Считается ли квартира с обременением в собственности

Проведение сделки по купле или продаже квартиры с обременением

При продаже квартиры иногда возникают нюансы, появляющиеся непосредственно при наличии на продаваемом объекте обременения. Соответственно, возникает ряд вопросов, которые касаются законности такой сделки. Это заставляет собственников искать возможности, как продать квартиру с обременением, не нарушая ничьих прав.

Обременение и его виды

Обременение – определенные юридические условия, возникновение которых ограничивает свободу действий субъекта или уменьшает возможность совершать действия в отношении какого-либо объекта.

Существуют следующие виды обременений:

• ипотека;
• аренда;
• рента;
• доверительное управление;
• материнский капитал;
• наличие совладельца;
• наличие несовершеннолетних и недееспособных владельцев;
• жилье под арестом;
• сервитут, если это земельный участок (например, часть земли может быть использована под строительство автодороги).

Продать жилище, на которое наложено обременение можно, но большая часть покупателей, услышав о наличии какого-либо ограничения, сразу отсеивается. Цена данного помещения также будет гораздо ниже рыночной стоимости. В некоторых случаях продажа абсолютно невозможна, например, если дом находится в аварийном состоянии и планируется его расселение.

Неудобства при продаже собственности с обременением

Все неудобства реализации квартиры с ограничениями будут напрямую зависеть от вида обременения, наложенного на нее. Например, продавая имущество с пожизненной рентой, есть вероятность появления наследников, которые будут оспаривать право собственности. В ряде случаев потребуется соглашение третьих лиц или оформление дополнительных документов.

Особенности договора на квартиру с обременением

Продавая подобное имущество, необходимо учитывать, что у данной процедуры появится ряд особенностей. В данном случае продавцу необходимо:

• получить согласие от покупателя на приобретение данного жилья;
• указать в договоре, что данная жилая недвижимость имеет ограничения (при отсутствии такой записи соглашение не будет иметь юридической силы и может подпасть под понятие «мошенничество»);
• указать подробный порядок взаиморасчетов;
• по необходимости составить предварительный договор купли-продажи, в котором оговариваются условия, после чего сделка будет заключена. Например, указан срок, за который продавцу необходимо снять ограничение.

Способы продажи квартиры, находящейся в обременении

Закон не запрещает продавать помещения, на которые наложены ограничения, если найдется человек, готовый купить их. Самый лучший вариант – устранить ограничение. Сделать это не всегда возможно.

1. Ипотека. При продаже ипотечной квартиры необходимо разрешение банка. Смена нового владельца путем перезаключения договора или погашения ипотечного кредита.
2. Аренда. Расторжение договора найма до продажи жилого помещения. Иначе обязанности арендодателя переходят покупателю.
3. Наличие несовершеннолетних и недееспособных. Получить разрешение на продажу от опекунов, приобретя в пользу детей или недееспособных иное жилье.
4. Наличие совладельца. Необходимо разрешение второго владельца на продажу.
5. Арест. Продажа жилья с подобным обременением невозможна до момента снятия наложенного ареста. Но это происходит только в случае устранения всех нарушении повлекших арест.

Сняв ограничение с жилого помещения, продавец сможет сохранить реальную стоимость жилья. Жилые помещения, имеющие какие-либо обременения, теряют в цене порядка 30% от рыночной стоимости. Независимо от того, что цена ниже, большинство людей предпочитают приобретать юридически чистые помещения.

Тонкости процедуры продажи, пошаговая инструкция

Есть два способа реализации жилого помещения, находящегося в залоге у банка. Оба варианта применимы для купленного жилья как по гражданской, так и военной ипотеке.

Первый способ: продажа жилого помещения покупателям с наличными денежными средствами. Для этого необходимо:

1. Снять обременение. Для этого покупатель обязан известить банк о своем желании продать жилье. Далее нужно найти покупателей, которые будут готовы часть денег отдать наличными продавцу для погашения остатка кредита. Составить с ними предварительный договор, в котором указываются все условия продажи и вместе с покупателем обратиться в банк для погашения долга.
2. Оформить договор.
3. Зарегистрировать сделку, для чего следует обратиться в многофункциональный центр, оплатить госпошлину, подать бумаги на регистрацию, забрать документы по готовности.

Второй способ: продажа ипотечной квартиры людям, планирующим купить ее по ипотеке. В этом случае потребуется:

1. Снять обременения таким же образом, как и при первом способе продажи.
2. Документы передать в банк покупателя.
3. Оформить договор купли-продажи.
4. Зарегистрировать сделку.
5. Произвести расчет. Остаток денег продавцы получат от банка покупателя.

При наличии в квартире несовершеннолетних детей, стоит выяснить, является ли ребенок собственником помещения либо просто там прописан.

Если ребенок имеет только прописку, реализовать жилье можно следующим образом:

1. Выписать ребенка, получив разрешение органов опеки.
2. Одновременно с этими прописать его в помещении с такими же или лучшими жилищными условиями (больший метраж, наличие отдельной комнаты).
3. Завершить сделку по продаже жилища.

Если ребенок долевой собственник, правильно будет обговорить эту ситуацию с покупателем, чтобы он был готов к юридическим последствиям. Реализуя такое жилье, следует:

1. Обязательно найти новую жилую площадь, схожую с продаваемой.
2. Подготовить заявление для органов попечительства и приложить все необходимые документы по продаваемой и покупаемой квартирах.
3. Ожидать около двух недель, пока органами опеки будет изучен этот пакет документов и выдано разрешение, если все в порядке.
4. Оформить разрешение на продажу собственности.
5. Совершить сделку.
6. Зарегистрировать право на имущество как родителей, так и ребенка.
7. После этого сообщить в органы опеки о проведение сделки, и представить им все необходимые документы.

При реализации жилого помещения, имеющего ограничения, договор купли-продажи будет включать в себя стандартные пункты:

• сведения о сторонах;
• предмет соглашения и его характеристики;
• цена квартиры;
• последовательность совершения расчетов и условия передачи имущества;
• ответственность, которую будут нести стороны при несоблюдении данных условий;
• указание, что на объект наложено обременение.

Предварительный договор заключается с указанием условий для последующего договора купли-продажи. Перед заключением подобного соглашения стороны договариваются о внесении задатка, который в своем роде будет гарантией сделки.

Возможные риски для сторон

Ограничения, которые наложены на жилое помещение, могут нести определенные риски для человека, являющегося собственником:

1. Если жилье куплено по ипотеке, то при невыполнении договорных обязательств перед банком собственник лишается квартиры.
2. Обременение арендными отношениями несет за собой невозможность проживания в данной квартире до окончания срока найма. Обременение рентой при невыполнении условий, прописанных в договоре, грозит тем, что получатель ренты может его расторгнуть.
3. Доверительное управление может нанести ущерб в результате недобросовестного и безответственного отношения управляющего к имуществу.
4. Обременения, наложенные органами опеки, возможно снять только в случае предоставления ребенку другой жилплощади.
5. С жилищем, находящимся под арестом, собственник не имеет права совершать сделки по его продаже или обмену.

Для покупателя подобное приобретение будет нести еще большие риски. В случае если объявятся лица, являющиеся претендентами на жилье, то сделка будет признана недействительной. Покупатель теряет права на жилищную собственность, в случае если право на нее будет оспорено бывшими владельцами или третьими лицами, имеющими на нее права.

Договор может быть расторгнут при пожизненной ренте при наступлении определенных условий. Жилое помещение может быть истребовано лицами, имеющими на нее права, например, ипотечное банковское жилье.

Чтобы избежать подобных последствий, при покупке вторичного жилья необходимо проверить юридическую чистоту помещения, обратившись в Росреестр или в ближайший многофункциональный центр.

Что такое обременение права собственности на квартиру?

Обременение права собственности на квартиру может устанавливаться в различных формах, предусмотренных законодательством, и порождает существенные ограничения при распоряжении жилым помещением. Регистрация обременения права собственности осуществляется в учреждениях Росреестра с внесением соответствующих сведений в ЕГРН.

Что это такое

По общему правилу, любые ограничения права собственности могут возникать в силу прямого требования закона или по решению суда. Поскольку права на недвижимость подлежат регистрации в реестре ЕГРН, аналогичный порядок предусмотрен и для регистрационных действий в отношении различных видов обременений.

Юридическое значение обременения права собственности связано с существенным ограничением возможных действий с объектом недвижимости:

• любое распоряжение квартирой с зарегистрированным обременением будет возможно только после снятия ограничения, либо получение согласия субъекта, в пользу которого установлено обременение;
• сведения об официально зарегистрированном обременении вносятся в реестр ЕГРН, поэтому потенциальный покупатель имеет возможность заранее предусмотреть все возможные риски совершения сделок;
• аннулирование обременения происходит только после устранения оснований из возникновения (например, залог будет аннулирован только после полного погашения денежного обязательства).

Статьей 460 ГК РФ регламентировано, что при отчуждении объекта продавец должен гарантировать отсутствие любых обременений прав, либо заранее поставить покупателя в известность о наличии таких обстоятельств. Если данное правило будет нарушено, и покупатель выяснить факт обременения после приобретения квартиры, он сможет потребовать соразмерного уменьшения цены сделки, либо предъявить требование о расторжении договора с возвратом денежных средств.

Виды обременений

• арест – может устанавливаться на основании судебного решения или постановлении должностных лиц ФССП при совершении исполнительных действий;
• залог, в том числе ипотека – устанавливается по соглашению сторон при оформлении ипотечного кредитного договора на приобретение жилья (ипотека устанавливается в пользу банка, который приобретает возможность принудительно продать квартиру при неисполнении денежного обязательства);
• наличие договора безвозмездного пользования;
• наличие действующего арендного договора (обременение действует на весь период аренды);
• наличие права постоянного пользования у лиц, на законном основании вселенных в квартиру.

Из указанных видов обременений распоряжение жильем будет полностью исключено только при установлении ареста. Данная мера воздействия устанавливается судом или судебным приставом в качестве обеспечения исковых требований или для погашения взысканной задолженности.

Если собственник квартиры не может погасить долг, либо проигрывает судебный процесс, арестованные имущественные активы подлежат реализации на публичных торгах. В этом случае правообладателю будут возвращены денежные средства, оставшиеся после расчетов по долгам.

• путем полного исполнения денежного обязательства перед банковским учреждением, после которого обременение будет аннулировано;
• путем получения согласия банковского учреждения для продажи жилого помещения (в этом случае может оформляться ипотечный договор на нового владельца объекта, либо расчет по кредиту после получения денежных средств от покупателя).

Обременение в виде залога может возникать не только в силу договора, как при оформлении ипотеки, но и на основании прямого требования закона. К таким случаям относятся сделки купли-продажи с отсрочкой или рассрочкой платежа. Обременение, установленное по закону, также подлежит регистрации одновременно с основной сделкой, а снимается после полного расчета по сделке.

Наличие обременения в виде аренды или права постоянного пользования не лишает возможности продать жилое помещение, хотя его стоимость может значительно уменьшаться. Чтобы продать квартиру с зарегистрированным залогом потребуется сначала снять обременение.

Как снять обременение

Поскольку наличие обременения в виде залога не дает возможность продать жилое помещение, либо существенно ограничивает такое право, перед совершением сделки потребуется снять залог. Его регистрация и последующее снятие будет осуществляться в службе Росреестра по общим правилам, установленным для совершения регистрационных действий.

Регистрация залога осуществляется одновременно с регистрацией права собственности. В подтверждение факта регистрации залогодержателю (банку или иному кредитору) выдается выписка из ЕГРН, где будет указано наличие у жилого помещения обременения, а также основания для его возникновения. Пока денежное обязательство не погашено, собственник квартиры не имеет право продавать жилье без согласия банковского учреждения, а также снимать обременение в одностороннем порядке.

Алгоритм действий для снятия обременения в виде залога будет состоять из следующих этапов:

1. полное исполнение денежного обязательства перед кредитором – погашения в полном объеме суммы долга и процентов по ипотечному кредиту, либо окончательный расчет с продавцом по сделке;
2. оформление соглашения о снятии обременения между двумя сторонами либо о полном исполнении денежного обязательства;
3. обращение собственника, либо обеих сторон сделки (например, банка), в службу Росреестра или Многофункциональный центр с заявлением о снятии зарегистрированного обременения.

Таким образом, для снятия зарегистрированного обременения в виде залога нужно представить в службу Росреестра подтверждение от залогодержателя об отсутствии претензий по ранее существовавшему обязательству. Если залогодержатель уклоняется от обращения в службу Росреестра для аннулирования обременения, собственник имеет право потребовать снятия залога в принудительном порядке.

Для снятия обременения в виде залога нужно представить в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр не только соглашение, но и основной договор на сделку с объектом недвижимости. После проверки оснований для обращения, в результате регистрационных действий из реестра ЕГРН будут исключены сведения об обременении. В подтверждение этого факта собственник получит выписку ЕГРН, после чего любые ограничения в распоряжении недвижимостью будут сняты.

В дальнейшем, тот же объект недвижимости может выступать предметом залога по иным денежным обязательствам, процедура регистрации обременений будет проходить по общим правилам.