Отказ преимущественной право покупки комнаты если собственники дети

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Всю информацию о владельцах должны предоставить в Росреестре. Стоит обратить внимание, что если за жильем закреплен несовершеннолетний до 14 лет, отказ от покупки должны подписать его родители или опекуны. А если соседняя комната принадлежит несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет, то он уже вправе сам решать, отказываться ли ему от приобретения или нет, но при согласии родителей.

В таком случае на документе должны стоять две подписи – ребенка и родителя. Возможно, что также понадобится согласие органов опеки и попечительства.

Как продать комнату без согласия соседей в Санкт-Петербурге

Улица Дегтярная 31, Центральный район Петербурга, метро «Площадь Восстания». Продается комната в 6-ти комнатной коммунальной квартире на 2-м этаже кирпичного дома. Площадь комнаты 15 кв. метров, общая площадь квартиры 177 кв. метров.

Комната с качественным ремонтом, есть нятяжной потолок, окно выходит во двор на западную сторону. Продажа по договору дарения. Цена 1,5 миллиона рублей.

Телефон 8-921-644-17-22.

Как получить отказ от соседей при продаже доли

Письма отправили теперь вопрос времени если соседи соизволят подписать уведомления у почтальона и сходить на почту за письмом, тогда оно придет к вам быстрее и спустя ровно месяц с даты вручения уведомления вы спокойно можете идти в регистрационную палату и подавать документы на регистрацию купли-продажи.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире

Для этого потребуется отсутствие информации о гражданине в продолжение года. При написании заявления о безвестно отсутствующем человеке важно указать, что основанием обращения в суд служит необходимость соблюдения преимущественного права приобретения комнаты.

Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире

Однако собственнику отчуждаемой комнаты нужно учитывать важный правовой нюанс: он может продать свою долю (комнату) постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.

Как продать комнату без согласия соседей

Продажа комнаты, как правило, сопровождается немного большими неудобствами, чем продажа квартиры. Кроме сбора всех документов, потребуется и отказ соседей от покупки комнаты. Но продать комнату все же возможно, даже если соседи упираются и не хотят писать официальный отказ.

Какие есть нюансы при продаже комнаты в коммунальной квартире

Один из непростых практических вопросов в области оборота недвижимости – продажа комнаты в коммунальной квартире. Кроме сложностей с реализацией не самого интересного на рынке недвижимости объекта, продавцу приходится столкнуться с проблемами оформления документов на продажу комнаты в коммунальной квартире: выяснением статуса квартиры, соблюдением преимущественного права покупки.

О наболевшем

Соседей трое, все вменяемые люди, но ни один из них не живет в этой квартире. Один живет в Ставрополе, позвонили, отправили по электронной почте извещение о продаже, без возражений пошел к нотариусу в своем городе, оформил отказ и нотариус оттуда через свою связь отправил данный документ московскому нотариусу, который нам благополучно его выдал.

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Как так? Комната — это некая доля в общей долевой собственности, а продажа доли подразумевает нотариальное оформление сделки. И так у Вас на каждой странице и в каждом ответе то нотариальная сделка, то простая письменная. Собственник один, но он собственник ДОЛИ.

Единственным собственником комнаты может быть только единственный собственник многокомнатной квартиры, там все комнаты в его собственности, но тогда это не коммунальная квартира. В коммунальных квартирах все сособственники (хоть одиночки, хоть семейные) являются владельцами долей в общей долевой собственности и продажа этих долей подразумевает нотариальное оформление. Не путайте народ, а то они уже Ваш сайт хотят другим рекомендовать.

Как продать комнату в коммунальной квартире: роль соседей, необходимые документы и сложности процесса

А бывает и так, что соседи все проживают по месту прописки, но совершенно не заинтересованы в появлении нового жильца. В самом деле, кому нужны незнакомые люди – жизнь в столь тесном взаимодействии порой требует долгой притирки. И никто не даст гарантии, что соседство с новым жильцом окажется приятным и комфортным.

Часто доходит до того, что соседи в грубой форме, и даже посредством угроз, отказываются принимать грядущие перемены. Если соседи против, но беспокоиться не стоит: юридически подобное поведение совершенно необоснованно, и при соблюдении вами определенных условий все препятствия окажутся преодолены.

Порядок продажи и покупки комнаты в коммунальной квартире: образец договора целиком

Действующее законодательство не раскрывает понятие «коммунальная квартира», в связи с чем существуют некоторые сложности при продаже комнат.

Что говорит закон?

Коммуналка – это не обычный случай, когда квартира как одно целое находится в долевой собственности нескольких лиц (например, у наследников). С точки зрения права в коммуналке действуют следующие правила:

• каждая комната как отдельный объект находится в индивидуальной собственности конкретного жильца;
• места общего пользования (коридор, санузел) находятся в общей долевой собственности всех жильцов;
• при продаже комнаты к новому собственнику автоматически переходит доля в праве на места общего пользования.

Таким образом, при покупке комнаты убедитесь, что продается именно комната, а не доля в праве общей собственности на целую квартиру. Для этого нужно заказать актуальную выписку из ЕГРН.

Преимущественное право соседей

Основная сложность при продаже комнаты в коммуналке постороннему лицу – необходимость получить отказ соседей от преимущественного права покупки. Любой сосед имеет особое, предусмотренное законом право первым выкупить комнату по цене предложения третьему лицу. И только если он отказывается от такой покупки или игнорирует предложение в течение одного месяца – можно смело продавать квартиру постороннему покупателю.

Несоблюдение правила о преимущественном праве влечет риск перевода прав покупателя на заинтересованного соседа. Это существенный риск для покупателя, поэтому при подготовке сделки убедитесь, что права владельцев смежных комнат не нарушены.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Процедура соблюдения права

На этапе подготовки сделки продавец должен принять все меры к извещению соседей о предстоящей продаже. Для этого:

1. Запросить выписку в Росреестре обо всех правообладателях комнат, находящихся в коммуналке.
2. Написать письменное извещение о продаже, в котором указать объект недвижимости (прописать адрес комнаты, идеально – кадастровый номер), цену продажи и предложение купить комнату.
3. Если возможно, передать извещение лично под подпись в получении. Это значит, что экземпляр извещения с подписью «Получил /ФИО/ дата/ подпись» должен остаться на руках у продавца.
4. Остальным нужно направить письменные извещения почтой. Это можно сделать заказным письмом с описью вложения и простым уведомлением о вручении, либо через нотариуса.

С момента получения извещения у владельца смежной доли есть один месяц, чтобы определиться, покупает он комнату на обозначенных условиях или выбирает отказ от покупки.

В идеальной ситуации все соседи отказываются от предложения. Для оформления отказа следует пригласить всех к нотариусу, который составит и заверит письменные отказы. Эти отказы нужно предъявить регистратору в Росреестр.

Если соседская комната не приватизирована, то предложение о покупке нужно направить не нанимателю, а собственнику – муниципальному образованию.

Если с соседом проблемы

Бывает, что соседи не получают уведомления, направленные им почтой, или сознательно игнорируют их. В таком случае необходимо:

• сохранить все почтовые квитанции, описи, уведомления о вручении, вернувшиеся конверты в доказательство направления предложения;
• если известно, что сосед проблемный, лучше направить извещение через нотариуса, который в будущем сможет засвидетельствовать факт отсутствия ответа.

В таких случаях не обязательно дожидаться однозначного ответа, достаточно лишь выждать месячный срок с момента получения извещения. Если конверт с извещением вернулся, то сосед также считается уведомленным, а месячный срок начинает течь с момента возврата письма.

Нужен ли письменный отказ при регистрации?

Для представления документов в Росреестр нужно собрать доказательства извещения о преимущественном праве по каждому:

• если оформили письменный отказ у нотариуса – приложить такой отказ;
• по тем, кто получили извещение, но игнорируют его – копию извещения, уведомление о вручении письма, опись; или свидетельство от нотариуса;
• если не получили письмо с извещением – вернувшийся конверт с почтовыми штемпелями об отправке и возврате, опись.

Для обеспечения чистоты сделки безопаснее всего направить уведомления по всем известным адресам соседей, в том числе и по адресу самой коммунальной квартиры.

Особенности соглашения

Следует обратить внимание на некоторые условия договора, которые имеют существенное значение.

1. Во-первых, цена недвижимости в договоре должна точно соответствовать цене, указанной в извещениях соседей о преимущественном праве. Если она будет отличаться в большую или меньшую сторону, заинтересованный сосед сможет оспорить такую сделку в суде, что влечет для покупателя риск потери денег.
2. Во-вторых, нужно внимательно посмотреть, включена ли в предмет договора доля в праве собственности на общие помещения, например, на санузел. Если в договоре появляется фраза «доля в праве общей долевой собственности», то это влечет обязательную нотариальную форму сделки.

Нотариальная форма имеет свои плюсы и минусы:

С одной стороны, нотариальная форма – это гарант безопасности сделки для покупателя. Нотариус проверит соблюдение преимущественного права соседей, оформит нотариальное согласие супруга на продажу, соберет всю необходимую информацию о квартире на основании актуальных данных из Росреестра. Значительно экономит время электронная регистрация права собственности покупателя через нотариуса.

С другой стороны, услуги нотариуса достаточно дороги. Сумма к оплате зависит от суммы сделки – но не менее 5 000 рублей.

Если по договору продается только комната, договор составляется в простой письменной форме без участия нотариуса. Закон не запрещает указывать только комнату, доля в праве общей собственности перейдет автоматически.

Скачать образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире целиком можно здесь.

Новому собственнику безопаснее оформить покупку полного комплекса имущества: и комнаты, и доли. В будущем документ на долю поможет в случае имущественного спора защитить свои права в полной мере.

Отчуждение жилья соседу

При продаже комнаты соседу в процедуре появляются некоторые особенности:

• необходимость представления в Росреестр доказательств извещения других соседей отпадает – один из соседей уже реализовал свое право на покупку;
• если несколько соседей изъявят желание купить комнату, следует провести аукцион на наиболее выгодное предложение.

В остальном процедура продажи комнаты не отличается от обычной продажи недвижимости.

Пути обхода закона

При нежелании получать от всех соседей отказ в реализации преимущественного права покупки в сети можно встретить разные обходные пути. Например, рекомендуют подарить комнату, а сумму оплаты получить без договора – тогда правило о преимущественном праве не применяется.

Следует помнить, что подобные «серые схемы» влекут очень большой риск, как для продавца, так и для покупателя. Риск состоит не только в потере имущества. Если сделка и прошла нормально, то всегда есть вероятность ее оспаривания в суде по мотиву ее мнимости или притворности.

Такие иски вправе подавать заинтересованные в недвижимости соседи.

Срок рассмотрения соответствующего заявления составляет не более 2 недель момента подачи. При изучении документов, инспектор будет руководствоваться установленными законом правами ребенка. Если они не были нарушены, то в этом случае выдается разрешение. Образец заявления можно посмотреть на сайте.Так, ст.60 Семейного кодекса РФ предусмотрено, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на нихЗаявление рассматривается в срок до 10 дней с момента подачи заявки с пакетом документов. Если сотрудник органов опеки не увидит нарушения прав ребенка, будет предоставлено разрешение на сделку.Каждый собственник вправе распоряжаться своей комнатой.

Это правило касается и продажи жилья. В то же время необходимо проинформировать тех, кто имеет преимущественное право покупки. Согласно статьи 250 ГК РФ таковыми являются владельцы соседних комнат.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

• Как указать в договоре купли продажи квартиры что в ней прописан человек
• Как составить договор купли продажи квартиры если квартира в долевой собственности
• Через какое время можно продать долю квартире после вступления в наследство
• Продажа доли в квартире есть ли преимущественное право покупки
• Продажа квартиры полученной по наследству нужно ли разрешение супруга