Как проверить при покупке квартиры что на ней нет долгов

Как проверить дееспособность собственника при покупке квартиры?

Если вы опасаетесь, что продавец недвижимого имущества является недееспособным или ограниченным в дееспособности, вы можете обратиться в нотариальную контору для нотариального удостоверения договора купли-продажи. В соответствии со ст.43 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993г. № 4462-1 при удостоверении сделок нотариус обязан проверять дееспособность граждан, участвующих в сделках. При возникновении сомнений в дееспособности гражданина нотариус предпринимает меры для выяснения, выносилось ли судом решение о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным.

Кроме того, нотариус несет имущественную ответственность за совершаемые им нотариальные действий.

Источник expert ozersk com

Для Aleksandr:
Вы знаете хоть один случай когда суд признав сделку недействительной по 176 ст. ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности) обязал бы нотариуса выплатить потерпевшей стороне? Я тоже не знаю. Ст. 171 предполагает двухстороннюю реституцию в этом случае, а реальный ущерб, по этой же статье, возмещает дееспособная сторона.

Причем здесь нотариус?

Андрей Валерьевич, все не так плохо. День сделки начинаем с освидетельстования продавца (но только с его согласия согласно «Закона о психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании «) В любом мед. учреждении где есть психиатр. Лучше если он будет титулованый (кандидат, доктор и т. д.). Это даст железные аргументы, в случае судебного иска, о том что В ДЕНЬ СДЕЛКИ наш продавец был вменяем. Справки о том что продавец не состоит на учете в НД и ПНД уже получены.

Просим у продавца копии водительского удостоверения и/или разрешительных документов на оружие.

Для этого подойдет, например, ГУП «Центр профилактической медицины», его филиалы по всему городу (в т. ч. ст. м. Юго-Западная, ст. м. Китай-город)

1. Вопрос: вдову участника ВОВ могут лишить дееспособности и принудительно направить на Лечение судом в психиатрической клинике, является или нет психическое заболевание правом на безочередное получение Субсидии на покупку жилого помещения вдове, по причине невозможности проживать в одной квартире с 91 летней бабушкой! Собственности своей не имеет!

1.1. — Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, никакого жилья вдовам ВОВ не положено, если в семье его более нормы на человека!. Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А. В.

2. Покупаю квартиру по доверенности. Несет ли нотариус ответственность за слова в доверенности «личность доверителя установлена, его дееспособность проверена». при покупке квартиры по такой доверенности этого достаточно? Или необходимо запросить справку о психическом состоянии продавца?

2.1. Смотря что имеете в виду. Конкретно по Вашей сделке — нет, не сторона сделки.

Но вот если будет доказана неправомерность его действий при заверении подписей по сделке — могут возникнуть основания оспаривания самой сделки.

2.2. Здравствуйте именно по сделке купли продажи по нотариальной доверенности нотариус не сторона по договору. Вопросы будут если сделка будет оспариваться в суде о том как именно заверялась подпись. Если есть сомнения по сделке попросите встречи с собственником.

Убедитесь в адекватности и действительном желании продать собственность. А то мало ли может человек дав доверенность рассчитывал на что то другое.

3. Планирую купить квартиру вторичку, все было хорошо, но в конце разговора с риэлтором она сказала, что владелец плохо слышит — у нее инвалидность, но с ее же слов она дееспособна, даже где то работает и водит машину, есть какие то риски в покупке данной квартиры?

3.1. Да, есть риски, в практике были случае отмены сделки, где одна сторона плохо слышаший человек был. И регистрационная служба, узнав об этом, не приветствует такие сделки, даже не принимает на регистрацию.

4. Хотим купить квартиру у пенсинерки в ипотеку Сбербанк, продавец не желает выписываться до совершения сделки и оплаты, не хочет предоставить справку о ее дееспособности. Не будет ли у нас проблем по этому поводу после покупки квартиры.

4.1. Если пенсионерка состоит на учета в психоневрологическом диспансере, то могут быть проблемы: завтра родственники подадут в суд исковое заявление о признании сделки недействительной и Вы останетесь без квартиры, а деньги будете годами выбивать с продавца при том, что они растворятся между родственниками.

4.2. Добрый день. Получить справку о том, что она не состоит на учете в диспансере нужно обязательно. Иначе могут потом появиться ненужные проблемы.

Возможно, что для нее финансово обременительно заниматься этим — предложите ей профинансировать получение этой справки и окажите ей содействие (доставка в лечебное учреждение и т. д.).

5. У меня трех комнатная квартира на двоих с сестрой инвалидом-дееспособным в равных долях. Сестра против: продажи квартиры, покупки моей доли, и какого-либо размена. Посоветуйте, что мне делать?

Это у меня единственное жилье, но с ней я проживать не могу.

5.1. Здравствуйте.
Статья 250. Преимущественное право покупки [Гражданский кодекс РФ] [Глава 16] [Статья 250] 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Можете и продать.

6. Планируем покупку квартиры в Севастополе. Хотела бы уточнить насчет покупки вторички. Продавец настаивает на передаче наличных при подписании Дкп.

Плюс со стороны продавца отсутствует справка о дееспособности продавца (возраст 86 лет, гражданка Украины). Договор через нотариуса, который сам передает документы в регпалату. Получение права собственности обещают через 3 дня у того же нотариуса..
Такая схема несет большие риски для покупателя?

6.1. Возраст действительно входит в зону риска. Рекомендую такую справку и продавца запросить. Кроме того, денежные средства лучше внести на депозит нотариусу и нотариус сам перечислит их после регистрации сделки в Росреестре уже продавцу. А вообще нужно проверить всю юридическую чистоту квартиры (переход прав, и пр. ) Тем более там гражданин Украины в качестве продавца.

Потом судиться сложновато будет (пусть и в Севастополе): )) Удачи!.

6.2. Передавать деньги при подписании договора сейчас не принято, считается рискованным.
Может сложиться такая ситуация, что деньги вы передадите, а регистрация перехода права собственности на квартиру будет приостановлена или отменена по вине продавца.

Продавец может сорвать передачу квартиры или оспорить сделку. В этом случае вы будете вынуждены возвращать переданные деньги. И можете так и не вернуть, если продавец скроется.

7. Хотим купить квартиру но выяснилось что один из продавцов квартиры (а их трое) состоит на учете у психиатра какие наши действия чтобы обезопасить себя при покупке этой квартиры нужно ли ему проходить дополнительно медецинскую экспертизу на предмет дееспособности.

7.1. Здравствуйте, лишить лицо дееспособности возможно только в судебном порядке. Вы можете просить заключение психиатра, что лицо осознает значение своих действий и может руководить ими.
Удачи вам и всего наилучшего

Как доказать дееспособность продавца квартиры?

Дееспособность продавца – один из наиболее уязвимых моментов сделки на вторичном рынке. Как покупатель может максимально себя обезопасить?

В соответствии со статьей 171 ГК РФ сделка, совершенная лицом недееспособным, является ничтожной. Между тем, приобретая жилье на вторичном рынке, ни один покупатель не может быть на сто процентов уверен в том, что продавец квартиры дееспособен.

Дееспособность – это способность гражданина своими действиями осуществлять гражданские права (в том числе приобретать недвижимость), создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

При этом дееспособность нельзя поставить под сомнение просто так, без повода. «У нас презумпция дееспособности, – объясняет юрист компании PENNY LANE REALTY Галина Борисова. – То есть априори все люди дееспособны и доказывать надо не дееспособность, а ее отсутствие или ее ограничение». По словам эксперта, человека можно ограничить в дееспособности или совсем лишить его дееспособности только в судебном порядке и только по основаниям, четко прописанным в законе.

«В статье 29 ГК РФ написано, что гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленным гражданским процессуальным кодексом. Над таким человеком устанавливается опека», – продолжает Галина Борисова.

По словам юриста, информация об ограничении дееспособности или о недееспособности гражданина содержится только в судебных решениях судов общей юрисдикции и в органах опеки. Но доступ к таким сведениям закрыт. В суде любой судебный акт (решение, определение, постановление) может получить только сторона по делу или ее представитель по нотариальной доверенности.

В органах опеки существует четкий круг лиц, который располагает только строго определенной информацией согласно ФЗ от 24.04.2024 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Случай из практики

«Как-то у меня была продавец, которая продавала долю в квартире, – вспоминает юрист компании PENNY LANE REALTY Галина Борисова. – Женщина пару раз лежала в психиатрической больнице, вся ее болезнь заключалась в постоянных депрессиях (которым способствовали не совсем нормальные соседи). Пошли мы с ней в психиатрическую больницу в Армянском переулке, за документами для сделки. Там нам дали справку, что на учете она не состоит, за разовой помощью не обращалась.

Если человек лежит в психиатрической клинике или состоит на амбулаторном лечении, то это не значит, что он недееспособен или ограничен в дееспособности. Лечебница – это не суд. Врач ставит диагноз, а не лишает дееспособности и не ограничивает ее.

Дальше мы обратились с этой женщиной в опеку по месту жительства, где она написала заявление, чтобы ей выдали информацию, подтверждающую, что ей опекуны не назначались. Увы. Ей в этом отказали и по закону были правы – они не уполномочены выдавать такие справки».

Любой покупатель хочет быть уверен в безопасности сделки и в отсутствии причин для ее оспаривания – в том числе, и по той причине, что продавец ничего не помнил и был под влиянием «препаратов», туманящих рассудок или мешающих восприятию происходящего. «Во время проведения сделки купли-продажи вторичного жилья принято просить продавца предъявить справки из диспансеров (наркологического и психоневрологического). Покупатели должны убедиться в том, что продавец не состоит на учете и за лечением не обращался», – напоминает руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко.

Также для проведения сделки лучше обращаться к профессионалам, которые обладают специальными навыками. «Например, хороший риелтор обращает внимание на речь, поведение человека, какие-то невербальные сигналы, которые могут свидетельствовать о неадекватности. Риелтор посмотрит, как живет продавец, сопровождают ли его какие-то люди при просмотре, как он ведет себя, как отвечает на вопросы. И, конечно же, нужно иметь в виду мотивацию продавца: для чего человек продает данное жилье.

Если продавец путается с ответами, то это точно должно насторожить», – говорит Ольга Балбек, заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Есть и такой нюанс: нужно обратить внимание, чтобы продавец достаточно долго проживал по адресу постоянной регистрации. Бывают случаи, когда при переезде медицинская карта не успевает прийти из одного ПНД в другой, и тогда невозможно получить нужную информацию.

Случай из практики

«К нам обратились клиенты с просьбой проверки квартиры и сопровождения сделки, – рассказывает Елена Мищенко. – В результате проверки выяснилось, что один из владельцев квартиры страдает олигофренией, но при этом дееспособности не лишался и опеку над ним не назначали. После продажи квартиры мать с больным взрослым сыном должна была переехать поближе к родственникам. Новое жилье выбрали на первом этаже, так как у женщины были проблемы с ногами, и подниматься с сумками на пятый этаж в доме без лифта стало крайне тяжело.

С учетом ситуации было принято решение провести освидетельствование больного продавца у врача на предмет осознания им факта продажи квартиры. Врач подтвердил, что сын понимает, что квартира продается, и не возражает против переезда с матерью в другой район. На сделку были приглашены нотариус и врач нарколог-психиатр, которые подтвердили, что сын понимает происходящую ситуацию.

Со своей стороны мы проконтролировали, чтобы альтернативная квартира не проигрывала в метраже – покупка была проведена с увеличением доли на сына. Также квартира для проблемного продавца тщательно проверялась, чтобы в будущем избежать ущемления его прав, а также прав наших клиентов, так как суд в спорной ситуации обычно находится на стороне социально незащищенных граждан».

Итак, по умолчанию все люди дееспособны, если обратное не доказано. Справки и документы, о которых говорилось выше, дополнительно подтверждают право продавца на продажу недвижимости. Однако беда в том, что дееспособные продавцы квартир могут неожиданно превратиться в недееспособных.

Галина Борисова предупреждает: «Дееспособность может «покинуть» человека прямо во время сделки или перед ней (я имею в виду, психофизическое состояние продавца, часто просто аффективное). А если продавец хороший актер, или мошенник, то тогда покупатель станет жертвой…».

Самый плохой сценарий для покупателя – когда разум продавца «мутится» прямо на сделке. В этом случае продавец, после сделки, «поправившись», может подать иск о признании сделки ничтожной. Иди же его родственники/кредиторы/бывшая жена (если продавец не пришел в себя) подают иск о признании сделки недействительной, так как продавец был в ненормальном состоянии на сделке, не мог понимать свои действия и руководить ими.

Вот такие случаи – основной риск покупателя на вторичном рынке.

Юрист Светлана Заречнева рекомендует следующие меры безопасности: личное присутствие продавца и покупателя на сделке; в день сделки – обследование и заключение о том, что человек понимает значение своих действий в институте имени В. П. Сербского. Это может стать гарантией отсутствия проблем в будущем. Юрист отмечает: «Справки из диспансера о том, что человек на учете не стоит – недостаточно.

У нас многие граждане, имея заболевания, на учете не числятся. И если вы видите, что у гражданина какие-то проблемы, либо, если возраст более 65 лет, или просто хотите подстраховаться, съездите вместе с продавцом в вышеназванный институт».

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

• Подарил квартиру и ее продали отменить дарение
• Нежилое помещение может быть зданием в договоре аренды
• Как взыскать долг за аренду нежилого помещения
• Дарственная на квартиру оформление и как обезопасить его
• Кто несет ответственность за сделки с недвижимостью