Если дольщики квартиры не дают согласие на продажу и не покупают мою долю

Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Частый вопрос собственника жилья: могу ли я продать долю в квартире без согласия других собственников?
Одним из самых распространенных споров в этой ситуации является невозможность согласовать реализацию одной из частей недвижимости.

В статье мы расскажем, как следует поступить в такой ситуации, чтобы не нарушить законодательство РФ.

Возможно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

Чтобы ответить на вопрос: может ли собственник продать квартиру без согласия, нужно выяснить, является ли их форма собственности действительно долевой.

В российских реалиях многие граждане путают доли с совместной собственностью.
Два указанных варианта оформления недвижимости на нескольких человек регламентируются различными статьями Гражданского кодекса РФ.

Для долевого собственника

Согласно статье 244 ГК РФ, имущество может находиться в собственности двух и более лиц в долевой форме.

При покупке недвижимости каждый хозяин получает свою долю и закрепляет ее подписанным соглашением.

Юридически оформляется сразу две, три и так далее сделки купли-продажи (возможен вариант подписания одного договора купли-продажи, но с вписыванием каждого дольщика), каждая часть жилплощади оформляется в Росреестре отдельно.

В соответствии со статьей 264 Гражданского кодекса, каждый дольщик имеет право самостоятельно распоряжаться своей долей.

Для совместного собственника

При заключении сделки купли-продажи доли никто не подписывал соглашения об определении долей, то квартира оформляется в совместную собственность лишь в одном случае – когда продается человеку, находящемуся в браке.

Семейный кодекс Российской Федерации предусматривает автоматический переход в собственность супругов всех материальных благ, приобретенных в период брака.

При этом, сам процесс оформления не отличается от стандартной покупки, квартира оформляется на одного супруга, от второго требуется разрешение.
В ином случае супруг сможет оспорить в суде легитимность такой сделки, что грозит юридическими последствиями и денежными потерями.

Право первой очереди

Выше мы говорили о том, что сделка должна быть согласована с другими держателями частей недвижимости.
Этот процесс напрямую связан с реализацией так называемого права преимущественной покупки, закрепленного в статье 250 Гражданского кодекса России.

Это право подразумевает, что именно у держателей долей – при продаже одной из них – возникает первоочередное право приобрести ее.

При этом, цена и условия для дольщиков должны быть такими же, как и для третьих лиц.
Документ можно составлять в свободной форме, но с обязательным указанием цены и других важных условий.

После этого следует выждать 30 календарных дней – время, дающееся на раздумье дольщикам.
После этого, держатель доли получает право распоряжаться своей недвижимостью по желанию.

Чем грозит нарушение регламента?

Если не выполнить указанную последовательность действий, возникнет угроза аннулирования сделки.

Любой дольщик сможет в течение 90 дней обратиться в суд и оспорить договор купли продажи доли.
В исковых требованиях такой дольщик получит возможность потребовать перевести права покупателя на себя.

Законные варианты продажи без согласия других собственников

Бывают сложные ситуации, когда договориться нет возможности – один из дольщиков может искусственно затягивать процесс или блокировать передачу ему уведомления.

Кроме того, сложности возникают и с теми владельцами, которые не проживают постоянно в квартире и не оставили своих координат.
Где их в таком случае искать, чтобы уведомить о возможности первоочередного выкупа квартиры?

К счастью, существуют совершено законные способы реализации доли.

Во-первых, можно оформить дарственную.

Такая передача недвижимости в собственностью третьему лицу не требует даже извещать всех остальных о своих намерениях.
Как вы понимаете,юридически в данном случае недвижимость будет подарена, а по факту – выкуплена.

Чтобы без проволочек получить средства, можно привлечь к сделке посредника, например, оформить передачу через банковскую ячейку.

Во-вторых, не потребуется согласие дольщиков, если часть квартиры оформляется в качестве залога.

В случае невыплаты кредитных средств, банк сможет забрать в свою собственность долю.

ГК РФ случае с кредиторами регламентирует иначе – даже если дольщики потребует признать свое приоритетное право через суд, сделка останется частью договора между кредитором и заемщиком.

В-третьих, дольщик может обратиться в суд для принудительного отчуждения части собственности.

Такое действие подойдет для тех, кто не может найти держателя доли, считает, что он намеренно прячется, дабы не получать уведомление или сообщил о желании воспользоваться приоритетным правом, но так и не сделал этого.

Риски и последствия

Как и любая сделка, договор купли-продажи доли должен заключаться в рамках закона Российской Федерации.

В ином случае, его можно будет оспорить – что обернется для участников сделки потерями времени и денег.

Для людей, которые хотят продать долю, но никак не могут договориться с другими собственниками, есть вариант с оформлением дарственной.

В этом случае главное не попасться на мошенника, который захочет обманным путем завладеть долей совершенно бесплатно.
Если собственник сомневается в честности выбранного покупателя, то, вероятно, более безопасным способом станет судебный процесс.

Без уведомления дольщиков проводить сделку нельзя, иначе они в любой момент смогут признать покупку недвижимости.

Как видите, в России действуют довольно лояльные законы для проведения сделок с долевой недвижимостью.
При желании продать свою часть, собственнику требуется уведомить других дольщиков.

Далее ситуация может развиваться по двум сценариям – один из дольщиков захочет выкупить долю или дольщики согласятся с проведением сделки купли-продажи с третьим лицом.

Условия для выкупа доли одним дольщиком у другого должны быть рыночными.
Если же требуют скидок и так далее, можно смело обращаться в суд.

Нюансы продажи своей доли в частном доме без согласия на то других собственников

Разобраться в том, можно ли вам продать долю в доме без согласия других собственников, помогут действующие нормы гражданского законодательства. Продать свою долю без согласия на то других собственников, можно при точном соблюдении норм, установленных в гражданском законодательстве. Нужно иметь в виду, что в некоторых ситуациях потребуется провести процедуру отчуждения принадлежащей вам части для заключения соглашения о купле-продаже.

Статус договора

Право собственности на части, которые разделены, устанавливается в отношении имущества, когда в сделке участвует несколько приобретателей. При этом не важно, на возмездной или безвозмездной основе заключается соглашение. Такая форма собственности устанавливается по решению граждан.

Как гасит общее правило, собственность, которой обладают несколько лиц, используется по их общему решению и усмотрению. Нужно учитывать ограничения, которые устанавливаются в отношении полномочий распоряжения и пользования, когда речь идет о наличии права собственности у нескольких лиц. К ним относят:

• все лица, которые обладают долями, имеют равные права по отношению к общему имуществу, находящемуся в квартире;
• если вы обладаете частью в жилом помещении, то при осуществлении своих прав, вы не должны нарушать права остальных владельцев;
• при решении распорядиться своим имуществом посредством заключения договора, носящего возмездный характер, подразумевается получение уведомления от всех собственников (это является предварительным).

Перед тем как продать долю, вы должны учесть все отмеченные ограничения, но при этом помните, что они не лишают вас возможности искать лиц, заинтересованных в покупке вашей части и обсуждения с ними всех условий. В случае достижения договоренности между вами и покупателем это будет основанием для инициирования процесса согласования реализации имущества с другими владельцами.

Как происходит продажа

Чтобы продать свою долю в квартире, вы должны самостоятельно найти человека, который захочет ее купить. Это может вызвать затруднение, так как речь идет не о целой квартире, а об ее части. После того как вы нашли того, кто купит часть дома, стоит оговорить все условия сделки.

В частности, в качестве предмета выступает доля, при этом четко указывается ее размер. Кроме того, недвижимость детально описывается. Также прописывается стоимость имущества и другие условия, которые важны для участников.

Важно! Когда вы будете оформлять договор, носящий предварительный характер, то остальные собственники могут в нем не участвовать. Те договоренности, которые были вами достигнуты, должны быть отражены в проекте договора, который предоставит, как вам, так и покупателю, дополнительные гарантии.

Если вы согласовали все условия проведения сделки, то потребуется уведомить об этом других собственников.

Направление уведомления

Если вы собрались продавать недвижимость, которая находится в долевой собственности, то нужно учесть, что потребуется уведомить о своем решении всех хозяев. При отказе от данной процедуры у вас не получится провести процедуру регистрации относительно договора, на основании которого происходит купля-продажа. Регистрация проходит в Росреестре.

После того как остальные владельцы получили ваши уведомления о намерении продать квартиру, то у них будет срок, который равен одному месяцу, для преимущественной покупки вашей доли на тех же условиях. Если собственники выразили свое несогласие на проведение сделки либо проигнорировали ваше уведомление, то можно будет провести сделку без их разрешения. Когда же дольщиком принято решение, что он выкупит у вас долю, то он имеет право требовать заключения с ним договора на условиях, которые были вами изложены в уведомлении.

То есть, получается, что направлением рассматриваемого документа вы не получаете согласие на заключение сделки, а определяете, кто будет собственником продаваемой доли.

Уведомление нужно оформлять в письменной форме, потому что в случае судебного заседания оно может быть использовано в качестве доказательства. В нем указывается подробное описание условий, опираясь на которые будет проведена сделка купли-продажи. Эти условия вами согласуются с покупателем, которого вы нашли самостоятельно.

Указывается цена на долю, также предложение, адресованное другим дольщикам на использование преимущества в заключении сделки. Также указывается, что имеется право отказаться от этого предложения. При этом имейте в виду, что в уведомлении не указываются данные того, кто желает приобрести вашу долю, этот факт никак не отражается на юридической стороне сделки.

Имейте в виду, что, согласно законам, у вас имеется возможность установить срок более одного месяца, который отводится на принятие решения по уведомлению. Если вы не указали срок, то будут применяться стандартные сроки, то есть, у дольщиков будет один месяц на рассмотрение вашего предложения. Если собственник сразу решил отказаться, то он может оформить свое решение в письменной форме.

Когда подобное решение принято всеми владельцами, то нет необходимости ждать месяц для заключения договора.

Когда дольщики проигнорировали полученное уведомление, то спустя установленный в уведомлении срок у вас появится право на продажу своей части в квартире покупателю, с которым вы ранее уже оговорили условия сделки. Если же кто-то из собственников долей принял решение выкупить вашу часть, то сделка может быть оформлена только с ним.

Особенности сделки

В том случае, когда остальные собственники долей в квартире против того, чтобы ваша часть перешла постороннему человеку, они должны выразить свое согласие на покупку. При этом договор будет заключаться на тех условиях, которые вы оговорили в уведомлении. Это говорит о том, что подобное решение должен принять хотя бы один владелец доли. Условия, на основании которых будет заключен договор, не должны изменяться, так как продавец уже обговорил их ранее с покупателем, и эти условия его устраивают.

Это же правило касается и стоимости квартиры.

В том случае, когда решение принято одним дольщиком, то в результате сделки увеличится его доля. Когда согласие на покупку высказали несколько человек, то участвовать в сделке они будут на равных условиях, при этом доля будет поделена между ними пропорционально. Для заключения договора используется ранее составленный проект, в нем меняются данные приобретателя, и все.

Если продавец, после того как направил уведомления, решил увеличить цену, то это послужит основанием для обращения других собственников в суд. При этом оспаривание происходит после того, как сделка была зарегистрирована.

Иначе совладелец может оспорить сделку и указать, что вообще ничего не получал. И если он это докажет, сделка может быть оспорена и признана недействительной.

Даже если дольщик ее потом не купит, сроки он затянет надолго.

Оба варианта вполне осуществимы, правда, это связано с немалыми хлопотами.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

• Если нет заявления о распределении имущественного вычета при покупке квартиры
• В чем разница в совместную и долевую собственность при покупке квартиры
• Нужен ли нотариус при продаже квартиры в общей совместной собственности
• Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры купленной до брака 2024 год
• Продажа доли по наследству в квартире пошаговая инструкция 2024 год