Как узнать за сколько продали долю в квартире

Как оценить долю в квартире для продажи?

Как узнать за сколько продали долю в квартире

Согласно статистике, около 90% квартир в России находится в долевой собственности. В связи с этим, при совершении сделок купли-продажи часто встает вопрос оценки стоимости отдельной доли в квартире. Подобные сделки являются одними из самых сложных сделок с недвижимостью, и от правильности оценки зависит срок поиска покупателя и совершения сделки в целом.

Как оценивается доля в квартире при продаже?

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с оценкой доли в квартире, то вам следует помнить, что:

  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Основным фактором, влияющим на стоимость доли в квартире, является характер взаимоотношений между сособственниками.
В идеальном случае, квартира продается целиком и полученные от продажи средства делятся между сособственниками пропорционально их долям.

Одна из распространенных ситуаций — продажа доли одному из сособственников. В таком случае конкретных критериев оценки нет, цена зависит исключительно от договоренности между участниками сделки.

При продаже доли в квартире третьим лицам оценка стоимости доли происходит либо самостоятельно, либо с привлечением независимых оценщиков.
Основной сложностью при оценке является то, что долю, записанную на бумаге трудно выделить в квартире в реальности.

Распространенной ошибкой при попытке самостоятельно определить стоимость доли является неправильный арифметический расчет, когда берется средняя рыночная стоимость квартиры и делится на количество долей.

Важно! Стоимость доли при ее отдельной продаже и при реализации целой квартиры существенно отличается. В среднем при продаже отдельной доли посторонним лицам ее стоимость падает на 30%.

Факторы, влияющие на ценообразование:

  1. общая площадь квартиры;
  2. стоимость жилого помещения в целом.

Важно! Чем квартира дороже, тем стоимость ее отдельной доли будет ниже.

Это объясняется тем, что если у покупателя есть средства на покупку части элитного жилья, то в 99% случаев он предпочтет приобрести отдельную квартиру, ниже классом, чем долю в дорогом жилом помещении;

  • количество комнат, их изолированность друг от друга;
  • число сособственников;
  • количество лиц, зарегистрированных в жилом помещении;
  • возможность свободного доступа в жилое помещение;
  • наличие или отсутствие среди сособственников несовершеннолетних;
  • размер доли;
  • просмотр квартиры перед покупкой.

    Важно! Невозможность посмотреть жилое помещение существенно снижает его стоимость;

  • месторасположение жилого помещения, его состояние;
  • наличие порядка пользования жилым помещением. Он может быть определен судебным решением или нотариально заверенным соглашением между совладельцами.
  • Учитывая специфичность и сложность сделки, при возникновении любых сомнений при самостоятельной оценке правильным будет доверить это дело профессионалам.

    ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

    Особенности оценки доли в квартире при продаже, покупке, выкупе доли

    Акция: стоимость оценки доли в квартире от 2 500 руб!
    Акция проходит до конца текущего месяца. Подробности у менеджера. Чтобы узнать, сколько стоит оценка вашей доли в квартире, звоните:


    Общие условия проведения акции — здесь

    Самая распространенная ошибка собственников долей в квартире, при выкупе доли в квартире, это исчисление стоимости доли от рыночной стоимости всей квартиры, путем простого умножения ее цены на размер доли.

    Например: если собственник владеет 1/3 доле в квартире, которую он оценивает по рыночной стоимости в 6 000 000 руб., то будет ошибочно стоимость доли определять как:

    6 000 000 руб. *1/3 = 2 000 000 руб.

    В том случае, если продается только доля квартиры, ее рыночная стоимость обычно МЕНЬШЕ, чем арифметическая часть от рыночной стоимости квартиры. Это связано с несколькими факторами:

    1. При покупке доли в квартире покупатель приобретает определенные трудности при определении порядка пользования квартирой. Зачастую вопрос определения порядка пользования выносится на рассмотрение в судебные органы.

    2. При покупке доли в квартире покупатель заведомо соглашается на то, что будет проживать в одной квартире с посторонними людьми, которые часто не питают к покупателю положительных эмоций. Это накладывает определенные моральные трудности на покупателя при пользовании своим имуществом. К слову сказать, такой проблемы бы не стоило (либо она была бы значительно меньше), если бы доли выделялись в натуре в виде комнат, и продажа осуществлялась именно комнаты. Важно понимать, что на текущий момент комнаты не выделяются в натуре. Если суд определил продавцу право пользования какой-либо комнатой, то покупатель не покупает вместе с долей и это право пользования!

    Покупатель просто покупает долю в квартире и свое право пользования ему предстоит еще определить либо полюбовно, либо через суд.

    3. Самый железный фактор – определяющий более низкую стоимость доли относительно арифметической – это сложившийся и устоявшийся рынок стоимости долей. При анализе данных по купле – продажи долей мы наблюдаем значительное снижение стоимости доли относительно арифметической части.

    Как же рассчитать стоимость доли в квартире? Наиболее правильная формула будет выглядеть следующим образом:

    РС доли = РС квартиры*Р доли*(1-К),

    где РС доли – рыночная стоимость доли в квартире,
    РС квартиры – рыночная стоимость квартиры, в которой оценивается доля, Р доли – размер доли, К – коэффициент, отражающий не ликвидность доли в квартире. Размер коэффициента К – оценщики определяют расчетным путем.

    Каков размер коэффициента на не ликвидность и от чего он зависит?

    Размер понижающего коэффициента на не ликвидность при оценке доли в квартире зависит от нескольких факторов:

    1. Размер доли
    2. Количество комнат в квартире, в которой оценивается доля3. Юридическая возможность определения порядка пользования комнатой и т. п.

    Размер коэффициента обычно определяется в интервале от 10 до 50%. Хотя в практике оценки мы встречали коэффициенты на не ликвидность, выходящие за указанный интервал.

    Расчет коэффициента при оценке доли в квартире — трудоемкий процесс. В то же время обладая техниками парных продаж и верно определяя ценоформирующие факторы вы сможете произвести расчет самостоятельно.

    В любом случае, если вам требуется отчет независимого оценщика об оценке рыночной стоимости доли в квартире — обращайтесь.

    Совет нашего адвоката: Обращаем так же Ваше внимание, что если Вы хотите продать долю в квартире, или купить долю в квартире, то делать это надо в соответствии с требованиями законодательства РФ. Другие участники долевой собственности на основании ст. 250 ГК РФ имеют право преимущественной покупки доли. Перед продажей доли третьим лицам собственник обязан сначала предложить выкупить долю в квартире другим со собственникам.

    И только в том случае, если они письменно откажутся от покупки или в течение месяца со дня извещения не купят предложенную долю, собственник может продать ее третьим лицам по цене не меньшей, чем предлагал другим собственникам.

    Для определения рыночной стоимости доли в квартире позвоните по телефону: +7(495) 54-54-857

    Оценка доли в квартире для выкупа

    Содержание статьиКак узнать за сколько продали долю в квартире

    Продать можно не только целую квартиру, но и отдельную долю в праве собственности. При принятии такого решения продавец обязан уведомить об этом других совладельцев, после чего возникает право преимущественного выкупа.

    Оценка доли в квартире

    Долевая собственность на квартиру подразумевает, что права на нее принадлежат нескольким лицам. Это могут быть родственники или совершенно посторонние люди, а размеры долей определяются следующими способами:

    • условиями первоначального договора, по которому квартира приобреталась в долевую собственность;
    • соглашением о перераспределении долей, которое собственники могут заключить по взаимной договоренности;
    • в равных долях, если квартира передавалась нескольким лицам по наследству или по приватизации.

    Размер доли фиксируется в правоустанавливающих документах (например, 1/2, 1/3 и т. д.). Вне зависимости от размера доли, каждый собственник имеет равное право пользования общим имуществом квартиры.

    Владея долей в квартире, собственник может ее продать, подарить или завещать любому лицу. На это не требуется получать разрешение других совладельцев, однако при возмездной сделке купли-продажи должен соблюдаться следующий порядок:

    • выбрав покупателя, собственник должен согласовать с ним все условия договора, в том числе стоимость доли;
    • каждому совладельцу направляется письменное уведомление с указанием условий сделки;
    • после получения уведомления, у других собственников возникает право преимущественного выкупа;
    • если в течение 30 дней после получения уведомления любой совладелец квартиры заявит о выкупе доли, сделка будет продолжена с его участием;
    • договор продажи доли должен удостоверяться через нотариат, после чего направляется в Росреестр или МФЦ для регистрации.

    Обратите внимание!

    Преимущественное право выкупа подразумевает продажу доли на тех же условиях, что и с первоначальным покупателем. Если продавец изменит условия, договор будет признан недействительным через суд.

    Чтобы избежать проблем на стадии уведомления других собственников, продавец должен правильно составить договор и объективно оценить долю.

    Изменить ее стоимость при преимущественном выкупе будет уже невозможно.

    Оценка стоимости доли в квартире

    Доля в квартире представляет собой имущественное право, которое подлежит оценке в денежной форме. Оценка доли в квартире возможна следующими способами:

    • по согласованию продавца и покупателя (в этом случае желательно указать объективную рыночную цену, чтобы устранить претензии при возможном преимущественном выкупе);
    • путем обращения к независимому оценщику (при таком варианте будет указана рыночная стоимость доли, соответствующая характеристикам жилья, месторасположению и иным факторам);
    • путем использования показателя кадастровой стоимости квартиры.

    Обратите внимание!

    Только продавец может принять окончательное решение, как оценить долю в квартире и какую сумму указать в договоре.

    Как правило, стороны самостоятельно договариваются о цене сделки, после чего указывают эту сумму в тексте договора. В уведомлении другим собственникам нужно указать аналогичную стоимость, иначе право преимущественного выкупа будет нарушено.

    Помимо сделок купли-продажи, могут возникать и иные причины для оценки стоимости доли в квартире:

    • при оформлении ипотечного или потребительского кредита для покупки жилья (в этом случае банк требует заключение эксперта о рыночной стоимости доли);
    • при оформлении доли по наследству (оценка нужна для расчета суммы госпошлины, которую каждый наследник уплачивает нотариусу);
    • при обращении взыскания на имущество в рамках исполнительного или банкротного дела (в этих случаях оценка будет заказана приставом или арбитражным управляющим).

    Для независимой оценки всегда используются показатели рыночной стоимости жилья в этом регионе или населенном пункте. Если стороны выбрали вариант с кадастровой стоимостью квартиры, для определения цены доли рассчитывается пропорциональное соотношение.

    Однако нужно учитывать негативные последствия, которые неизбежно возникают у собственника доли — совместное использование квартиры, сложности с продажей, бытовые конфликты, невозможность вселить и прописать посторонних лиц. По этим причинам оценка стоимости доли в квартире путем составления арифметической пропорции не будет отражать объективное положение дел. Низкая ликвидность доли отражается на существенном снижении ее стоимости.

    Оценка доли в квартире для выкупа

    Как рассчитать стоимость доли в квартире, если другие совладельцы решили воспользоваться преимущественным правом выкупа? В этом случае нужно учитывать следующие правила:

    • в уведомлении всегда указывается стоимость доли, ранее согласованная со сторонним покупателем и отраженная в проекте договора;
    • увеличение или уменьшение цены на уведомительной стадии не допускается;
    • если продавец решит завысить цену в уведомлении, чтобы избежать продажи доли другим собственникам, договор впоследствии может признавать недействительным по иску любого заинтересованного лица.

    Обратите внимание!

    Согласование стоимости доли на стадии уведомления и преимущественного выкупа не осуществляется. Продавец и другие собственники не могут менять цену.

    Если правом преимущественного выкупа решили воспользоваться сразу несколько лиц, доля будет распределена между ними в равных частях.

    Соответственно, в такой же пропорции будет определяться и цена договора для каждого покупателя.

    Как рассчитать стоимость доли в квартире

    При самостоятельной оценке доли, стороны могут использовать любые показатели – рыночные предложения, цены по аналогичным сделкам, иные показатели. На практике, специалисты в сфере недвижимости применяют следующую формулу для объективной оценки:

    С доли = С квартиры х Р доли (1-К), где

    • С доли – ее рыночная стоимость;
    • С квартиры – рыночная стоимость всего объекта;
    • Р доли – размер доли;
    • К – коэффициент ликвидности доли на рынке.

    Коэффициент ликвидности зависит от множества факторов и определяется независимым оценщиком. Его использование может снизить стоимость доли до 50% по сравнению со стандартным вариантом пропорции. Самостоятельно использовать приведенную выше формулу практически невозможно, так как коэффициент ликвидности определяется по оценочным методикам.

    Резюме

    Чтобы продать долю в квартире, необходимо определиться с ее стоимостью. Сделать это можно по договоренности между продавцом и покупателем путем использования показателя кадастровой стоимости либо через независимого оценщика. Так как при продаже доли нужно уведомлять других собственников, они смогут воспользоваться преимущественным выкупом.

    При таком выкупе не может меняться цена, ранее указанная в договоре.

    Если у вас возникли проблемы или сложности при оценке доли в квартире, обратитесь за помощью к нашим юристам. Получить разъяснение законодательных норм и консультацию вы можете по телефонам, указанным на сайте, либо через форму обратной связи.

    Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

    Оцените статью
    Добавить комментарий

    Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.