Какой налог надо платить от продажи квартиры при покупке другой квартиры

Нюансы оплаты налога, если человек продал свою квартиру и сразу купил другую

Путаница возникает часто: если кто-то продал квартиру и купил другую, нужно ли платить налог? Законодательство постоянно меняется, поэтому рассмотрим, какие налоги применяются, для каких ситуаций они актуальны.

Какой налог надо платить от продажи квартиры при покупке другой квартиры

Налог с продажи квартиры: особенности

Какой налог надо платить от продажи квартиры при покупке другой квартирыПриведем все траты, которые сопутствуют сделкам с участием недвижимости.

  1. Государственная пошлина. Если сделка проходит с участием государственного нотариуса, то ему надо отдать минимум 1% от стоимости объекта недвижимости.
  2. Еще один сбор в 1% – пенсионное обязательное страхование.

Этот сбор платят только те, кто осуществляет продажу. Если квартира подарена, новый владелец освобождается от дополнительных расчетов. То же самое касается процедур мены, получения в наследство в обмен на пожизненное содержание.

Легко найти ответ на вопрос, что делать, если человек продал квартиру, и купил другую, нужно ли платить налоги.

  1. Сам налог с продажи квартиры не надо платить, если в собственности бывшего владельца объект находился дольше 3-х лет. Продавца могут освободить от уплаты налогов, если на протяжении этого же года он не осуществляет сделок с другими объектами. Для нерезидентов страны налоговая ставка повышается до 15%.

Важно! Главное – не пытаться использовать поддельные документы, где стоимость квартиры намеренно занижается. Это уменьшает налоговую нагрузку, но есть риск, что сделка будет признана ничтожной. Покупатель остается без денег и квартиры.

Перед совершением сделки желательно провести консультацию с юристом, который расскажет о размере налога с продажи и с покупки квартиры.

Налоги в случае покупки другой квартиры сразу после продажи первой

Какой налог надо платить от продажи квартиры при покупке другой квартирыНалогообложение для продавцов зависит от различных факторов. Главный – условия, на которых осуществляется продажа. Если собственность оформлена на объект на протяжении 3-х и более лет, то владелец освобождается от уплаты налогов. Гражданин не обязан сообщать государству о полученной прибыли в этом случае, распоряжается ею по своему усмотрению. Это необлагаемые доходы при покупке, и их применение является благоприятным вариантом.

Продажа квартиры за ту же сумму, что и покупка, не исключение.

Если для новой квартиры собственность оформлена менее указанного срока, то без дополнительных сборов не обойтись. Необходимо заплатить 5% от общей стоимости жилья. Обязательным требованием становится и подача декларации, где сообщается о факте продажи. Для составления документа используется форма 3-НДФЛ.

Крайний срок отправки документов при покупке и продаже квартиры – 30 апреля текущего года.

От налогов не освобождается даже тот, кто после продажи сразу покупает другую жилую площадь. Допустимо изменение размеров налогов, использование законодательных изменений. Направленность и условия могут меняться из-за других факторов, связанных с жильем.

  1. Налог платится в полном объеме, если он был заявлен до 1 января 2019 года, когда в силу вступили изменения законодательства. Уплата средств обязательна для любых квартир, стоивших более 1 млн рублей. Меньшая стоимость объектов на рынке встречается редко, и налогообложение на проданную недвижимость применяется стандартное.
  2. Дополнительно проясняются условия, если о расчетах не заявляли. Например, уточняется дата покупки или продажи, время, когда недвижимость зарегистрирована в качестве имущества нового владельца. От этого зависит, какой налог платится.

Немаловажный фактор для приобретения и продажи квартиры в одном году – дата, когда совершались действия. Сумма налога может быть снижена, если две сделки прошли друг после друга. Если года покупки и продажи разные, то налог платится целиком. Тогда продажа декларируется, а в сопроводительном документе пишут:

  • сумму, вырученную за продажу;
  • информацию о государственном вычете, составляющим до миллиона рублей;
  • сведения об имущественном вычете;
  • размер налогооблагаемого дохода в один год.

Если результат определения всех факторов и вычитания их друг из друга – ноль или отрицательная сумма, то гражданина от уплаты сборов освобождают. Если сумма больше нуля, расчеты осуществляют согласно действующим нормам. Это помогает разобраться в том, нужно ли платить налог с продажи квартиры, если сразу покупаешь другую.

Учет расходов на приобретение новой квартиры

Доход с продажи квартиры не подлежит уменьшению, но продавцы способны рассчитывать на оформление налоговых вычетов, которые могут выплатить сразу.

С 2019 года введены новые правила определения налогооблагаемой базы. Раньше продавцы указывали сумму в пределах 1 миллиона или меньше, была возможность законно освободиться от уплаты сборов в пользу государства. Теперь все расчеты производятся только на основе кадастровой стоимости.

Неважно, какой объект решено продать.

Всего вариантов расчета, по которым необходимо заплатить в 2019, возможно два:

  • максимум 70% от кадастровой стоимости, если она превышает договорную;
  • учет стоимости из договора, если она превышает кадастровую.

В расчетах НДФЛ всегда берут большее значение стоимости. Нужно быть внимательнее тем, кто собирается купить недвижимость.

Одновременная продажа и покупка: оформление 3-НДФЛ

Какой налог надо платить от продажи квартиры при покупке другой квартирыНе должно возникнуть проблем с тем, чтобы отобразить в документах сразу две разновидности вычета по купленной недвижимости. Свой раздел предусмотрен для каждой из разновидностей льгот. Один введен для налогооблагаемых доходов за отчетный период, другой используется для налоговых вычетов.

Это касается и имущественных скидок.

Отдельно прописываются социальные вычеты. Надо тут же учесть, что такая помощь на следующие периоды не переносится.

Даже если налог получается в итоге нулевым, граждане не освобождаются от обязанности по подаче декларации. Надо доказать, что расчеты правомерны. Инспектора налоговой инспекции должны сами проводить камеральную проверку, иначе приобретение вызовет проблемы в дальнейшем.

О возможных спорах с налоговой

Министерство финансов выпускало многочисленные пояснения по вопросам налогообложения в случае покупки и продажи недвижимости, объектов с различными характеристиками. В Налоговом кодексе прямо говорится о возможности использовать сразу несколько вычетов в пределах одного налогового периода. Но часто налогоплательщики ущемляются в праве по данному направлению. Тогда возникает вопрос «Что делать, если я приобрел новую квартиру взамен старой?»

Причины бывают разными – например, налогоплательщику сообщают, что невозможно использовать разные вычеты. Покупка квартиры требует соблюдения стандартных правил.

Если отказ неправомерен, гражданин вправе оспорить решение. Для этого составляется исковое заявление, где он подробно объясняет свою позицию, приводит ссылки на Гражданский кодекс России. Возможный вариант – подача жалобы на руководителя Налоговой Инспекции.

Налоговики могут взимать полный сбор только в том случае, если продажа и покупка осуществляются в разных годах. В других ситуациях вычет применяется для одного и того же гражданина, как для покупателя или для продавца.

Заключение

Применение вычетов сокращает налоговую нагрузку. Главное – внимательно изучить информацию по периодам проведения сделок. Если продажа и покупка имущества проходят в один период, допустимо применение двойных вычетов.

Но иногда даже после их использования остается налог, который надо уплатить.

Как не платить налоги при продаже и покупке недвижимости?

Главная » Налоги » Налогообложение физических лиц » Как не платить налоги при продаже и покупке недвижимости?

Какой налог надо платить от продажи квартиры при покупке другой квартиры

Обмен квартиры в наше время обычно осуществляется при помощи договора продажи квартиры, а потом договора покупки. И нужно помнить, что любая продажа – это необходимость уплатить подоходный налог. А если учесть стоимость современного жилья, даже очень скромного, то суммы НДФЛ получаются заоблачные.

Поэтому возможность взаимозачета квартир при покупке и продаже – это огромное подспорье собственникам. Но для того чтобы грамотно все оформить, и постараться избежать уплаты налога, нужно разобраться в тонкостях налогового законодательства.

Итак, давайте разберемся, какие права и обязанности есть у тех, кто продает одну квартиру и покупает другую. Для начала определимся с понятием о том, сколько лет в собственности находится недвижимость и какие при этом есть льготы. По закону до 2019 года с продажи квартиры, которая находилась в собственности более трех лет, налог платить совсем не нужно.

А вот для жилья, проданного в 2019 году и позже, этот срок теперь увеличился до пяти лет.

Сейчас, мы рассмотрим вариант реализации квартиры, которая находилась в собственности менее трех лет.

Давайте рассмотрим на примере большой семьи Иванцовых, во главе которой стоит Иван Петрович. Не так давно семья приобрела квартиру, а затем решила ее сменить. Продавцом и покупателем пускай выступает глава семейства.

Для того чтобы претендовать на налоговый вычет, а, значит, иметь возможность воспользоваться взаимозачетом, Иванцов должен отвечать двум условиям:

  • во-первых, он должен получать официальный доход, и при этом отчислять НДФЛ по ставке 13%;
  • также он не должен был ранее пользоваться правом на налоговый вычет.

А теперь рассмотрим подробнее, что необходимо знать Ивану Петровичу в его непростой ситуации. И начнем мы с продажи квартиры.

Если жилая площадь принадлежит собственнику менее трех лет, как уже говорилось выше, что с 2019 года этот срок увеличен до пяти лет, и придется ознакомится с налоговым законодательством.

Продавец жилья, получивший доход, должен выплатить налог 13% от суммы, за которую была продана собственность. Закон говорит о том, что бывший собственник может уменьшить выплату налога на сумму вычета, и последняя не должна превышать 1 миллион рублей. Что же это означает на практике?

В году, который следует за тем, когда была продажа собственности, Иван Петрович должен предоставить декларацию 3-НДФЛ для уплаты налога с этого дохода. Одновременно с этим он может воспользоваться вычетом. После чего выплату 13% производить не с фактической стоимости квартиры, а с суммы, уменьшенной на налоговую льготу.

Скоро мы это все рассмотрим на примерах, а сейчас еще о двух условиях, как именно можно уменьшить налоговую базу.

Какой налог надо платить от продажи квартиры при покупке другой квартирыКак разделить квартиру в ипотеке при разводе?

Нужно ли платить алименты с продажи квартиры, читайте тут.

Первый вариант. Можно воспользоваться налоговым вычетом в 1 миллион рублей. Если же квартира была продана дешевле, чем 1 миллион рублей, то вычет предоставляется на фактическую стоимость жилья.

Говоря простым языком, платить налог не нужно.

Если Иванцов может подтвердить расходы, которые он понес, приобретая эту квартиру, то в этом случае он может претендовать на вычет со всей потраченной суммы этих расходов.

И вот примеры. Допустим, Иван Петрович год назад приобрел квартиру за 1 миллион 950 тысяч рублей. А теперь он продает это жилье за 3 миллиона 300 тысяч рублей.

Поскольку у него сохранились документы годовалой давности, то Иван Петрович может сделать выбор, на какую сумму ему можно оформить налоговый вычет.

Вариант первый. Применить льготу в 1 миллион рублей. В этом случае, Иванцов должен выплатить налог 13% от разницы между суммой продажи и суммой налоговой льготы.

В результате получается 299 тысяч рублей.

Или же он может воспользоваться вторым вариантом – вычетом на сумму расходов. В этом случае налог считается 13% от разницы между суммой продажи квартиры и суммой, которая была ранее потрачена на ее покупку. И в этом случае налог получается 175 тысяч 500 рублей.

Второй вариант оказывается предпочтительнее, если квартира приобреталась на сумму больше, чем максимальный вычет.

Но очень часто новая квартира продается по той же цене, за которую она и покупалась. И в этом случае математика получается еще интересней.

Пусть приятель Иванцова купил свою квартиру за 3 миллиона рублей, а через год вынужден был ее продать. В договоре была указана та же самая цифра. В этом случае так же есть два варианта, какую налоговую льготу использовать: 1 миллион рублей или в счет расходов.

Давайте посчитаем. Первый вариант. Получается, что из общей суммы продажи мы вычитаем льготу, и с оставшейся суммы платим налог.

13 процентов от разницы получается 260 тысяч рублей.

Но есть и второй вариант. Компенсируем доход от продажи расходами на приобретение этого же объекта недвижимости. И в этом случае 13% нам придется посчитать от разницы и в результате получаем 0 рублей.

Как говорится, думайте сами, какой вариант вам наиболее симпатичен.
Мы с вами рассмотрели, что нужно сделать при продаже жилья.

А теперь рассмотрим возможные бонусы, которые предоставляет государство при покупки квартиры. В случае приобретения жилья покупатель может вернуть 13% от стоимости квартиры. Ограничение максимальной суммы на вычет составляет 2 миллиона рублей.

По условиям нашей задачки Иванцов совершает следующую сделку после продажи своей прошлой квартиры. Он покупает новую.

Предположим, теперь стоимость нового жилья составляет 4 миллиона 200 тысяч рублей. В этом случае собственник может претендовать на возврат денег максимум от 2 миллионов рублей. Таким образом, на руки Иван Петрович может получить 13% от этой суммы, то есть 260 тысяч рублей.

Начиная с 2019 года, вычет одному покупателю можно использовать по нескольким жилым помещениям, но общая сумма для возврата НДФЛ не должна быть больше 2 миллионов рублей. Но у этого закона, как обычно, есть множество ограничений. Поэтому, прежде чем на него рассчитывать, узнайте все тонкости о том, сколько раз получать налоговый вычет при покупке квартиры.

Мы с вами кратко рассмотрели возможные льготы при продаже и покупке квартиры, и наконец-то подошли к понятию налогового взаимозачета.

Что же у нас получается? В одном случае Иванцов обязан выплатить налог государству при продаже квартиры, а в другом – имеет право компенсировать часть затрат при покупке нового жилья.

Суть взаимозачета заключается в том, что если продажа одного жилья и покупка другого происходят в один календарный год, то обе процедуры можно совместить.

Как же посчитать взаимозачет налога?

Напомню, что квартира Ивана Петровича была продана за 3 миллиона 300 тысяч рублей. И, допустим, у него нет документов, которые подтверждают расходы на изначальную покупку этой квартиры. В таком случае с первой сделки – продажи – Иван Петрович должен выплатить подоходный налог с суммы, которая составляет разницу между продажной суммой и налоговой льготой в 1 миллион рублей.

И в результате получается сумма в 2 миллиона 300 тысяч рублей. Со второй же сделки – покупки новой квартиры – возможен возврат 13% с 2 миллионов рублей.

Посчитаем оставшийся после продажи доход, с которого нужно будет выплатить налог. Разница составляет 300 тысяч рублей. С этой суммы останется выплатить 13% государству.

В результате налог получится равным 39 тысячам рублей.

А вот и другой вариант. Допустим, у Ивана Петровича остались документы, которые подтверждают расходы на покупку первой квартиры в сумме 1 миллион 950 тысяч рублей. После первой сделки – продажи – остается налогооблагаемый доход в 1 миллион 350 тысяч рублей. То есть разница между суммой продажи квартиры и суммой ее первоначальной покупки.

Вычет же на вторую сделку, покупку новой квартиры, остается прежним – 2 миллиона рублей. То есть это та сумма, которую можно вернуть при покупке квартиры.

А теперь считаем доход, который у нас получается в результате наших двух сделок. В результате разница оказывается равной минус 650 тысяч рублей. Получившаяся отрицательная сумма означает, что Иванцов никаких налогов в бюджет выплачивать не должен.

Более того, он имеет право на возврат НДФЛ в последующих налоговых периодах с оставшихся 650 тысяч рублей. А это значит, что вместо того, чтобы платить НДФЛ в бюджет, Иван Петрович сможет получить на руки 13% от этой суммы, а именно 84 тысячи 500 рублей.

Приятно? Согласитесь, что иногда знание закона освобождает от ответственности.

Осталось разобраться с оформлением. Согласно налоговому законодательству, все граждане обязаны подать декларацию о доходах до 30 апреля в году, следующем за тем, в котором была оформлена сделка по продаже жилья.

Таким образом, если Иванцов решал жилищные вопросы в 2019 году, отнести документы на взаимозачет налогов необходимо до 30 апреля 2019 года. Обратиться при этом Иванцов должен в налоговую инспекцию по месту своей прописки.

Несмотря на кажущуюся сложность расчета и получения налогового взаимозачета, вся процедура создана для нас с вами. Вместо необходимости минимум дважды обращаться в инспекцию, сначала перечислять суммы налога, а потом возвращать их, мы можем чуть лучше ознакомиться с законодательством и сэкономить силы и время.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.