Что такое принудительный выкуп доли в квартире

Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире?

Что такое принудительный выкуп доли в квартиреПринудительный выкуп доли в квартире через суд возможен, если соблюдены условия, предусмотренные ст. 252 ГК РФ. Положения этой статьи регулируют раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел доли, в том числе порядок выплаты компенсации при невозможности выдела доли в натуре.

К сожалению, статья 252 ГК прямо не говорит о том, может ли суд заставить продать долю в квартире. Суд, если руководствоваться прямыми указаниями закона, вправе, лишь обязать сособственников выплатить компенсацию собственнику выделяемой доли. При этом, по смыслу указанной статьи, вопрос о выделе такой доли вправе поставить только сам ее собственник. Таким образом, собственники заявить требование о выделе доли другого собственника, по сути, не могут.

До последнего времени так и было, пока дела, по которым собственники хотели заставить продать долю в квартире через суд, не стали доходить до Верховного Суда. Высшая судебная инстанция истолковала положения ст. 252 ГК РФ по-своему и создала прецедент: лишить права собственности на долю и заставить ее продать можно, выплатив тем самым бывшему собственнику соответствующую компенсацию.

Разумеется, для этого должны быть законные основания и условия. Об этом – в нашей статье.

Подробнее о позиции Верховного Суда

Что такое принудительный выкуп доли в квартиреДела, которые доходили до высшей судебной инстанции вполне типичны для российской действительности. Многим знакома ситуация, когда некогда единая и неделимая собственность начинает дробиться, доли переходят по наследству, продаются-перепродаются, а в результате – под одной крышей оказываются совершенно посторонние люди. Типичной стала и другая проблема – «профессиональные соседи» – формальные собственники или арендаторы, которые активно выживают других собственников из квартиры, как правило, проживающих в ней давно.

Для примера, в одном из судебных дел давние собственники хотели выкупить доли у посторонних для них людей, которые фактически не проживали в квартире, а доли получили в подарок после предшествующей сделки их купли-продажи. Первая судебная инстанция в иске отказала, апелляция требования удовлетворила, но ответчики (владельцы выкупаемых долей) обжаловали решение в Верховном Суде, и тот расставил точки над «i», поддержав решение апелляционной инстанции.

В целом позиция Верховного Суда и сложившаяся правоприменительная практика таковы:

  1. Любой из сособственников при отсутствии взаимного согласия вправе потребовать раздела общей собственности в судебном порядке. Если ваша общая собственности не разделена, первично нужно решать этот вопрос. Такое требование можно включить в один иск с другими требованиями, в частности, о выделе доли в натуре.
  2. Когда речь идет о выделе доли в натуре, с таким иском в суд может обратиться только собственник такой доли. Поэтому, если вы хотите обязать другого сособственника продать вам долю, то ваше изначальное требование должно сводиться к требованию выделить свою долю в натуре. При этом в иске нужно указать, что соглашения по этому поводу между всеми собственниками достигнуто не было.
  3. Если обстоятельства дела сразу говорят о том, что выдел доле (долей) в натуре невозможен, например, когда приходится делить однокомнатную квартиру, то сразу же возникает вопрос о выплате компенсации. Эта денежная сумма, по сути, и должна стать выкупом доли или долей нежелательных для вас собственников.
  4. Верховный суд указал на то, что вопрос о принудительной продаже-выкупе доли (долей) можно ставить только при наличии совокупности условий:
  5. доля собственника незначительна (в рассматриваемом деле речь шла об 1/6);
  6. долю нельзя выделить в натуре (это запрещено законом или нанесет несоразмерный ущерб имуществу, находящемуся в общей собственности);
  7. собственник особо не заинтересован в использовании общего имущества (например, не проживает в квартире, имея другое место жительства, наносит ущерб имуществу и т. п.).
  8. Требования о разделе общей собственности, выделе своей доли в натуре и (или) о присуждении компенсации можно ставить в одном иске. Если все уже поделено и нужно только решить вопрос о выкупе доли, допустимо заявлять требование о признании такой доли незначительной, обязании собственника уступить ее истцу и обязании истца выплатить компенсацию. Иск обязательно обосновывается наличием всей совокупности условий, указанной в пункте 4.
  9. Реализованный через судебное решение принудительный выкуп доли в квартире автоматически лишит собственника прав как на долю, так и в общем имущества. Каких-либо сделок сторонам совершать не нужно. Даже если лишенный прав собственник противится получению компенсации, достаточно положить деньги на депозит в его пользу. Оформить депозит можно у нотариуса, далее он сам известит бывшего собственника. Решение суда и исполнение обязанности по выплате компенсации – достаточные условия для переоформления прав собственности.

Проблемы принудительного выкупа доли

Позиции высшей судебной инстанции – позиции по конкретным делам, с учетом их индивидуальных особенностей. Поэтому вовсе не факт, что в вашем случае принудительный выкуп возможен в принципе.

Представляется проблематичным доказывание:

  • незначительности доли – признак сугубо оценочный;
  • отсутствия у собственника существенного интереса в использовании имущества, причем общего, а не только в части своей доли;
  • невозможности выдела доли в натуре.

Ситуации могут быть самыми разными, поэтому смотреть и анализировать нужно все сугубо индивидуально. Однако решения Верховного Суда могут использоваться как способ влияния на собственника планируемой к выкупу доли.

Практически невозможно принудительно выкупить долю, то есть фактически принудительно лишить права собственности и выселить, если собственник этой доли живет в квартире (доме), либо это единственное его жилье.

Правда, «практически невозможно» – означает одно исключение: собственник выкупаемой доли ведет себе антисоциально, не выполняет обязанности по содержанию жилья, причиняет вред имуществу или иными способами проявляет незаинтересованность в нормальном использовании квартиры.

Две стороны одной медали

Что такое принудительный выкуп доли в квартиреВозможность принудительного выкупа доли через суд одних может порадовать, а других – огорчить. Как свойственно российской действительности, в квартирный войнах любое право часто становится злоупотреблением. Впрочем, и рассмотренные в последнее время Верховным Судом дела стали только «первой ласточкой».

Судебная практика расширяется, и суды уже не столь категоричны, как было лет 5 назад: иски о лишении права на долю и ее выкупе удовлетворяются все чаще.

Если вы хотите выкупить долю или в отношении вас предпринимаются меры для принуждения к уступке доли, на сегодняшний день нет смысла идти в суд без серьезной юридической поддержки. Судебная практика еще слишком «сырая», решения судов разных инстанций – неоднозначны, каждый случай нужно анализировать индивидуально. Довольно-таки часто выгоднее не доводить дело до суда, а решить вопрос с выплатой компенсации в ходе переговоров.

Если же вы уверены в своей правоте, не хотите идти на уступки, то остается только судиться, причем с перспективой дойти до Верховного Суда.

Срочный выкуп долей

Собственник доли, желающий ее продать, сталкивается с различными проблемами юридического, технического, морального характера, которые могут существенно затруднить продажу или сделать ее невозможной. Обратитесь в наше Агентство недвижимости: оказывая услугу выкупа долей квартир и других объектов недвижимости, мы помогаем преодолеть любые сложности, которые могут возникнуть.

Профессиональные юристы «МСК Инвест» в совершенстве знакомы с существующими формами общей собственности и особенностями выкупа при разных формах.

Процедуры, связанные с выделением в объекте недвижимости, выполняются нами в полном соответствии с действующим законодательством, а оформляемая при этом документация безупречна с юридической точки зрения. Оказывая клиентам, заинтересованным в срочном выкупе долей, весь комплекс сопутствующих юридических услуг, мы существенно упрощаем для них процесс продажи.

Отметим выгодные условия, на которых мы оказываем услугу выкупа доли в доме или квартире.

Оценка объекта недвижимости, осуществляемая нами, адекватна его рыночной стоимости, а дисконт – минимален: мы предлагаем нашим клиентам до 80-90% стоимости доли.

Предложение «МСК Инвест» актуально не только для владельцев долей в квартирах или домах.

Мы осуществляем выкуп долей земельных участков, при этом продавцы имеют возможность воспользоваться всеми нашими преимуществами, рассмотренными выше. Юристы нашей компании имеют большой опыт заключения сделок с земельными участками и в них, благодаря чему все необходимые операции выполняются быстро и качественно.

Продажа долей квартир в Москве и риски, которые при этом возникают

Вкратце, это выглядит так: решившись на продажу доли квартиры, Вы должны сначала предложить выкупить ее другим собственникам, письменно предупредив их об этом и дать месяц для принятия решения.

Это называется преимущественным правом покупки доли. Некоторые собственники, отказываясь от своего права преимущественного выкупа, дают возможность посторонним людям приобрести такие.

Выкуп доли в частном доме — завышают сумму

Добрый вечер, Алексей!

А Вы пойдите его же путем. Раз он оценил свою 1/5 дома в три раза больше дома. Посчитайте сколько будет стоить по его оценке Ваша 4/5 доля дома и направьте письменное предложение о продаже Вашей доли ему.

Известите его в письменной форме о намерении продать свою с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

В течении месяца он Вам должен дать ответ, а он его естественно не даст, так как Вы говорите, что цена завышена. Может это его успокоит. Еще у меня вопрос у Вас дом в собственности долевой, по наследству?

А почему не оформлена земля?

Здравствуйте Алексей, необходимо уточнить: оформлены ли у Вас и Вашего родственника права собственности на дом, кем произведена оценка всего объекта, зарегистрирован ли кто в доме и проживает в нем, и что с землей: аренда, межевание, оформлена по упрощенной схеме?

Узнайте у риэлторов точную сумму данного жилья и сообщите об этом родственнику. Даже если Вы откажетесь, а затем Ваш родственник продаст свою часть дома дешевле, чем предлагал ранее Вам, то Вы имеете право подать иск.

чтобы в судебном порядке признать сделку недействительной.

Выкуп долей квартир

Наши эксперты обязательно рассмотрят возможность выдачи крупного аванса в день обращения. Если ваша на рынке долго не продается или некоторые обстоятельства вынуждают Вас поспешить, мы готовы Вам помочь!

Мы Вас понимаем. По статистике процент бывших супругов, которые испытывают трудности в достижении согласия в разделе имущества огромен! Это порядка 78%.

Как выкупить долю дома

Если же такой выдел в натуре невозможен, то и цена соответственным образом может быть снижена, хотя, в конечном итоге, как это понятно, стоимость будет определена продавцом. Но тут мы вспоминаем еще об одном правиле преимущественной покупки: продавец не может вам предложить выкупить долю дома по цене существенно выше той, за которую он ее в конечном итоге намерен продать.

Принудительный выкуп доли в квартире через суд
Однако далеко не всегда маленькая доля действительно является абсолютно незначительной. Некоторые квартиры могут достигать в площади нескольких сотен квадратных метров и даже 1/10 от них – это солидное помещение, которое действительно можно использовать отдельно от остального жилья. Дополнительных платежей на стадии рассмотрения искового заявления больше не планируется, разумеется, если не нужно заказывать какие-то платные справки.
  • Ст.247 ГК РФ – использование и владение имуществом в долевой собственности.
  • Ст.252 ГК РФ – раздел долевого имущества.
  • Определениями ВС РФ №46-КГ16-8, 18-КГ16-65 и 5-В11-134.
Судебная практика о принудительном выкупе доли в квартире
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
Кроме того, Л. не было доказано наличие у нее существенного интереса в использовании общего с ответчиком имущества, а также то. что она нуждается в этом жилье, так как спорное жилое помещение является для нее не единственным.
Принудительный выкуп доли в квартире
Точка в деле о принудительном выкупе доли квартиры в Петербурге еще не поставлена. Верховный Суд апелляционное определение суда апелляционной инстанций отменил, и направил дело на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам городского суда Санкт-Петербурга.

При этом список возможных решений суда для защиты прав от недобросовестного поведения не исчерпывающий, и определяется конкретной нормой закона.

При рассмотрении спора настоящего дела, по мнению высшей судебной инстанции, суды должны исходить из правил пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса РФ, согласно которым при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Жилплощадь согласия
После суда бывший супруг больше в квартире не появился, так как жил по другому адресу. Но прошел год и с долей в два квадратных метра начались удивительные подвижки. Сначала мужчина заключил со своим сыном от другого брака договор пожизненного содержания. Верховный суд специально подчеркнул, что разрешая это, законодатель исходил из исключительности таких ситуаций. И такие решения можно выносить не всегда, а только в конкретных обстоятельствах.

Определение Судебной коллегии по Гражданским делам Верховного суда РФ от 3 апреля 2012 года № 5-В11-134. Зато измученная бывшая жена пошла в суд и попросила прекратить право собственности новых жильцов на два метра, выплатить им компенсацию за долю и выписать всех, включая несовершеннолетнего ребенка, которого сын бывшего мужа сделал собственником.

Весной 2011 года в СМИ появились сообщения, что председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников предлагает законодательно определить размер минимальной доли собственности в квартирах.
Принудительный выкуп доли в квартире
К сожалению, зачастую сами собственники не могут мирно урегулировать конфликт пользования и владения жилым помещением. И если доля одного из собственников очень мала, а большая часть принадлежит другому, это очень усложняет ему жизнь. В Российской Федерации нередко происходят ситуации, когда квартира, дом или даже комната принадлежит нескольким лицам согласно статье 244 ГК РФ о долевой собственности.

Зачастую разные собственники одних квадратных метров могут не быть членами одной семьи. По сути абсолютно чужие люди проживают на одной площади и имеют на нее права. Если микродоля одного из собственников не соответствует отдельному помещению в квартире, речь не заходит о совместном владении.

Определения порядка пользования квартирой в такой ситуации невозможна, ведь технически невозможно разделить подсобные и жилые помещения в квартирах.

  • документ, подтверждающий право собственности истца;
  • справку (форма 9) о регистрации лиц по адресу;
  • характеристику жилого помещения;
  • (при наличии) заключение оценщика о стоимости помещения;
  • квитанцию на оплату госпошлины;
  • документы, подтверждающие направление ответчику досудебного предложения о выкупе доли;
  • иные документы, служащие доказательством позиции истца.
Споры о принудительном выкупе доле не требуют досудебного урегулирования. Однако, на практике гораздо лучше урегулировать проблему мирно. Если же спор не удается решить в досудебном порядке, или ответа от собственника получить не удается, смело можно идти в суд с исковым заявлением.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.