Объект незавершенного строительства как предмет договора купли продажи недвижимости

Объект незавершенного строительства (недострой) как покупка

ЗАПИСЬ НА ЮРИДИЧЕСКУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ ПО ТЕЛЕФОНУ: 8 (495) 740-55-17

Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства: как правильно купить недострой

Сегодня предметом договора купли-продажи недвижимости становятся не только дома и здания, сданные в эксплуатацию, но и объекты незавершенного строительства. На практике объекты, строительство которых не доведено до конца, более чем часто становятся предметом сделки, что в большей степени обусловлено сложившимся финансовым положением. Объект незавершенного строительства имеет ряд признаков, по которым он отличается от объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, а соответственно, и сделки, заключаемые в отношении таких объектов, имеют свою специфику.

Так, объект незавершенного строительства представляет собой объект, на который выдано разрешение на строительство, понесены расходы на его сооружение и который не принят в эксплуатацию в соответствии с законодательством. При необходимости владелец недостроя может заключить договор относительно такого объекта незавершенного строительства, к примеру, договор купли-продажи или договор дарения. » Статья 655 ГК определяет договор купли-продажи как договор, в соответствии с которым одна сторона, то есть продавец, передает или обязуется передать имущество в собственность другой стороне – покупателю, а покупатель принимает или обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

Владелец объекта незавершенного строительства может заключить в отношении него договор купли-продажи после проведения государственной регистрации права собственности. В Методических рекомендациях по государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства Укргосреестр отметил, что объект незавершенного строительства приобретает гражданскую оборотоспособность, которая проявляется в возможности свободного отчуждения после проведения госрегистрации права собственности на недострой.

При необходимости госрегистрации прав на объект незавершенного строительства регистрация происходит на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, на основании проектной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. » После проведения регистрации права собственности на объект незавершенного строительства регистратор формирует выписку из Госреестра прав, а собственник может заключать соответствующий договор купли-продажи.

Согласно статье 638 ГК договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем его существенным условиям. Сторонам следует предусмотреть в договоре условия передачи объекта незавершенного строительства, правовые последствия передачи объекта ненадлежащего качества, порядок оплаты, обязанность продавца предупредить покупателя о правах третьих лиц, а также порядок обеспечения выполнения обязательства. »

Кроме того, как и любым договором, договором купли-продажи объекта незавершенного строительства должны быть обусловлены права и обязанности как продавца, так и покупателя, а также ответственность сторон.

Объект незавершенного строительства как предмет договора купли продажи недвижимости

Предполагается, что объект незавершенного строительства не создан и не построен, его строительство не завершено. Практически он не может быть использован ни для проживания, ни промышленного производства, он может быть использован только для дальнейшего строительства.

В договоре купли-продажи недвижимости одним из существенных условий договора является предмет — недвижимое имущество, которое по общему правилу принадлежит продавцу-собственнику. С точки зрения законодательства о государственной регистрации объект незавершенного строительства становится объектом гражданских прав лишь с момента создания специального раздела в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество для объектов недвижимости после государственной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На практике часто бывают случаи, когда застройщик заключает договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, предварительно не зарегистрировав на себя право собственности на продаваемый объект, поэтому покупателю стоит проверять юридическую чистоту сделки.

Прежде, чем зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства необходимо позаботится о праве на соответствующий земельный участок. Право собственности на объект незавершенный строительством регистрируется только в случае права собственности, аренды на земельный участок, на котором находиться данный объект. Поэтому при заключении сделки купли-продажи, покупателю необходимо учесть некоторые особенности, дабы минимизировать свои риски, риски столкнуться с недобросовестным продавцом.

Во-первых, необходимо обратить внимание имеется ли у продавца разрешение уполномоченного органа власти на строительство объекта незавершенного строительства на определенном участке. Как уже отмечалось ранее, разрешение на строительство может предоставляться только в случае наличия у владельца права на земельный участок, это может быть право собственности на земельный участок или временное право владения и пользования, а именно договор аренды, зарегистрированный в установленном порядке.

Получая разрешение на строительство, застройщик получает право на возведение объектов недвижимости.

Во-вторых, проверить объект покупки возможно, получив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Таким образом, можно удостовериться в том, что данный объект зарегистрирован на определенное лицо.

Факт создания объекта, незавершенного строительством, фиксируется в нескольких правоустанавливающих документах:

1. документы, подтверждающие право на земельный участок, который отведен для строительства объекта незавершенного строительства;
2. разрешение на строительство;
3. проектная документация;
4. технический и кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства

Поэтому покупателю, следует потребовать у продавца, следующие документы: документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства; решение органов власти о предоставлении земельного участка под строительства данного объекта; план объекта незавершенного строительства, составленный органом ростехинвентаризации; проектно-техническую, проектно-сметную документацию, а также документы, подтверждающие расторжение договора подряда на строительство объекта.

Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка

Город ________ «__» ___________201_ года

Мы, гр. РФ ___________________________________, __ _________ 19__ года рождения, паспорт гражданина РФ __ __ _________, выдан УФМС № _ ОВД _________________ района города Москвы, __ ________ 20__ года, код подразделения ____-____, зарегистрированный по адресу: город Москва, улица ____________ дом __, квартира ___, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны,

и гр. РФ гр. РФ _______________________________, __ _________ 19__ года рождения, паспорт гражданина РФ __ __ _________, выдан УФМС № _ ОВД _________________ района города Москвы, __ ________ 20__ года, код подразделения ____-____, зарегистрированная по адресу: город Москва, улица ____________ дом __, квартира ___, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, находясь в здравом уме, ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Я, Продавец, продал, а я, Покупатель, купил и оплатил в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

1.1. Объект незавершенного строительства (жилой дом), назначение: объект незавершенного строительства, общая площадь ____,__ кв. м., инвентарный № _________, лит. ______________, адрес объекта: Московская область, г. ___________, ул. _________, уч. __. Данный объект, условный номер __-__-__/___/_____-____, принадлежит Продавцу на основании Постановления Главы _____________ района Московской области № _______ от __.__.20__ года, а также Разрешения на строительство № ___-__-___ от __.__.20__ года. В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности Продавца на указанный объект незавершенного строительства зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __ _______ 20__ года сделана запись регистрации № ___-___-___/____/______-_____ (свидетельство о государственной регистрации права серия __ __ № ___________ от ___ _______ 20__ года);

1.2. Земельный участок для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли поселений, общая площадь _______ кв. м., расположенный по адресу: Московская область, г. ________, ул. __________, уч. __. Данный земельный участок, кадастровый номер ___:___:_______:_____, принадлежит Продавцу на основании Постановления Главы ________________ района Московской области № _______ от __.__.20__ года.

В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ___ ______ 20__ года сделана запись регистрации № ___-___-___/____/______-___ (свидетельство о государственной регистрации права серия ___ ___ № _________ от __ ________ 20__ года).

2. Стороны пришли к соглашению, что указанный объект незавершенного строительства, условный номер __-__-__/___/_____-____ продается за ___________ (__________ миллиона _____________ тысяч) рублей. Указанный выше земельный участок с кадастровым номером ___:___:_______:_____ продается за ___________ (__________ миллиона _____________ тысяч) рублей. Общая цена сделки составляет ___________ (__________ миллионов _____________ тысяч) рублей.

3. Расчеты между сторонами осуществляются в течение 3 (трех) рабочих дней после получения Свидетельств о государственной регистрации прав собственности Покупателем.

4. Полный и окончательный расчет за указанную недвижимость оформляется распиской Продавца, подтверждающей получение денежных сумм в размерах, указанных в п. 2 настоящего договора. Стороны договорились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ право залога у Продавца на указанную выше недвижимость не возникает.

5. По соглашению сторон общая сумма сделки, указанная в п. 2 настоящего договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка хранится в индивидуальном банковском сейфе № ___, совместно арендуемом Продавцом и Покупателем в дополнительном офисе банка «____________», расположенном по адресу: ___________, Московская область, г. __________, ул. _________________ дом _____. После государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности на указанное недвижимое имущество по настоящему договору, стороны осуществляют расчет в соответствии с п. 3. настоящего договора.

6. Продавец гарантирует, что продаваемый объект незавершенного строительства, условный номер __-__-__/___/_____-____ и земельный участок с кадастровым номером ___:___:_______:_____ никому не проданы, не подарены, не заложены, правами третьих лиц не обременены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят. Ограничения в использовании данной недвижимости – использование в соответствии с разрешенным назначением.

Весь образец договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка в прикрепленном файле.

Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.

• Обратите внимание! Без процедуры государственной регистрации никаких зарегистрированных прав на имущество нет. Из-за чего сделка будет признана недействительной.

С 1 января 2017 г. государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ч.

1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Как подчеркивают судьи, объект незавершенного строительства может быть признан объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении в установленном порядке государственной регистрации права собственности на этот объект (см., например, постановление АС Дальневосточного округа от 30.05.2016 N Ф03-2489/16).