Когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость

Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Новая редакция Ст. 551 ГК РФ

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Комментарий к Ст. 551 ГК РФ

1. Необходимо обратить внимание на то, что сам договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит. Исключение установлено для договора купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК РФ).

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК.

Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

2. Договор продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.

Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны, — продавец и покупатель — исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

3. Положение п. 2 комментируемой статьи свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может служить препятствием для обращения взыскания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. И напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества.

Другой комментарий к Ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. В п. 1 комментируемой статьи говорится о государственной регистрации перехода прав, которая всегда происходит при совершении сделки купли-продажи недвижимости (для отдельных разновидностей купли-продажи недвижимого имущества необходима и государственная регистрация самой сделки, например, купля-продажа жилых помещений (см. комментарий к п. 2 ст. 558)).

Переход права собственности на недвижимое имущество имеет определенную специфику. Согласно ст. 223 (п.

2) в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, при отчуждении недвижимого имущества путем купли-продажи государственная регистрация перехода прав определяет момент, с которого у приобретателя возникает право собственности. Другими словами, именно с этого момента новый собственник может осуществлять правомочия владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом.

По общему правилу обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненным после вручения имущества покупателю и подписания соответствующего документа о передаче. В связи с этим возникает временной разрыв между переходом права собственности к покупателю (момент определяется моментом регистрации) и фактической передачей имущества, которая может быть осуществлена (как правило, так и происходит) уже после государственной регистрации перехода права собственности. При этом следует учитывать положения п. 1 ст. 459 ГК (см. комментарий), предусмотревшего переход риска случайной гибели или случайного повреждения товара на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим обязанность по передаче товара покупателю, т. е. в данном случае с момента передачи недвижимости покупателю и подписания документа о передаче.

Таким образом, возможна ситуация, когда риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества будет нести не собственник (у которого уже возникло право собственности в силу государственной регистрации перехода права собственности), а отчуждатель, который утратил право собственности на недвижимость, но не передал ее новому приобретателю.

2. Исполнение договора отчуждения недвижимого имущества, в том числе передача недвижимости отчуждателем и принятие недвижимости приобретателем, могут осуществляться как до государственной регистрации перехода прав, так и после.

Требование государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество само по себе не лишает стороны конкретной сделки права оговорить такой переход выполнением определенных условий (например, передачей объекта недвижимости от продавца к покупателю, зафиксированной в акте приема-передачи, или условиями о предварительной оплате имущества, подлежащего передаче). Если эти условия не были выполнены, то отказ продавца от регистрации должен считаться правомерным.

3. Уклонение от государственной регистрации предполагает, что одна из сторон договора купли-продажи недвижимости не заявляет об отказе от государственной регистрации перехода прав, однако фактически делает все, чтобы ее избежать (не представляет необходимых документов, не является в регистрирующие органы и т. д.).

Когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость

В случае когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от такой регистрации, должна возместить другой стороне возникшие убытки.

Термин «уклонение» является оценочным, поэтому при принятии решения об удовлетворении требований на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ суды принимают во внимание конкретные обстоятельства дела. Анализ судебной практики позволяет ответить на вопрос о том, какие обстоятельства свидетельствуют или не свидетельствуют об уклонении продавца от регистрации.

Кроме того, суды указывают, при каких условиях может быть вынесено решение о такой регистрации.

Вывод из судебной практики: При уклонении продавца от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость иск покупателя подлежит удовлетворению, если это имущество ему передано.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
«. 61. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом. »

Когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость

Проблемы уклонения от государственной регистрации прав при продаже объектов недвижимости Несмотря на то, что ныне действующий порядок государственной регистрации прав на недвижимость, установленный Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» существует уже более десяти лет, интерес к проблемам государственной регистрации не ослабевает и по сей день. Многочисленные вопросы возникают как у юристов и профессиональных участников рынка недвижимости, так и у простых правообладателей. Одной из интересующих проблем является проблема уклонения от государственной регистрации.
Действительно, на практике нередки ситуации, когда покупатель, осмотрев предлагаемую недвижимость, остался ею вполне доволен и, убедившись, что она действительно принадлежит продавцу и цена за нее вполне приемлема, выражает желание ее купить. Стороны составляют договор купли–продажи объекта (в письменной форме, естественно, как это и предусмотрено действующим гражданским законодательством), подписывают его, передают друг другу деньги и ключи. И тут возникает проблема…
Поскольку действующим гражданским законодательством прямо предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и возникают с момента внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав, покупатель становится собственником только с указанного момента. Поэтому он заинтересован как можно скорее зарегистрировать свои права на купленный объект недвижимого имущества и приобрести все предусмотренные законом правомочия собственника.
Для этого ему необходимо обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права и, представив все требуемые в соответствии с Законом о регистрации документы, включая документ об оплате государственной пошлины, получить свидетельство о праве собственности установленного образца.
Вместе с тем, законом предусмотрено, что переход права регистрируется на основании заявления обеих сторон договора. Однако продавец недвижимости, получив деньги и исполнив обязательство по передаче объекта, зачастую утрачивает интерес к совершению каких-либо дальнейших действий и не обращается за государственной регистрацией перехода права на покупателя, иными словами уклоняется от ее проведения.
Конечно, такие ситуации не часты, большинство участников гражданского оборота являются добросовестными и вышеуказанных проблем не возникает. Однако если такое случается, покупатели не остаются бесправными. Гражданским кодексом предусмотрена возможность защиты их прав в судебном порядке.

Так, в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Следует иметь ввиду, что Гражданским кодексом в ряде случаев установлена обязательная государственная регистрация не только перехода права собственности, но и государственная регистрация самого договора об отчуждении недвижимости. Наиболее распространенными из них являются договоры купли-продажи объектов жилого назначения и договоры дарения. В силу указанного требования данные договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации. Для указанных случаев способ защиты установлен ст. 165 Гражданского кодекса, в соответствии с которой, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Указное выше означает, что если имеется факт уклонения от государственной регистрации, то заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности, а, в необходимых случаях, и самой сделки.
Следует отметить, что до недавнего времени как у заявителей, так и у судебных органов бытовало мнение, что поскольку государственную регистрацию проводит регистрирующий орган, то последний должен выступать ответчиком по указанному иску. Такая позиция, в свою очередь, не могла устроить Управление Росреестра, поскольку Управление как государственный орган не может уклонятся от совершения действий, предписанных ему законом. Поэтому, в случае удовлетворения судами вышеуказанных исков к Управлению, такие решения Управлением обжаловались, что, в свою очередь, вновь создавало препятствия правообладателю для государственной регистрации своих прав.
В настоящее время указанная проблема разрешена. В апреле текущего года Пленумами Высших судов Российской Федерации принято совместное Постановление, пунктом 61 которого прямо установлено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
В заключение необходимо обратить внимание правообладателей, что наличие решения суда о государственной регистрации сделки и перехода права собственности не освобождает заинтересованное лицо от представления на государственную регистрацию полного пакета документов, предусмотренных законом, о которых уже упоминалось ранее. Указанное решение суда заменяет лишь заявление уклоняющейся стороны. А сама государственная регистрация осуществляется в общем порядке.

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жилье; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены ) Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО), а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО

Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис Агентства Недвижимости ИНФО г. Ярославль, Б. Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.