Когда у агента по недвижимости будет первая сделка

Когда у агента по недвижимости будет первая сделка

Кому доверить решение одного из самых важных в жизни вопросов — жилищного, выбрать не так просто. Попробуем разобраться, в чем разница между, условно говоря, плохим и хорошим риэлтором.

Существует несколько важных моментов, на которые стоит обратить внимание любому, кто доверил решение квартирного вопроса частному риелтору или агентству недвижимости. Начнем с подписания договора. Поведение хорошего, читай — профессионального, и плохого маклеров разнится.

Так, по словам Ильи Менжунова, директора департамента элитной недвижимости «Метриум Групп», хороший риелтор не стремится на первой же встрече добиться подписания договора на оказание услуг. Грамотный специалист всегда распечатает или отправит документ по почте, чтобы дома в спокойной обстановке клиент смог его перечитать и принять верное решение.

В противовес ему плохой риелтор будет торопить человека и предложит ознакомиться с документом буквально «на коленке», причем некоторые даже могут отказаться распечатать шаблон договора, ссылаясь на конфиденциальность информации. В такой ситуации стоит задуматься.

«Вполне возможно, что таким странным поведением риэлтор добивается того, чтобы вы пропустили сомнительный пункт договора. Например, известны случаи, когда клиенты, сами того не понимая, подписывали соглашение на эксклюзивную продажу квартиры. То есть никто, кроме этой компании, не имел права работать с объектом», — предостерегает Илья Менжунов.

Следующий момент, на который обращает внимание эксперт, это размер комиссии. Сегодня на рынке недвижимости он составляет 1,5-2,5 процента от суммы договора. По его словам, в эту сумму входит полное сопровождение сделки — поиск покупателя/продавца, размещение рекламы, юридическая проверка.

Причем все эти пункты прописываются в договоре, и никаких доплат быть не должно. Клиенту надо быть настороже, если риэлтор не только завышает стоимость своих услуг, но и занижает ее.

«Мир не без добрых людей, но помогать продать или купить вам жилье за символическую сумму чаще всего пытаются мошенники. Найдя подходящий вариант, риэлтор предлагает собственнику поднять стоимость на квартиру, получив эту наценку в качестве вознаграждения. Только после этого аферист соглашается показать объект клиенту.

В итоге мошенник получает комиссию и от покупателя, и от продавца в виде наценки», — объясняет Илья Менжунов.

Покупателю и продавцу недвижимости стоит также знать, что подлинники документов необходимы только на этапе подписания сделки. Между тем, недобросовестные риэлторы пытаются выудить подлинники загодя, чтобы клиент не смог обратиться к другому риэлтору. «Известны случаи, когда собственники буквально с нарядом полиции вскрывали сейфы в риэлторских компаниях, чтобы вернуть свои документы», — рассказывает эксперт.

Табу и субординация

На рынке недвижимости отлично работает «сарафанное радио», поэтому надежный специалист, как правило, имеет хорошие отзывы и рекомендации, которые легко можно отыскать на специализированных форумах или в социальных сетях.

Профессиональный риэлтор соблюдает субординацию и не обсуждает личные вопросы с клиентом. Он также не нарушает табу на разговоры о религии, сексуальной ориентации и политических предпочтениях. А вот те маклеры, общение с которым превращается в панибратство, должны насторожить — возможно, что таким образом человек пытается войти в доверие, чтобы потом обмануть.

В целом понятия «плохой» и «хороший» риэлтор, по мнению Вадима Ламина, управляющего партнера агентства недвижимости Spencer Estate, достаточно субъективные. «Будучи руководителем большого количества риэлторов и занимаясь распределением заявок между ними, сделал много интересных для себя выводов. Например, если клиент сразу настроен негативно, раздражен, то даже хороший опытный риэлтор может показаться ему плохим. Тут уже нужен риэлтор-психотерапевт. Такие встречаются реже.

Тем не менее, в распоряжении руководителя обычно есть разные люди, и тут уже его мастерство в назначении того или иного человека выходит на первый план», — считает эксперт.

При работе с частными риэлторами или небольшими агентствами, по мнению эксперта, весьма важно первое впечатление. «Если риэлтор опаздывает на встречу, не делает контрольных звонков, это уже сигнал — скорее всего, работа по оказанию риэлторской услуги будет организована безобразно. Правильная речь, умение строить диалог, аргументация своего мнения относительно объекта — залог правильного оформления договорных отношений, отсутствия проблем в дальнейшем», — говорит Вадим Ламин.

Кроме того, что риэлтор должен хорошо знать город, объекты, архитектурные стили и конструктивные особенности зданий. Участники рынка недвижимости единодушны во мнении, что грамотный специалист должен быть еще и продвинутым пользователем гаджетов, знать все печатные и электронные площадки для размещения объявлений, а также следить за новостями в соцсетях.

«Сейчас рынок настолько быстро трансформируется, что надо постоянно быть в курсе последних тенденций, учиться, читать профлитературу. Остановился — перешел сразу в категорию плохих риэлторов», — считает Юлия Антясова, руководитель офиса «Таганский» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Хороший риэлтор, по ее мнению, никогда не будет обещать запредельной выгоды, моментальной продажи или покупки недвижимости. «Для начала профессионал изучит объект, риски, документы, рассмотрит вероятность конфликтных ситуаций вокруг него, и только исходя из этого возьмется за дело. Плохой риэлтор схватится за сделку без оглядки», — считает эксперт.

Кроме того, хороший специалист умеет правильно презентовать объект. «В его объявлениях будут фото с правильными ракурсами, с нужным освещением, квартира будет представлена максимально информативно. Плохой риэлтор может вообще не заниматься такими «глупостями», а попросить владельцев квартиры снять ее «на утюг», и разместит потом эти фото, не обращая внимания на качество (фото будут с одного ракурса, расплывчатые, темные или наоборот)», — добавляет Юлия Антясова.

Участники рынка также уверены, что хороший риэлтор никогда не идет на поводу у клиента по вопросу ценообразования. Грамотный специалист должен уметь правильно определить стоимость жилья и аргументировать ее. Плюс он умеет торговаться в пользу клиента, правильно акцентируя внимание на преимуществах объекта.

«При продаже квартиры на вторичном рынке хороший риэлтор выяснит у владельцев, на какую сумму они рассчитывают, возможен ли торг. При необходимости скорректирует цену, изучив аналогичные предложения в той же локации. Причем на показы будет выезжать лично. Плохой агент зачастую ленится это делать.

Если квартира, выставленная на продажу, сдается, или в ней пока еще живут люди — просит их самих принимать потенциальных покупателей. К слову, это может в разы увеличить срок экспозиции квартиры», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

Часто покупатели не до конца понимают, какой именно объект они хотели бы приобрести Кроме того, они не обладают необходимой информацией. Поэтому хороший специалист идет навстречу клиенту, стараясь выявить реальные потребности и подобрать максимально возможное число вариантов.

Резюмируя сказанное, Ирина Доброхотова назвала несколько признаков, отличающих профессионала: неравнодушие, умение выявить потребности клиента, отличное ориентирование в рынке, коммуникабельность и дипломатические способности, находчивость.

«Полный провал, если риэлтор ленив, безразличен, «зашорен», не умеет мыслить широко, агрессивен и неспособен к диалогу», — добавляет эксперт. Хотя и в любой другой профессии эти качества тоже вредят.

Когда происходит расчет с агентом недвижимости

А прайс печатают крупным шрифтом, чтобы можно было перечитать, обдумать, сравнить и — осознанно — сделать выбор в пользу одного из агентств. В частности, должно быть четко указано: — когда риэлтор забирает свою комиссию, — как это подтверждается документально, — может ли комиссия измениться в ходе сделки и т. п. Что? Где? Когда? В среднем по городу Мы связались с несколькими агентствами недвижимости, расклад по времени расчетов с риэлторами получился такой: * «В момент, когда из приобретенной квартиры все выписались, продавцы вывезли всю мебель и передают ключи от квартиры».

Это, пожалуй, это самый оптимальный вариант. Когда произошло физическое и юридическое освобождение квартиры, тогда сделка и заканчивается.* «В момент получения зарегистрированных документов (договора купли-продажи квартиры и свидетельства о праве собственности) на имя клиента»

Когда платить риэлтору?

Расписывается вся история с момента строительства, кто со мной граничит справа, кто — слева, кто сверху и снизу. Нотариус три часа рассказывает (зачитывает текст) о всех возможных недостатках моего приобретения».

Светлана Столярова, риэлтор и бизнес-тренер (США, Кливленд): «Продавец у нас обязан заполнять специальную форму, называемую Residential Property Disclosure, т. е. раскрытие правды о состоянии продаваемого объекта жилой недвижимости. У нас в Огайо эта форма — всего лишь на четырех страницах, в Калифорнии, по-моему, на 10 (там климат сложнее, проблем больше, дома дороже).

Так вот, форма эта — единственная, которую агенты не имеют права помогать продавцам заполнить, если не хотят, конечно, напороться на большие и очень вероятные судебные неприятности. Моя обязанность как агента состоит в том, чтобы посоветовать своим клиентам раскрывать все известные им проблемы.

Когда происходит расчет с агентством по недвижимости?

К примеру, стороны отказались от сделки. Чтобы не ожидать истечения положенного срока участники предполагаемой сделки могут совместно открыть сейф, и покупатель заберет свои деньги назад. За наличные Передача наличных может осуществляться и без привлечения банка.

Деньги размещаются на специальном счете нотариуса перед сделкой. После оформления покупателем права собственности деньги передаются продавцу.

Post navigation

Сделка может быть выполнена как самостоятельно, так и при непосредственном участии агента по недвижимости, который поможет в решении различных вопросов и проблем, в том числе связанных с оплатой покупки квартиры. Порядок действий Передача денег при продаже квартиры – далеко не единственный этап продажи жилья. Продажа недвижимости является куда более многогранным процессом, который включает в себя:

  1. Сбор всех необходимых документов.
  2. Подписание предварительного договора о продаже квартиры с уточнением деталей.
  3. Подписание основного договора продажи.
  4. Непосредственно взаиморасчет между покупателем и продавцом.
  5. Составление и оформление акта приема-передачи проданного жилья.

Следует знать, что при продаже квартиры в ипотеку этот перечень становится более объемным.

Как происходит передача денег при продаже квартиры?

Передача денег также должна проводиться не в людном месте, а о самой сделке не следует распространяться окружающим. Через ячейку Пользование услугами банка при продаже квартиры необходимо в том случае, когда сумма сделки превышает 600 тыс.

рублей – так установлено действующим законодательством. Так как в большинстве случаев стоимость сделок по продаже квартир значительно превышает указанный лимит, приходится прибегать к услугам банка. Отличным методом является банковская ячейка.

Обе стороны сделки приходят в банк, ячейка оформляется на одного из них – практически всегда этим лицом становится покупатель. В процесс аренды ячейки в договоре указываются условия, при выполнении которых продавец сможет получить право воспользоваться содержимым сейфа.
Кроме того 2-5 тысяч рублей потребуется заплатить за оформление дополнительного соглашения. Также может взиматься с клиента страховой взнос за ячейку и залог за ключ от нее на случай утери.

При использовании депозита нотариуса потребуется заплатить около 1 500 рублей. Но это при условии, что услуга предоставляется в качестве дополнительной при составлении у нотариуса договора купли-продажи.

Но при этом нужно учесть, что банками взимается комиссия за перевод средств со счета на счет. В данном случае получается, что комиссия взимается дважды.

Кроме того дополнительно комиссия насчитывается при обналичивании средств. Когда применяется аккредитив, стоимость банковского обслуживания возрастает.

Увеличивается и число сопутствующих расходов – открытие счета покупателем и продавцом, комиссии за перевод меж банками, комиссия за обналичивание средств.

Когда происходит расчет с агентом недвижимости

  • деньги могут быть банально украдены в процессе доставки их на место сделки;
  • часть или все купюры могут оказаться поддельными, в условиях дома этого не проверить;
  • покупателем может быть предоставлена не вся сумма, а считать придется очень долго.

Выбирать наличный способ взаимного расчета необходимо лишь в том случае, если между покупателем и продавцом установлены доверительные отношения.

Он желает получить уверенность, что действительно получит деньги за квартиру. Как осуществляется передача денег в сделках меж частными лицами? Чаще всего деньги передаются наличными.

И зачастую в качестве доказательства факта приема-передачи средств используется расписка. Это достаточно известный инструмент и, безусловно, он имеет место быть. Но в современном мире есть и более безопасные способы, позволяющие передать деньги продавцу.

Произведение расчета В сделках со вторичной недвижимостью существует три наиболее безопасных способа передачи денег. Это:

  • банковская ячейка;
  • привлечение нотариуса;
  • аккредитив.

Ячейка используется при передаче наличных денег. Нотариус может помочь в проведении расчетов, как наличными, так и по безналу. Аккредитив же предполагает исключительно безналичный платеж.

Каждый из перечисленных способов имеет свои плюсы.
Не смущайтесь, если вы не знаете, как определяется комиссия агентства недвижимости. Бывают клиенты, которые даже после продажи со встречной покупкой и, через несколько лет, повторной продажи своей квартиры не знают, как формируется комиссионное вознаграждение агентства недвижимости. Как формируется комиссионное вознаграждение агента по недвижимости: Агенты по недвижимости работают обычно при агентстве недвижимости. Все комиссионные, выплачиваемые агенту по недвижимости, проходят через агентство.

Агентство недвижимости, в свою очередь, имеет подписанный договор на оказание услуг с продавцом или покупателем и выплачивает вознаграждение агенту. Сколько платит агентство недвижимости агенту? Соотношение может варьироваться.

Новые агенты могут получать лишь 30 — 40 % от общей суммы комиссионного вознаграждения агентства недвижимости.
Одновременно на каждую сделку приходится доля страхования ответственности АН, доля содержания офиса и оргтехники агентства. К нематериальным затратам относится личный труд агента и административного состава, информация, к которой АН имеет доступ, знания, которыми мы оперируем. Комиссия в нашем агентстве выплачивается в день заключения договора купли-продажи, в момент расчета за продаваемую (приобретаемую) недвижимость.

Факт оплаты подтверждается подписанием акта выполненных работ, выдачей квитанции на комиссионные.

Хотя на этом этапе работа агентства недвижимости не заканчивается. Иногда фактическая передача квартиры откладывается на 2-3 месяца, и агент контролирует эти вопросы до конца (этот момент фиксируется в договоре изначально).

За время ведения сделки размер комиссионных выплат может измениться в тут или иную сторону.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.