Можно ли оформить договор дарения если в квартире есть прописанные

Право проживания в договоре дарения

Ксения

В договоре дарения есть пункт «На момент подписания настоящего договора в квартире зарегистрирована ХХХ, которая сохраняет право пожизненного пользования вышеуказанной квартирой». ХХХ — даритель, пожилой человек.

Возможна ли в будущем продажа этой квартиры одаряемым при жизни дарителя? Нужны ли будут какие-то дополнительные документы от одаряемого для этого? Высока вероятность возникновения ситуации, когда одаряемого нужно будет перевозить в другой город, для этого купив другое жилье.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ксения, данная формулировка о пожизненном праве пользования некорректна в любом договоре — ее лучше убрать. Есть понятие о бессрочном праве пользования жилым помещением, но даже с правильной формулировкой подобное лучше не писать в договоре дарения, так как это элемент договора ренты, а значит, возникает опасность признания судом договора притворной. Я сторонник того, чтобы договор дарения был именно договором дарения без всяких условий (мухи отдельно, котлеты отдельно, хотите иное — делайте ренту или тот договор, который будет сопровождать интересы сторон, а не усугублять и создавать проблемы в будущем).

В договоре дарения есть пункт о том, что на момент подписания в квартире зарегистрирован даритель (на этом месте необходимо поставить точку для правильности и корректности документа).
Квартиру продать можно, но специалист покупателя обязательно поднимет вопрос о снятии с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц. Если Ваш даритель добровольно выпишется с регистрационного учета, то никаких проблем и дополнительных документов не нужно. Если откажется выписываться, то этим вопросом будет заниматься суд по требованию нового собственника, если последний купит подобную квартиру с таким обременением.
Решение суда будет зависеть от совокупности фактов и предоставленных документов, чем меньше в них ошибок, тем больше шансов на удачный результат.

Продажа возможна, но с большим дисконтом, поскольку в договоре есть пункт о пожизненном праве пользования. Так что лучше не продавать.
Может быть этот пункт лучше убрать? Договор не подписан еще и на регистрацию не отдали в Росреестр.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Доброе утро. Зачем вообще «мягко» портить историю квартиры данным дарением, если Вы в дальнейшем будете продавать и приобретать ему в другом регионе. Ведь попадете на налоги по полной.

Да и продать с таким дарением будет не совсем просто. С уважением.

Согласен с Михаилом, усложнять ситуацию дарением не вижу смысла. Объясните, пожалуйста, Вашу цель?

Если Вы хотите вывести квартиру из будущей наследственной массы, чтобы в будущем на нее не претендовали другие родственники пожилого человека, то проще сделать иначе.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день. В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) участники сделки свободны в заключении договора и в определении любых его условий, не противоречащих закону. Включение в договор дарения условия о праве проживания и пользования в полной мере соответствует принципу свободы договора и не противоречит закону.

Договор дарения, осложненный обязательствами, которые им ему свойственны, относится к числу смешанных. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п.3 ст.

421 ГК РФ).
Продажа такой квартиры возможна, но при этом право дарителя никуда не исчезнет. От этого права даритель может отказаться самостоятельно (прекратив регистрационный учет). Если планируется продажа квартиры, то вставлять в договор то, что ему в общем понимании несвойственно лучше не нужно. И вообще, если планируется продажа, то зачем дарить?! Если Вы думаете, что такое дарение «исправит» какие-то изъяны по текущему праву собственности, то это большая ошибка.

Наоборот, переход права от пожилого человека да еще и на безвозмездной основе все испортит. Кроме того, при продаже такой квартиры до истечения минимального предельного срока владения (3 или 5 лет, зависит от родственных отношений дарителя и одаряемого) будет очень внушительный налог.

Дарственная с правом пожизненного проживания

Дарственная на квартиру заключается достаточно часто. Особенностями договора дарения выступают его безвозмездность и безусловность. Считается, что в ответ на совершение подарка даритель не вправе требовать встречной услуги, денег и т. д. Однако существует разновидность дарственной, которая содержит некоторое пожелание дарителя.

Особенности и спорные моменты

Можно ли оформить договор дарения если в квартире есть прописанные

Самый обсуждаемый вид договора дарения – содержащий условие права пожизненного проживания дарителя. Такой вид дарения, действительно, существует. Чтобы заключить такой договор необходимо составить обычный договор дарения с соблюдением требований закона и включением в его текст пункта о праве постоянно проживать до наступления смерти в подаренной квартире дарителю.

В связи с заключением этого договора возникает множество споров и неоднозначных толкований закона. Вопросов несколько:

  1. Противоречит ли договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя нормам ГК РФ о безусловности и безвозмездности договора дарения?
  2. Можно ли оспорить дарственную из-за содержащегося пункта о праве пожизненного проживания? И что делать, чтобы этого не произошло?

Итак, действующий Гражданский кодекс России в п. 1 статьи 572 определяет, что дарственная не допускает включение встречной передачи вещи, права и т. д. в ответ на дар. Однако право проживания не требует от одаряемого никакого действия, услуги, денежных затрат в пользу дарителя. Именно поэтому такое условие не противоречит смыслу договора дарения.

Кроме того, право проживания у дарителя было еще до передачи квартиры в дар, значит договор просто разрешает продолжению права, а не создает новое.

В чем состоят особенности договора дарения с правом проживания дарителя до наступления его смерти и отличия его от простой дарственной:

  • возможность пожизненного проживания распространяется только на дарителя;
  • оно не дает ему права распоряжаться подаренной квартирой;
  • сохраняется право за дарителем пользоваться подарком в рамках условия договора;
  • сохраняется право дарителя быть зарегистрированным в подаренной квартире;
  • не умаляется право одаряемого быть собственником подаренной квартиры и распоряжаться ей.

Рассматриваемый договор имеет определенные схожие черты с договором пожизненного содержания с иждивением. Однако согласно дарственной одаряемый ничего не платит дарителю за предоставленную квартиру, а получает ее бесплатно.

В итоге, договор дарения квартиры с правом пожизненного проживания в ней имеет право на существование, и при отсутствии оснований,предусмотренных законом, будет иметь юридическую силу.

Выгода для дарителя

Составление договора дарения с соблюдением указанного условия несет в себе выгоды для обеих сторон. Для дарителя существуют преимущества:

  • гарантия наличия места проживания;
  • сохранение прописки;
  • отсутствие платежей за услуги ЖКХ, капитальный ремонт и т. д.;
  • сохранение права проживания даже в случае отчуждения квартиры получателем дара в пользу третьих лиц.

Указанные условия дают огромную выгоду дарителю, особенно человеку с низким уровнем дохода.

Выгода для одаряемого

Одаряемый имеет свои преимущества при заключении договора дарения с правом проживания дарителя до наступления его смерти. Договор дарения рассматриваемого типа дает одаряемому:

  • право распоряжаться квартирой на свое усмотрение;
  • право быть собственником подаренной квартиры;
  • невозможность передачи по наследству квартиры дарителем и возможность для одаряемого;
  • отсутствие права родственников дарителя претендовать на предмет дарения;
  • отсутствие обязанности одаряемого обеспечивать или содержать дарителя;
  • ограничение срока проживания дарителя продолжительностью его жизни.

Порядок оформления сделки

Заключение сделки дарения с условием проживания дарителя происходит в общем порядке. Важно лишь прописать в тексте договора соответствующий пункт, который обеспечит исполнение условия.

Порядок действия при заключении дарственной следующий:

  1. Подготовка пакета документов, которые обязательны для составления дарственной.
  2. Разработка договора в соответствии с законом и с включением всех обязательных пунктов.
  3. Регистрация подписанного сторонами договора.
  4. Получение свидетельства о регистрации права.

Таким образом, договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя является законным и допустимым. Содержание такого условия не делает договор ничтожным. Составление договора имеет неоспоримые преимущества как для дарителя, так и для одаряемого.

Судебная практика богата примерами попыток оспаривания договора дарения с правом пожизненного проживания дарителя. Однако при отсутствии других оснований или ошибок оформления, такие договора признавались действительными.

Образец договора дарения с правом пожизненного проживания дарителя

Ниже вы можете скачать пример такого договора.

Дарственная с правом пожизненного проживания

Договор дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя имеет немало нюансов. Одним из юридически значимых документов, участвующих в процессах наследования или отчуждения (дарения) имущества, является дарственная. Под таким документом подразумевается безвозмездная и безусловная передача недвижимого имущества.

Законом предусмотрены случаи, когда в договоре дарителя может быть указано условие, при выполнении которого принимающий будет полностью правомочен.

Некоторые особенности получения права пожизненного проживания

Заключить договор дарения может человек, который обладает таким правом на момент совершения сделки. Образец такого соглашения не является строгим, тем не менее в тексте документа должны быть соблюдены требования действующего законодательства. В ряде случаев даже надлежащее оформление договора пожизненного проживания провоцирует большое число разбирательств.

Первое, что следует из нормы гражданского кодекса, это отсутствие ответной передачи каких-либо предметов, ценностей или прав на волю дарителя. Если рассматривать прецедент с точки зрения создания нового права, так как фактически такого не происходит. Договор просто продляет срок действия такого законного права.

Особенности договора с правом пожизненного проживания:

  1. Возможность проживать в соответствии с таким договором остается за дарителем;
  2. Сам даритель теряет право распоряжения объектом передачи. Последний может распоряжаться квартирой так, как прописано в договоре дарения (дарственной);
  3. Человек, разрешивший пожизненное проживание избранному лицу, сохраняет за собой право на регистрации по этому месту жительства;
  4. Одаряемый получает право стать собственником (одним из числа) и принимать участие в сделках с таким объектом.

Какие преимущества дает договор дарения участникам сделки

Даритель, несмотря на то, что дарит квартиру, по закону сохраняет за собой право пользования имуществом по непосредственному назначению:

  1. За ним гарантировано сохраняется место проживания;
  2. Сохраняется регистрация;
  3. Даритель не попадает под нормы жилищного кодекса в части оплаты за жилищно-коммунальные услуги;

Самое главное, за человеком, который оформил квартиру в дар, сохраняется право проживать в помещении, даже если оно было реализовано или отчуждено.

Преимущества одаряемого при оформлении договора дарения сохраняются до момента смерти дарителя. Это является единственным ограничением в отношении его пожизненного проживания. Гражданин после заключения сделки дарения наделяется следующими правами:

  1. Распоряжения квартирой или другим объектом по своему разумению;
  2. Оформления указанного в договоре дарения объекта в собственность;
  3. Отсутствием обязательств по материальному содержанию дарителя;
  4. Срок проживания гражданина в квартире, которую он подарил, ограничен периодом жизни.

Среди прав и обязанностей одариваемого есть право отказа от принятия квартиры в дар (статья ГК 209).

Оформление квартиры в дарение является предопределяющим процедуру наследства. Фактически человек при жизни наследодателя пользуется благами. Вдобавок, объект дарения не может входить в состав наследственной массы, то не может передаваться по наследству.

Одаряемый также защищен от притязаний на квартиру родственников дарителя.

Факт совершения сделки дарения исключает взаимные притязания основных участников сделки. Так, одаряемый не имеет права выселить или выписать дарителя вплоть до его смерти. Даритель же уже не может помешать новому собственнику распоряжаться объектом владения.

Как оформляется договор дарения с пожизненным проживанием

Для того, чтобы совершить сделку, необходимо соблюсти процедуру отчуждения имущества:

  1. Подготовить документы в бумажном виде, которые указаны в перечне обязательных для совершения договора дарения с пожизненным проживанием.
  2. Перед оформлением сделки не помешает воспользоваться своим правом обратиться за помощью к специалисту, который поможет разработать договор в соответствии с номами законодательства.
  3. Сделка является юридически значимым действием, а потому должна быть зарегистрирована в соответствующих государственных инстанциях.
  4. Даритель получает свидетельство о регистрации права.

Судебная практика редко располагает случаями оспаривания сделок по дарению. Это объясняется допустимостью законом совершения таких действий и соблюдением сторонами договора всех необходимых формальностей.

Виды дарственных, которые можно встретить на практике

Первый способ отчуждения имущества на основе дарения – это дарственная смешанного вида. В этом случае в отношении дарителя законом сохраняется право владения объектом недвижимости. Одариваемый при этом не вмешивается в то, как основной собственник распоряжается квартирой.

Второй вариант отчуждения подразумевает оформление права пользования (владения на праве собственности) недвижимым имуществом. В этом случае в договоре необходимо указать порядок распоряжения квартирой. Обычно расписывают так, что момента смерти помещение принадлежит дарителю, а после сего смети переходит в полное право владения одариваемому.

Последний, соответственно, может распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению.

Третий вариант несколько похож на второй, вместе с тем имеет несколько отличий. Дарственная с указанием порядка использования дарителем и одариваемым вне зависимости от даты смерти дарителя может содержать следующие уточнения:

  1. Гражданин, передавший по договору в дар объект недвижимости, может владеть только одной из комнат в квартире (помещением в доме);
  2. Распределение приносимой в дар квартирой может происходить наоборот, — при жизни дарителя одаряемый может пользоваться только одной комнатой. В полные права последний сможет вступить только после смерти благодетеля;
  3. В число участников сделки дарения можно включать третьих лиц. В числе таких граждан, наделяемых правом пожизненного проживания, могут быть несовершеннолетние дети получателя квартиры в дар. Право пользования имуществом, как обычно, перейдет к ним после смерти основного собственника;
  4. Дарственная – это охраняемое законом право новых владельцев от включения жилого помещения в наследственную массу.

Дарственная с обременением

Конечно, не каждый человек настолько загадывает наперед. Тем не менее, если гражданин беспокоиться о порядке вещей, которые останутся после него (например, тяжело болен, при смерти, а доверия к детям нет), могут позаботиться о своих внуках. Сделать это можно несколькими способами, например, открыть счет до совершеннолетия или оставить наследство.

Одним из наиболее надежных способов является создание доверительных отношений с надежным человеком (не обязательно родственником), который сможет вмешаться в обстоятельства и позаботиться о благополучии маленьких родных.

В юридической практике существует понятие дарственной с обременением. Человек после договора дарения получает право пользования и проживания в помещении, но с условием, скажем присмотра за проживающим внуком дарителя (супругой). В этом случае «наследник» защищен от своих нерадивых родственников.

Возможно вам будет интересно

Об авторе

В 2019 году окончил юридический факультет НИУ «Высшая школа экономики». Работает в юридической сфере 16 лет, специализация — разрешение жилищных споров, сделки с имуществом, семейные дела, наследство, земельные споры, уголовные дела.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

  • Что надо знать при заключении договора купли продажи квартиры у застройщика
  • Если законом или договором мены не предусмотрено иное
  • Если есть доля в приватизации квартиры на несовершеннолетнем ребенке как продать эту квартиру
  • Какой размер имущественного налогового вычета при покупке квартиры
  • Как продать квартиру с долей другого наследника
Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.