Что такое упущенная выгода при сделках с недвижимостью

Упущенная выгода: в каких случаях удастся взыскать

Статьи по теме

Компания требует от контрагента компенсировать убытки, в том числе упущенную выгоду. Читайте в статье, когда это возможно, а также что нужно доказать для возврата недополученной прибыли.

Внимание! Вы находитесь на профессиональном сайте со специализированным юридическим контентом. Для чтения статьи может потребоваться регистрация.

Упущенная выгода – это разновидность убытков

В иск о возмещении убытков во многих случаях включают требования об упущенной выгоде. Это доходы, которые истец не смог получить по вине ответчика, недополученная прибыль. Что такое упущенная выгода, сказано в п. 2 ст. 15 ГК РФ:

То есть по данному определению упущенная выгода – это часть убытков, наряду с реальным ущербом.

42 полезных документа для юриста компании

При определении упущенной выгоды учитывают статистические финансовые показатели

Во взыскании недополученной прибыли есть специфическая сложность. Когда компания требует возместить реальный ущерб, его можно точно посчитать. Когда речь идет о суммах, которые компания могла бы заработать, расчет можно сделать только приблизительный. Сам факт того, что истец представил вероятностный, а не точный расчет, не дает суду права отказать в требовании компенсировать упущенную выгоду (п.

14 постановления Пленума Верховного суда РФ № 25). Однако суд вправе не согласиться с расчетом, который представил истец. Кроме того, вышестоящая инстанция может не согласиться с мнением нижестоящей.

Например, ВС РФ указал, что размер упущенной выгоды не может быть меньше дохода, который получил нарушитель. Суд отметил, что кассация неверно истолковала нормы материального права, а также превысила полномочия. ВС РФ отправил дело на пересмотр (определение Верховного суда России от 28.03.2024 № 41-КГ16-46).

Компания-истец при взыскании убытков вправе потребовать возместить упущенную выгоду, закон говорит об этом напрямую:

«Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса» (п. 2 ст. 393).

В статье 393 ГК РФ присутствуют указания, как посчитать упущенную выгоду. Нужно:

1. Проанализировать цены в местности, где должнику следовало исполнить обязательство.
2. Определить эти цены на дату, когда должник исполнил обязательство добровольно, или при отсутствии добровольного исполнения – на дату подачи иска. Кроме того, суд вправе принять во внимание цены на дату вынесения решения, если этого требует ход дела.
3. Рассчитать упущенную выгоду с разумной степенью достоверности. Если этот принцип применить нельзя, суд определит сумму возмещения, исходы из конкретных обстоятельств и на основании принципов справедливости и соразмерности.
4. Если в законе, ином правовом акте или договоре есть особые указания, как определять убытки, руководствоваться этими указаниями.

Кроме того, ГК РФ указывает, что при установлении суммы компенсации следует учесть действия самого кредитора:

«При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления» (п. 4 ст. 393 ГК РФ).

Об этом пункте ВС РФ сделал пояснения (п. 3 постановления Пленума Верховного суда РФ № 7). Кредитор вправе представить суду не только подтверждение в рамках данной нормы, но и любые другие доказательства того, что возможность получить выгоду была.

Например, компания-подрядчик должна была сделать ремонт в магазине. Вовремя ремонт не закончили, и это причинило убытки заказчику, компании-продавцу. Она не смогла начать розничную продажу товаров.

Упущенную выгоду компании-продавца можно определить на основании данных о ее прибыли за аналогичное время до того, как контрагент допустил нарушение, или после того, как прекратили.

Недополученную прибыль можно взыскать не всегда

Есть виды споров, для которых требование о возмещении упущенной выгоды является типичным. К ним относятся споры из договоров подряда, когда по вине подрядчика заказчик своевременно не смог приступить к работе, или из договоров поставки, когда отсутствие нужного товара негативно отразилось на доходах покупателя. В случае с поставкой, например, упущенная выгода включает в себя суммы, которые покупатель не смог получить, так как не товар не дошел до конечного потребителя.

Есть и другие примеры компенсации упущенной выгоды. Так, ее требуют взыскать в спорах о нарушении исключительных прав. Упущенная выгода включает в себя недополученные доходы, которых компания-правообладатель лишилась из-за действий нарушителя.

Если возник спор из договора аренды, арендодатель вправе потребовать такой компенсации. Например, когда арендатор причинил ущерб помещению, и у арендодателя на ремонт ушло несколько месяцев, из-за чего помещение нельзя было сдать в аренду.

Возместить упущенную выгоду необходимо не только по ГК РФ. Об этом может быть сказано в специальном законе. Например, такие положения есть в п. 1 ст. 7 закона № 87-ФЗ «О транспортно-экспедиционной деятельности».

Эту форму ответственности берет на себя компания-перевозчик.

Тем не менее, прежде чем требовать возмещения, нужно проверить, компенсируют ли упущенную выгоду в данном типе споров. Так, в спорах из договоров лизинга формально нет запрета на получение подобных компенсаций. Но на практике суды нечасто удовлетворяют такие требования (например, постановления ФАС Московского округа от 18 мая 2024 г. по делу № А40-119890/11-35-1039, от 3 мая 2024 г. по делу № А40-82569/11-118-641).

А в некоторых случаях упущенная выгода не подлежит возмещению. Например, это верно для соглашениях о научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работах, если условие специально не внесли в договор (п. 2 ст.

777 ГК РФ).

Что такое упущенная выгода? Как можно ее взыскать?

Упущенной выгодой (или прибылью) называют те доходы организации или физического лица, которые он мог бы получить, но не получил из-за нарушения его прав (халатности, невыполнения условий договора, просрочки и т. д.).

Что такое упущенная выгода? Примеры

Упущенная выгода и ущерб — это разные понятия

Не стоит путать это понятие с реальным ущербом. Упущенная выгода – это то, что вы могли бы получить, но не получили из-за третьего лица, а реальный ущерб – это те средства, который вы уже затратили или затратите на восполнение принесенного ущерба. Например, соседи сверху затопили помещение, которое было предназначено для аренды.

Деньги, которые владелец затопленного помещения мог бы получить с арендаторов, но не получил, потому что никто не захотел снимать помещение с водой на полу, — это упущенная выгода. Деньги, которые потратил владелец помещения на ремонт – это реальный ущерб.

С упущенной выгодой или реальным ущербом сталкивался практически каждый из нас. Однако далеко не все знают о своем праве взыскать этот ущерб с виновника. В том случае, если пострадавший сможет документально доказать упущенную выгоду и ущерб, он может рассчитывать на восполнение своих потерь в полном объеме. Практически любой человек хоть раз в жизни становится участником или свидетелем упущенной прибыли:

• Какая-либо организация заказывать оборудование, но поставщик по какой-то причине задерживает поставку этого оборудования, и организация не может работать в полной мере. За все то время, что поставщик просрочил поставку по заключенному договору, можно просчитать упущенную выгоду.
• Человек работает таксистом и попадает в ДТП, произошедшее не по его вине. Он мог бы получить доход за это время простоя, но не получил, значит это упущенная выгода.
• Организация наняла подрядчика для строительства помещения. Но сроки по договору уже прошли, а помещение не построено. В это время организация тратит деньги на аренду другого помещения, хотя могла бы уже располагаться в собственном.
• Человек отдает в ремонт свой автомобиль, а сам арендует другой. Служба по ремонту автомобилей не может отдать его владельцу в положенные по договору сроки, потому что работа еще не выполнена, а владелец вынужден продолжать оплачивать арендуемый автомобиль.

Упущенная выгода: как правильно взыскать убытки? Проконсультирует адвокат в видеоматериале:

Расчет и оценка упущенной выгоды

Прежде чем подавать в суд и рассчитывать на полную компенсацию, стоит заняться расчетами упущенной выгоды. При этом следует учитывать многие аспекты:

1. Размер полученной компенсации составляется из трех компонентов: непосредственно сама упущенная выгода (то, что мог бы заработать, но не заработал по вине третьего лица), ущерб (материальные затраты на восполнение принесенного ущерба – ремонт, аренда и т. д.) и, наконец, затраты на услуги юриста, оценщика и т. д.
2. В расчет не должны включаться никакие косвенные убытки, в которых задействованы другие лица или обстоятельства.
3. Рассчитать упущенную прибыль и ущерб самостоятельно сложно. К самостоятельным расчетам лучше не прибегать вовсе, потому что оценочная компания предоставит официальный документ, где будет прописано конкретно, что было испорчено и какие затраты вы понесли. Если удастся доказать сам факт упущенной прибыли, виновный должен будет возместить и услуги оценщика.
4. Иногда виноватых в упущенной прибыли сразу несколько. В этом случае оценивается отдельно ущерб, нанесенный каждой стороной. Если это невозможно, то общая сумма компенсации просто делится на всех виновных.
5. В сумму компенсации будут входить все расходы, которые понес человек (или организация), чтобы доказать упущенную прибыль. В них входят услуги оценщика, юриста, почтовые рассылки извещений и заказных писем. Нужно сохранять все квитанции и чеки, иначе доказать свои затраты будет невозможно.

Если речь идет об организации, оценщик должен вникнуть в процесс производства и рассчитать, какая сумма могла бы получиться при выполнении всех надлежащих условий. Для этого он изучает всю документацию. Например, если говорить о производстве продукции, оценивается тот объем товара, который был бы произведен за потерянное из-за третьего лица время.

Если же невыполнение виновником упущенной выгоды условий и обязанностей повлекло потери не в количестве, а в качестве товара, страдает цена товара, снижается его стоимость. Значит оценочная компания просчитывает разницу между тем, что есть, и тем, что могло бы быть. Это же принцип может использоваться при расчете услуг.

Как взыскать упущенную выгоду?

Упущенная выгода взыскается через суд

Взыскать упущенную выгоду можно через суд. Однако для этого нужно доказать свои расходы и убытки, предъявить все положенные документы. Также важно уточнить, что суд принимает сторону истца в том случае, если он предпринял все меры для недопущения этих убытков, то есть вины истца в том, что произошло, быть не должно.

Все договоры должны быть составлены грамотно, все пункты учтены. Например, сосед сверху затопил помещение, которое владелец сдавал в аренду. Владелец, желая получить компенсацию, должен вызвать оценщиков, которые зафиксируют масштабы затопления, сфотографируют и задокументируют все понесенные убытки, испорченное имущество и т. д.

Уже в суд владелец затопленного помещения должен предъявить этот документ, а также свидетельство о праве собственности, договор аренды, документ об оплате аренды и налоговую декларацию (в доказательство, что с этой прибыли он платил налоги и все было законно).

Взыскать компенсацию не получится, если аренда не была законной. Владелец помещения, сдававший его без надлежащего разрешения и договора, никакую упущенную прибыль не докажет, а также сам может получить штраф. Доказать нужно не только сам факт убытка, но и причинно-следственную связь действия или бездействия третьего лица и причиненного ущерба.

Другими словами, если было заказано оборудование, которое пришло на неделю позже положенного срока, должны быть документальные доказательства этого факта и его связь с простоем производства. В случае отказа поставщика от оказания своих услуг можно также говорить об упущенной выгоде.

Доказательством вины упущенной выгоды будет служить договор с другой компанией, которую пришлось срочно искать и заказывать тот же товар по более высокой стоимости. Все бумаги будут тщательно проверяться, цены не должны быть завышены. Помимо этого нужно будет доказать, что первый поставщик отказался, нарушив ваши права.

У вас на руках должен остаться договор, который был незаконно расторгнут.

Если никаких документальных доказательств этого факта нет, взыскать упущенную выгоду будет невозможно.

Трудные случаи взыскания упущенной выгоды

Упущенную выгоду не всегда так просто доказать…

В судебной практике всегда бывали случаи отказа в возмещении ущерба и упущенной выгоды. Чаще всего отказ вызван невозможностью доказать сумму компенсации или вину третьего лица. Каждый конкретный случай доказательства вины третьего в чьих-то убытках сам по себе непростой, поскольку доказать эту упущенную выгоду всегда трудно.

Например, суд может отказать в требовании истца выплатить ему компенсацию из-за поверхностного характера договора на оказание услуг. В этом случае истец может согласиться с решением суда или же пойти дальше и подать апелляцию, где указать, что любая упущенная выгода носит поверхностный характер.

Вероятнее всего, ответчик будет пытаться доказать свою невиновность, ссылаясь на другие лица и прочие обстоятельства, выдвигая различные жалобы. Это может затруднить и продлить процесс. Только неопровержимые задокументированные доказательства смогут разрешить эту проблему быстро.

Если в ДТП была поврежден автомобиль такси по вине другого лица и этот автомобиль находился в ремонте месяц, можно говорить об упущенной выгоде. За этот месяц владелец машины или организация могли бы заработать определенную сумму денег. Однако встанет проблема – как просчитать, какую именно сумму.

Ответчик может сопротивляться, доказывая, что цены надуманные, в ремонте машину специально держали так долго. Чтобы дело не затягивалось нужно тщательно собирать всю документацию о повреждении машины, проведенных ремонтных работах и среднем заработке за месяц таксиста. Только при предоставлении всех необходимых документов суд удовлетворит просьбу истца.

Перед тем как обращаться в суд и нанимать юристов, следует взвесить свои силы и шансы на победу.

В том случае, если упущенная выгода превышает ущерб и составляет значительную сумму, к тому же есть весомые доказательства, стоит побороться. Однако если доказательства носят косвенный характер, а сумма компенсации невелика, стоит учесть, что в случае провала затраты на адвоката никто не возместит.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

• Как подать заявление на регистрацию права собственности на недвижимое имущество
• Какие документы нужны в соцзащиту для покупки и квартиры
• Стоит ли продавать машину для покупки квартиры
• Время с которого регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется
• Какие последствия могут быть при дарении квартиры