Приватизация земельного участка на котором объект незавершенного строительства

Статья 21. Особенности приватизации объектов незавершенного строительства

Статья 21. Особенности приватизации объектов незавершенного строительства
1. Приватизация объектов незавершенного строительства осуществляется следующими способами:

продажа на аукционе;
продажа на коммерческом конкурсе с инвестиционными условиями;

внесение в качестве вклада в уставные капиталы хозяйственных обществ.

В случае невозможности осуществления приватизации вышеуказанными способами приватизация объектов незавершенного строительства по решению Кабинета Министров Республики Башкортостан, местных органов государственной власти, органов местного самоуправления осуществляется путем:

передачи объектов незавершенного строительства юридическим и физическим лицам для завершения строительства (далее — застройщикам);

создания открытого акционерного общества, 100 процентов акций которого находятся в государственной, муниципальной собственности, с последующей их продажей.

Приватизация объектов незавершенного строительства осуществляется Государственным комитетом Республики Башкортостан по управлению государственной собственностью, районными, городскими комитетами по управлению собственностью, органами местного самоуправления на основании Типового плана приватизации объекта незавершенного строительства, утвержденного Кабинетом Министров Республики Башкортостан.

2. При приватизации объектов незавершенного строительства оценка его стоимости производится в соответствии со статьей 13 настоящего Закона.

Инвентаризация и техническая экспертиза объектов незавершенного строительства осуществляется Государственным комитетом Республики Башкортостан по управлению государственной собственностью, районными, городскими комитетами по управлению собственностью совместно с республиканскими органами исполнительной власти, исполнительными органами местных органов государственной власти, органами местного самоуправления, являющимися заказчиками строительства данных объектов, с привлечением в необходимых случаях специализированных организаций.

3. Для передачи объектов незавершенного строительства застройщику для завершения строительства Кабинетом Министров Республики Башкортостан, органом исполнительной власти местных органов государственной власти, органом местного самоуправления по представлению Государственного комитета Республики Башкортостан по управлению государственной собственностью, районного, городского комитета по управлению собственностью принимается решение о целевой передаче объекта незавершенного строительства заинтересованному лицу для окончания строительства или о проведении аукциона на право достройки объекта.

После завершения строительства на момент сдачи объекта в эксплуатацию определяется доля государственной собственности Республики Башкортостан, муниципальной собственности в объекте.

Для передачи объекта незавершенного строительства застройщику Государственным комитетом Республики Башкортостан по управлению государственной собственностью, районным, городским комитетом по управлению собственностью, органом местного самоуправления утверждается бизнес-план для завершения строительства объекта, обязательными условиями которого являются:

завершение строительства объекта в установленный срок;

использование объекта незавершенного строительства, его отдельных частей и помещений в соответствии с назначением, определенным проектной документацией либо проектом перепрофилирования, согласованным в установленном порядке;

вложение инвестиций в объеме, необходимом для завершения строительства объекта;
возможные способы приватизации объекта незавершенного строительства или его использования;

стартовая цена проекта (в случае проведения аукциона).
Критерием определения победителя аукциона является максимальная цена, предложенная за право достройки объекта.

На основании решения о целевой передаче объекта незавершенного строительства заинтересованному лицу для окончания строительства или по результатам аукциона между Государственным комитетом Республики Башкортостан по управлению государственной собственностью, районным, городским комитетом по управлению собственностью, органом местного самоуправления и застройщиком заключается договор об окончании строительства. Типовая форма договора утверждается Государственным комитетом Республики Башкортостан по управлению государственной собственностью.

Доля государственной собственности Республики Башкортостан, муниципальной собственности в завершенном строительством объекте определяется как соотношение рыночной стоимости объекта до передачи его по договору об окончании строительства или до проведения аукциона по продаже права достройки объекта к рыночной стоимости объекта после завершения его строительства, определяемой независимым оценщиком.

Последующее отчуждение этой доли осуществляется с использованием способов, предусмотренных законодательством о приватизации.
Оформление застройщиком права пользования землей после завершения строительства объекта осуществляется в соответствии с законодательством.

Распределение средств от приватизации объектов незавершенного строительства, финансирование которых производилось частично за счет средств соответствующего бюджета, собственных или заемных средств, осуществляется между участниками строительства пропорционально вложенным средствам.

Особенности выкупа государственного или муниципального имущества на условиях лизинга
Содержание Закон Республики Башкортостан от 9 декабря 2019 г. N 116-з «О Программе приватизации государственного и муниципального.

znatpravo.ru

Ограничение возможности заключения договора купли-продажи земельного участка

Вывод из судебной практики: Выкуп земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, возможен в случаях, прямо предусмотренных законом, в частности: при приватизации данного объекта на основании п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2019 N 178-ФЗ, при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2019 N 137-ФЗ.

Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2019 N 8985/08 по делу N А55-16774/2019

«…Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2019 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2019 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»…»

Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2019 N 19-КГ15-48

«…Из материалов дела следует, что Мамонтова М. И. на основании договора купли-продажи недвижимости от 4 октября 2019 года, заключенного с Мараховым И. И., является собственником объекта незавершенного строительства, назначение: нежилое, общей площадью застройки кв. м, степенью готовности — 80%, который расположен по адресу: г. в районе нежилого здания N.

С целью выкупа земельного участка под принадлежащим заявителю объектом незавершенного строительства Мамонтова М. И. обратилась с заявлением в офис МКУ «МФЦ в г. Ставрополе»

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент вынесения судебного решения) исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках. Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса РФ (в редакции до 1 марта 2019 года) наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2019 года N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2019 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

К настоящему делу данные случаи не относятся.

Из анализа статьи 36 Земельного кодекса РФ (в редакции до 1 марта 2019 года) следует, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса (в редакции до 1 марта 2019 года), только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

При таком положении отказ администрации города Ставрополя в лице комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя от 18 декабря 2019 года N 08/10-7299 в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером, площадью кв. м, предоставленном под гаражи боксового типа, по адресу: в районе нежилого здания N является обоснованным…»

Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2019 N 13783/12 по делу N А41-26473/11

«…Согласно пунктам 1.1, 1.2 договора продажа земельного участка обусловлена нахождением на нем принадлежащих обществу на праве собственности не завершенных строительством объектов: нежилого здания площадью застройки 1171,2 кв. метра (инв. N 1627-127, лит. Б) и нежилого здания площадью застройки 520,7 кв. метра (инв.

N 1626-127, лит. В). Право собственности общества на объекты зарегистрировано в установленном законом порядке 06.05.2019.

Заявляя иск по настоящему делу, общество сослалось на наличие у него в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса права на выкуп земельного участка по льготной цене, поскольку на нем расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности. Именно по этой причине истец считал недействительным оспариваемое условие договора купли-продажи о цене приобретаемого земельного участка, заявляя одновременно по этому же основанию требование о взыскании спорной денежной суммы как излишне уплаченной администрации.

Приняв во внимание указанные истцом основания заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли необходимым проверить наличие у него права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформирована правовая позиция о возможности приобретения права собственности на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства. Президиум в постановлениях от 23.12.2019 N 8985/08, от 01.03.2019 N 14880/10 указал, что применение порядка выкупа земельных участков под упомянутыми объектами возможно в случаях, прямо названных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства согласно положениям пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации; переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Вводного закона.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь изложенной правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в целях проверки соответствия общества данным требованиям установил, что оно стало собственником объектов незавершенного строительства по сделке купли-продажи, а не в результате приватизации этих объектов в соответствии с Законом о приватизации; общество не обладает правом постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком.

Так как судом апелляционной инстанции правомерно сделан вывод о недействительности договора в целом и с учетом того, что истец продал земельный участок другому лицу, а администрация о применении последствий недействительности этой сделки при рассмотрении дела не заявляла, Президиум не усматривает оснований для возврата сторон в первоначальное положение в соответствии с правилами статьи 167 Гражданского кодекса…»

Выкуп арендованной земли с незавершенкой
Может ли частное лицо приобрести в собственность арендованный земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, если на нем расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий частному лицу? Статусом здания, строения, сооружения объект незавершенного строительства не обладает. Поясним. Может ли частное лицо приобрести в собственность арендованный земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, если на нем расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий частному лицу? В пункте 2 указанной статьи сказано, что граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, если иное не установлено федеральными законами, имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков.
В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здание, строение, сооружение и объект незавершенного строительства признаются объектами капитального строительства.

На основании ст. 55 ГрК РФ право на их использование возникает после ввода в эксплуатацию.

Приватизация земельного участка на котором объект незавершенного строительства
Постановлением Президиума ВАС РФ в 2008 г. были даны разъяснения по вопросу о праве собственника объекта незавершенного строительства на приватизацию земельного участка, на котором расположен данный объект. Представляется целесообразным кратко проанализировать это Постановление:
— п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»1. По общему правилу п. 1 ст. 36 ЗК РФ, предоставляющий исключительное право собственникам зданий, строений, сооружений на приватизацию земельного участка, на котором такой объект недвижимости расположен, не распространяется на собственников объектов незавершенного строительства, поскольку они не упомянуты в данной норме.
2. Приватизация собственником объекта незавершенного строительства земельного участка, на котором данный объект находится, возможна только в случаях, прямо предусмотренных законом. К таковым относятся:
Таким образом, оформление земельного участка возможно двумя способами: приобретение земельного участка на праве аренды или приобретение его в собственность.
Приватизация земельных участков собственниками объектов незавершенного строительства Текст научной статьи по специальности - Государство и право
Приватизация земельных участков собственниками объектов незавершенного строительства Во-первых, он указал, что применение предусмотренного ст. 36 Земельного кодекса РФ порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно только в случаях, прямо указанных в законе. К такимВ статье рассматриваются вопросы применения статьи 36 Земельного кодекса РФ к отношениям, связанным с приватизацией земельных участков собственниками объек- тов незавершенного строительства. Автор анализирует противоречия судебной прак- тики по данному вопросу и предлагает рекомендации по их устранению.

Ключевые слова: приватизация, земельный участок, объект незавершенного строительства, Высший Арбитражный суд РФ, арбитражные суды, суды общей юрисдикции.

Однако при рассмотрении аналогичного дела в Республике Карелия судебные инстанции пришли к прямо противоположным выводам. Верховный суд республики оставил в силе решение суда первой инстанции, признавшего законным и обоснованным отказ администрации в передаче в собственность гражданке С. земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.
Приватизация земельного участка на котором объект незавершенного строительства
Согласно правовой позиции, изложенной в указанном Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, хотя в ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе.

В практике применения законодательства возник достаточно острый вопрос о том, имеют ли исключительное право на приватизацию земельных участков собственники объектов незавершенного строительства.

Рассмотрим данную ситуацию применительно к двум указанным случаям: применение норм ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.