Форма сделок и договор как правовая форма сделок с недвижимостью

Сделки на российском рынке недвижимости. Договор как правовая форма сделок с недвижимыми объектами

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Отношения собственности и вещные права субъектов рынка недвижимости реализуются с помощью различного рода сделок, участники которых должны обладать правоспособностью и дееспособностью. На рынке недвижимости распространены следующие виды сделок:

По распоряжению земельными участками: купля-продажа участка, а также права его аренды; сдача в аренду; залог земельного участка и права на землю; передача в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ; передача в пользование; предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство; выкуп для государственных и муниципальных нужд; приватизация.

По распоряжению жильем: приватизация комнат и квартир; купля-продажа жилья; расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; обмен; сдача жилья в аренду; имущественный наем; кредитование под залог (ипотека); участие в долевом строительстве; признание прав собственности по решению суда.

По распоряжению нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями: купля-продажа; сдача в аренду; купля-продажа имущественных комплексов; сдача в аренду имущественных комплексов; передача нежилых помещений, зданий, сооружений в качестве вклада в уставный капитал; кредитование под залог (ипотека); мена; признание права собственности или других прав по решению суда.

Письменная форма сделки заключается в составлении документа (договора), отражающего содержание сделки и подписанного лицами, ее совершающими. Договор имеет два значения: а) юридический факт, порождающий права и обязанности; б) само правоотношение, содержание которого составляют эти права и обязанности. Договорные отношения по поводу недвижимости существуют в виде:

простых — когда заключается один договор между двумя сторонами;
сложных — если заключается несколько договоров с участием трех и более сторон.

Договор как главный инструмент регулирования имущественных и обязательственных отношений на рынке недвижимости выполняет сложные и многообразные функции, которые можно объединить в две основные группы: общие и специфические.

К общим функциям договора относят: инициативную; координационную; гарантийную; волеизъявительную; информационную; обеспечение обязательств; критерий оценки управления недвижимостью; обеспечение свободы предпринимательства.

К специфическим функциям договора относят: реализацию предпринимательского проекта; получение налоговых и амортизационных льгот; закрепление отношений сторон в форме обязательств; согласование интересов и действий сторон; введение санкций, предусмотренных сторонами и законом; осуществление прав на недвижимое имущество.

При разработке, согласовании условий и заключении договоров в отношении недвижимого имущества необходимо руководствоваться общими принципами договорного права, в первую очередь принципами добровольности, равенства и автономии воли, имущественной ответственности и обязательности выполнения.

Дата добавления: 2021-06-12 ; просмотров: 206. Нарушение авторских прав

Понятие сделки в гражданском праве, ее формы и виды

Сделка – действие физических или юридических лиц волевого характера, которое направлено на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сущность сделки заключается в выражении воли субъекта, желающего достичь определенной цели.

Цель совершения сделки может носить только правовой характер. Действия, которые не носят правовой характер, сделками не являются.

Еще одним свойством, имеющим важное значения, является правомерность сделки. Иными словами, сделкой может считаться лишь правомерное действие, совершенное в соответствие с положениями законодательства.

Письменная форма сделок

Письменные сделки – сделки, совершенные путем составления документа, выражающего воли лиц, совершающих сделку, а также подписанного данными лицами. Если гражданин в силу физического недостатка не может поставить свою подпись, то за него это делает лицо, представляющее его, причем данное действие должно быть засвидетельствовано у нотариуса. Законами могут устанавливаться другие требования в отношении отдельных видов сделок, например, скрепление печатью.

В свою очередь письменные сделки подразделяются на:

  • Нотариальные, которые требуют в обязательном порядке нотариального удостоверения. В основном такие сделки касаются наиболее значимого имущества, такого как недвижимость. По соглашению лиц нотариально может быть удостоверена любая сделка, даже если законодательство того не требует;
  • Простые, которые заключаются в простой письменной. Удостоверение таких сделок нотариусом или государственными органами не требуется.

Устная форма сделок

Когда сделка совершается в устной форме, стороны выражают свою волю с помощью устной речи. Причем это может происходить как при личной встрече, так и по телефону или с использованием иных средств связи. Законодательством установлено, что сделка, для которой соглашением сторон не установлена письменная форма, может быть совершена устно.

Примером данной формы сделки является, например, покупка товара в магазине.

Сделки в форме молчания

В гражданском кодексе предусмотрено, что молчание признается выражением воли лица совершить сделку лишь в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. В форме молчания, заключается, например, последующая аренда квартиры после истечения срока договора аренды.

Виды сделок

  • Односторонние (сделки, для совершения которых, необходима воля только одной стороны) и многосторонние (необходимо согласование воли двух или более сторон);
  • Реальные (необходимо соглашение и совершение иного действия, например, передачи вещи) и консенсуальные (необходимо только соглашение);
  • Фидуциарные (сделки, основанные на лично-доверительных отношениях сторон) и нефидуциарные;
  • Возмездные и безвозмездные;
  • Казуальные (видно, какую правовую цель они преследуют) и абстрактные (порождают права и обязанности, оторванные от основания сделки).

Условия действительности сделок

Действительность сделки – признание качеств юридического факта, порождающего правовой результат сделки.

Выделяют следующие условия действительности сделок:

  • Законность содержания – означает, что сделка должна соответствовать всем требованиям законодательства;
  • Способность лиц, совершающих сделку к участию в сделке – определяется наличием правоспособности и дееспособности лиц, участвующих в сделке;
  • Соответствие воли и волеизъявления – несоответствие между реальным желанием и его внешним выражением может служить основанием признания сделки недействительной. До обнаружения такого несовпадения действует презумпция совпадения воли и волеизъявления, иными словами, сделка считается действительной;
  • Соблюдение формы сделки – сделка должна быть заключена в форме, не противоречащей действуещему законодательству.

Государственная регистрация сделок

В случаях, когда законом устанавливается обязательная государственная регистрация сделки, то ее последствия возникает в полном объеме лишь после данной процедуры.

При нарушении данных требований сделка признается ничтожной т. е. абсолютно недействительной.

Чаще всего государственная регистрация осуществляется в отношении сделок с недвижимым имуществом. Также, к примеру, государственной регистрации подлежит отчуждение исключительного права на результат интеллектуальной деятельности, средства индивидуализации.

Форма сделок и регистрация договоров

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Формой сделки является внешнее выражение волеизъявления. Законом установлены две основные формы сделок: устные и письменные. Вместе с тем, сделка считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку (конклюдентные действия).

При определенных обстоятельствах выражением воли может признаваться и молчание.

При совершении сделки в устной форме стороны выражают свою волю словами, и, несмотря на то, что в подтверждение исполнения сделки может выдаваться документ (чек, справка, квитанция и т. п.) или знак (жетон, номерок и пр.), ее сути это не меняет.

Устно сделка может быть совершена, когда законом не установлена обязанность по соблюдению письменной формы сделки. В устной форме совершаются сделки граждан на сумму, не превышающую десять тысяч рублей (пп. 2 п. 1 ст. 161 ГК), а также все сделки, исполняемые при их совершении (например, приобретение товара в магазине), за исключением сделок, для которых предусмотрено обязательное соблюдение нотариальной или простой письменной формы, а также, если иное не установлено соглашением сторон.

Кроме того, устно могут совершаться сделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме.

Письменная форма сделки представляет собой документальное закрепление воли сторон. По соглашению сторон в письменной форме можно заключить любую сделку, даже если письменная форма для такой сделки не обязательна.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (п. 1 ст. 160 ГК РФ).

Документы, которыми оформлена сделка, могут быть составлены в нескольких экземплярах, которые, в отличие от копий, имеют равную юридическую силу.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т. п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки.

В определенных случаях допускается использование факсимильной, электронной и любого другого аналога собственноручной подписи. Однако это право должно быть предусмотрено законом или соглашением сторон, в противном случае сделка будет считаться незаключенной. Однако в последнее время в связи с развитием электронных технологий и сети Интернет подписание договоров в электронном виде (пересылка сканов документов и пр.) принимается судами как доказательство соблюдения письменной формы сделки, но при условии совершения после этого конклюдентных действий (самого исполнения договора).

Договоры являются двусторонними и многосторонними сделками и могут совершаться также следующими способами:

— путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ);

— путем совершения лицом, получившим письменное предложение заключить договор (оферту), в срок, установленный для ответа о принятии предложения (акцепту), действий по выполнению указанных в оферте условий договора (п. 3 ст. 434 ГК РФ, п. 3 ст.

438 ГК РФ).

Законодательно установлено два вида письменной формы сделки.

Во-первых, это сделки, совершаемые в простой письменной форме. За исключением сделок, для которых установлена устная форма сделок или требуется нотариальное удостоверение, в соответствии с п. 1 ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме:

1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;
2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки.

На основании ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, а в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Во-вторых, это сделки, для которых требуется нотариальное удостоверение. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (п. 1 ст.

163 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе (доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, договор ренты, брачный договор и др.), а также, если это предусмотрено соглашением сторон. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Вместе с тем, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной (п. 1 ст. 165 ГК РФ). В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Срок исковой давности по такому требованию составляет один год, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в ее совершении.

государственная регистрация договора (сделки)

В случаях, прямо предусмотренных законом, необходима государственная регистрация сделок. Государственная регистрация не относится к формам сделки, а является подтверждением законности сделки со стороны государства, и от нее зависит наступление правовых последствий. Так, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным для третьих лиц с момента его регистрации.

Вместе с тем, необходимо отличать государственную регистрацию сделки, от государственной регистрации права и обременений. Так, в отношении сделок с недвижимым имуществом по ст. ст. 550, 558, 560, 574, 584 ГК РФ (договоры купли-продажи, аренды, ренты) до 2021 г. была обязательной процедура государственной регистрации, в настоящий же момент регистрируется только право. Так, обязательным требованием для договора купли-продажи недвижимого имущества является регистрация перехода права на такое имущество.

Точно так же по договору коммерческой концессии регистрации требует предоставление права использования в предпринимательской деятельности пользователя комплекса принадлежащих правообладателю исключительных прав. Те же правила установлены и для регистрации обременений по договору в отношении недвижимого имущества. В то же время сделка, предусматривающая изменение условий уже зарегистрированной сделки, по-прежнему подлежит государственной регистрации.

Таким образом, регистрация договора аренды недвижимости, ее купли-продажи, коммерческой концессии и пр., не требуется, однако переход права, либо распоряжение права пользования указанными правами подлежат регистрации. Это означает, что на указанных договорах должен быть штамп о передаче права (ранее была также печать и о регистрации договора, т. е. 2 печати).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 2 ст.

165 ГК РФ).

регистрация предварительного договора

Кроме того, гражданским законодательством предусмотрена возможность заключения предварительного договора, который является соглашением сторон о заключении в будущем основного договора. К нему также предъявляются требования по форме сделки. Так, в соответствии с п. 2 ст.

429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Между тем, поскольку, как было сказано выше, государственная регистрация не является формой сделки, то регистрировать предварительный договор, по которому основной требует государственной регистрации, не нужно.

Как видно из указанной статьи, казалось бы, простые вопросы требуют тщательного изучения и анализа. Ведь кроме соблюдения формы сделки, необходимо правильно определить предмет договора и соблюсти существенные его условия, без чего сделка может быть признана недействительной либо незаключенной. Юристы нашей компании помогут составить договоры любой сложности, а также проанализировать любые их разновидности, что позволит нашим клиентам чувствовать себя уверенно в любых ситуациях.

Обращайтесь к профессионалам заранее, а не в случае возникновения проблем.

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

  1. Derane

    Гражданско- правовые сделки являются основной формой гражданского оборота. Форма сделки — это способ выражения воли субъектов сделки. Для ряда сделок ( например, сделки с землей и другим недвижимым имуществом) предусмотрена государственная регистрация.

    Ответить
  2. ACherry

    Поскольку договоры – это разновидность сделок, все общие положения о сделках, содержащиеся в гл. 9 ГК, распространяются на все гражданско- правовые договоры ( форма сделок, условия действительности сделок, основания признания сделок недействительными. . .

    Ответить
  3. VercCafIvan

    Чем отличается договор от сделки: В чем выражаются отличия? Меня совсем запутали, прошу консультации по следующему вопросу. Что мне предпринять и как себя правильно вести?

    Ответить
  4. Tiera

    Соотношение договора и сделки можно понять, изучив положения Гражданского кодекса РФ. Сделка — это действия физических лиц и Сделка представляет собой какое- либо единичное волеизъявление субъекта, тогда как договор может быть разовым, срочным и бессрочным.

    Ответить
  5. Auindre

    Сделки, как и договоры, имеют две формы сделок. Суть устной формы в том, что субъекты такой сделки говорят о своих интересах словами. Все условия, существующие в договорах и определенные заранее, правовая система РФ разделила на несколько групп.

    Ответить
  6. NeGaTiFF

    Устная форма сделок. Когда сделка совершается в устной форме, стороны выражают свою волю с помощью устной речи. Причем это может происходить как при личной встрече, так и по телефону или с использованием иных средств связи.

    Ответить
  7. FromSPB

    и договору. Совершение сделки в письменной форме предполагает составление документа Нотариальная форма сделки выступает гарантией полной правовой защиты сторон сделки. В отношении сделок с недвижимым имуществом, помимо требований к форме сделки. . .

    Ответить
  8. Shavaeffmad

    Понятие, виды и форма сделок? Помогите разобраться в ситуации. Как решить проблему? И будут потом другие вопросы по ходу дела. См. ниже.

    Ответить
  9. Plushka

    Договоры и односторонние сделки. Статья 155. Обязанности по односторонней сделке. Статья 156. Правовое регулирование односторонних сделок.

    Ответить
  10. factorSurakel

    Виды формы сделок: Устная; Конклюдентные действия; Молчание; Письменная ( простая и нотариальная). Устная форма сделки. Она заключается в том, что стороны выражают волю словами ( при встрече, по телефону), благодаря чему воля воспринимается непосредственно.

    Ответить
  11. Hireling

    Иные виды сделок. Форма сделки в гражданском праве. Техническое оснащение сделки. Форма сделки в гражданском праве. По форме сделки договоры делятся на устные и В статье 131 ГК РФ и законе О регистрации прав сделки с недвижимостью прописывается. . .

    Ответить
  12. ЭвисонDj

    Отличие договора от сделки главным образом состоит в том, что второе понятие более широкое и включает в себя первое. Договор — это всегда соглашение и воля нескольких лиц. Для осуществления сделки достаточно воли хотя бы 1 стороны ( для односторонней сделки ).

    Ответить
  13. obruch1

    Отличие сделки от договора в том, что сделка является односторонней, а договор Как сделка, так и договор могут заключаться в устной или письменной форме. Договор, соглашение и контракт – это виды сделок, с различными особенностями, указанными выше.

    Ответить
  14. 4Playsany

    Каковы отличия сделки от договора? Подскажите как правильно поступить. Посоветуйте, как мне быть?

    Ответить
  15. Бурная вода

    Понятие о сделке и договоре. Сделки – это действия граждан и юридических лиц При совершении односторонней сделки правовые последствия наступают у одной стороны. 3. Сделки с пороками формы и содержания – несоблюдение простой письменной формы. . .

    Ответить
  16. Enentonnat

    Устная форма сделок. Когда сделка совершается в устной форме, стороны выражают свою волю с помощью устной речи. Причем это может происходить как при личной встрече, так и по телефону или с использованием иных средств связи.

    Ответить
  17. CrazyBlood

    Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами? Помогите разобраться в ситуации, прошу отвечать со ссылками на статьи и практику. Посоветуйте, как мне быть?

    Ответить
  18. Memeslatinko

    Глава 4. Гражданско- правовые сделки. . Правоведение? Помогите советом, прошу консультации. . . Помогите разобраться в вопросе?

    Ответить
  19. Loudertosha

    Понятие, перечень форм сделок. Форма сделок – внешнее выражение свободной воли участников сделки. Устная и письменная форма сделки являются основными вариантами свободного волеизъявления физического или юридического лица.

    Ответить
  20. Hireling

    Виды сделок в гражданском праве. Что такое гражданская сделка? Форма сделок. Изъявление воли граждан для достижения правовой цели возможно несколькими Иногда такая форма выступает обязательной: при имущественной продаже или покупке, договоре о. . .

    Ответить