Что влияет на стоимость квартиры при покупке

Что мешает принять решение о покупке квартиры?

Принятие решения о покупке квартиры может оказаться для вас невыносимым процессом. Ведь так много вариантов, на принятие любого из них будет означать серьезную финансовую ответственность с вашей стороны. Квартиры, в конце концов, трудно назвать самым ликвидным активом. Также предполагается, что эта будущее приобретение будет нуждаться в ремонте и обслуживании.

Поэтому, вовсе не удивительно, что у вас есть фобии относительно обязательств.

Тем не менее, вы действительно желаете приобрести жилье. Вы знаете, что некоторые покупки обеспечат вам качество жизни, и одним из таких приобретений является собственная квартира. При этом существует ряд преимуществ: налоговые льготы, повышение цен на недвижимость, стабильные условия для семьи, и это лишь некоторые из них.

Поэтому, вы подавляете свои тревоги и продолжаете поиски квартиры, полагая, что вы просто пока не можете найти тот вариант, который подходит именно вам.

Может быть, настало время поменять тактику и определить, что же на самом деле является причиной конфликта между желанием купить и неспособностью принять решение о покупке квартиры. Причина существует, и ее имя — деньги. Вопрос в том, какой аспект этой проблемы мешает вам двигаться дальше?

Страх потратить слишком много.
Кредиторы предоставят вам заемные средства с учетом вашей кредитоспособности. Риэлторы же будут убеждать вас, что лучше приобрести объект побольше и получше, так сказать, на вырост. Между прочим, стратегия покупки дома «на вырост» иногда оправдывает себя, но только при определенных условиях: у вас есть уверенность, что зарплата будет расти, ваш доход останется стабильным, и вы сможете справиться с большими расходами.

Если вы получили предварительное одобрение у банка-кредитора, вы, наверняка, уже рассматриваете больший, лучший и более красивый объект в верхнем ценовом диапазоне для себя. Однако это является ошибкой. Даже если вы чувствуете, что ваш доход и дальше будет стабильным, подумайте о такой вероятности, что если что-то пойдет не так, у вас может не оказаться достаточно средств. Но если ваши инстинкты подсказывают вам что-то, то лучше прислушаться к ним, потому что до сих пор говорили лишь ваши желания.

Инстинкты помогут немного подкорректировать ваши желания.

Это означает возвращение в исходную точку. Поговорите со своим риэлтором и попросите показать вам менее дорогие дома. Вы можете пойти неправильным путем, покупая объект немного не соответствующий вашим способностям. Многие финансовые консультанты твердят своим клиентам, чтобы в бюджете на жилье должно быть предусмотрено около 25% от доходов, с тем, чтобы в дальнейшем использовать эти сбережения для инвестиций, ремонтных работ, чрезвычайных ситуаций и многого другого. Это почти на 6% меньше, чем кредиторы позволят вам одолжить.

Просто подумайте, как еще можно воспользоваться шестью процентами от вашего дохода.

Причина разногласий – некорректная расстановка приоритетов.
Многие пары приобретают жилье с учетом появления ребенка в будущем, поэтому увеличение финансовой нагрузки в целях приобретения дополнительного пространства имеет смысл. Но если вы пытаетесь решить две крупные финансовые задачи одновременно — купить квартиру и увеличить свое семейство, то, возможно, вам придется чем-то пожертвовать.

Вы не можете иметь все и сразу — спокойствие, большой ипотечный кредит и растущие расходы в одно и то же время. От чего-то нужно будет отказаться и расставить приоритеты. В каком порядке важности вы хотите, чтобы все выполнялось?

Что наиболее важно для вас? Вы, наверняка, понимаете, что если вы планируете семью, то возвращение к учебе или покупку нового автомобиля, скорее всего, придется отложить. Чем солиднее ваш ипотечный кредит, тем меньше останется средств на реализацию других потребностей.

Уверенность в вашем браке.
Это один из самых сложных вопросов, в котором ваш риэлтор не сможет вам помочь. Но так же, как вы прислушиваетесь к своим инстинктам о сумме, которую вы должны потратить на новый дом, вам следует сконцентрироваться на ваших ощущениях относительно брака. Только вы сможете дать себе ответ на вопрос: будете ли вы по-прежнему вместе в течение следующих пяти лет?

Вы должны быть в состоянии спрогнозировать, что вы будете вместе достаточно долго, чтобы погасить проценты по кредиту!

Если у вас плохие отношения в семье, покупка жилья их не изменит. Дальше будет только хуже. Поэтому вы должны взвесить все, и это касается не только дома. Если вы хотите продолжить брак, то вам следует направить все усилия на решении своих семейных проблем. Будьте готовы к компромиссам или примите вещи такими, какие они есть.

Если вы не готовы к этому, то развод — ваш единственный выбор. После того как вы справитесь со своими проблемами в ваших отношениях, процесс поиска жилья пойдет легче.

Страх перед будущим.
Страх мешает наслаждаться многими вещами, но существует как оправданный, так и необоснованный страх. Необоснованные страхи не имеют реального повода для беспокойства. Поэтому умерьте такие страхи и следуйте здравому смыслу.

Страх можно приглушить путем сопоставления наихудших сценариев с наилучшими. Рассмотрите вопросы, которые действительно вас беспокоит.

Что делать, если вы не сможете оплатить свои платежи? Эта проблема поддается урегулированию. Что делать, если вы управляете деньгами так, что, возможно, будете переплачивать? Такой страх является управляемым — речь идет о том, насколько уверенны вы в грамотности управления своими денежными средствами. Если вы не уверены в своих силах, обратитесь за помощью.

Попросите кого-нибудь, чей стиль управления финансами вызывает у вас восхищение, дать совет о том, как эффективно управлять своими средствами. И придерживайтесь этих рекомендаций.

Что вы будете делать, если стоимость вашего жилища снизится? Вы ощущали бы подобный страх, если бы спросили себя о том, подорожает ли ваше недвижимое имущество? Собственность может расти или падать в цене, однако, все объекты недвижимости нуждаются в техническом обслуживании, иначе они, безусловно, будут снижаться в цене.

Это можно легко предотвратить, имея достаточно средств в бюджете для выполнения плановых и внеплановых ремонтных работ.

Из-за того, что недвижимость не является очень ликвидным активом, ситуация на рынке недвижимости не так изменчива и нестабильна, как вы думаете. Она развивается неторопливо и цены также изменяются сравнительно медленно. Поэтому стоимость жилья, снизившись в неблагоприятный период рынка, спустя несколько лет может восстановиться. Чтобы обезопасить себя в будущем, сохраняйте свое имущество в отличном состоянии.

Вы не можете предсказать будущее. Единственное, что вы можете сделать — это подготовиться к тому, что может случиться.

Можно сделать вывод, что деньги — не корень зла, но корень нерешительности — по крайней мере, когда вы испытываете нерешительность в принятии решения о покупке квартиры. Мысли не только о денежных вопросах могут помочь вам двигаться дальше. Возможно, некоторым из вас эта статья поможет преодолеть необоснованный страх.

Другие поймут, что пока еще не наступило нужное время, и это нормально. При необходимости подождите несколько дней или недель. Используйте это время для расстановки приоритетов.

Гораздо полезнее проходить через препятствия постепенно, чем окунаться в крупнейшие в своей жизни инвестиционные проекты, не чувствуя уверенности в себе.

Если вы сможете справиться со своими страхами, то вы с успехом справитесь и с решением о покупке жилья. На самом деле, это приобретение может стать одним из самых волнующих моментов, которые вы когда-нибудь испытывали.

Если вы беспокоитесь о движении денежных средств, то непропорционально большие платежи омрачат радость от приобретения жилья, если вы не найдете способов сократить другие расходы. Работайте над совершенствованием управления своими финансами.

Пересмотрите свои расходы и откажитесь от ненужных трат. Если вы не можете полностью отказаться от каких-то расходов, пойдите на компромисс – постарайтесь сократить их. Будьте готовы передвигать сроки для удовлетворения своих целей. Не поддавайтесь чрезмерному влиянию других, чтобы начать жить не по средствам.

Установите курс на доступное для вас жилье, и будьте уверены, что вскоре вы найдете дом вашей мечты.

Как люди принимают решение о покупке квартиры

Далеко не всегда причина, по которой вы не можете продать свою квартиру, оказывается в ней самой или ситуации на рынке недвижимости в целом. Квартира — что это? Правильно — объект, товар, имущество.

Иными словами, она не принимает решения о том, как должна выглядеть, сколько стоить и каким боком ей повернуться, чтобы понравиться покупателю. На все эти вопросы отвечает собственник и/или его агент. И чем больше собственников (агентов), тем сложнее продается квартира.

Но если о том, как выбрать агента, что входит и не входит в его обязанности, написаны сотни статей, то о том, как стать эффективным продавцом-собственником, дойти до сделки, не разочаровавшись в людях и самом процессе, ничего толком не сказано.

Многолетний опыт продаж показывает, что наименее эффективными продавцами являются следующие категории граждан:
— собственники недвижимости, полученной в результате дарения, наследства или приватизации;

— альтернативщики (продажа квартиры неразрывно связана с покупкой другой недвижимости);
— супруги, находящиеся в процессе развода;

— люди, верящие в чудеса (вечные продавцы).
Итак, судите сами.

Квартира, за которую продавец не платил своих денег, в его сознании не имеет цены. Таким образом, она практически бесценна. Вероятнее всего, от ее продажи зависит реализация целого списка покупок и закрытие большого количества насущных проблем: от погашения мелких долгов до приобретения машины и возможности сделать ремонт в текущей квартире.

Все эти задумки легко суммируются и формируют цену продажи, которая, к сожалению, далека от представлений и ожиданий покупателей. И до тех пор, пока собственник адекватно не оценит свой объект с учетом рыночных конкурентных предложений, а не с учетом списка своих потребностей, сделка маловероятна.

Клиенты, продающие квартиру после приватизации и желающие разъехаться, также часто завышают стоимость своей недвижимости. Здесь обычно наряду с более мелкими «хотелками» имеется мечта об отдельной квартире с сохранением района и уровня жилья. Мечта правильная, хорошая, но без доплаты и/или сокращения списка желаний может перейти в разряд несбыточных.

Факторы, сдерживающие продажу подобных квартир:
— неадекватная цена в силу завышенных ожиданий;

— неготовность показывать полную стоимость в договоре (если приватизация была менее трех лет назад);
— отсутствие конструктивного диалога между собственниками по выбору агента и стратегии продажи.

В данном случае важно усвоить простое правило: сколько бы ни было у квартиры комнат, она без доплаты не сможет превратиться в несколько однокомнатных квартир, в каждой из которых есть свои кухня, санузел и балкон. Кроме того, чем меньше площадь квартиры, тем дороже квадратный метр. Соответственно, чем больше площадь, тем он дешевле.

Таким образом, продажа трехкомнатной квартиры площадью 74 кв. м в стандартном панельном доме Москвы может завершиться покупкой максимум двух однокомнатных квартир в аналогичном доме с сохранением района и без доплаты. Такие варианты, как покупка однокомнатной и двухкомнатной квартир или покупка трех однокомнатных без ухудшения качества района или дома, являются фантазийными, а клиенты, планирующие подобные сделки, автоматически подпадают еще и под пятую категорию — людей, верящих в чудеса.

Как только вышеупомянутые факторы и заблуждения будут исключены, сделка не заставит себя долго ждать.

Альтернативщики — наиболее объемная по численности категория, поскольку большинство сделок по продаже недвижимости, по крайней мере в Москве, неразрывно связано с приобретением другого жилья.

Здесь зачастую присутствует целый букет заблуждений и мифов:

— можно продать квартиру меньшей площади в худшем состоянии и приобрести жилье большей площади в лучшем состоянии за те же деньги, без серьезной доплаты с сохранением уровня дома и района;

— можно продать одну квартиру, а купить несколько (ошибка первой категории продавцов — см. выше);
— цена продажи неразрывно связана с конкретной суммой в иностранной валюте, поскольку альтернатива будет приобретаться за рубежом;

— переоценка собственных возможностей (попытка продать и купить самостоятельно без понимания технологий, соблюдения сроков, процедуры и правил безопасности).

Если альтернативная сделка усугубляется наличием ипотеки и/или опеки, собственникам строго не рекомендовано играть в самостоятельных продавцов, поскольку временные и финансовые потери могут напрочь отбить желание решить жилищный вопрос.

Раскрою вам профессиональный секрет, без которого данная статья была бы неполной. Альтернативные сделки в 90% случаев проходят с участием агентов, поскольку являются сложными, долгоиграющими и небезопасными. Чтобы максимально дорого продать квартиру, грамотно сторговать альтернативу, соблюсти все сроки и зеркальные условия по авансам и сделке, а также соблюсти технику безопасности с целью не остаться и без денег, и без квартиры, нужен агент.

Именно он развеет мифы, настроит на конструктивный лад и поможет провести сделку так, чтобы жилищный вопрос не повис в воздухе на годы, а был решен положительно.

Супруги, чья недвижимость была приобретена в процессе брака, при разводе чаще всего сталкиваются с тремя конфликтными ситуациями:
— за чей счет была куплена недвижимость, а также кто и сколько вложил в ее ремонт;

— кому и что полагается в результате продажи квартиры;
— довериться одному общему агенту, каждому нанять по агенту или продавать самостоятельно.

Второй вопрос чаще всего усугубляется наличием детей и привязкой к инфраструктуре.

Как бы там ни было, главным мотиватором в установлении адекватной цены продажи, выборе одного общего агента и снижении собственных амбиций является нежелание находиться в стрессе и неопределенности долгое время.

Четвертая категория продавцов, чья недвижимость довольно долго экспонируется на рынке, — собственники ипотечных квартир.
Здесь обычно допускается несколько ошибок:

— формирование цены исходя из суммы выплаченного и оставшегося кредита, а также величины собственных средств, потраченных на первоначальный взнос;
— привязка к иностранной валюте кредита, несмотря на сильно изменившийся курс;

— переоценка собственных возможностей (попытка продать самостоятельно).

Как вы понимаете, самыми уязвимыми из всех продавцов являются именно ипотечники. Поскольку во всех иных случаях продавцы могут пересмотреть свои пожелания и установить адекватную рыночную цену. А вот продавец, купивший квартиру в ипотеку и выплативший по ней не один платеж, постоянно пересчитывает сумму потраченных средств и сумму, которая позволила бы ему погасить долг перед банком, не оставшись при этом на улице.

Здесь временные издержки в процессе продажи исчисляются ежемесячными платежами по кредиту, а в случае неоплаты — величиной просрочки и приближающимися судебными разбирательствами. По этой причине я не рекомендую играть с огнем и переходить в пятую категорию (вечных продавцов). Здесь как раз нужна оперативность, взвешенная позиция по цене и выстроенный диалог с банком.

Все это достижимо только при наличии опытного агента-переговорщика, способного провести сделку максимально эффективно и безопасно.

Ну и последняя категория граждан — вечные продавцы, или люди, верящие в чудеса. Чтобы определить, относитесь ли вы к этой категории, просто изучите типичные ответы продавцов данной категории на ключевые вопросы при продаже недвижимости:

— Как долго вы готовы продавать квартиру? — Мы не торопимся.
— У вашей квартиры около десяти конкурентов с аналогичными характеристиками. — Наша квартира однозначно лучше. У нее нет конкурентов.

— Ваша цена опережает рынок на 5–10%. Покупатели видят это при изучении рекламных объявлений. Стоит оценить квартиру по рынку, чтобы процесс сдвинулся с мертвой точки. — Наверняка найдутся те, кому нужен именно наш дом, наша площадь и наш ремонт.

Мы хотим получить именно эту цену, поэтому готовы ждать своего покупателя столько, сколько нужно.

— Вашу квартиру продают несколько агентов. — Чем больше агентов, тем больше рекламы и шансов продать. Мы еще и сами рекламируем.

Однако какими бы ни были ваши убеждения или жизненные обстоятельства, не стоит забывать, что чем дольше квартира находится в состоянии продажи, тем менее привлекательной она становится для потенциального покупателя. Поэтому, чтобы не попасть в подобную ситуацию, рекомендуем всерьез пересмотреть свои взгляды на принадлежащую вам недвижимость и методы ее продажи. Как мы уже определились, непродаваемыми квартиры становятся далеко не всегда из-за площади, расположения или инфраструктуры района.

Непродаваемыми делают их обычно сами продавцы. Удачных вам сделок и выверенных решений!

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

• Когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость
• После покупки квартиры какие действия необходимо сделать мфц
• Договор аренды нежилых помещений как вид договора аренды
• Когда примут закон о принудительной продажи квартиры
• Договор дарения движимого имущества должен быть заключен в письменной форме если