Имеет ли юридическую силу предварительный договор аренды нежилого помещения

Предварительный договор аренды нежилого помещения: положительные стороны и порядок оформления, образец договора

Как часто на нашем пути встречается реклама. От предложений купить продукты питания до автомобиля в рассрочку.

На фасадах зданий, сдача которых предполагается только через несколько кварталов, растянуты плакаты «сдается». Как может сдаваться недвижимость, которая еще не достроена?

Все довольно просто. Созастройщики или владелец недвижимости подписывают предварительный договор аренды нежилого помещения. Рассмотрим все аспекты документа.

Преимущества

Имеет ли юридическую силу предварительный договор аренды нежилого помещенияДанный договор имеет ряд плюсов для обеих сторон. Человек, который арендует помещение, имеет гарантии пользования им после окончания строительства.

Арендодатель получает денежные средства в качестве задатка или аванса.

Обратите внимание, что данный договор в гражданском и налоговом законодательстве прописан нечетко. В случае возникновения проблем, судебная практика неоднозначна.

Обоснование договвора

Имеет ли юридическую силу предварительный договор аренды нежилого помещенияРассмотрим договор аренды нежилого помещения.

К обязательным составляющим данного документа относится полное наименование имущества и указание всей информации, касающейся объекта недвижимости.
Если данные реквизиты не прописаны и просто оговорены по соглашению обеих сторон, то договор можно считать не заключенным.

Для передачи имущества арендодатель или застройщик должны иметь соответствующие документы, подтверждающие право собственности и распоряжения имуществом – ст. 608 ГК РФ.

Согласно п.1, ст.429 ГК РФ предварительный договор можно заключить, как договор перед основным. Условия договора сохраняются и переносятся в основной.

На практике так и происходит, когда организация желает снять помещение еще до его регистрации в соответствующих органах. По закону это выливается в двоякий прецедент.

С одной стороны, лицо, не обладающее правом собственности, не имеет права сдавать имущество в аренду. С другой стороны, суды признают обязательное заключение основного договора после подписания предварительного.

Вышестоящий судебный орган вынес Постановление о действительности Предварительного договора.
Интересную статью о специфике договоров аренды квартиры читайте здесь.

Цель подписания

Имеет ли юридическую силу предварительный договор аренды нежилого помещенияС юридической точки зрения предварительный договор несет своей целью заключить юридические отношения между арендатором и арендодателем еще до передачи первому объекта недвижимости по договору.

В прописанный в договоре срок недвижимость передается в аренду. Если права по передаче нарушены, можно обратиться в суд с целью их удовлетворить или взыскать неустойку.

Форма и предмет

Имеет ли юридическую силу предварительный договор аренды нежилого помещенияФорма предварительного договора должна быть аналогична форме основного.

Согласно п.2 ст.651 ГК РФ основные договора аренды нежилого помещения на срок более года подлежат государственной регистрации.

Обратите внимание, предварительный договор регистрировать не следует.

Предмет договора должен был прописан максимально точно. Вносится вся информация, которая позволит определить нахождения объекта и все его характерные признаки. (Образец предварительного договора аренды нежилого помещения Вы можете скачать здесь).

Когда здание еще не достроено, указывается расположение здания, адрес, описание, этаж, площадь, прикладывается схема расположения помещения.
Если при строительстве размеры помещения могут измениться, укажите это в договоре.

Время действия

Имеет ли юридическую силу предварительный договор аренды нежилого помещенияОсновываясь на п.4 ст.429 ГК РФ, указан срок, через который должен быть подписан основной договор.

Если срок не указан, то нужно рассчитывать на срок, равный 1 году с момента подписания предварительного договора.
Можно привязать срок к наступлению определенного события. Например, не позднее месяца с момента получения права собственности на объект недвижимости.

Поэтому в договоре следует прописывать срок 1 год. Если обстоятельство было указано, то необходимо указать крайнюю дату. Например, до 29 ноября 2019 года.

Авансовая сумма, задаток или обеспечительный платеж

Имеет ли юридическую силу предварительный договор аренды нежилого помещенияВ основном в предварительном договоре указывается авансовая сумма, по-другому она также называется залоговая.

Сумма варьируется от срока сдачи помещения. Чем больше срок, тем меньше сумма.
Юридически, перечисление аванса — это часть основного платежа при заключении основного договора. До этого момента данное требование незаконно.

Согласно п.3, ст.607 ГК РФ арендные платежи имеет право получать только арендодатель имеющий право собственности. При подписании предварительного договора документ о праве собственности отсутствует.

Если прописывать данную сумму в качестве задатка, то следует указать, что в случае неисполнения обязательств задаток возвращается в двойном размере. В случае авансового платежа, согласно, судебной практики, его вернуть невозможно.

Если арендатор не выполнит обязательства в подписании договора – задаток вернут, по вине плательщика – удержат неустойку в размере затрат застройщика и вернут остаток.

Статью о правилах расторжения договора аренды нежилого помещения читайте здесь.

Расторжение

Имеет ли юридическую силу предварительный договор аренды нежилого помещенияСогласно общему правилу, вы не можете расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке.

Его расторжение возможно при нарушении одной из сторон условий, прописанных в договоре.

Юристы советуют при составлении договора обязательно указать список нарушений. В случае их возникновения, противоположная сторона имеет право не подписывать основной договор и истребовать штрафные санкции.

На практике, договор расторгается арендатором, когда противоположная сторона не оформляет право собственности на объект.

Таким образом, предварительный договор подписывают с целью заключить в будущем основной. Срок такого договора следует прописать отдельным пунктом. Взимание авансовой платы по договору противоречит закону.

Смотрите видео, в котором опытный юрист подробно разъясняет особенности заключения предварительного договора аренды нежилого помещения:

Предварительный договор аренды нежилого помещения – образец, суть документа, правила составления, законодательный аспект

Имеет ли юридическую силу предварительный договор аренды нежилого помещения

Предварительный договор аренды нежилого помещения – образец, нужен для урегулирования отношений сторон при передаче имущества на временное пользование, если подписание основного договора по некоторым причинам невозможно. Предварительный договор аренды предусматривает определение главных нюансов касательно взаимоотношений обеих сторон, с последующим уточнением, разъяснением важных аспектов.

Понятие, значение предварительного договора

Гражданский Кодекс Российской Федерации указывает на важность четкого определения объекта, что будет передаваться в пользование физическому, юридическому лицу. Арендодателем может выступать собственник данного имущества, субъекты, уполномоченные им распоряжаться согласно законодательной документации. Соблюдение правил полностью удовлетворяются, если на момент подписания договора объект сформирован, права собственности четко определены.

Правомерность предварительного договора обеспечивается ВАС РФ п.10 постановления Пленума от 25.01.2019 № 13. Документ формирует правовую основу будущей эксплуатации объекта, при отсутствии у собственника юридического титула. К примеру, договор эксплуатации заключается на этапе строения здания, обязывает собственника передать его на временное пользование другой стороне после окончания работ.

Он же обязывает к подписанию основного договора, возмещению убытков при нарушении правил сторонами.

Предмет

Предварительный договор считается организационным документом. Предметом выступает заключение основного договора в установленные сроки (ст. 429 ГК РФ, п. 24 информационного письма ВАС от 16.02.2019 № 59). Документ не порождает отношений имущественного характера между сторонами. Поскольку на период подписания предварительного договора объект находится на этапе строения, дать четкое его описание, порой бывает невозможно.

Предусматривается внесение корректив в конструкцию здания на стадии его формирования. Как раз этот момент затрудняет четкое определение предмета договора.

Имеет ли юридическую силу предварительный договор аренды нежилого помещения

Согласно ФАС Московского округа в постановлении от 05.04.2019 № КГ-А40/2480-11 достаточно указать адрес объекта, ориентировочную площадь после завершения строительства. Однако ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 15.04.2019 по делу № А56-28459/2019 признал договор неправомерным, поскольку в нем отсутствовали точные параметры здания, графическое изображение. При этом адрес объекта, приблизительная площадь присутствовали.

Исходя из этого, необходимо как можно четче описать характеристики объекта, этажи, расположение комнат, так далее, во избежание недоразумений в будущем.

Ст. 429 ГК РФ обязывает в документе указать срок, после которого заключается основной договор эксплуатации помещения. Если этого в тексте нет, принимается срок длительностью в 1 год.

Задаток, обеспечительный платеж

Продолжительное время между судами разной инстанции точились споры по данному вопросу. ВАС РФ в своем постановлении отметил отсутствие необходимости в предварительном внесении денежных средств в качестве задатка. Поскольку предварительный договор обязывает к подписанию основного, не более того. ВС РФ, напротив, настоял на необходимости внесения задатка для обеспечения дальнейшего выполнения своих обязательств сторонами. Выплаченная сумма учитывается при внесении арендной платы после заключения основного договора.

Законодательный спор решен путем внесения поправок в ч. 4 ст. 380 ГК РФ от 01.07.2019.

Форма документа

Заключается в письменной форме. Для каждой стороны 1 экземпляр. Документ не регистрируется, поскольку срок действия не превышает 1 года, не влечет обязательств имущественного характера.

Если форма документа не соблюдается при заключении, действие его не признается.

Образец

Предварительный договор аренды нежилого помещения № _

«__» _________ 201_ года

__________ именуемый в дальнейшем «Арендодатель», в лице (ФИО, должность), действующего на основании (Доверенности, Устава) с одной стороны, _______ именуемый в дальнейшем «Арендатор», в лице (должность, ФИО), действующего на основании (Устава, Доверенности), с другой стороны. Совместно именуемые «Стороны», по отдельности «Сторона», заключили настоящий Договор о следующем:

  1. Предмет Договора
    • Стороны обязуются в срок до «__» ________ 201_ года (либо через __ месяцев после подписания данного документа), заключить основной Договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу _______. (Указываются известные характеристики здания, площадь, этажи, кадастровый номер при его наличии). Графический план части здания прилагается дополнительно в приложении к данному Договору.
    • Помещение будет передано во временное пользование Арендатору для осуществления __ (указать цели эксплуатации) на ___ срок.
  2. Арендная плата, обеспечительный платеж
    • Размер арендной платы после составления основного Договора аренды нежилого помещения будет составлять ___ рублей в месяц (другой период времени). В сумму арендной платы входят (не входят) коммунальные платежи, оплата парковочных мест др.
    • Сроки внесения платы за аренду помещения будут определяться в основном Договоре аренды.
    • По соглашению Сторон Арендатор обязуется внести гарантийный платеж в сумме _____ рублей до (число, месяц, год).
    • После заключения основного Договора аренды указанная выше сумма возвращается Арендодателем в срок до ___ календарных дней Арендатору, либо учитывается при дальнейшем внесении платы за использование объекта.
    • При отказе от подписания основного Договора аренды Арендодателем, сумма задатка возвращается Арендарю в течение ___ календарных дней после завершения Предварительного договора. При не заключении основного Договора по вине Арендаря, Арендодатель вправе оставить сумму себе в качестве компенсации.
  3. Порядок разрешения споров
    • Все разногласия решаются Сторонами путем переговоров.
    • При невозможности решить проблемную ситуацию самостоятельно, споры решаются в судовом порядке, согласно законодательству РФ.
  4. Заключительные положения
    • Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания, действует до ____ (дата).
    • Разного рода изменения, дополнения вступают в силу только при наличии письменной формы, подписании обеими Сторонами.
    • Договор подписан в 2 экземплярах для каждой стороны с равной юридической силой.
    • Вопросы, не указанные в Договоре регулируются действующим законодательством РФ.
    • Приложения. Графический план объекта.
  5. Реквизиты Сторон, адреса
Предварительный договор о заключении договора аренды
5.1.3. Арендатор обязан письменно сообщить Арендодателю, не позднее, чем за о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении и сдать помещение по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа. 7.2. В случае не урегулирования споров путем переговоров споры разрешаются Арбитражным судом в установленном законом порядке.
6.4.

Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п.6.1 настоящего Договора, и их последствия продолжают действовать более, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения Договора.

Важные особенности предварительного и договора о намерениях для аренды нежилого помещения, образцы документов
Предварительный договор опирается на нормативно-правовые акты, а договор о намерениях не имеет юридической основы. Документ содержит сведения, соответствующие будущему контракту, но в более сжатом, установочном виде.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно !
Нюансы предварительного договора аренды
А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным.

На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ. Аналогичная позиция (со ссылкой на Постановление N 402/09) изложена в Постановлениях ФАС МО от 19.03.2013 N А40-11001/12-142-101, ФАС ВСО от 06.06.2012 N А19-17382/2011, ФАС ДВО от 04.04.2011 N Ф03-912/2011.

Правила определения сроков указаны в ст.

190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Имеет ли юридическую силу предварительный договор аренды нежилого помещения
Если в предварительный договор не было включено условие о возврате обеспечительного платежа, а основной договор не был заключен, то платеж, полученный от арендатора будет считаться неосновательным обогащением арендодателя, даже если в незаключении договора нет вины ни одной из сторон. Аналогично обстоит дело с авансовым платежом и платежом, который стороны обозначили, как задаток.

Предварительный договор аренды заключается и действует на основе принципа исполнимости, что также играет значительную роль для сторон и для судебных органов. Хотя во многих случаях этот принцип не является критерием оценки действительности предварительного договора без учета воли сторон.

Возвращаясь к такой особенности предварительного договора, как неопределенность объекта недвижимости, стоит отметить, что нередко он отсутствует вообще, например, не построено здание, торговый центр, жилой дом, или не проведена техническая инвентаризация, что делает конечные характеристики объекта недвижимости и предмета договора неизвестными для обеих сторон.
Имеет ли юридическую силу предварительный договор аренды нежилого помещения
senator Пишет:
——————————————————- > предварительный — по сути договор о намерениях в > будущем заключить договор аренды, и он не должен > содержать обязательные условия договора аренды мы заключаем предварительный, основной идет приложением, объект помещение проектной площадью, расположенное. объект создается на основании разрешения на строительство. и т. д.
предварительный — по сути договор о намерениях в будущем заключить договор аренды и правила о существенных условиях договора аренды к нему не применяются
Не путайте две разницы: предв. договор и соглашение о намерениях. Соглашение — это, действительно, декларация и вода.
Предварительный договор аренды нежилого помещения
6. При предварительном согласовании договора аренды нежилого помещения и оборудования сроком на 5 лет в Россреестре нашему контрагенту сказали, что аренду оборудования следует исключить из договора, т. к. Росреестр не регистрирует обременение на движимое имущество, в регистрации договора могут отказать. Правомерен ли отказ?

Спасибо. 1. В 2014 г мной был заключен ДДУ на строительство нежилого помещения. На замечания по СМР застройщик не согласен.

Мной подан иск АС об устранении замечаний выплаты неустойки и компенсации упущенной выгоды. Помещение приобреталось для медицинского центра и был в 2015 г заключен предварительный договор аренды с ИП имеющим лицензию на этот вид деятельност.

1.1. Если Вы заключали договор ДС как физическое лицо то иск должен рассматривать суд общей юрисдикции, а не АС, а претензию застройщику предъявляли?

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.