Изменение размеров долей в праве общей собственности при увеличении площади помещения одним участником не требует отдельного согласия сособственников
ВС РФ определил, что для изменения долей в праве общей собственности в соответствии с п. 3 ст. 245 ГК РФ необходимо наличие двух обстоятельств: во-первых, осуществление одним из участников неотделимых улучшений общего имущества, во-вторых, согласие на подобные действия остальных сособственников. Заключение соглашения об изменении долей в таком случае не требуется (Определение ВС РФ от 27.12.2021 по делу № 308-ЭС16-10315, А32-18401/2019).
Суть дела
Содержание
В ноябре 2021 г. истец зарегистрировал право на долю в общей долевой собственности в размере 1/5 на помещение первого этажа столовой общей площадью 778,5 кв. м, расположенной в Сочи. Оставшиеся 4/5 доли в праве общей собственности были зарегистрированы на организацию — правопредшественника ответчика.
Порядок пользования общим имуществом участники общей долевой собственности согласовали в договоре «О пользовании общей собственностью (долевой)». Договор закрепил в том числе обязанность сторон согласовывать друг с другом реконструкцию помещений, связанную с неотделимыми улучшениями.
В период с 2021 по 2021 гг. истец провел реконструкцию и техническое переоборудование помещения столовой. Осуществлена перепланировка и надстроена антресоль, вследствие чего площадь помещения увеличилась на 174,8 кв. м.
Право собственности на помещение с увеличенной площадью (953,3 кв. м) было зарегистрировано за участниками в прежних долях.
Истец полагал, что произведенные им улучшения спорного помещения повлекли изменение размера принадлежащей ему доли в праве на общее имущество. Он обратился в суд с иском о признании за ним права на долю 3305/9533 в праве общей долевой собственности на помещение столовой.
Судебное разбирательство
Суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал. Он руководствовался ст. 245 и 247 ГК РФ и исходил из следующих аргументов. Сособственник, заявивший требования об увеличении своей доли по основаниям, предусмотренным п. 3 ст.
245 ГК РФ, должен доказать, во-первых, осуществление за свой счет неотделимых улучшений, а во-вторых, что такие изменения были произведены по соглашению с другими совладельцами, предусматривающему, что в результате этих улучшений будут изменены доли совладельцев. Между тем в деле отсутствуют достоверные доказательства того, что сособственниками было достигнуто соглашение о реконструкции истцом объекта общей долевой собственности. Равно, как не договорились они и о перераспределении долей в связи с произведенными истцом изменениями спорного помещения в виде надстройки антресоли над помещениями.
Апелляция отменила решение суда первой инстанции, удовлетворив требования истца. Апелляционный суд согласился с предложенным первой инстанцией толкованием ст. 245 и 247 ГК РФ.
Вместе с тем, по его мнению, нижестоящий суд не учел ряд фактических обстоятельств. Установлено, что истец обращался к организации — правопредшественнику ответчика с просьбой согласовать проект реконструкции и технического переоборудования помещений. Проект был согласован уполномоченным организацией лицом. Указанные обстоятельства и действия сторон, по мнению апелляции, соответствовали модели правомерного поведения сторон, согласованной ими в договоре «О пользовании общей собственностью (долевой)»
Рассматривая вопрос о согласовании правопредшественником ответчика изменения долей собственников в праве общей долевой собственности на спорное имущество, суд исходил из следующего.
Для установления факта достижения сторонами соглашения необходимо установить наличие воли на ее совершение и оценить фактическое поведение стороны, свидетельствующее (или не свидетельствующее) о сделанном волеизъявлении. Правопредшественник ответчика выразил свою волю на изменение долей в письме, адресованном начальнику отдела Управления Росреестра, в котором он отметил, что «не возражает против… перераспределения долей»
Кассация отменила постановление апелляции, оставив без изменения решение суда первой инстанции. Суд округа подчеркнул, что истец, заявивший требования об увеличении своей доли по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 245 ГК РФ, должен был доказать наличие у него соглашения с иными совладельцами об осуществлении неотделимых улучшений и изменении доли совладельцев.
Между тем доказательств, однозначно подтверждающих наличие соглашения между сторонами о том, что в результате реконструкции помещения за счет средств истца его доля в праве будет увеличена, в материалы дела представлено не было.
Позиция ВС РФ
ВС РФ отменил акты судов первой и кассационной инстанций. Постановление апелляции оставлено без изменений. При этом ВС РФ руководствовался следующими аргументами.
Согласно п. 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. В силу п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Таким образом, участник долевой собственности, осуществивший неотделимые улучшения имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли при условии, что такие улучшения были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества — при наличии согласия иных сособственников.
Суды установили, что истец получил согласие второго участника долевой собственности на перепланировку и увеличение площади недвижимого имущества. Правопредшественник ответчика в лице уполномоченного на то лица согласовал проект реконструкции и технического переоборудования помещений, как того требовал договор «О пользовании общей собственностью (долевой)»
При этом, вслед за апелляцией, ВС РФ учел, что после завершения работ второй сособственник подал в органы регистрации заявление об отсутствии возражений по внесению изменений в Свидетельство о государственной регистрации права на объект относительно размера долей в помещении столовой.
Таким образом, из установленных по делу обстоятельств следует, что неотделимые улучшения общего имущества были произведены с соблюдением установленного его собственниками порядка пользования общей долевой собственностью. Правопредшественник ответчика не возражал против действий истца по реконструкции помещения. Суд апелляционной инстанции обоснованно, опираясь на п. 3 ст.
245 ГК РФ, усмотрел основания для увеличения доли организации в праве на общее имущество.
При этом в своих выводах ВС РФ пошел дальше суда апелляционной инстанции. Последний признал доказанным согласие сособственника на изменение долей. В то же время ВС РФ определил, что норма п. 3 ст. 245 ГК РФ в принципе не требует такого согласия. В качестве основания для изменения доли в п. 3 ст.
245 ГК РФ предусмотрен сам факт выполнения неотделимых улучшений общего имущества одним из участников долевой собственности. От сособственников в таком случае необходимо получить согласие лишь на выполнение неотделимых улучшений: проведение реконструкции помещения, надстройки и т. п.
Как отметил ВС РФ, вывод судов первой и кассационной инстанций о возможности изменения долей в праве общей собственности только при наличии соответствующего соглашения его участников противоречит положениям ч. 3 ст. 245 ГК РФ. Данная норма не предусматривает такого дополнительного основания для увеличения доли, как согласие на то всех сособственников.
Иной подход влечет нарушение прав участника общей долевой собственности, за свой счет улучшившего общее имущество с согласия другого сособственника. Имущественная оценка доли последнего возрастает в результате такого улучшения. Его отказ увеличить долю произведшего улучшения участника, таким образом, приведет к извлечению преимущества из недобросовестного поведения, что противоречит п. 4 ст.
1 ГК РФ.
До принятия ВС РФ рассмотренного определения судебная практика по делам об увеличении доли в общей собственности складывалась противоречиво. В одних случаях суды указывали на то, что необходимо согласие сособственников не только на улучшение имущества, но и на увеличение доли в общей собственности участника, который произвел такие улучшения (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 11.01.2021 № Ф09-10633/09-С6 по делу № А60-12203/2019-С4). Отмечалось, что «согласие, влекущее увеличение доли только одного участника долевой собственности, должно быть явно выражено и бесспорно доказано» (см. постановления АС Северо-Западного округа от 10.10.2021 № Ф07-7979/2019 по делу № А56-7595/2019, ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.05.2021 по делу № А58-5889/2019).
Были и другие дела, в которых суды констатировали, что для изменения размера долей сособственников на общее имущество в результате производства неотделимых улучшений достаточно установить, что улучшения осуществлены в установленном законом порядке использования общего имущества, то есть с согласия участников. Такое согласие не предполагает определение сторонами порядка изменения размера долей в общем имуществе при производстве неотделимых улучшений (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.07.2021 по делу № А28-7597/2019).
Правовую позицию ВС РФ следует признать оправданной. Она соответствует буквальному толкованию п. 3 ст. 245 ГК РФ, а также принципу справедливости.
Участник общей долевой собственности вложил свои средства в улучшение объекта — увеличение его площади. Иные сособственники одобрили его действия. Закономерно, чтобы доля такого участника была увеличена. При этом на уровне соглашения сособственники, как представляется, могут договориться об ином порядке.
Перераспределение долей по договору долевого участия
Я, вместе со своим молодым человеком заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
В договоре мы оба прописаны как покупатели. Как можно перераспределить доли в квартире согласно вносимым денежным средствам, например 1/3 и 2/3? Дом не сдан.
Договор зарегистрирован в МФЦ.
Оба варианта – приемлемы с точки зрения законности, хотя среди юристов до сих пор ведутся дискуссии относительного это вопроса. Выполнить обязательство нужно в срок, установленный законом. Это защищает не только права детей, но и интересы супругов — в случае развода или продажи жилья. жилое помещение, приобретенное(построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств ) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей,
детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) сопределением размера долей по соглашению. 2. Оформил в МФЦ запрет на продажу своей доли квартиры в долевой собственности без моего участия. В связи с тем, что теперь договор продажи не обязательно заверять у нотариуса, есть ли риск, что квартира будет продана без моего ведома? В бумаге отражается источник, послуживший возникновению права собственности, а также местонахождение объекта, размер части в общем имуществе посредством дроби.
Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:
- Для чего нужен договор дарения денег родственникам
- Как распределяются доли в наследстве между женой и детьми
- Кто такие третьи лица при дарении квартиры
- Какие документы нужны для дарственной на квартиру между родственниками
- Как оценить долю в квартире для выкупа у родственников
Логика их действий вполне понятна: если заключать договор долевого участия ( ДДУ ), к Долевые нюансы. Купить долю в новостройке не получится с помощью ипотеки: ни Долю в новостройке можно перепродать по договору цессии, но только если квартира состоит из двух. . .
Какие подводные камни ДДУ, договора долевого участия в строительстве ФЗ 214, избегать? Где посмотреть юридический образец договора? Покупка квартиры по ДДУ таит в себе в риски. Кто бы мог подумать, не правда ли? Застройщик может задержать передачу квартиры. . .
Доли детям можно выделить без нотариуса в следующих ситуациях: если детям выделяются доли из единоличной или совместной собственности на квартиру; после погашения ипотеки и снятия обременения родители выделяют доли совместно, оставив долю супругов в. . .
доли в ДДУ реально указать? — Долевое строительство
Как выделить долю детям в квартире, шаблон договора, алгоритм? Проконсультируйте, как быть! Проконсультируйте, какие советы дадите?
Позволяет ли законодательство заключить договор долевого участия на трёх дольщиков? Обычной ситуацией является заключение ДДУ единственным указанным в договоре дольщиком. Но бывают и более нестандартные варианты – например, когда ДДУ на одну. . .
Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ все имущество, нажитое супругами в период брака, относится к их общей совместной собственности, и в случае раздела, делится поровну. Иными словами. . .
ДДУ ( Договор долевого участия ) – это формально оформленная договоренность между компанией– застройщиком и физическим ( юридическим) лицом о финансовом участии последнего в возведении дома. В результате вложения личных денег в стройку дольщик по. . .
Можно ли оформить ДДУ на двоих. Договор долевого участия могут оформить двое или несколько человек. Обычно такой способ применяется, если недвижимость собираются приобрести супруги или другие родственники – брат и сестра, родители и дети и т. п. Закон не. . .
Как договор долевого строительства, так и уступка прав требования по нему подлежат государственной До конца прошлого года выделенный в них НДС к вычету не принимался вплоть до Доли по договорам долевого строительства, заключенным ЗАО с дольщиками. . .
Как я выделил в квартире доли детям без нотариуса
При этом они должны в договоре обязательно указать долю каждого из них, размер которой будет пропорционален внесенному денежному вкладу. Договор ДДУ на супругов, образец которого можно скачать по ссылке Договор долевого участия, образец_2016, должен. . .
Покупка жилья в долях: зачем это нужно? Порядка 10% всех квартир в строящихся домах покупают вскладчину Логика их действий вполне понятна: если заключать договор долевого участия ( ДДУ ), к примеру Долю в новостройке можно перепродать по договору цессии, но. . .
И по договорам долевого участия дольщики могут приобретать имущество как в общую долевую, так и в общую совместную В общую долевую собственность права по договору приобретают физические или юридические лица, если законом не установлено иное.
Выделение доли в квартире — как возникает долевая собственность? Выделение доли в квартире. При возникновении необходимости провести сделку с объектом недвижимости, нужно хотя бы поверхностно изучить информацию о том, что такое право собственности и какими. . .
Приобрести своё жилище можно различными способами, одним из них будет оформление в собственность квартиры по договору долевого участия ( ДДУ ). Участие в долевом строительстве позволяет гражданину скорректировать бюджет на приобретение недвижимости. . .
Можно ли оформить соглашение о выделении долей квартиры? Меня совсем запутали, подскажите хорошего юриста или фирму. . Объясните, какой порядок действий?
2 Можно ли выделить долю детям в строящемся доме. 3 Нужно ли выделять долю ребенку при покупке квартиры. В случае строительства объекта недвижимости по договору долевого участия, право собственности на квартиру, возможно оформить только после полного. . .