Можно ли сдать квартиру в аренду по договору долевого участия

Аренда квартиры и другой недвижимости

В последние годы очень актуальным стал вопрос, как сдать квартиру в аренду правильно и по закону. Причиной этого явился экономический кризис и сложная финансовая ситуация у многих россиян. Передача жилого помещения во временное пользование другому лицу позволяет получать собственнику дополнительный доход и не беспокоится о коммунальных платежах.

Сдать в аренду квартиры самостоятельно не сложно. Более того, это позволит избежать дополнительных затрат, которые неизменно возникнут при обращении к риелтору, однако, в такой ситуации тоже есть свои риски и в первую очередь они относятся к большому числу мошенников а рынке недвижимости. Рассмотрим ситуацию всесторонне и попробуем ответить на наиболее важные вопросы.

Дополнительно представим несколько советов, позволяющих минимизировать риски.

В чем преимущества законного оформления сделки?

Если недвижимость не эксплуатируется, то она является постоянным источником различных проблем. Это связано с оплатой обязательных коммунальных платежей, с выполнением ремонта и с периодической проверкой состояния жилья.

Нередко, владельцы жилья оставляют квартиры пустыми только потому, что не знают как с ними поступить и в тоже время, не стать жертвой мошенников. На самом деле, оптимальным выходом из сложившейся ситуации может стать заключение сделки аренды. Официальная договоренность позволит обезопасить и арендодателя и арендатора.

Такой вариант наиболее практичный для собственника. Данный способ использования жилого помещения имеет сразу несколько преимуществ:

1. Арендодатель получает гарантию того, что арендатор не исчезнет с ключами и имуществом, при этом, не оплатив коммунальные платежи. Акт аренды позволит исключить любые аферы с имуществом со стороны арендатора.
2. Не стоит сдавать квартиру знакомым или родственникам без соглашения. В итоге может возникнуть недопонимание или конфликт, а в отсутствие договора ситуация не будет разрешена.
3. Официальное соглашение дает возможность арендатору верно оценить сумму расходов на квартиру и прикинуть свою платежеспособность в данном вопросе. Заключение договора даст гарантии своевременного получения арендной платы собственником жилплощади и исключения повышения платежей во время действия соглашения.
4. Собственник получает гарантию отсутствия проблем с налоговой инспекцией. На гражданина не будет наложен штраф за сокрытие прибыли.

Описанные преимущества говорят в пользу официального договора аренды, поэтому, собственнику стоит заранее побеспокоиться о подготовке необходимых бланков и еще до передачи ключей подписать все обязательные документы.

Какие документы требуются для оформления договора?

Составление соглашения не требует большого количества официальных бумаг, как например, для продажи жилья. Стандартный пакет документации представлен следующими документами:

• бумага о праве собственности на имущество или другие подтверждающие документы;
• выписка из л/с в ЖЭК;
• выписка из домовой книги о прописанных лицах;
• согласие владельцев жилья о передаче его в аренду.

При наличии всех документов договор будет иметь юридическую значимость, и позволит обезопасить стороны от возможных негативных последствий.

Какие условия обязательно должны быть прописаны в договоре аренды?

Поскольку договор о найме считается официальным документом, подтверждающим факт законной аренды недвижимости, документ должен содержать полную информацию о сделке. Иными словами, в соглашении должны присутствовать существенные условия.

В гражданском кодексе прописано, какие условия считаются значимыми, и без которых документ не будет иметь юридической силы. В список входят такие:

1. Объект сделки.
2. Порядок внесения арендной платы и сумма.
3. Срок действия договора.

Данные условия должны быть прописаны в виде отдельных пунктов и согласованы между арендатором и арендодателем.

Советы по порядку передачи имущества в аренду

Официальное оформление сделки по передаче имущества в аренду предполагает сразу несколько действий со стороны владельца имущества.

При самостоятельной сдаче квартиры в наем, следует придерживаться такого порядка действий:

1. Собственник подготавливает необходимые документы и дает в газету или в Интернете объявление о сдаче квартиры в аренду.
2. После появления соискателей, показывает жилье и выбирает подходящего жильца.
3. Проверяет документы и обговаривает с арендатором все условия пользования квартирой.
4. Стороны подписывают соглашение, и каждый получает по копии.

На этом процедура считается завершенной, арендатор начинает пользоваться жильем, а арендодатель получать денежные средства. Арендодателю следует уделять внимание внешнему виду претендентов, а арендатору не мешает ознакомиться с бумагами, удостоверяющими право гражданина на недвижимость, выступающую объектом сделки.

Заключение

Договор о найме жилья – это официальная гарантия того, что собственник не будет обманут арендатором, а арендатор не попадет в руки к аферистам.

Правильно оформленный и подписанный договор – это юридически значимый документ, регулирующий все правовые отношения между сторонами сделки, поэтому, чем тщательнее он будет составлен, тем ниже будут риски по такой сделке.

Тема: В аренду незарегастрированное помещение

Опции темы

Поиск по теме

В аренду незарегастрированное помещение

Помещение (не жилое) куплено по ДДУ (договор долевого участия) компанией А. Собственность на это помещение будет получено в феврале 2024.
В данный момент у компании Б заключен предварительный договор аренды с А и компания Б сделала ремонт в этом помещении и эти затраты должны быть зачтены в счет аренды.

Сейчас А хочет продать это помещение компании С.. но пока нет регистрации и между ними рождается предварительный договор купили-продажи и акт пользования. можно ли так?
Компания С хочет сдать в аренду это помещение Б уже сейчас.

Реально ли все это? какие заключить договора, чтобы Б мог арендовать помещение и номально относить на затраты?

ведь у будущего продавца нет собственности. но он уже «продает С», а С сдает Б.

Если оставить в стороне все хотения, незыблемой глыбой встанет один факт — дом еще не сдан (или сдан, акт сдачи в эксплуатацию застройщиком подписан?), собственность не получена, квартиры НЕТ.

А значит, пока квартиры нет, вещные права на квартиру возникать и передаваться не могут.
Идем дальше по сложившейся ситуации.

Компания А же расходы на ремонт включает в стоимость формируемого актива (право требования на строящуюся недвижимость), учитывает у себя кредиторскую задолженность компании Б на сумму ремонта.

Передача прав по договору долевого участия производится путем переуступки. Договор переуступки, как и ДДУ, подлежит государственной регистрации. При переуступке прав по ДДУ от компании А компании С следует увеличить стоимость как минимум на сумму расходов на ремонт, принятых от компании Б, чтобы компания С компенсировала их компании А.
И еще раз – уточните, сдан дом или нет. В случае, если он сдан, но не оформлены еще документы на право собственности, возможно, логика будет другой.

Предварительный договор аренды Б у А, наверное, нужно расторгнуть. Заключить новый предварительный договор Б у С. Оставшуюся дебиторскую задолженность по ремонту А перед Б компания Б переуступает компании С – образуется долг компании С перед Б на стоимость ремонта (который потом будет зачтен в счет арендной платы), а компания С зачтет появившуюся у нее дебиторку в отношении компании А на сумму ремонта в счет расчетов по переуступке ДДУ (а мы помним, что она была увеличена на сумму расходов по ремонту).

А что же касается возможности использования и начала сдачи в аренду нежилого помещения, которого еще нет, тут Вам вряд ли кто-то подскажет… Ну нет его еще, и, как бы не хотели директора, не появится раньше срока.

Последний раз редактировалось SkullLaugh; 30.12.2024 в 15:15.

Компенсации дольщикам за просрочку сдачи квартиры по ДДУ

Заключая договор долевого участия в строительстве (далее – ДДУ) отсутствуют гарантии своевременной сдачи объекта.

Застройщики допускают просрочки. Иногда объекты не сдаются вовсе. Несмотря на попытки Государственной думы отменить долевое строительство, вопрос компенсации дольщикам за несвоевременную сдачу дома остается актуальным.

На что дольщик может рассчитывать?

Компенсации и выплаты по закону

Для наглядности приведем пример:

• стоимость квартиры 4 000 000 рублей
• просрочка 300 дней
• ставка рефинансирования 7,75%

Неустойка (пени)

Выплата неустойки за несвоевременную сдачу объекта предусмотрена частью 2 статьи 6 ФЗ-214. Ее размер зависит от цены договора, количества дней просрочки, ставки рефинансирования (ключевая ставка). Рассчитывается по формуле.

4 000 000×300×7,75/100×1/150 = 620 000 рублей.

Возмещение расходов за вынужденный найм жилья

Если квартира приобретается для личного пользования (не для предпринимательской деятельности), то помимо ФЗ-214 отношения между дольщиком и застройщиком регулируются Законом «О защите прав потребителя». В таком случае дольщик является также и потребителем.

При отсутствии иной жилплощади дольщик вынужден арендовать квартиру. Расходы на найм жилья, после предусмотренного ДДУ срока передачи квартиры, являются убытками в соответствии с гражданским законодательством.

Предположим, что расходы на аренду квартиры составили 25 000 рублей в месяц. Учитывая срок просрочки дольщику пришлось арендовать жилье 10 месяцев. Таким образом он понес убытки в размере 250 000 рублей.

Компенсация морального вреда

Как уже говорилось дольщик является потребителем. При нарушении прав потребителя (а потребитель имеет право на передачу ему квартиры в срок) застройщик должен компенсировать ему физические и нравственные страдания.

В чем именно заключались физические и нравственные страдания нужно доказывать. Сумму можно заявить любую. Оценим страдания в 1000 рублей в день.

Итого получим 300 000 рублей.

Штраф

Дольщик, одновременно являясь потребителем, имеет право взыскать штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных судом требований.

Сумма удовлетворенных требований складывается из неустойки, расходов за вынужденный найм жилья, морального вреда: 620 000 + 250 000 + 300 000 = 1 170 000 рублей. 50% от этой суммы 585 000 рублей.

Судебные расходы

При обращении в суд сторона, выигравшая дело возмещает все судебные издержки за счет другой стороны (ст. 98 ГПК РФ). К ним относятся гос пошлина, платные услуги юристов (ст. 100 ГПК РФ), услуги экспертов, расходы на проезд, почтовые расходы (ст.

94 ГПК РФ).

В сумме судебные расходы по подобным категориям дел составляют 30 000 рублей.

Общая сумма компенсации

• 620 000 – неустойка;
• 250 000 – вынужденный найм жилья;
• 300 000 – моральный вред;
• 585 000 – штраф;
• 30 000 – судебные расходы.

Общая сумма компенсации – 1 785 000 рублей.

Для справки. В судебной практике встречаются решения судов о взыскании упущенной выгоды (часть 2 статьи 15, статья 393 ГК РФ) и процентов за пользование чужими денежными средствами (часть 3 статьи 395 ГК РФ). Данный требования заявляются юридическими лицами.

Физические лица такие требования заявлять не могут.

Компенсации и выплаты на практике

Неустойка (пени)

Размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ, если застройщик заявит в суде соответствующее ходатайство. Будьте уверены, заявит!

Как правило, размер неустойки снижается до 10% от стоимости жилья, а то и меньше. Почему суды повсеместно применяют такую практику? Если все дольщики заявят требования, то застройщик попросту обанкротится. В таком случае удовлетворить требования всех дольщиков не представится возможным. А значит те, кто получит судебные решения позже остальных вообще останутся без каких-либо компенсаций.

Что будет с другими строящимися объектами? Полная остановка строительства. Значит кто-то вообще не получит жилье.

Это одно из мнений и кажется оно наиболее убедительным.
После применения судом статьи 333 ГК РФ неустойка составит не более 400 000 рублей.

Возмещение расходов за вынужденный найм жилья

На практике возмещение расходов за вынужденный найм жилья при просрочке сдачи квартиры возмещается в полном объеме. Для этого суду нужно доказать «вынужденность» найма, а также равнозначность объекта найма и строящейся квартиры.

«Вынужденность» найма заключается в том, что дольщик не имеет другого места жительства. Т. е. не имеет в собственности объектов недвижимости и не имеет регистрации в регионе фактического проживания.

Равнозначность жилых помещений заключается в том, что арендованная квартира должна быть аналогичной строящейся. Квартира примерно одинаковой площади, находится в аналогичном районе, стоимость аренды квартир равная.

Если представить суду договор найма равнозначного жилого помещения не составит труда, то доказать «вынужденность» найма довольно сложно, так как 99,9% граждан имеют регистрацию.

Поэтому в суде в возмещении расходов за вынужденный найм жилья с наибольшей долей вероятности будет отказано.

Компенсация морального вреда

В отличие от Закона «О защите прав потребителей» статья 151 ГК РФ составлена не совсем в пользу дольщика.

Как видно из приведенной статьи суд не обязан, а может по своему усмотрению возложить на застройщика обязанность по компенсации морального вреда. На практике реальная сумма возмещения составляет от 10 000 до 25 000 рублей.

Штраф

Практика применения судами штрафа неоднозначна. Не будем вдаваться в подробности. Шансы наложить штраф на застройщика 50/50.
От взысканной суммы размер штрафа будет равен (400 000 + 0 + 25 000) * 50% = 212 500.

Всего, за исключением судебных расходов 400 000 + 25 000 + 212 500 = 637 500

Судебные расходы

Судебные расходы не относятся к взыскиваемой сумме. Заявить об их возмещении можно после получения положительного решения, можно в процессе рассмотрения дела. Разницы нет. Однако, судебные издержки возмещаются частично, если требования истца удовлетворены не в полном объеме (ст. 98 ГПК РФ).

В таком случае они возмещаются пропорционально удовлетворенным требованиям.

Если изначально заявлена сумма 1 755 000, а суд присудил 637 500, то судебные расходы подлежат возмещению в размере 10 897.
Итого, при хорошем раскладе, общая сумма компенсации составит 648 397 рублей.

Если суд откажет в наложении штрафа на застройщика, то еще меньше – 432 265 рублей.

Общая сумма реальной компенсации

Общая сумма реальной компенсации составит в 4 раза меньше заявленной.

На практике при неграмотном подходе к делу суды вовсе отказывают во взыскании компенсации по формальным причинам (нарушены сроки, не представлены надлежащие документы). Во избежание этого необходимо обращаться к юристу.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

• Что делать если ты затопил соседей снизу а у тебя нет денег
• Платится ли налог с договора долевого участия
• Налоговые вычеты с квартиры при покупке через сколько можно получить вычет
• Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры на двоих
• Сколько стоит оформить доверенность на приватизацию квартиры