Какие документы нужно проверять при покупке квартиры по переуступке

Какие документы должны быть при переуступке права квартиры

Для продавца это возможность избежать штрафов за расторжение ДДУ, а для покупателя – выгодная стоимость жилья и гарантии его оформления в собственность. Когда возможно купить квартиру по переуступке прав? Это возможно при приобретении жилья в новостройке по договору долевого участия, на основе которого составляется соглашение о переуступке. Также можно купить квартиру по переуступке с заключением предварительного договора купли-продажи.

Вернуться к содержанию Видео Директор департамента жилой нежвижимости Екатерина Немченко расскажет о подводных камнях покупки квартиры по переуступке. Опубликовал: Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист. РУ Нашли ответ?

Если нет, то задайте его нашим юристам: 17 юристов готовых сейчас ответить.

Покупка квартиры по договору переуступки прав требования

Содержание

  • Оригинал основного договора долевого участия, имеющего государственную регистрацию
  • Оригиналы дополнительных соглашений к договору долевого участия, также прошедшие государственную регистрацию
  • Оригиналы сопутствующих договоров, связанные с приобретаемой квартирой (если таковые вообще были), не требующие регистрации в государственных органах
  • Оригиналы прочих письменных документов, имеющих отношение к квартире (претензии, запросы, письма, ответы застройщика и надзорных органов и пр.)
  • Оригинал акта взаиморасчетов цедента с застройщиком на момент заключения договора цессии
  • Полный пакет платежных документов, подтверждающих расчет цедента с застройщиком: заверенные банком платежки и банковские выписки (если платежи производились по безналичному расчету) или квитанции с печатью застройщика (если платежи производились наличными).

Покупка квартиры по переуступке прав: особенности оформления и основные нюансы

  • разрешение на строительство;
  • права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
  • цель проекта;
  • этап строительства;
  • срок реализации;
  • предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  • Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
  • Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

2-ой этап — подготовка покупателя и продавца к сделке Что необходимо сделать Продавцу Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

  1. Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

Какие документы нужны для сделке по переуступки прав

    Получить выписку из ЕГРН на квартиру (бывший ЕГРП). В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе.

Переуступка: хитрости сделки. инструкция для покупателя

Вернуться к содержанию Как можно купить квартиру по переуступке? Переуступка права требования возможна по двум видам договоров:

    Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры.

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Покупка квартиры по переуступке прав – довольно специфичный и сложный процесс, который на практике встречается не так уж и часто. Правовая природа переуступки прав регулируется несколькими правовыми актами, в том числе, Гражданским кодексом, что вызывает множество вопросов и спорных ситуаций.
Переуступка прав: что это такое и как оформляется? В сфере купли-продажи недвижимости уступка прав требования возможна в двух вариантах:

  • По предварительному договору купли-продажи. Если заключается такой договор, то в данном случае уступается право требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры, но никак не право требования передачи этой квартиры.

Один из возможных вариантов покупки дома – составление договора переуступки права собственности. Подобная форма соглашений не слишком распространена, поэтому немногие знают, как правильно составить его.

Какие документы должны быть оформлены, при покупке квартиры по договору уступки?

  • Срок существования компании.
  • Актуальность учредительных документов.
  • Наличие разрешения на строительство.
  • Наличие договора долгосрочной аренды на землю или права собственности на нее.

Сбор документов. Для заключения сделки продавец должен представить:

  • Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
  • Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
  • Согласие второго супруга на сделку.
  • Все квитанции об оплате долевых взносов.

От покупателя при этом требуется:

  • Личный паспорт.
  • Согласие второго супруга на сделку.

Составление договоров.
Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования. В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной. Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн.

Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2024 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком. В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя. Порядок оформления переуступки Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке мы разделили на 4 основных этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика.
Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 350-37-16 — Москва и обл.; 8 (812) 490-76-51 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 333-45-16 доб 113 — все регионы РФ. 4-й этап — регистрация договора регистрирующем органе С 2024 во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем Сотрудники МФЦ уже сами передают документы в Регистрационную палату. Т. е. напрямую Рег. палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег.

Готовы ли Вы сообщать о нарушениях ПДД через Госуслуги?
ДаНет

Палату, то лучше так и сделать. Сама подача документов в МФЦ или в Рег. палату не различается, поэтому инструкция мы написали с МФЦ.

  1. Продавцу(ам) и покупателю(ям) нужно обратиться в МФЦ, оплатить гос. пошлину и подать подписанные договора с остальными документами.

Плюсы и минусы приобретения квартиры в новостройке по договору переуступки прав требования

Цедент (продавец) передает свои права на получение квартиры в новостройке (а иногда и обязательства по выплате оставшихся взносов) цессионарию (покупателю), что и значит переуступка при покупке квартиры. То есть, предметом договора цессии служит не само недвижимое имущество, а право на истребование его у компании-застройщика по окончании строительства, что и подразумевает возможность переуступки лишь до осуществления данного права, в противном случае речь будет идти уже о договоре купли-продажи.

Какие документы нужно проверять при покупке квартиры по переуступке

Варианты сделки

Существует два способа того, как продать квартиру в новостройке по переуступке:

Предварительный договор купли продажи

Однако, его предметом как раз служит право на приобретение жилья не у застройщика, а у цедента (после сдачи дома в эксплуатацию и оформления им права собственности на квартиру). Таким образом, подписывая данный договор, стороны предполагают заключить в будущем сделку купли-продажи. ПДКП не подлежит обязательной государственной регистрации.

Оплата производится после заключения основного договора.

Договором долевого участия (ДДУ)

Согласно которому цессионарий принимает на себя права и обязанности продавца (содержащиеся в аналогичном договоре, заключенном между ним и застройщиком), что означает необходимость погашения покупателем оставшегося долга, если таковой не был выплачен цедентом. Регистрация ДДУ в Росреестре обязательна, что и придает ему большую надежность по сравнению с ПДКП.

Договор

Договор переуступки прав собственности на квартиру должен содержать:

  1. личные данные участвующих в сделке сторон;
  2. приложение первоначального ДДУ, заключенного между цедентом и застройщиком;
  3. стоимость сделки;
  4. порядок выплат;
  5. информация о квартире;
  6. согласие застройщика на сделку (если оно не выражено отдельным документом).

Документы

Для того, чтобы продать квартиру по переуступке в строящемся доме, требуются следующие документы:

Письменное согласие застройщика на предстоящую сделку

Данное требование законодательно не обосновано, но обычно содержится в первоначальном договоре долевого участия (заключенном между инвестором и застройщиком). Его несоблюдение может привести к отказу предоставить квартиру в собственность цессионарию. Согласие может быть выражено отдельно составленным документом или пунктом договора, заверенным подписью застройщика.

Уведомление застройщика о переуступке прав требования

Уведомление нужно заполнить по образцу ниже.

Разрешение банка на переуступку

Если долевое участие в строительстве приобретено ипотечным кредитованием. Рассчитывать на него можно в случае полного погашения кредита.

Согласие супруга (супруги)

Наличие зарегистрированного брака у участников сделки требует согласия их вторых половин, подтвержденных нотариальным удостоверением. Необходимость в согласии исчезает, если:

  • между супругами был подписан брачный договор, регулирующий раздельное владение имуществом;
  • оба супруга являются сторонами сделки.

Договор об ипотеке и закладная на будущую квартиру

Необходим договор от следующих сторон:

  • Продавца (если он приобрел право на жилье в ипотеку)
  • Цессионария (если покупателем выбран этот способ приобретения жилья). При этом документы должны быть оформлены до заключения договора переуступки.

Какие документы нужно проверять при покупке квартиры по переуступке

Договор цессии (ДДУ или ПДКП)

Первоначальный договор

Приложение первоначального договора долевого участия (заключенного между инвестором и застройщиком), подтверждающего наличие у продавца права требования будущего жилья.

Документ о погашении взносов

Если по соглашению сторон погашение взносов было возложено на:

  • цедента, необходимо взять у застройщика документ о подтверждении этого факта;
  • покупателя, составляется отдельное соглашение о переводе задолженности на него.

Выписка из ЕГРП

Необходима также Выписка из ЕГРП, выдаваемая в Росреестре, МФЦ или на сайте Госуслуг.

Квитанция об уплате госпошлины

Уведомление о переуступке права требования, согласно образцу.

Оформление

Сделка состоит из следующих шагов:

  • Цедент передает собранные документы покупателю для ознакомления.
  • Составляется договор цессии.
  • Договор проходит регистрацию в Росреестре.
      Если переуступка осуществляется по:
  • договору долевого участия, покупатель оплачивает сделку после его регистрации;
  • ПДКП, оплата производится после регистрации основного договора купли-продажи.
  • Схематично переуступка прав требования изображена ниже:
    Какие документы нужно проверять при покупке квартиры по переуступке

    Особенности переуступки

    Согласно официальным данным, примерно третья часть реализуемого жилья оформляется договором цессии. Такая сделка выгодна для обеих сторон, однако несет в себе большое количество рисков для покупателя.

    Преимущества

    Участниками долевого строительства могут быть как частные лица, так и организации. Сделка совершается из разных побуждений:

    • Иногда инвесторы выкупают квартиры десятками, чтобы потом реализовать их по более высокой цене. Прибыль заключается в низкой стартовой стоимости строящегося жилья и в ежегодном росте цен на рынке недвижимости.
    • Возможно, дольщик желает расторгнуть договор с застройщиком по личным причинам. Благодаря переуступке он избежит штрафных санкций.

    Привлекательность сделки с точки зрения покупателя:

    • Покупка квартиры по переуступке дешевле, чем непосредственно у застройщика (разница может составлять 3–25%), не говоря уже о квартирах, приобретаемых по договору купли-продажи.
    • Дает возможность купить квартиру в новостройке по переуступке, когда свободных объектов нет.

    Какие могут быть подводные камни при переуступке прав требования? Расскажет специалист:

    Недостатки

    Если сделка была заключена договором долевого участия, она может нести риски при покупке квартиры по переуступке для покупателя в следующих случаях:

    1. Строительная компания терпит убытки и собирается признать себя банкротом. В этом случае покупатель рискует остаться без квартиры и без денег.
    2. Инвестор пропустил достаточное количество регулярных платежей и его задолженность отяготилась штрафными начислениями. Застройщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор с:
      • Дольщиком, который получает назад сумму, уплаченную им в качестве первоначального взноса, но без учета регулярных платежей.
      • Цессионарием, если он успел заключить сделку с цедентом без предварительного уведомления застройщика. При этом он теряет квартиру, а вместо денег, отданных цеденту, получает тот самый первоначальный взнос (сумма которого примерно вдвое меньше).
    3. Цедент заключил договор цессии, не имея на то письменного согласия застройщика и/или банка (если он вступил в долевое строительство, воспользовавшись ипотечным кредитованием), которые могут оспорить сделку и добиться ее недействительности. Таким образом, если переуступка оформлялась договором долевого участия, покупатель лишается своих денег. Теоретически он может истребовать их через суд.

    Все вышеперечисленные ситуации актуальны и для предварительного соглашения купли-продажи, если цессионарий внес оплату до регистрации основного договора. Дополнительно он рискует стать жертвой двойной переуступки, если цедент заключил такие сделки с несколькими покупателями. В таких случаях суд признает действительным соглашение того покупателя, который успел первым зарегистрировать основной договор или первым составил предварительный.

    Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

    • Договор субаренды нежилого помещения на что обращать внимание
    • Доверенность на квартиру без права продажи какие нужны документы
    • Продажа квартиры какие документы получает продавец после регистрации сделки
    • При покупке квартиры у застройщика нужно оплачивать лоджию
    • Можно оформить дарственную на квартиру которая находится в другом городе

    🟠 Проходите опрос и получайте консультацию бесплатно

    🟠 Свой вопрос впишите в форму ниже

    Оцените статью
    Добавить комментарий

    Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

    1. obruch1

      Основные вопросы, интересующие граждан, — как проверить квартиру перед покупкой и не 1. Старые документы. Бумажное свидетельство о праве собственности на жилье до сих пор Зарегистрируют переход права и без такого документа ( в реестр будет внесена запись о его. . .

      Ответить
    2. Derane

      Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости ( собственник. . .

      Ответить
    3. ladoga31

      Также бытует ошибочное мнение, что при покупке квартиры в ипотеку проверять юридическую чистоту сделки не нужно — банк все проверит сам. Какие документы по истории недвижимости необходимо запросить у продавца на проверку перед покупкой?

      Ответить
    4. CrazyBlood

      Проверить документы сможет каждый покупатель, для этого не нужно обладать специальными юридическими знаниями. Рассмотрим, на что следует обратить внимание при покупке квартиры и какие документы нужны для регистрации права исходя из особенностей вашей. . .

      Ответить
    5. factorSurakel

      Как самостоятельно купить квартиру: пошаговая инструкция, как правильно выбрать жилье, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой, какие документы нужно собрать, как оформить сделку.

      Ответить
    6. factorSurakel

      Покупка квартиры — одна из самых важных сделок в жизни человека, которая требует тщательной подготовки. Если вы работаете с риелтором, вы можете поручить все заботы ему. Если вы покупаете квартиру в ипотеку — банк также поможет подготовиться к сделке и. . .

      Ответить
    7. Hamak093belyj

      Приобретение квартиры – вопрос достаточно важный. Для грамотной покупки нужно устранить все спорные моменты, перебрать Список документов, которые нужно проверять. Самыми главными документами, которые необходимо получить и проверить, являются

      Ответить
    8. Tiera

      Документы для проверки юридической чистоты квартиры. Проверка квартиры на юридическую чистоту при покупке осуществляется при наличии таких документов: Паспорт хозяина. Рекомендуется проверить его подлинность, подав запрос в миграционную службу.

      Ответить
    9. -Rapunzel-

      Нужно попросить собственника предоставить правоподтверждающий документ, которыми могут являться выписка из единого государственного реестра недвижимости » если » при покупкЕ квартиры » — как же вы в школе учились, если даже в названии делаете грамматическую ошибку?

      Ответить
    10. VercCafIvan

      Покупателю нужно проверить весь пакет документации по списку. Если перечень неполный – нужно предложить добрать документы и проверить их наличие перед Подробнее о том, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке жилья можно узнать тут.

      Ответить
    11. Shavaeffmad

      Нужно сравнить план и фактическое состояние квартиры. Изучите чертеж. Он соответствует реальному положению дел? Главное, чтобы все документы были подлинными. Поэтому так важно тщательно проверять продавца и квартиру перед покупкой.

      Ответить
    12. Plushka

      Какие документы нужно проверить при покупке квартиры? Помогите разобраться в ситуации. Подскажите как лучше поступить?

      Ответить
    13. Plushka

      Как проверить квартиру в 2020 году перед покупкой? Помогите разобраться в ситуации. Какие должны быть пошаговые действия?

      Ответить
    14. Hireling

      Поэтому нужно не забывать проверять квартиру и самого продавца, чтобы не остаться у разбитого корыта. Рассказываем, какие неочевидные документы нужно самостоятельно проверить, чтобы учесть все нюансы при покупке квартиры. Как проверить квартиру на. . .

      Ответить
    15. -Rapunzel-

      Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из- за попадания в Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что. . .

      Ответить
    16. Holidaywisitka

      Шаг 3 – проверка качества квартиры. Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство.

      Ответить
    17. obruch1

      Что проверить перед покупкой квартиры, какие документы? Подскажите по ситуации. Как лучше поступить?

      Ответить
    18. Hireling

      Как проверить квартиру перед покупкой в 2021 году? Проконсультируйте, прошу совета и комментариев по своей ситуации. Как мне быть?

      Ответить