Кто имеет право удостоверить договор дарения квартиры

Что нужно знать при составлении договора дарения квартиры?

Дарственная – безвозмездная сделка по передаче любого имущества одного лица другому лицу или организации.

Дарение квартиры или иной недвижимости ничем не отличается от других подобных сделок, появляются нюансы по тексту договора – описание имущества, способ передачи.

Соглашение является двухсторонним: оно будет иметь юридическую силу только после принятия (выражения согласия) дарителя принять права на недвижимость.

Кто имеет право подарить недвижимость и кому ее можно передать?

Передача имущества в дар (движимого или недвижимого) оформляется договором дарения. При этом важно соблюдение принципов:

1. Подарить можно только ту недвижимость, на которую у дарителя есть законные права, подтвержденные документально свидетельством о праве собственности.
2. Даритель должен быть совершеннолетним и дееспособным.
3. Дарить имущество можно лично или через представителя. В последнем случае полномочия подтверждаются нотариальной доверенностью.
4. Оформить дарственную можно исключительно на приватизированную квартиру. Муниципальное жилье дарению не подлежит.
5. Квартира, находящаяся в залоге у банка (например, в случае покупки ее в ипотеку) также может стать предметом договора. Но сделка в этом случае становится крайне рисковой: банк может оспорить ее законность и аннулировать.

Если недвижимость находится в совместной собственности нескольких человек, подарком она может стать только при условии, что каждый из собственников подтвердит свое намерение письменным согласием, заверенным у нотариуса, или выразит его через доверенное лицо.

Осуществить дарение жилого помещения можно в пользу следующих лиц:

• гражданину РФ или нескольким;
• юридическому лицу: компании, предприятию, организации;
• иностранцам;
• детям.

Случаи невозможности распорядиться имуществом

Недвижимость, принадлежащая детям или недееспособным гражданам, не может выступать подарком. Опекун, усыновитель, родитель или попечитель в этой ситуации не имеет права подписывать документы от имени своего подопечного.

Кроме того, дети выступают совладельцами жилья родителей, поэтому распоряжаться квартирой единолично не могут.

Невозможно совершить акт дарения квартиры, если эта процедура оформляется:

• детьми;
• сотрудниками соцзащиты населения;
• представителями граждан, признанных недееспособными по решению суда или медицинскому заключению;
• недееспособными лицами;
• сотрудниками медицинских, воспитательных организаций.

Кроме того, невозможно осуществить дарение между двумя организациями коммерческого характера.

Ограничение накладывается и на должностных лиц. Не могут быть получателями муниципальные, госслужащие, сотрудники Банка РФ в некоторых случаях. Например, запрещено дарение подследственным имущества судье, ведущему его дело.

Предмет и условия договора

Если предметом сделки выступает квартира, в договоре она описывается так:

• адрес;
• площадь общая и покомнатная;
• этаж;
• здание, в котором располагается жилье;
• состояние;
• наличие в помещении имущества.

Условиями дарения являются:

1. Безвозмездность. Имущество передается бесплатно. Если в договоре есть указание на выплату в денежном или натуральном эквиваленте, передачу прав или требований, сделка является ничтожной.
2. Принятие дара. Пока одариваемый не выразит согласия вступить в права на недвижимость, соглашение не будет считаться достигнутым.

Условиями договора выступают:

1. Предмет договора – описание имущества, которое передается.
2. Срок. Он может не быть указан, тогда наступает сразу же после подписания документа, или указываться. Последний вариант означает, что одариваемый сможет воспользоваться имуществом по истечении определенного, указанного в тексте, времени.
3. Передача права собственности. По закону права на имущество не могут перейти после смерти одариваемого его наследникам, если он не успел вступить в права. Но в договоре можно указать иной порядок передачи прав третьим лицам.

Какие условия договора позволят собственнику обезопасить сделку?

Для минимизации риска быть обманутым собственники-дарители могут составить договор условного дарения квартиры, который может содержать в себе такие пункты:

• обещание одариваемого досматривать пожилого дарителя, позволить проживать ему в квартире до конца дней;
• обязанность по организации похорон собственника;
• достижение одариваемым каких-либо целей: окончание обучения, рождение ребенка и прочее.

Суть такого соглашения сводится к тому, что собственник квартиры, передавая ее в дар, в договоре указывает все условия для получения недвижимости одариваемым.

Основания расторжения и отмены сделки

Дарственная на квартиру в отличие от завещания — договор необратимый. Отмена сделки дарения возможна, только если с ней согласятся обе стороны. Иначе придется подавать иск в суд.

Кроме него, потребуются документы и веские доказательства, чтобы сделать отмену договора.

Такие причины описаны в 578-й статье ГК РФ:

• отсутствие регистрации договора в Росреестре в течение 12 месяцев;
• одариваемый небрежно относится к квартире, что приводит в ее разрушению или даже утрате;
  неверное оформление документов, например, указание пункта, что имущество переходит получателю после смерти, что автоматически делает дарственную завещанием;
• смерть одариваемого, если в договоре не прописан пункт об унаследовании квартиры третьими лицами;
• недееспособность, невменяемость дарителя.

Расторжение по инициативе бывшего собственника может быть только в случае:

• получатель квартиры покушался на жизнь дарителя или его семьи;
• даритель пережил получателя, и право возврата указано в тексте договора;
• был составлен договор дарения в будущем, но материальное состояние собственника сильно ухудшилось, и передача квартиры приведет к еще большему ухудшению качества жизни.

Дарственная же чаще всего является способом передачи имущества (квартир, частных домов) между близкими родственниками.

Видео: Оформление перехода прав на недвижимость посредством дарения жилого помещения

В видеосюжете разбираются актуальные вопросы дарения недвижимости в России.

Даются советы какую недвижимость и кому можно подарить, как оформляется сделка дарения, какие документы для ее заключения потребуются, как быстро пройти процедуру перерегистрации прав на недвижимое имущество.

Нюансы договора дарения недвижимости

Получать подарки всегда приятно, особенно если подарок относится к категории недвижимого имущества. Тем более интересно будет разобраться, есть ли в таком приятном предмете, как договор дарения недвижимости, какие-то любопытные моменты, на которые стоит обратить внимание. Мы сделали это вместе с нотариусом Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексеем Комаровым.

Согласно современному российскому праву, статье 572 Гражданского кодекса, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Исходя из условий дарения, договор может быть реальным (договор считается заключенным с момента передачи вещи, который может не совпадать с моментом подписания договора) или консенсуальным (договор порождает обязательство с момента достижения соглашения по всем существенным условиям в определенной законом форме, и с этого момента он считается заключенным).

Альтернативно одаренные

На практике 95% договоров дарения реальные. Это значит, что, исходя из буквального смысла закона, стороны должны осуществить передачу дара, подтверждаемую соответствующим документом — актом приема-передачи недвижимости, либо в самом договоре должно быть указано, что имущество передано до момента заключения сделки, тогда такой договор считается исполненным — т. е. порождает юридические последствия для сторон, и на основании данного договора и факта передачи регистрируется право собственности на одаряемого в Росреестре.

В реальности часто встречаются случаи, когда передача объекта не осуществляется, акт не подписан сторонами, однако собственность зарегистрирована на одаряемого, а даритель продолжает проживать, владеть квартирой.

Возникает справедливый вопрос: вправе ли даритель отменить, отказаться от такого дарения, если докажет, что имущество фактически не передавалось одаряемому во владение?

«По моему мнению, на этот вопрос стоит ответить утвердительно, поскольку Росресстр не должен регистрировать данное право в принципе, так как основного порождающего права факта не произошло — факта передачи вещи (квартиры) одаряемому, — считает Алексей Комаров. — Для отказа от дарения по указанной причине дарителю нужно подать иск в суд о признании права собственности за одаряемым отсутствующим».

Даже если право собственности на одаряемого уже зарегистрировано и квартира передана ему, даритель вправе отменить дарение в судебном порядке по основаниям, прямо указанным в законе. Во-первых, если одаряемый совершил покушение на жизнь своего благодетеля, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Во-вторых, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

По первому основанию указанный факт может быть установлен решением суда. Также применяя первое основание, важно понимать, что закон не требует установления факта причинения телесных повреждений, например, путем вынесения приговора и признания одаряемого виновным в совершении преступлений, устанавливающих ответственность за причинение потерпевшему телесных повреждений.

Что касается второго основания, то можно привести в пример из судебной практики. Одна пожилая женщина, ветеран войны, подарила квартиру молодой родственнице. Судом было установлено, что жилое помещение представляло для дарительницы большую неимущественную ценность как государственная благодарность за участие в Великой Отечественной войне, как награда за подвиги, совершенные ею.

Родственница же долго не занималась должным содержанием квартиры, что, как постановил суд, «могло привести к его безвозмездной утрате применительно к назначению помещения, в соответствии со ст. 17 ЖК РФ, для постоянного проживания, поскольку следствием ненадлежащего содержания жилого помещения является утрата его потребительских качеств и возможности использования по назначению».

Однако отмена дарения по указанному обстоятельству — скорее экзотика.

На практике в большинстве случаев суды отказывают в отмене дарения по указанной причине.

Часто интересующее граждан условие в договоре дарения о его отмене на случай продажи подаренной квартиры одаряемым незаконно и не может стать условием отмены по этой причине.

Консенсуальный договор

Консенсуальный договор дарения содержит обязательство дарителя передать в дар имущество в будущем — «обещание дарения», т. е. обязанность передать квартиру и подать документы на регистрацию права к определенной дате в будущем. Помимо ранее указанных оснований, даритель вправе во внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, если после его заключения имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. В указанном случае даритель направляет письменное заявление — отказ от договора по месту регистрации одаряемого.

При этом одаряемый не вправе требовать возмещения убытков, причиненных отзывом подарка.

По другим причинам даритель не вправе отказаться от консенсуального договора, например, по основанию изменения мотива сделки.

Если вещь была отчуждена дарителем после заключения такого договора, но до момента наступления обязательства передать вещь и зарегистрировать переход права, то одаряемый вправе потребовать возмещения понесенных убытков или попытаться оспорить сделку отчуждения, например, по причине мнимости.

Что можно и чего нельзя

Подарить можно не только уже готовую квартиру, но и строящуюся в виде права требования квартиры у застройщика по договору участия в долевом строительстве. Однако данная сделка будет совершаться в форме уступки данного права, т. е. цессии, с соблюдением соответствующих положений об уступке, закрепленных в ГК РФ и в договоре между дарителем и застройщиком.

У договора дарения есть еще важный признак – его безвозмездность. В связи с этим возникает вопрос: исключает ли встречное предоставление дарителю, например, в виде права пользования комнатой или квартирой, безвозмездность договора дарения, а значит и саму квалификацию договора в виде дарения? Однозначный ответ – нет, поскольку в данном случае даритель не получит нового блага, т. е. это право у дарителя и так было до заключения сделки.

По-другому обоснование можно интерпретировать и таким образом, что данное право и не входило в состав дара. Аналогично при дарении одного из соседних участков

даритель может оставить за собой по договору дарения право прохода или проезда по подаренному земельному участку, например, к своему соседнему участку.

На основании договора в реестре прав на недвижимое имущество будет отражено это обременение.

Но как же быть членам семьи дарителя после заключения договора дарения: могут ли они и дальше проживать в подаренной квартире или им нужно освободить помещение? По общему правилу, согласно статье 292 ГК РФ, они должны освободить помещение, поскольку переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Однако тут же возникает еще один вопрос: возможно ли «прописать» в договоре право проживания членов семьи дарителя?

Да, возможно.

Часто дарителями выступают пожилые люди, и, к сожалению, в жизни встречаются случаи, когда даритель не доживает до регистрации перехода права на объект. Одаряемому и наследникам важно понимать, будет ли дар делиться между наследниками (попадет в состав наследственной массы) или же все-таки перейдет в собственность к одаряемому. Согласно последней судебной практике, факт смерти дарителя не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, если даритель лично участвовал в заключении договора дарения и выразил свою волю как на заключение, так и на государственную регистрацию перехода права собственности по сделке к одаряемым, заявление о регистрации было подано лично или по доверенности при жизни дарителя и им отозвано не было.

И еще: законом установлена возможность обусловить в договоре право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

Если указанное условие в сделке не содержится, то отменить дарение по этому основанию нельзя. При этом сама формулировка о возможности отмены дарения должна быть четкой и ясной, не допускать неоднозначного истолкования, как то: «дарение может быть отменено в судебном порядке», «допускается отмена дарения» и т. д. В данном случае регистрация дарителем вновь своего права на квартиру будет происходить на основании свидетельства о смерти одаряемого и заявления дарителя, поданного в реестр, без необходимости получения судебного решения.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

• Можно ли заработать на покупке квартиры на стадии строительства
• Нужно ли подавать декларацию о доходах при продаже квартиры по наследству
• Налог с продажи квартиры если в собственности меньше трех лет при продаже
• Можно ли оформить дарственную на квартиру если она в суде
• Как оформить дарственную на комнату на дочь какие нужны документы