Как продать нежилое помещение если оно сдано в аренду

Верховный суд РФ: предприниматель – «упрощенщик» обязан уплатить единый налог при продаже нежилого помещения, которое ранее сдавал в аренду

Если предприниматель на УСН продал нежилое помещение, которое ранее сдавал в аренду, и в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) указан такой вид экономической деятельности, как сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества, то доходы от продажи данного объекта включаются в налоговую базу по единому «упрощенному» налогу. Об этом напомнил Верховный суд РФ в определении от 20.10.16 № 309-КГ16-13422.

Суть спора

Предприниматель на «упрощенке» продал несколько нежилых помещений (аптек), которые ранее сдавал в аренду. Инспекторы заявили, что поскольку помещения использовались в предпринимательской деятельности, доход от их продажи (он составил 61 млн. руб.) нужно было включить в базу по единому «упрощенному» налогу. Поскольку это сделано не было, проверяющие доначислили единый налог, пени и штраф.

Решение суда

Суды всех инстанций, включая Верховный суд РФ, поддержали проверяющих, указав на следующее. Предприниматели на УСН обязаны включать в состав доходов, облагаемых единым налогом в рамках данного спецрежима, доходы от продажи помещения, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Этот вывод следует из положений пункта 1 статьи 346.15 НК РФ и статьи 249 НК РФ. В данном случае сдача собственных помещений в аренду являлась дополнительным видом деятельности предпринимателя. Об этом свидетельствовала выписка из ЕГРИП.

Таким образом, выручку от реализации объектов надо было учесть в доходах при расчете единого налога по УСН.

От редакции

Похожая позиция выражена в определении Верховного суда РФ от 02.12.14 № 309-КГ14-5023, а также письмах Минфина от 16.06.14 № 03-11-11/28519 и от 21.07.14 № 03-04-05/35532. По мнению чиновников, если предприниматель — «упрощенщик» реализует помещение, которое ранее сдавал в аренду (как жилое, так и нежилое), то доходы от его продажи должны облагаться в рамках УСН. Также см. «Разъяснено, какой налог должен уплатить предприниматель на УСН при продаже недвижимости, которая ранее сдавалась в аренду«

Если нежилое помещение сдается в аренду пользуется хозяин льготой при продаже

Но придумать, для каких личных нужд потребовалось приобретать нежилое здание или помещение в нем, вам вряд ли удастся. Поэтому риск, что вас признают незаконным предпринимателем, значительно выше. Так, ИФНС доначислила «предпринимательские» налоги, пени и штрафы владелице двух помещений в офисных центрах и легкового автомобиля, которая сдавала все это имущество в аренду банку и двум ООО в течение 2 лет. Суд признал такое решение законным

Сдача нежилого помещения в аренду

  1. на прибыль организаций и НДФЛ для предпринимателей: ставки 20% для юрлиц и 13% для ИП; начисляется с прибыли, т. е. позволяет учесть затраты; если расходы равны или превысили выручку, к уплате будет ноль.
  2. на имущество: рассчитывается от стоимости недвижимости; ставка до 2,2%, если расчет производится по остаточной стоимости, и до 2% – если по кадастровой; конкретный размер зависит от региона.

Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду

  1. на прибыль организации и НДФЛ для ИП – 20 % для юридических лиц и 13 % для предпринимателей;
  2. на имущество – 2 % по кадастровой стоимости и 2,2 % при расчете от остаточной стоимости;
  3. на добавленную стоимость – 18 %, если квартальная выручка более 2 млн. рублей.

Как не платить налоги по доходам, получаемым за аренду нежилой недвижимости? С одной стороны, законодательство устанавливает обязанность уплаты налогов по всем договорам аренды. Если договор оформлен на период от 1 года, он регистрируется в Росреестре.

Аренда нежилой недвижимости: советы сдающим

Если вы сдаете свою временно свободную квартиру внаем и честно платите налоги с дохода, то претензий у государства к вам быть не должно. А вот если квартир несколько или вы сдаете в аренду нежилую недвижимость, то при определенных обстоятельствах это может быть расценено как предпринимательская деятельность.

Второй вариант требует регистрации в качестве ИП, а иногда и уплаты дополнительных налогов и сдачи отчетности. Попробуем разобраться в критериях предпринимательства, дабы уберечь владельцев помещений от неприятностей — налоговых и не только. Заодно рассмотрим, что надо иметь в виду в случае продажи имущества, которое вы ранее сдавали внаем (в аренду).

Что такое предпринимательская деятельность Сдать свое имущество внаем (в аренду) — право собственника Поскольку в период владения собственник сдавал помещения склада в аренду, налоговики признали его скрытым предпринимателем и потребовали заплатить НДФЛ с дохода от продажи в полном объеме. Но суд с ними не согласился. Он решил, что никакой деятельности тут не было — гражданин просто реализовывал свое право собственника

ПримечаниеПри определении размера дохода, полученного от скрытого предпринимательства, расходы гражданина не вычитаются

Как отразить правильно в договоре купли-продажи что право аренды остается за арендополучателем,

Юридическое лицо продает физическому лицу объект (нежилое помещение), но на данный объект зарегистрирован договор аренды. Как отразить правильно в договоре купли-продажи что право аренды остается за арендополучателем, при смене собственника на это помещение?

6 ответов на вопрос от юристов 9111.ru

Вопрос переформулируйте. Но если под арендополучателем имеется в виду арендатор, то никак не надо — есть норма закона.
«Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу

не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора»

Содержание статьи

Как продать нежилое помещение если оно сдано в аренду

  • Что такое продажа прав аренды (недвижимость)
  • Как приватизировать нежилое помещение
  • Как продать недвижимость по переуступке

На что необходимо обратить внимание при оформлении договора

Следует учитывать, что продажа права аренды вовсе не аналогична субаренде. В первом случае все права и обязанности, оговоренные в заключенном ранее договоре аренды, переходят к контрагенту и первоначальный арендатор полностью исключается из договорных отношений между арендодателем и контрагентом. При субаренде контрагенту переходит только право пользоваться арендованным имуществом, да и то на конечный срок.

Продажа права аренды является единственно возможным решением при переуступке этого права. Договор, заключенный между первым арендатором и контрагентом обязательно должен быть возмездным, чтобы исключить риск признания такого договора как дарения, поскольку такая форма передачи прав на недвижимость запрещена между юридическими лицами. Именно поэтому только договор перенайма права аренды, в котором указан размер и порядок внесения платы новым арендатором, будет трудно оспорить и признать недействительным.

В этом договоре должна быть оговорена не только передача права аренды, но и тех обязанностей, которые возлагаются на нового арендатора: порядок и условия пользования передаваемым в аренду имуществом, его содержания, а также вопросы внесения арендной платы и ремонта.

В тексте договора перенайма нужно также предусмотреть передачу новому арендатору предыдущим пакета документов. В него должен входить оригинал первичного договора аренды, оригинал свидетельства о государственной регистрации права аренды, технический и кадастровый паспорт на строение или помещение, кадастровый паспорт или план земельного участка, а также документы, подтверждающие своевременное внесение арендной платы предыдущим арендатором. Договор перенайма составляется в форме договора аренды, поскольку в этом случае он является основным договором.

В том случае, когда первичный договор аренды был зарегистрирован в органах Росреестра, договор перенайма также подлежит обязательной регистрации.

Как продать нежилое помещение если оно сдано в аренду

Вопрос: Российская организация приобрела для перепродажи нежилое помещение. Оно долго не продавалось и было сдано в аренду. Спустя некоторое время организация продала помещение. Должна ли организация платить в этом случае налог на имущество?

Если да, то с какого момента?

Ответ: Если организация приобрела нежилое помещение с целью его перепродажи и сдавала его в аренду вплоть до момента продажи, то наиболее безопасным вариантом будет начислить налог на имущество с момента принятия объекта к учету в качестве основного средства (при передаче в аренду).
В то же время организация может попытаться доказать отсутствие обязанности платить налог на имущество в такой ситуации, если сможет подтвердить, что у организации постоянно было намерение продать приобретенное с этой целью помещение. И даже в период сдачи в аренду нежилого помещения она непрерывно вела поиск покупателей. Есть судебное решение, в котором при таких обстоятельствах суд занял сторону налогоплательщика.

Обоснование: Объектом обложения налогом на имущество для российских организаций признается недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ).
Если организация изначально предполагает перепродажу приобретенного имущества, то для целей бухгалтерского учета такое имущество не отвечает условиям признания его основным средством (пп. «в» п. 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2019 N 26н (далее — ПБУ 6/01)).
Таким образом, приобретенное для перепродажи нежилое помещение, не являющееся для целей бухгалтерского учета основным средством, не признается объектом обложения налогом на имущество организаций (Письмо Минфина России от 15.11.2019 N 03-05-05-01/87). Однако, если организация использует в своей хозяйственной деятельности имущество, приобретенное с целью дальнейшей перепродажи, по мнению Минфина России, такое имущество является основным средством и облагается налогом на имущество (Письмо Минфина России от 23.06.2019 N 03-05-05-01/36).
Вместе с тем данный подход не является бесспорным, так как, если организация после передачи нежилого помещения в аренду вела активный поиск покупателя, в этом случае помещение не признается основным средством и объекта обложения налогом на имущество не возникает, так как намерение продать объект сохраняется, то есть даже в период сдачи в аренду не выполняются условия признания имущества основным средством, предусмотренные пп. «в» п. 4 ПБУ 6/01. Но организация должна доказать, что попытки продажи имущества не прекращались. Такими доказательствами могут служить объявления о продаже, заключение посреднического договора на поиск покупателей, заключение предварительного договора купли-продажи, а также последующая реализация имущества и т. д. В этом случае некоторые суды встают на сторону налогоплательщика и признают, что такое имущество не признается основным средством, а обязанность уплатить налог на имущество по нему не возникает (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2019 N 09АП-5899/2019-АК (оставлено в силе Постановлением ФАС Московского округа от 03.08.2019 N КА-А40/8149-10)).
Если такие доказательства представлены не будут, то налоговые органы, скорее всего, сочтут, что имущество, используемое для предоставления в пользование за плату, должно быть учтено в качестве основного средства, и доначислят организации налог на имущество, а суды их поддержат (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 18.05.2019 N Ф04-2807/2019(61116111-А03-15), ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.07.2019 N А58-6593/09).

О. В. Кулагина
Издательство «Главная книга»12.03.2019

Как продать имущество сданное в аренду

КонсультантПлюс: примечание. По вопросу сохранения в силе незарегистрированного договора аренды после перехода права собственности на арендуемое имущество см. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 и Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165. Поэтому дополнительной уступки не требуется.

Просто меняется сторона в договоре. О смене арендодателя с приложением подтверждения следует уведомить арендатора. С этого момента арендатор должен исполнять обязательства по договору аренды в пользу нового арендодателя.

Можно ли заключить договор к. п. этого имущества и одновременно уступку права требования по договору аренды?

1.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Здание продано: последствия для арендатора
Сразу скажем, что ситуацию со сменой собственника законодатели не оставили без внимания. Так, в Гражданском кодексе есть статья 617, в которой сказано, что при смене собственника имущества договор аренды не прекращается и не изменяется. Нельзя однозначно сказать и кто вправе получить деньги в счет долгов, возникших до продажи имущества?

Четкого ответа на эти вопросы не дает ни законодательство, ни судебная практика. Это наталкивает на вывод о том, что при продаже здания у нового собственника есть права только на «будущие» обязательства арендного договора. А вот требовать долги, возникшие до даты перехода права собственности, может только предыдущий владелец. Но на этом ясность заканчивается и начинаются вопросы.

Предположим, что по договору оплата аренды происходит до десятого числа месяца, следующего за отчетным. Кому арендатор должен перечислить арендную плату, скажем, за июль, если с 1 августа здание принадлежит другому собственнику?

Названные нормы Гражданского кодекса свидетельствуют о том, что происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно – арендодателя. Причем в кодексе на это есть прямое указание, то есть, налицо перемена лиц в обязательстве на основании буквы закона (ст.

382, ст. 387 ГК).

Выгодный бизнес - сдача в аренду коммерческой недвижимости
Аренда недвижимости считается прибыльным и перспективным видом бизнеса. Тем не менее, на рынке предложения аренды нежилой недвижимости пользуется высоким спросом коммерческая недвижимость. Что выгоднее в арендном бизнесе: сдавать коммерческую или жилую недвижимость? Где взять стартовый капитал?

Каковы плюсы и минусы аренды помещений как бизнеса? Ответы далее. До 2020 года ажиотажного эффекта ждать не стоит – российский рынок недвижимости застоялся в фазе понижения.

  • Присутствие ответственных арендаторов бизнес становится высококлассным и востребованным продуктом, который в любой момент можно продать и получить выгодное денежное состояние.
  • Ежегодное повышение арендной платы способствует успешному процветанию и развитию бизнеса.

Срок сдачи коммерческой недвижимости – от 2 до 20 лет. Это дает инвестору стимул, что доход будет постоянным и стабильным на протяжении всего срока. Так, стандартный договор аренды торгового помещения заключается на 15 лет. Ежемесячная плата поступает на счет вне зависимости от финансового состояния торговой точки.

Получить стартовый капитал для открытия бизнеса можно в банке.

Способ действенный и популярный. Тем не менее, присутствует огромный недостаток – риск. Если дело не пойдет по нужному направлению, то, помимо существенного убытка, начинающий бизнесмен получит и крупную денежную задолженность.

Стоит отметить, что «Сбербанк» и «Тинькофф» предоставляют кредит на начало бизнеса.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

  • Какие документы нужны чтобы получить выписку из егрп физическому лицу
  • В пользу кого наследник может отказаться от обязательной доли наследства
  • Какие документы для продажи квартиры в армении
  • Что лучше строительство дома или покупка квартиры
  • Что является предметом договора о долевом участии
Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.