Когда требуется подтверждение дееспособности при сделках с недвижимостью

Как происходит проверка дееспособности продавца квартиры

Что такое — проверка дееспособности продавца квартиры? Проверка дееспособности продавца квартиры — это проверка на предмет способности понимать значение своих действий.

Проверка дееспособности продавца квартиры — специфическое понятие: по большому счету проверяется не сама дееспособность, а отсутствие признаков недееспособности, которые впоследствии могут повлечь признание сделки с недвижимостью купли продажи квартиры недействительной.

Под дееспособностью понимается способность гражданина самостоятельно совершать сделки. Все граждане, достигшие 18 лет обладают полной дееспособностью, такие собственники по общему правилу вправе самостоятельно совершать сделки с принадлежащей им недвижимостью. Не достижение собственником квартиры 18 лет однозначно требует получение согласия органа опеки и попечительства.

Если будет доказано, что вполне дееспособное лицо на момент сделки купли продажи квартиры не понимало значение своих действий или не могло руководить ими, то такую сделку признают недействительной. Даже если продавца впоследствии признают недееспособным, то сделка может быть признана недействительной.

Только по официальным данным Росстата, на 1000 человек населения в среднем ежегодно около 16 человек впервые заболевают нервными болезнями, соответственно, в абсолютном значении количество таких лиц растет, и риски признания сделок купли продажи квартиры недействительными по указанному основанию увеличивается.

Проверка дееспособности продавца квартиры — запрос справок

В связи с этим разумна проверка дееспособности продавца квартиры — покупателю квартиры рекомендуется у всех собственников запрашивать справки о том, что данные лица по месту жительства не состоят на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

Проверка дееспособности продавца квартиры при запросе справки все равно не является полной. Проблема в том, что диспансеров много и продавец квартиры может принести справку из диспансера, не являющегося государственным или не обслуживающего район проживания продавца. Такая справка или отсутствие в принципе желания продавца дать такую справку является тревожным для покупателя звонком.

В этом случае рекомендуется уточнить причину отсутствия такой справки из «официального» диспансера и при любых сомнениях убедить предоставить справку из местного диспансера либо отказаться от сделки покупки квартиры.

Однако проверка дееспособности продавца квартиры по таким справкам, даже при полном предоставлении их — панацеей не является.

На практике был случай, когда продавец — на вид вполне адекватная женщина 50-ти лет — состояла на учете у психиатра в диспансере по месту жительства ее родственников, которые жили и другом городе и ухаживали за ней. После того как женщина по неизвестным причинам подарила квартиру риэлтору, тот продал ее. Проверка дееспособности продавца квартиры и всех недавних собственников жилья не производилась покупателем квартиры. Это была его фатальная ошибка.

Родственники же признали через суд бывшего владельца квартиры недееспособным и истребовали квартиру у нового владельца, добросовестного покупателя квартиры. Родственники смогли доказать в суде, что уже на момент дарения квартиры, ее собственница не понимала значения поступков и у нее, как у душевнобольной, отсутствовала воля на продажу квартиры.

Проверка дееспособности продавца квартиры и согласие продавца на проверку

Риэлторы продавца часто говорят, что клиент не захочет или не обязан предоставлять такие справки. Действительно, продавец не обязан получать такие справки, и для Росреестра данные справки не нужны. Более того, продавцу придется самостоятельно поехать в диспансер для получения справки, поскольку этого не может сделать риэлтор по доверенности.

Однако практика в связи с очевидной актуальностью давно признала запрос данных документов «нормальным», и добросовестный продавец не должен отказаться от их предоставления.

Отметим, что вместо данных справок могут быть представлены:

1. водительские права,
2. разрешение на ношение оружия,

для получения которых лицо проходит соответствующую проверку у психиатра.

Проверка дееспособности продавца квартиры может натолкнуться на непонимание. Порой риэлторы в обоснование отказа в представлении справок из ПНД НД ссылаются на то, что сведения о здоровье продавца относятся к врачебной тайне, или же что врачи не выдают такую справку для продажи квартиры.

Действительно, сведения о наличии у гражданина психического расстройства, о фактах обращения за психиатрической помощью и о лечении в учреждении, оказывающем такую помощь, а также другие сведения о состоянии здоровья гражданина являются врачебной тайной и отнесены к сведениям конфеденциального характера.

Допускается предоставление сведений о состоянии психического здоровья гражданина по требованию, но лишь в случаях, установленных федеральными законами. По указанной причине и ряд врачей отказываются выдавать подобную справку, поскольку для покупки квартиры получение данных о психическом состоянии человека законом не предусмотрено.

Проверка дееспособности продавца квартиры при ее покупке важна для покупателя — как покупателю оценить дееспособность физического лица?

Практика показывает, что проверка дееспособности продавца квартиры даже наличие справок, водительских прав или удостоверения дееспособности нотариусом все же не страхует покупателя на 100 %. При суде о признании человека недееспособным, судья делает выбор по собственному убеждению и медицинским показателям, признать ли лицо не дееспособным, в том числе не способным понимать значение своих действий на дату сделки. Однако проверка дееспособности продавца квартиры и наличие справок является все же определенной гарантией, что продавец дееспособен.

Проверка дееспособности продавца квартиры и интуиция покупателя

Помимо документов, не стоит забывать и о личном мнении о продавце квартиры. Такое мнение порой может лучше всяких справок подсказать, что сделку с продавцом заключать не следует. Например, убедитесь, что продавец понимает, что он продает квартиру, что на него не оказывается воздействие, что он заключает сделку не вследствие тяжелых жизненных обстоятельств, что у него не было травм головы, тяжелых болезней.

О многом может свидетельствовать частое нетрезвое состояние продавца, заторможенность реакций, неадекватность. Возможно продавца намеренно вводят в такое состояние, давая алкоголь, наркотики, сильнодействующие лекарства, чтобы заставить продать квартиру и отнять у того деньги либо в дальнейшем оспорить сделку по «пороку воли»

При определенных травмах головы продавец может быть признан впоследствии недееспособным, а на момент сделки — не способным понимать значение своих действий. Это также повлечет недействительность сделки.

Проверка дееспособности продавца квартиры с особым вниманием должна проводиться, если продавец — пожилой человек, который продает квартиру под влиянием родственников, фактически не понимая существа своих действий. Именно такие сделки успешно оспариваются другими родственниками.

Проверка дееспособности продавца квартиры даст понимание — целесообразно ли отказаться от сделки либо застраховать риск потери права собственности.

Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 812 904-34-26

Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!

Когда требуется подтверждение дееспособности при сделках с недвижимостью

Вы видите эту страницу, значит что-то пошло не так.

Последствия совершения сделки купли-продажи жилья с недееспособным продавцом

Сделка купли-продажи жилых помещений зачастую заключается между физическими лицами самостоятельно, то есть без привлечения юристов. На первый взгляд, данный процесс кажется довольно простым: скачал форму договора в Интернете, вставил соответствующие пункты, стороны подписали договор и отнесли его в МФЦ, а дальше уже дело рук специалистов выбранного МФЦ. Но стоит отметить, что мошенничество в сфере недвижимости — довольно распространенное преступление, для совершения которого изобретаются все новые и новые уловки.

Одним из часто используемых мошенниками способов обмана покупателя является продажа жилого помещения недееспособным лицом, так как сделка, заключенная недееспособным гражданином, является ничтожной.

Согласно ст.21 ГК РФ, по общему правилу, гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. При этом, гражданская дееспособность – это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Таким образом, применительно к рассматриваемой нами теме, дееспособность гражданина – это возможность самостоятельно распорядиться своим жильем, то есть в данной случае продать его.

Соответственно, дееспособное лицо понимает значение своих действий и осознает их последствия.

Стоит отметить, что дееспособность человек обретает постепенно с момента своего рождения:
дети до 6 лет – недееспособны;

дети от 6 до 14 лет считаются малолетними – имеют «дееспособность малолетних». Малолетние не могут нести ответственность за свои действия (за них действует и отвечает родитель или опекун);

лица от 14 до 18 лет – частично дееспособны. Сделки с квартирами они могут осуществлять сами (т. е. подписывать договоры), но лишь при письменном согласии родителей или опекунов;

полная дееспособность гражданина наступает по достижении им совершеннолетия либо в последствии эмансипации.

В соответствии со ст.29 ГК РФ, гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным. Над ним устанавливается опека. Опекун совершает все сделки от имени недееспособного гражданина, учитывая его мнение.

Таким образом, если собственником жилья является недееспособное лицо, то сделку купли-продажи должен совершать опекун, получив согласие собственника.

Помимо признания гражданина полностью недееспособным, суд может признать гражданина ограниченно дееспособным. Это происходит, когда человек не в состоянии сам справиться со своими пагубными привычками (например, пьянство, наркотики), в результате чего страдают его близкие люди. Такому человеку назначается попечитель.

Ограниченный в дееспособности гражданин может самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки, но крупные сделки (в т. ч. по отчуждению недвижимости), он имеет право совершать только с согласия своего попечителя.

Также важно знать, что помимо согласия опекуна или попечителя при совершении подобного рода сделок требуется согласие органа опеки и попечительства. Данное требование установлено в законодательстве с целью ограничения произвола опекунов и попечителей.

Как уже было сказано ранее, сделка, совершенная недееспособным лицом, признается ничтожной, то есть недействительной. Соответственно, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Таким образом, при выявлении недееспособности продавца покупатель обязан вернуть купленное жилье собственнику, а продавец вернуть деньги, но именно с возвратом денег и возникают трудности. К моменту вскрытия недействительности сделки у продавца денег не оказывается, соответственно вернуть их покупатель может только в судебном порядке, но данный процесс является довольно сложным и долгим, а чаще всего с недееспособного лица просто нечего взять, а единственное жилье у него отобрать не могут.

Поэтому, чтобы не оказаться в подобной непростой ситуации, специалисты МПЦ (юристкиров. рф) рекомендуют требовать с продавца предъявления справки из наркологического и психоневрологического диспансера о том, что продавец не состоит на учете в данных учреждениях.

Нотариальное удостоверение дееспособности продавца в момент подписания договора купли-продажи жилья фактически снимает риски признания сделки недействительной по этой причине. Нотариус выступает официальным свидетелем вменяемости сторон сделки перед подписанием договора, и уполномочен совершать необходимые действия для подтверждения их дееспособности.

Если у Вас возникли вопросы по рассмотренной теме или Вы оказались на месте обманутого продавца, то рекомендуем обратиться к специалистам МПЦ (юристкиров. рф) за юридической консультацией, а также дальнейшим ведением дела в суде «Контакты»

В согласии надо ли прописывать отдельно согласие на продажу дома и на продажу участка?

Как говорится – «быть в ясном уме и твердой памяти».

Для меня это скорее хобби. Разминка мозгов, смена обстановки, если хотите.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

• Надо ли платить налог с продажи квартиры находящуюся более 3 лет в собственности
• Продажа квартиры при условии что есть наследники
• Покупка только что приватизированной квартиры на что обратить внимание
• Приватизация квартиры если утерян ордер на квартиру
• Какие документы проверять при покупке квартиры на первичном рынке