Что делать если соседи не дают разрешение на реконструкцию

Разрешение на строительство без согласия соседей незаконно

Что делать если соседи не дают разрешение на реконструкцию

Интересное судебное дело рассмотрено Президиумом ВАС РФ, решение по которому непосредственно влияет на судебную практику Уральского Федерального округа. Суды отказали в удовлетворении требования об оспаривании разрешения на строительство, указав на неправильное избрание истцом способа защиты и возможность восстановления его прав путем обращения в суд с иском гражданско-правового характера. Президиум отменил судебные акты, указав, что данная возможность ранее была безрезультатно использована в другом судебном деле; право на судебную защиту могло быть реализовано только путем рассмотрения требования по существу; однако суды ограничились лишь ссылкой на неправильный выбор способа защиты.

При таком формальном подходе истец лишается гарантированного статьей 46 Конституции Российской Федерации и статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации права на судебную защиту.

Интересное судебное дело рассмотрено Президиумом ВАС РФ*, решение по которому непосредственно влияет на судебную практику Уральского Федерального округа. Суды отказали в удовлетворении требования об оспаривании разрешения на строительство, указав на неправильное избрание истцом способа защиты и возможность восстановления его прав путем обращения в суд с иском гражданско-правового характера. Президиум отменил судебные акты, указав, что данная возможность ранее была безрезультатно использована в другом судебном деле; право на судебную защиту могло быть реализовано только путем рассмотрения требования по существу; однако суды ограничились лишь ссылкой на неправильный выбор способа защиты.

При таком формальном подходе истец лишается гарантированного статьей 46 Конституции Российской Федерации и статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации права на судебную защиту.

История развития конфликта

ООО «Рассвет» и ООО «Коопунивермаг» являются собственниками помещений в здании:
общество «Рассвет» — магазина «Елена» общей площадью 83,8 кв. метра,

обществу «Коопунивермаг» — магазина «Черемушки» общей площадью 189 кв. метров.

С целью расширения торговой площади ООО «Коопунивермаг» получило разрешение муниципалитета на реконструкцию своего магазина «Черемушки» площадью 189 кв. метров. Реконструкция была завершена в 2019 году.

В декабре 2019 магазин «Черемушки» (площадью 218,2 кв. метра) после осуществления реконструкции принят в эксплуатацию.

Их соседи, ООО «Рассвет», полагая, что разрешение на реконструкцию нарушает его права и законные интересы, поскольку выдано администрацией без согласия всех правообладателей реконструируемого объекта, обратилось в Арбитражный суд с требованием о признании этого разрешения незаконным.

Арбитражный суд удовлетворил заявленное требование, поскольку реконструкция магазина «Черемушки» привела к ухудшению условий безопасной эвакуации людей из соседнего помещения — магазина «Елена», и проведение реконструкции с обществом «Рассвет» не согласовывалось.

Следующая судебная инстанция отменила решение суда, отказав в удовлетворении требования. Восемнадцатый апелляционный суд указал, что способ защиты нарушенного права, избранный обществом «Рассвет», не соответствует характеру нарушения и не обеспечивает восстановление его прав. При этом суд признал возможность восстановления нарушенных прав в порядке искового производства путем обращения в суд с требованиями гражданско-правового характера, отличными от рассмотренных в рамках настоящего дела.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа согласился с позицией суда апелляционной инстанции.

ООО «Рассвет» обратилось в Высший арбитражный суд РФ с заявлением о пересмотре судебных актов апелляционной и кассационной инстанций в порядке надзора.

Позиция Президиума ВАС РФ

Надзорная инстанция обратила внимание на то, что, как следует из материалов дела, общество «Рассвет» ранее уже обращалось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу «Коопунивермаг» об устранении препятствий в свободном пользовании общими инженерными коммуникациями и общим имуществом упомянутого здания. Однако вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.05.2019 по делу N А76-24282/2019 в удовлетворении названного иска отказано, поскольку реконструкция магазина «Черемушки» произведена на основании разрешения муниципалитета на реконструкцию, реконструированный объект введен в эксплуатацию.

Поскольку при рассмотрении дела N А76-24282/2019 судом не исследовался вопрос о законности выданного администрацией разрешения на реконструкцию, а наличие указанного разрешения суд признал обстоятельством, свидетельствующим об отсутствии нарушения прав общества «Рассвет», отказ в удовлетворении требования о признании незаконным этого разрешения по мотиву неправильного избрания способа защиты нарушенного права — Президиум пришел к выводу, что без оценки доводов о незаконности разрешения нарушает конституционное право общества «Рассвет» на судебную защиту.

Из материалов дела следует, что спорное здание является единым объектом капитального строительства и состоит из помещений, принадлежащих двум собственникам.

По разъяснению Пленума ВАС РФ**, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

К общему имуществу здания относятся, в частности, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Поскольку наружные стены здания, являясь ограждающими несущими конструкциями, принадлежат всем собственникам помещений в здании, реконструкция здания путем пристройки к нему дополнительных помещений и изменение конструктивных особенностей внешних стен затрагивает права и законные интересы всех собственников объекта капитального строительства.

Пунктом 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена обязанность застройщика приложить к заявлению о выдаче разрешения на строительство документы, в том числе согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта. Доказательства получения согласия общества «Рассвет» на осуществление реконструкции в материалах дела отсутствуют.

При названных обстоятельствах разрешение на реконструкцию выдано с нарушением требований пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Оформление разрешения на реконструкцию без согласия общества «Рассвет» на проведение реконструкции является действием лица, обладающим правом собственности на долю в имуществе, которое привело к ущемлению прав остальных собственников этого имущества, поскольку в результате такой реконструкции затронуты их права и законные интересы.

Восстановление нарушенного права общества «Рассвет» в данном случае возможно путем предъявления требования о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права общей долевой собственности собственников помещений в здании.

Общество «Рассвет» использовало иной способ защиты, заключавшийся в оспаривании ненормативного правового акта — разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства. Отказывая в удовлетворении этого требования, суды указали на неправильное избрание обществом «Рассвет» способа защиты и возможность восстановления его прав путем обращения в суд с иском гражданско-правового характера. Однако судами не учтено, что данная возможность ранее была использована в деле N А76-24282/2019, по результатам рассмотрения которого суд отказал в удовлетворении упомянутого иска, мотивировав свое решение наличием названного разрешения.

Принимая во внимание неоднократность обращения общества «Рассвет» в суд с требованиями разного характера, но связанными с одним и тем же ненормативным актом, не исследованным судом в деле N А76-24282/2019 на предмет его законности, право на судебную защиту могло быть реализовано только путем рассмотрения требования по существу.

Между тем суды ограничились лишь ссылкой на неправильный выбор способа защиты. При таком формальном подходе общество «Рассвет» лишается гарантированного статьей 46 Конституции Российской Федерации и статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации права на судебную защиту.

Кроме того, суды не исследовали вопрос о законности разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства; к участию в деле не привлечено управление, непосредственно выдавшее указанное разрешение.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановления судов апелляционной и кассационной инстанций нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

* Постановление Президиума ВАС РФ от 09.10.2019 N 5377/12 по делу N А76-7075/2019

** в пунктах 1 — 3 постановления от 23.07.2019 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»

Разрешение на строительство не дают т. к. нарушили расстояние до соседского забора

Здравствуйте. Если нарушили расстояние до соседского дома, вам разрешение на ситроительство не дадут. начало строительства без разрешения является самовольным строительством. Вас могут в судебном порядке обязать снести самострой.

В суд обращаться за обжалованием отказа в выдаче разрешения на строительство бесполезно. К сожалению это так.

Оставьте, пожалуйста, отзыв.
Может речь идет не о разрешении на строительство (оно выдается ДО строительства), а о вводе в эксплуатацию?

Если это так, то Вам необходимо обращаться в суд с иском о признании за Вами права собственности на данное строение — основанием к этому будет ст. 222 ГК РФ

Статья 222. Самовольная постройка
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Здравствуйте, уважаемый Сергей!
К сожалению, вы не уточнили, было ли зафиксировано нарушение о строительстве забора и кем; Вам не дают разрешение на строительство дома?

При этом поясняю следующее:
Определение понятия самовольной постройки дано в п. 1 ст. 222 ГК РФ, согласно которой самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом, иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По смыслу закона постройку можно назвать самовольной при наличии совокупности нескольких признаков.
1. Постройка создана застройщиком на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо на земельном участке, принадлежащем другому собственнику. 2. Постройка создана без получения на это застройщиком необходимых разрешений.
3. Постройка создана застройщиком с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, причем нарушения являются существенными. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
Законодательством четко определена процедура выдачи разрешения на строительство иВ исчерпывающий перечень документов, необходимыхВ для получения разрешения на строительство.
Разрешение на строительство, полученное в установленном для этого порядке, представляет собой единственное законное основаниеВ для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта.
В В соответствии с ч. 1 ст. 51 ГрадостроительногоВ кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлятьВ строительство, а также капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ.

Пункт 2В статьи 222 ГК РФ устанавливает, что для лица, создавшего самовольную постройку, наступают два последствия.
Во-первых, на это лицо возлагается обязанность произвести снос самовольной постройки. Срок для такой ликвидации не установлен. Если лицо, осуществившее самовольную постройку, не исполняет этой своей обязанности,В закон в качестве альтернативы предусматривает возможность полной ликвидации самовольной постройки за счет лица, осуществившего постройку.
Во-вторых, устанавливается, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, лицо не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Вместе с тем п. 3 ст.222 ГК РФ допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, что позволяет исключить снос (разборку) постройки, отвечающей установленным требованиям.
Данная норма различает два случая признания права собственности на самовольную постройку судом: -В за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку,
— за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
В обоих случаях право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь при условии, если ее сохранения не нарушат права и охраняемые законное законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью людей.
Желаю удачи! Если имеются еще вопросы, возникли новые, обращайтесь. Буду вам благодарна за отзыв на ответ. С уважением, 2019_jurist@inbox.ru

Здравствуйте! Согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ:

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Таким образом, Вам разрешение на строительство не дадут, так как Вы нарушили расстояние до соседского дома. Ваш дом, который Вы строите является самовольной постройкой. Самовольная постройка может быть снесена по решению суда, если нарушение не будет исправлено Вами.

Удачи Вам!

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.