личным данным продавца (проверяются по паспорту). Если продавец отказывается подтверждать право собственности или ссылается на то, что «потерял» свидетельство, лучше заранее отказаться от сделки.

Риски при оформлении ипотеки

Отдельно следует обратить внимание на риски при покупке вторичного жилья в ипотеку. Особое значение имеют ключевые факторы:

• состояние дома: наличие крупных повреждений или состояние, близкое к аварийному, могут привести к отказу со стороны банка;
• репутация банка и условия поддержки клиентов.

Чтобы не оказаться в сложной финансовой ситуации, лучше всего заранее уточнить условия ипотечного кредитования в банке, в который вы собираетесь обратиться.

Возможные «подводные камни»

Даже если сделка по приобретению квартиры на вторичном рынке выглядит совершенно безупречно на первый взгляд, следует учитывать наличие возможных факторов риска даже после того, как сделка будет совершена:

1. Могут появиться не указанные ранее наследники, претендующие на квартиру. Такая ситуация возможна тогда, когда правоустанавливающим документом является право на владение наследством (по завещанию или по закону).
2. При совершении сделки могут быть нарушены права несовершеннолетних. Важно уточнить полный состав людей, которые были прописаны в квартире и которые были выписаны, чтобы не столкнуться с претензиями со стороны совершенно незнакомых людей.
3. Тщательно проверьте вопросы, связанные с супружескими правами на недвижимость. Удостоверьтесь, что продавец, например, не пытается единолично продать квартиру после развода без согласия супруги или супруга.
4. Убедитесь, что право собственности передается единолично, без сохранения такого права, частично или полностью, за другими лицами.
5. Если вы покупаете долю в квартире или комнату, вам следует удостовериться в том, что продавец не нарушил права своих соседей и не обошел закон, не предложив продажу своей доли или комнаты в первую очередь им. В противном случае вы можете столкнуться с претензиями со стороны соседей уже после покупки.
6. Следует убедиться в том, что продавец не состоит на учете в психо- или наркодиспансере. Согласно законодательству, лица, чья психическая нестабильность была подтверждена специалистами, могут после совершения сделки оспорить ее.

Что касается прямого мошенничества, например использования поддельного паспорта или двойных продаж, то закон в случае совершения мошеннической сделки будет на вашей стороне. Но лучше не попадать в такую ситуацию, поэтому всегда более безопасны сделки, совершенные через профессионального риелтора или с привлечением агента, готового подтвердить, что продавец не входит в «черный список» мошенников или неблагонадежных контрагентов. Обращение к риелторам, как правило, снижает риск в десятки раз.

Остались вопросы?

• +7 (499) 350-84-35 — Москва
• +7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
• +7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Рекомендуем к прочтению

Задаток при покупке квартиры: особенности оформления и важные вопросы

Определение задатка содержится в Гражданском кодексе. Это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон другой стороне в счет общей суммы договора.

Как продать квартиру в ипотеке: ликбез для собственника

​Многие владельцы квартир, купленных в ипотеку и находящихся в залоге у банка, считают, что продать такое жилье невозможно. Но это заблуждение. Рассмотрим несколько вариантов реализации ипотечной квартиры.

Какие документы нужны для продажи квартиры: полный перечень

Если заблаговременно узнать, какие документы нужны для продажи квартиры, то сделка пройдет быстро, выгодно и безопасно.

Что нужно знать при покупке квартиры: секреты безопасного и выгодного приобретения

Покупка собственного жилья – не только радостное, но и чрезвычайно ответственное событие. Большинство жителей нашей страны делают это раз в жизни. Сегодня мы представим краткий ликбез для покупателя квартиры.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

• Какие документы нужны для дарения доли квартиры близкому родственнику 2024
• Какие документы нужны для оформления переуступки права на квартиру
• Как составить договор аренды на нежилое помещение которое арендует организация
• Как прописать залог в договоре аренды нежилого помещения
• В договоре купли продажи обязательно ли инвентаризационная стоимость квартиры