Что является форс мажором при продаже квартиры

Несостоявшиеся сделки с недвижимостью: когда продавец против

Мы уже говорили о том, почему покупатели могут отказаться от приобретения жилья в последний момент. Однако помимо желающих купить в сделке с недвижимостью еще участвуют и продавцы жилья. Они тоже на любом этапе могут повести себя специфично.

Редакция портала «Разумная Недвижимость» попыталась разобраться, в каких случаях продавцы идут на попятную.

Форс-мажорные обстоятельства

Одной из причин отказов продавцов в последний момент бывают различные незапланированные события. По словам эксперта по недвижимости компании «Адвекс на Ланском» Рудольфа Попенкера, слово «нет» на заключительном этапе сделки приходится слышать не часто, а если так происходит, на то есть свои мотивы.

Отказы продавцов накануне сделки в моей личной практике были связаны только с семейными драмами: тяжелой болезнью или смертью кого-то из членов семьи или другими форс-мажорными обстоятельствами. Все-таки, как правило, с момента начала экспозиции объекта и до момента передачи ключей продавцы успевают свыкнуться с мыслью о необходимости изменить свои жилищные условия, и чем ближе к сделке с недвижимостью, тем больше они уже «живут в новом жилье», прокомментировал он.

Все дело в цене

Вторым моментом в вопросе отказов собственников в продаже жилья является его стоимость. По мнению генерального директора агентства недвижимости «Невский простор» Александра Гиновкера, продавец может отказаться в случае, если находится покупатель, предлагающий более высокую цену или же более выгодные условия по проведению сделки.

Например, важную роль играет наличие у покупателя живых денег, без ипотеки и средств материнского капитала, или же покупатель не возражает указать минимальную стоимость. Но порой случаются и нонсенсы.

Однажды был случай, когда продавец, имея целью продать свою недвижимость и расшириться, приобретя новую, после просмотров пришел к выводу, что лучше собственной квартиры он все равно ничего не найдет, и в итоге отказался от продажи, вспоминает Александр Гиновкер.

Ошибки агентов

Специалист департамента вторичной недвижимости агентства недвижимости «Магазин Квартир» Лидия Бутарева говорит о случаях, связанных с непрофессионализмом посредников.

Бывают ситуации, связанные с тем, что агент заранее не объяснил своему клиенту порядок сделки с недвижимостью. Особенно это касается продавцов и получения ими денег. Самое ужасное, когда все в «цепочке» готовы, а продавец начинает «биться в конвульсиях» от страха, находясь в банке на закладке денежных средств.

И вот тут шанс сорвать сделку в последний момент очень велик! Риэлтору, который оказался в такой ситуации, советую не паниковать и проявить все свои профессиональные знания и навыки.

Экстравагантные продавцы

При этом эксперты рынка недвижимости Петербурга отмечают, что в основном все-таки случаи отказа продавца от продажи вполне аргументированные и заблаговременные. Однако периодически встречаются в практике и неординарные отказы.

Нужно было продать квартиру у метро. С ценой определились. Начались просмотры. Месяц показываем. Продавцы недовольны, что долго.

Объясняю ситуацию на рынке (было лето, договор заключили на 3 месяца, и я была уверена, что продадим). Продавцы не жили в этой квартире. У них была другая элитная недвижимость за городом. В один из просмотров молодой человек заинтересовался этой квартирой, но сказал, что у него срочная командировка и он готов нам внести хороший залог, а по приезде (через 10 дней) купить.

Продавцы отказались ждать, хотя нужды в деньгах не испытывали и срочности в продаже не было. Позже отказались и от моих услуг. Спустя 10 дней звонит этот молодой человек, приехавший из командировки.

Спрашивает, как и что. Решила позвонить своим продавцам. Спрашиваю: как дела?

А в ответ слышу, что нашли покупателя милую даму, которой очень понравилась их квартира, и они ее продали, но. на 800 тысяч рублей дешевле! рассказала Лидия Бутарева.

Форс мажорные обстоятельства — виды и упоминание в юридических договорах

Что является форс мажором при продаже квартиры

Форс-мажором (франц. непреодолимая сила) именуют чрезвычайную ситуацию, не запланированную, не предусмотренную и находящуюся вне сферы человеческого влияния, сложившуюся в силу обстоятельств, попытка борьбы с которыми абсурдна, так как не способна изменить ход процесса.

Гражданское право не использует термин «форс мажорные обстоятельства», но упоминает «непреодолимую силу», формирующую ситуацию, в которой один из участников договора начинает непреднамеренно чинить убытки другой.

Участник договора, оказавшийся в тисках форс-мажора, на некоторое время освобождается от выполнения взятых на себя обязанностей и от ответственности за их невыполнение.

Виды форс-мажорных обстоятельств

Рассмотрим, что относится к форс мажорным обстоятельствам. Характерными признаками форс-мажора принять считать:

  • непрогнозируемость;
  • внезапность;
  • неотвратимость;
  • объективная неустранимость в конкретном моменте.

В общем случае к чрезвычайным обстоятельствам относят:

  • природные катаклизмы;
  • техногенные и технические катастрофы;
  • экологические катастрофы;
  • вооруженные конфликты и попытку госпереворота;
  • правительственный мораторий;
  • банковский крах;
  • гибель или внезапное заболевание с угрозой жизни руководителя проекта;
  • другие.

Масштабные катастрофы технического характера и аварии не признаются форс-мажором в случае сознательного использования потенциально опасных (условно опасных) средств и методов вне зависимости от уровня НТП и длительности практического применения (Закон №2300-1 ЗПП 1992/07/02 редакция 2019/13/07 ст.14). То же относится и к коммерческим рискам.

По происхождению и характеру выделяют:

  • Юридический форс-мажор. Сюда относят государственные решения высшего уровня, социальные явления непреодолимой силы (ФЗ № 170 об атомной энергии 1995/21/11 редакция 2019/03/07 ст.54 абзац 2) и иные непредвиденные экстраординарные ситуации, оговоренные сторонами особым порядком и отраженные в тексте соглашения.
  • Объективный абсолютный форс-мажор. Обычно отличается крупномасштабностью и общеизвестностью.

Возникшая ситуация может рассматриваться как форс-мажорная, если она обладает, прежде всего, двумя определяющими признаками: чрезвычайностью по происхождению и непредотвратимостью по развитию и исходу.

С юридической точки зрения понятия «непредвиденность» и «непрогнозируемость» различны при оценке ситуации. Непредвиденность зачастую весьма спорна, так как означает отсутствие знаний в принципе о природе случившегося и объективной возможности возникновения подобной ситуации.

Непрогнозируемость неодолимой силы очевидна: конкретного знания о месте, времени и особенностях происшествия не существует. Именно поэтому оказывается невозможным принять меры для предотвращения события и его последствий.

Международная практика форс-мажора

В международной практике принято разделять форс-мажорные ситуации на рукотворные и нерукотворные.
Очевидно, к нерукотворным форс-мажорам относят природные катаклизмы и стихийные разрушительные явления.

Рукотворными форс-мажорами считают чрезвычайные обстоятельства, которые подразумевают прямое/косвенное участие в них людей (вооруженные катаклизмы, военные перевороты, террористические акции, техногенные и экологические коллапсы). В отличие от российской практики, во многих странах к форс-мажорам относят забастовки, мировые и финансово-экономические кризисы, нерегулярность поставки ресурсов (газ, электричество, вода).

Два основных параметра форс-мажора – непрогнозируемость и непредотвратимость – требуют доказательств. Только тогда катаклизм будет классифицирован как форс-мажор.

В противном случае виновная сторона принимает всю меру ответственности за неисполнение контрактных обязательств и обязана компенсировать убытки второй стороне.

Нерукотворные бедствия, признанные и принимаемые во внимание во всем мире, не нуждаются в доказательной (оправдательной) базе. Тем не менее регионы, время от времени оказывающиеся под влиянием особых природных явлений, составляют договор с учетом данного обстоятельства. Сезонность определенных природных катастроф говорит в пользу их относительной предсказуемости и прогнозируемости.

Что является форс мажором при продаже квартирыНапример, к сезонным природным катаклизмам относят:

  • сезон смерчей и ураганов на юге американского континента;
  • сезон муссонов в Индии;
  • сезон наводнений и цунами в ЮВА;
  • аномальные морозы в Якутии.

Доказательство непредсказуемости всех рукотворных чрезвычайных ситуаций может показаться нелепым, но если второй участник соглашения сможет доказать, что, как минимум, один сотрудник компании предвидел ход событий, то оперировать форс-мажором не получится, так он окажется опровергнутым.

Непредотвратимость и неразрешимость ситуации тоже не рассматриваются как объективные. В обязанности виновной стороны вменяется детальное доказательство того, что ни единый сотрудник компании был не в состоянии оказать влияние на развитие событий, а попытки предотвратить последствия обернулись неудачей.

Форс мажорные обстоятельства в договоре

Упоминание о форс-мажоре включают практически во все крупные и средние соглашения. По труднообъяснимым причинам сознательно его упускают в большинстве мелких соглашений.

Вероятно, такая непредусмотрительность объясняется недостаточностью опыта и небрежностью.
В международных соглашениях этот пункт является обязательным в теле договора.

Статья партнерской договоренности об исключительных обстоятельствах содержит следующую информацию:

  • какие обстоятельства признаются партнерами форс-мажорными (по проявлениям и характеристикам);
  • подробный перечень форс-мажорных обстоятельств;
  • сроки взаимного уведомления о наступлении чрезвычайных событий, последствия игнорирования данного пункта (ЧС не признается форс-мажором);
  • допустимая продолжительность форс-мажора в днях (обычно от 15 до 90 дней, по международным договорам в среднем 50 суток), после чего допускается расторжение соглашения;
  • сколько дней форс-мажор будут считать временным, основание для признания его постоянным или условно-постоянным;
  • недопустимость востребования убытков по форс-мажору;
  • варианты доказательства форс-мажора;
  • права/обязанности участников договора при разворачивании ситуации;
  • действия после расторжения договора;
  • действия на случай неподтверждения факта форс мажорных обстоятельств.

Очень часто предприниматели и бизнесмены включают в форс-мажорный перечень строку об изменения национального законодательства.

Примерные формулировки пункта договора о форс-мажоре

Пример 1

9.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора, если это вызвано обстоятельствами непреодолимой силы, находящимися за пределами влияния сторон.

  • стихийные бедствия, эпидемии, пожары, аварии на транспорте и другие обстоятельства;
  • издание нормативных актов запретительного характера государственными органами или органами местного самоуправления.

9.2. Если обстоятельства, указанные в п. 9.1. настоящего договора будут продолжаться свыше 3 месяцев, то любая из сторон может расторгнуть настоящий договор без возмещения другой стороне возможных убытков.

Пример 2

1. Ни одна из Сторон не будет нести ответственности за полное или частичное невыполнение любых своих обязательств, если невыполнение будет являться прямым следствием обстоятельств непреодолимого (форс-мажорного) характера, находящихся вне контроля Сторон, возникших после заключения Договора.

2. Форс-мажорными обстоятельствами по Договору являются: военные действия, забастовки, пожары, наводнения, землетрясения и иные стихийные бедствия.

3. При этом срок исполнения обязательств по Договору соразмерно отодвигается на время действия таких обстоятельств и их последствий. Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по настоящему договору, о наступлении, предполагаемом сроке действия и прекращении вышеуказанных обстоятельств немедленно в письменной форме, известит другую Сторону. Если невозможность полного или частичного исполнения обязательств будет существовать свыше 3 месяцев, Исполнитель вправе расторгнуть Договор полностью или частично без обязанности по возмещению возможных убытков (в том числе расходов) Заказчика.

Москва +7 (499) 110-24-06, Санкт-Петербург +7 (812) 748-28-06

Договор купли-продажи – форс-мажорные обстоятельства как важный пункт при оформлении документов
Такие обстоятельства не зависят от воли человека и могут произойти в любую минуту, поэтому их наличие может повлиять на ход сделки. Если предметом купли или продажи является транспортное средство, то такими обстоятельствами может считаться угон автомобиля, порча его внешнего вида третьими лицами. При грамотном составлении такого пункта договора необходимо учитывать все нюансы и особенности, а также ситуации, которые поневоле сторон могут произойти с имуществом.
Этот пункт договора не может быть оспорен в судебном порядке, так как в нем нет объекта, относительно которого имеются разногласия участников купли-продажи.

Самым лучшим решением вопроса считается отсутствие штрафов и других санкций при нарушенных условиях договора.

Форс-мажорные ситуации при сделках с недвижимостью
Следующий вопрос: кто получит документы из Росреестра? Обычно это делают сами участники сделки, причем с предъявлением паспорта. Если участник сделки жив, но просто не может прийти, вопрос решается с помощью доверенности.

Более тяжелый случай – участник сделки умер. Теоретически, конечно, можно попытаться получить документы по доверенности – пользуясь тем, что Росреестр еще не получил информацию о смерти. Но следует помнить, что по закону доверенность теряет силу в момент смерти доверителя, так что такой шаг – это, строго говоря, уголовщина.

1. «Подстраховаться» доверенностями – на получение документов из Росреестра, на доступ к банковской ячейке. Правда, с выбором доверенных лиц следует быть осторожными: искушение в несколько миллионов рублей может оказаться непреодолимым.
Что является форс мажором при продаже квартиры
В договоре найма квартиры есть пункт, гласящий следующее: «Любая из Сторон имеет право расторгнуть Договор по причинам форс-мажора, включая войну, революцию, серьезные изменения политической и экономической ситуаций, землетрясения, пожара,.

Сгорел магазин, сгорела касса с деньгами. Покупатель заказал товар, оплатил 50% стоимости. Заказ можно заказать только после 9 января. Мы в праве не заказывать этот товар?

Товар дорогостоящий.

Являюсь владельцев участка в котеджном поселке. Помимо договора купли-продажи участка был подписан и с моей стороны исполнен договор о пользовании зем. участками и объектами инффраструктуры. По данному договору застройщик должен был до 20.12.2013г..
Форс мажор в ДКП квартиры
  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48

Кто может точно знать обо всех возможных неприятностях, когда договор уже передан на регистрацию, а деньги лежат в банковской ячейке? Ведь кто-то из участников сделки может просто передумать продавать или покупать квартиру, а кто-то может просто скоропостижно скончаться.

Исходя из положений этой статьи, гражданин, досконально не исполнивший на себя разного рода обязательства будет нести ответственность, если не сумеет доказать, что он физически не смог их выполнить под влиянием действия непреодолимых обстоятельств, заранее непредвиденных сторонами по заключенной сделке.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.