В каких случаях опека отказывает в продаже доли ребенка в квартире

Разрешение опеки на продажу квартиры другому покупателю

Добрый день! У нас на руках разрешение органов опеки на продажу квартиры от 03.03.16 года.. Продаваемая квартира та же, договор долевого участия на новую квартиру тот же.. (в марте сделка не состоялась, сейчас другой покупатель).

Действительно ли еще разрешение опеки или нужно все подавать заново?

Ответы юристов ( 3 )
Добрый день! Если в разрешении не указан покупатель (который изменился) и не указан срок действия разрешения — значит оно действительно.

Добрый день, Анастасия! Законодательством срок действия разрешения органов опеки на сделку с имуществом несовершеннолетнего не урегулирован и не ограничен. Гораздо важнее, чтобы не изменялись основные параметры сделки, затрагивающие права несовершеннолетних.

В вашем случае данные параметры никак не меняются, поэтому я считаю, что полученное вами разрешение вполне действительно и вы можете заключать сделку.

Здравствуйте. Если в разрешении отчуждения не указан срок его действия, то разрешение действует до момента совершения всех необходимых действий. Однако, существует следующий действующий документ

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО от 20 февраля 1995 года N 09-МО защите жилищных прав несовершеннолетних . Копии договоров по отчуждению жилой площади должны представляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки. Не рекомендуется одобрять сделки, при которых производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершать сделки по залогу помещений в силу большего риска потери имеющейся площади.

То есть, разрешение, выданное в марте вполне могут признать недействительным.

Срок действия разрешения из органов опеки

Разрешение органов опеки и попечительства действует в течение трех месяцев.
Здравствуйте! Срок действия предварительного разрешения определен до момента исполнения условия, прописанного в распоряжении.

Несколько раз сталкивалась с такими сделками и в Постановлении администрации был указан срок 3 месяца, возможно в других регионах по другому.

  • Продажа комнаты
  • Требуется ли согласие бывшей жены? 1 ответ
  • Разрешение органа опеки на продажу
  • Разрешение опеки на продажу имущества1 ответ
  • Невыполнение постановления органов опеки.1 ответ

Задайте вопрос юристу и получите ответ за 1 минуту!

Согласие органов опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним собственником

Не всегда процедура реализации недвижимости происходит быстро. Если в числе собственников жилья есть ребенок, не достигший совершеннолетия, могут возникнуть некоторые сложности.

Органы опеки следят за тем, чтобы не нарушались права детей. Поэтому, в случае необходимости продажи недвижимости, потребуется получить разрешение на продажу доли несовершеннолетнего от органов опеки.

Варианты

Осуществить процесс продажи жилплощади, где собственником доли выступает несовершеннолетний, можно только после получения разрешения попечительского совета. Только он дает согласие на проведение подобных сделок.

Положительным оно будет лишь в том случае, если у ребенка в новом помещении будет также выделена доля. Размер площади при этом не должен быть менее принадлежавшей ему ранее.

Совершенная сделка будет аннулирована без разрешения уполномоченного органа. Основанием для этого будет постановление суда, а для нарушителей закона предусмотрено наказание. В случае отказа родителей приобретать новое жилье, ребенку обязаны в любой другой квартире выделить долю.

ВНИМАНИЕ! Если покупка новой недвижимости все таки планируется, то, завершив этот процесс, родители сразу же должны оформить долю на ребенка.

Если ребенок прописан

Необходимо учесть, ребенок может иметь как право собственности на жилплощадь, так и право владения (иметь всего лишь регистрацию). Поэтому есть следующие варианты развития ситуации:
Если у несовершеннолетнего нет доли в квартире, а есть только прописка в ней, то для продажи от органов опеки разрешение не требуется. Если ребенок зарегистрирован в помещении без права собственности на него, но не имеет родителей или находится под опекой, разрешение уполномоченного органа все же понадобится.

ВНИМАНИЕ! Даже не имея долю в помещении, ребенок без согласия попечительского совета не может быть выписан. Если подобный факт имеет место быть, суд признает процесс недействительным.

Разрешение органов опеки

Исполнительный орган оценивает условия, в которых ребенок проживает для того, чтобы дать разрешение на покупку жилплощади.

Сотрудники муниципалитета принимают меры для осуществления прав и интересов ребенка при совершении сделки и удостоверения невозможности уменьшения площади имущества последнего.

Реализовывая квартиру, в исполнительный орган (ООП) предоставляется уведомление о данном факте (в письменном виде). При составлении заявления присутствует инспектор УСЗН, который его заверяет. В документе родители или опекуны подтверждают, что права ребенка в обязательном порядке будут учтены (в письменном виде).

Наилучшим вариантом будет личная беседа с представителями ребенка и им самим (если он достиг 14 лет) и владельцами покупаемой недвижимости для принятия от последних письменного согласия о предоставлении жилья несовершеннолетнему.

Если ребенок достиг 14 лет, то с письменного одобрения родителей он сам может принять участие в сделке. Предоставление опекунским органом согласия:

  • Оформляется справка о лицах, имеющих регистрацию в реализуемой недвижимости.
  • Далее необходимо обратиться в исполнительный орган.
  • Написать заявление о покупке и продаже жилья.
  • Получить решение.

Отказ

Обстоятельства, согласно которым решение не может быть дано:

  1. Покупка жилья в рассрочку с одновременной реализации всей недвижимости, имеющейся в собственности.
  2. Когда процесс сделки сопровождается одновременной продажей и дарением имущества.
  3. Когда приобретаемое жилье находится на этапе возведения (нет права владения).
  4. Покупаемая недвижимость имеет меньшую квадратуру, чем реализуемое.
  5. Когда в новом жилье нет одного из удобств, коммуникаций.
  6. Отсутствие инфраструктуры или ее слабое развитие рядом с приобретаемой недвижимостью.

Как проходит сделка

Как только на руках появилось разрешение от органа опеки, его прилагают к необходимому количеству собранных документов и назначают дату сделки. Стандартный режим предусматривает:

  • Заключение двухстороннего договора должно быть удостоверено нотариусом, передача недвижимости осуществляется по акту приема-передачи.
  • Оформляется регистрация владения на лиц, принимавших участие в сделке.
  • Одновременно с покупкой нового жилья должно быть реализовано старое.
  • Регистрация несовершеннолетнего ребенка по адресу приобретенного жилья.
  • В органы муниципалитета направляются копии договоров и ставят в известность о том, что ребенок получил долю имущества, сопоставимой с предыдущей.

Необходимая документация

Получить разрешение о продаже доли можно, предоставив следующие документы в орган муниципалитета:

  1. свидетельство о рождении ребенка (после достижения 14 лет – паспорт);
  2. документы, подтверждающие право владения жильем;
  3. свидетельство о браке или его расторжении;
  4. паспорта родителей;
  5. документы, являющиеся основанием для выделения доли после продажи недвижимости несовершеннолетнему;
  6. выписка с лицевого счета реализуемого жилья и приобретаемого;
  7. по каждому объекту выписка из домовой книги;
  8. оплата госпошлины (подтверждается квитанцией);
  9. разрешение от представителей ребенка на продажу недвижимости (нотариально заверенное);
  10. выданная нотариусом лицензия на реализацию недвижимости.

Как исключить риски

Перед покупкой жилья следует выяснить:

  • есть ли дети в семье, у которой приобретается новая жилплощадь;
  • при наличии несовершеннолетних в опекунском органе уточнить, пребывают ли они на учете;
  • являются ли дети собственниками жилья;
  • подлинность выданного разрешения органами опеки;
  • в органах опеки уточнить информацию о том, есть ли у несовершеннолетнего опекун, а также не лишены ли родители прав на ребенка.

При отсутствии проблем в семье, чтобы оформить реализацию недвижимости, вполне достаточно иметь письменное согласие от родителей при условии, что опекунский орган не имеет возражений. Если семья является неблагополучной, важно знать юридический статус несовершеннолетнего, в противном случае возрастает риск расторжения договора.

Приватизация жилья

После процедуры приватизации квартиры, несовершеннолетние дети, зарегистрированные в ней, автоматически становятся собственниками.

Если в процессе приватизации права детей не были учтены и они не вошли в состав собственников, то это весомый повод для признания документа о продаже недвижимости недействительным.

На практике есть ситуации, когда родители перед приватизацией выписывают детей из квартиры и прописывают их, например, у бабушки. В этом случае, если органы опеки посчитают, что ребенок лишился права собственности, сделка по продаже жилплощади может быть оспорена.

ВАЖНО! Со стороны органов опеки не будет возражений, если у ребенка имеется иная собственность или может участвовать в приватизации по месту жительства.

Права детей

Присутствие материнского капитала является еще одной частой ситуацией, когда при купле-продаже жилья нарушают права несовершеннолетних детей. Используя материнский капитал, все дети при покупке недвижимости должны иметь долю собственности.

Если доля на детей выделена родителями не была, органы опеки или прокуратура вправе подать в суд иск, чтобы сделку признать недействительной. Родители не имеют право распоряжаться жилплощадью, если ее часть принадлежит несовершеннолетнему ребенку, без согласия исполнительного органа (ООП).

Ограничения прописаны в Гражданском кодексе РФ (п. 2 ст. 37) и законом «Об опеке и попечительстве» (ч.1 ст. 21).

Такая жилплощадь не может учитываться в качестве залога по кредиту, его нельзя менять или продавать, а также без согласия сдавать в аренду.

Как правильно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка - документы и порядок действий
Что же делать родственникам несовершеннолетнего, перед которыми встал вопрос о продаже квартиры или иного жилья, часть которого принадлежит лицу, не достигшему восемнадцатилетнего возраста? В каких ситуациях закон допускает продажу такого имущества?

В любом случае, если у органов опеки возникают малейшие сомнения в том, что новые условия будут для ребенка лучшими, нежели прежние, они не дадут своего разрешения на осуществление сделки.

Обратиться в органы опеки и попечительства с заявлением о получении разрешения на продажу имущества.

Только здесь можно получить документ, на основании которого заключенная сделка купли-продажи будет считаться действительной.

  • новом жилье, приобретаемом вследствие реализации предыдущего;
  • уже имеющемся жилье у родителей или других родственников в том случае, если покупка нового жилья не планируется.
Таким образом, для получения разрешения необходимо, чтобы ребенку была выделена доля в:
Как продать долю квартиры несовершеннолетнего ребенка

Внимание! После получения положительного решения от органов опеки, сделка будет практически завершена. Точнее будет полностью закрыт вопрос с получение согласия этих служб, а это единственное что отличает эту процедуру от стандартной купли-продажи.

По закону, весь процесс получения одобрения не может занимать более двух недель. За этот срок разрешение на продажу должно быть выдано.

В конечном документе указываются оба адреса (старый и новый), а также заключение органов надзора по этому вопросу.

Нужно отметить, что последний фактор значительно перекрывает остальные. Службы соцзащиты охотно выдают разрешение на сделку, даже когда родители оформляют ее с целью переезда в арктические регионы, ведь уровень семейного дохода в таких случаях, может возрастать кратно. А именно это обстоятельство более всего косвенно касается качества жизни ребенка.
Решение № 2-3868
На основании договора приватизации от № 440/1 Ганко Елена Геннадьевна и Г являются собственниками квартиры № в доме № по в г. Костроме, при этом в собственности Г находится. доля в праве собственности на указанную квартиру, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от. Таким образом, совершение в отношение ребенка юридически значимых действий одним из родителей (любым из них), является условием реализации дееспособности несовершеннолетнего по управлению его имуществом и одновременно волеизъявления обоих родителей в таких случаях не требуется.

Брак между Ганко И. Э. и Ганко Е. Г. расторгнут решением мирового судьи судебного участка № 1 г. Костромы от. Изучив материалы дела, выслушав стороны, допросив свидетеля, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно свидетельству о рождении от Г года рождения является сыном Ганко Имре Эмериковича и Сидоровой (Ганко) Елены Геннадьевны.
Отказ от преимущественного права покупки несовершеннолетним: Оформление отказа от преимущественного права покупки Видео
В случаях продажи доли в квартире, собственником которой является, в том числе и несовершеннолетнее лицо, необходимо получить отказ от права преимущественной покупки продаваемой части ребенком-собственником. В связи с тем, что на основании статьи 250 Гражданского Кодекса РФ преимущественным правом на покупку продаваемой доли обладают именно имеющиеся собственники.

Если законные представители ребенка или его родители не планируют выкупать долю в недвижимости, то необходимо грамотно оформить от имени ребенка отказ от доли.

Заявление и поданные документы подлежат рассмотрению в течение 10 дней. В случае, если нарушений прав ребенка не будет установлено, то по заявлению будет принято положительное решение и предоставлено официальное разрешение на сделку.

ВАЖНО Отсутствие согласия органов опеки и попечительства на отказ от преимущественного права ребенка по покупку доли в имуществе может привести к отказу регистрации проданной доли в ЕГРН.

Новый владелец недвижимости не получит прав собственности на нее.

  • Общегражданские паспорта всех совладельцев недвижимости,
  • Информация о продаваемом объекте (юридический адрес расположения имущества, размер доли в общей квартире, площадь продаваемой доли, цена, установленная на продажу).
В каких случаях опека может отказать в продаже квартиры
Ведь по сути, лишая ребенка имеющегося жилья вы не предоставляете ему ничего взамен. Не всегда отказ является окончательным.
  1. Вариант с родственниками. Могут быть случаи, когда покупка другого жилья не является конечной целью сделки. В таком случае ребенку можно выделить в собственность недвижимость аналогичную продаваемой. Сделать это может кто-то из родственников.
  2. Вариант при переезде в другой город.
Важно! После проведения сделки в органы опеки необходимо предоставить в течение месяца копии документов, подтверждающих право собственности ребенка на новый объект недвижимости. Иначе органы опеки имеют право обратится в суд с требованием признать сделку незаконной.

Причины для отказа Бывает, что органы опеки отказывают в разрешении на продажу.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

  • Приватизация квартиры на платной основе что это
  • В течение какого времени можно оспорить дарственную на квартиру
  • Сколько платят за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия
  • Какой срок указывают в договоре купли продаже при продажи квартиры
  • Как узнать об отсутствии задолженности при покупке квартиры
Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.