Можно ли сдать в аренду нежилое помещение не введенное в эксплуатацию

Можно ли передать объект незавершенного строительства в аренду по предварительному договору и взимать плату за его использование? С какого времени арендатор может начать фактическое использование данного объекта?

Объект незавершенного строительства является результатом незаконченного процесса строительной деятельности, это здание или сооружение, не принятое по каким-либо причинам в эксплуатацию, на кадастровый и технический учет*(90).

Правом собственности на незавершенное строительство лицо обладает и до государственной регистрации, она требуется лишь для подтверждения права, без чего данным объектом невозможно распорядиться. Нужно отметить, что во всем, что не связано со спецификой незавершенного строительства, участие таких объектов в гражданском обороте подчиняется общему для недвижимости режиму (п. 1 ст.

130 ГК РФ).

Поэтому если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за его фактическим владельцем, нет препятствий сдавать объект в аренду по обычному договору аренды недвижимого имущества. Иными словами, нет причин, чтобы объект незавершенного строительства передавался в аренду именно по предварительному договору. Тем более что предварительный договор аренды не может предусматривать внесение арендных платежей, а также фактическое использование объекта арендатором.

В предварительном договоре речь может идти лишь о заключении в будущем основного договора аренды объекта недвижимости, пусть даже не завершенного строительством.

Арбитражные, Гражданские, Уголовные Дела

Изучение и глубокий анализ всех обстоятельств дела

Разработка перспективной юридической защиты

Пантюшов & Партнеры

Эффективные юридические решения

Адвокаты Пантюшов & Партнеры надежно защитят Ваши интересы в суде

В судах общей юрисдикции и в арбитражных судах желательно участие адвоката в деле, т. к. суд не вправе оказывать юридическую помощь участникам процесса, поэтому, приглашение адвоката позволит обеспечить квалифицированную юридическую поддержку в судебной тяжбе. В исковом заявлении (отзыве на иск) адвокат, опираясь на доказательства и закон, просит суд удовлетворить или отказать в удовлетворении исковых требований, причем, в арбитражном суде юридическая квалификация требований является обязательной в силу закона, т. е. участник спора должен указать нормы права, которые были нарушены другой стороной и нормы права, на основании которых испрашивается судебная защита.

Свыше 20 лет юридической практики

Участие адвоката в процессе оказания юридической помощи имеет определенные преимущества, т. к. репутация адвоката является гарантией добросовестности исполнения адвокатом своих обязательств перед Доверителем. Каждый адвокат дорожит своей репутацией, которая складывается в процессе адвокатской деятельности. Наша задача – бороться за права наших Доверителей.

Юридические проблемы могут появиться в жизни каждого, тем более в процессе осуществления предпринимательской деятельности организации. Приглашение адвоката гарантирует возможность выяснить правовые последствия совершения тех или иных действий.

Представление интересов в арбитражных судах и в судах обшей юрисдикции

Состязательность судебного процесса обуславливает важность участия в судебном разбирательстве адвоката. В арбитражных делах, которые рассматриваются в арбитражных судах, представительством участников спора занимаются профессиональные юристы – штатные сотрудники компаний, юристы от юридических фирм и, конечно, адвокаты, специализирующиеся на арбитражных спорах (арбитражные адвокаты).

Арбитражные споры вытекают из предпринимательских отношений, что предопределяет обязательное участие адвоката (юриста) в деле, который составляет правовую позицию, обосновывая ее нормами материального права. Между тем, арбитражный суд вправе дать самостоятельную юридическую квалификацию обстоятельств спора и принять решение, которое будет мотивировано иными нормами законодательства, нежели теми, которые были указаны в исковом заявлении или в отзыве на исковое заявление.

Можно ли сдать в аренду нежилое помещение не введенное в эксплуатацию

Адвокатская группа Пантюшов & Партнеры – это коллектив московских адвокатов, имеющих адвокатский стаж от 15 лет и значительный опыт по представлению интересов в судах общей юрисдикции и в арбитражных судах по спорам, вытекающим из гражданских и предпринимательских отношений. Защита по уголовным и административным делам также является областью нашей специализации и составляет достаточно весомый объем нашей адвокатской практики.

Глубокий анализ мельчайших обстоятельств каждого дела обеспечивает высокий уровень юридической защиты и позволяет найти оптимальное и юридически верное решение возникших разногласий в интересах доверителя. Возбуждение гражданского дела в суде (арбитражном) суде, а также возбуждение уголовного дела требует участие адвоката в качестве представителя (защитника). В процессе реализации своих полномочий адвокат разрабатывает юридическую позицию по делу, консультирует доверителя по различным вопросам, возникающим в рамках соответствующего производства, будь то уголовный (административный) процесс, спор в суде общей юрисдикции или разбирательство в арбитражном суде, а также составляет необходимые процессуальные документы.

Высокая квалификация адвокатов группы Пантюшов & Партнеры обеспечена отличным образованием (МГЮА им. Кутафина О. Е., МГУ им. М. В. Ломоносова, Университет МВД РФ). Адвокаты при оказании юридических услуг руководствуются законом и кодексом профессиональной этики адвокатов.

Разумная и гибкая гонорарная политика Полная конфиденциальность отношений в рамках участия адвокатов в процессе реализации своих полномочий. Все сведения, полученные адвокатом при исполнении поручения доверителя, защищены законом и составляют адвокатскую тайну. Это важная гарантия сохранения всех сведений, полученных при оказании квалифицированной юридической помощи

Когда необходимо обращаться за услугами адвоката

Адвокаты представляют собой отдельное сословие юристов, представляющее собой независимую корпорацию, действующую с целью оказания квалифицированной юридической помощи всем заинтересованным лицам. Адвокат – это независимый советник в области права, оказывающий юридические услуги в форме консультаций, посредством составления документов юридического характера, а также путем представления интересов в суде. Необходимость обращения к адвокатам с целью получения разъяснений юридических вопросов или в целях приглашения адвоката для представления интересов в суде, арбитражном суде или для защиты по уголовному делу может возникнуть в различных ситуациях, возникающих из гражданских отношений между гражданами, так при спорах в процессе ведения предпринимательской деятельности между организациями.

Тема: Аренда помещения, не сданного в эксплуатацию

Опции темы

Поиск по теме

Аренда помещения, не сданного в эксплуатацию

Добрый день! Собираюсь арендовать помещение в новом доме для открытия ресторана. Дом не сдан в экплуатацию, соответственно нет свидетельства о праве собственности. Мне предлагают заключить договор аренды. Но я немного в курсе, что нельзя сдавать в аренду такие помещения.

Какие для меня могут быть правовые последствия при заключении такого договора? Не понятно, если объект еще не сдан, то вряд ли в нем можно вести какую-то деятельность. Зачем тогда заключать договор аренды сейчас, до сдачи объекта в эксплуатацию?

И как идентифицировать помещения, которые будут переданы в эксплуатацию?

ну, например, ничтожная аренда в несуществующем юридически объекте В таких случаях обычно заключают предварительный договор аренды. А вот после ввода объекта в эксплуатацию заключают договор аренды. В случае если с вами в настоящий момент заключат договор аренды, то этот договор будет считаться незаключенным.

Договор считается незаключенным, т. к. не определен объект аренды. А объект аренды не может быть определен, пока он не введен в эксплуатацию в установленном законе порядке, и на него не выданы соответствующие документы из ЕГРПН.

Спасибо большое, все поняла. Значит надо настаивать на предварительном договоре с обязанностью заключить в будущем (после получения свидетельства) договор аренды.

Мартынка, предварительный-это обязательство заключить в будущем договор аренды.

Будьте бдительны со своим имуществом, которое будет там находиться на основании «этого»

и если вы там планиреуете ресторан — то я бы очень уточнила — на алкоголь же будете наверняка лицензироваться ? сто процентов спросят с вас договор. и сразу вопрос — прокатит ли ваш предварительный.
да, еще. скорее всего, будете до ввода дома в эксплуатацию делать отделку под себя и проч и проч. тут можно попасть в довольно таки неприятную ситуацию, еслиу вас недобросовестный арендодатель попадется
вот, например что-нибудь такое: http://forum.klerk.ru/showthread.php? t=358418

посмотрите, может поможет Письмо Минфина РФ от 02/11/2019 N 03-03-06/1/768

Информация о теме

Пользователи, просматривающие эту тему

Эту тему просматривают: 1 (пользователей: 0, гостей: 1)

Можно ли сдавать в аренду нежилое помещение не сданное в эксплуатацию

Документ: Можно ли сдать в аренду недостроенное помещение
Можно ли сдать в аренду недостроенное помещение

ВОПРОС: Наше предприятие в настоящее время ведет строительство офисного центра. Мы заключили договор аренды нежилого помещения в этом офисном центре (еще недостроенном и не введенном в эксплуатацию). По данному договору была получена предоплата.

Как данную сумму отразить в учете по налогу на прибыль?
ОТВЕТ: Честно говоря, ваша ситуация не из простых.

Прежде всего зададимся вопросом о том, можно ли заключить договор аренды недостроенного и не введенного в эксплуатацию помещения.

Как известно, согласно ст. 759 Гражданского кодекса Украины по договору найма (аренды) арендодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.

При этом ст. 760 ГК оговаривает, что предметом договора найма могут быть либо непотребляемая вещь, то есть вещь, определенная индивидуальными признаками и сохраняющая свой первоначальный вид при неоднократном использовании, либо имущественные права.

В свою очередь ст. 761 ГК устанавливает:
«1. Право передачи имущества в наем имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права.

2. Наймодателем может быть также лицо, уполномоченное на заключение договора найма».

Существует ли в вашем случае вещь(1)(имущество (2)), которая(ое) может быть сдана(о) в аренду ее(его) собственником (иным лицом, уполномоченным на заключение договора найма)?

Если мы имеем в виду объект недвижимости, то, разумеется, нет.

Напомним, что ст. 331 ГК, регулирующая процесс приобретения права собственности на вновь созданное имущество и объекты незавершенного строительства, гласит:

«1. Право собственности на новую вещь, изготовленную (созданную) лицом, приобретается им, если иное не установлено договором или законом.
Лицо, изготовившее (создавшее) вещь из своих материалов на основании договора, является собственником данной вещи.

2. Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т. п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества).

Если договором или законом предусмотрен прием недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его приема в эксплуатацию.

Если право собственности на недвижимое имущество в соответствии с законом подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.

3. До завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т. п., которые были использованы в процессе данного строительства (создания имущества).

В случае необходимости лицо, указанное в абзаце первом настоящей части, может заключить договор относительно объекта незавершенного строительства, право собственности на который регистрируется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства».

Итак, до момента окончания строительства офисного центра, приема его в эксплуатацию и момента государственной регистрации у вас нет прав собственности на объект недвижимости (более того, строго говоря, отсутствует сам объект недвижимости как таковой). Иными словами, нет ни объекта аренды, ни субъекта, который может быть арендодателем.

Тем не менее если вы зарегистрируете в БТИ право собственности на объект незавершенного строительства, то в порядке исключения, описанного в последнем абзаце ч. 3 ст. 331 ГК, вы сможете заключить договор аренды — но в отношении объекта незавершенного строительства, а не офисного центра.

Конечно, теоретически возможен остроумный вариант заключения договора аренды кирпичей и прочих строительных материалов, «железобетонным» собственником которых вы являетесь в силу абз. 1 ч. 3 ст. 331 ГК.

Но, как нам кажется, арендатор вряд ли придет в восторг от подобного предложения.

Еще на одно юридическое препятствие для заключения договора аренды обращалось внимание ранее. Напомним, что оно содержится в ч. 6 ст. 3 Закона от 01.07.2019 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений», которая утверждает:

«Сделки в отношении недвижимого имущества совершаются, если право собственности на данное имущество зарегистрировано в соответствии с настоящим Законом».

Поскольку аренда является сделкой в отношении недвижимости, то ее проведение возможно только после регистрации прав собственности на офисный центр в БТИ.

Естественно, что указанные обстоятельства имеют непосредственное влияние на налогообложение.
Если переформулировать ваш вопрос, то он будет звучать так: как в налоговом учете отразить результаты незаконного (недействительного) договора?

К сожалению, четко ответить на переформулированный вопрос мы не можем, поскольку Закон О Прибыли не дает каких-либо указаний по поводу отражения в налоговом учете незаконных операций. Этим, кстати, он отличается от Закона об НДФЛ, который хладнокровно решает проблему налогообложения взяток(3).

Можно, конечно, рассчитывать на то, что проверяющий не заметит незаконности вашего договора. В таком случае ответ до боли банален: отражение должно проводиться по общим правилам, предусмотренным в п/п. 7.9.6 Закона О Прибыли: сумма аванса в доход не включается, но подлежит отражению в составе валовых доходов в периоде начисления.

Каков же конструктивный выход из сложившейся ситуации?

На наш взгляд, оптимальным выглядит вариант с подписанием предварительного договора, который предполагает заключение договора аренды и получение будущим арендодателем от будущего арендатора обеспечительного платежа.

Правовые и налоговые нюансы подобной схемы нами уже обстоятельно анализировались. В частности, мы пришли к выводу, что предварительный арендный договор на вполне законных основаниях может быть заключен в отношении недвижимости, не введенной в эксплуатацию. Далее мы отметили, что обеспечительный платеж в рамках предварительного договора может рассматриваться (1) либо как платеж, который будет причитаться по основному договору (в таком случае он попадет под действие п/п. 7.9.6 Закона О Прибыли), (2) либо как один из видов обеспечения обязательств, прямо не названный в ст.

546 ГК (в таком случае мы полагали, что эти суммы не соответствуют критериям дохода и до заключения основного договора не должны попасть в состав валовых доходов будущего арендодателя(4)).

В любом случае «предварительный» вариант кажется нам более предпочтительным, нежели вариант «незаконный».
1 ) Согласно ст. 179 ГК вещью является предмет материального мира, в отношении которого могут возникать гражданские права и обязанности.

2) Согласно ст. 190 ГК имуществом как особым объектом считаются отдельная вещь, совокупность вещей, а также имущественные права и обязанности.

3) Напомним, что согласно п/п. 4.2.16 Закона об НДФЛ в совокупный месячный налогооблагаемый доход включаются денежные средства или имущество (неимущественные активы), полученные плательщиком налога в качестве взятки, похищенные или найденные как клад, не сданный государству согласно закону, в суммах, подтвержденных обвинительным приговором суда, независимо от назначенной им меры наказания. Из этого косвенно следует, что взяточник освобожден от налоговых обязательств в отношении сумм, недоказанных судом.

4) Учитывая неисчерпывающий перечень доходов, приведенный в п/п. 4.1.6 Закона О Прибыли, осторожный плательщик, разумеется, может доходы отразить сразу.

«Бухгалтер» № 41, ноябрь (I) 2019 г.
Подписной индекс 74201

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.