Что такое агентский договор на продажу квартиры

Агентирование регулируется гл.52 Гражданского кодекса РФ. В соответствии со ст.1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала, либо от имени и за счет принципала.

Агентский договор — это новый вид договора, представляющий собой синтез договоров поручения и комиссии.

Вместе с тем агентский договор обладает рядом особенностей, чем, собственно, и обусловлено выделение этого договора в самостоятельный вид.

Поэтому, необходимо обратить внимание на следующее правило: к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила о поручении и комиссии, в зависимости от того, действует ли агент от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям гл.52 ГК РФ и существу агентского договора.

1. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

2. Следует обращать внимание на то, как в агентском договоре сформулированы полномочия агента. В том случае, если полномочия агента по совершению сделок от имени принципала не конкретизированы (изложены в общем виде), последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.

3. Вознаграждение агента. Что бы ни было указано в договоре, принципал обязан уплатить агенту вознаграждение. Иными словами, агентский договор всегда возмездный.

Размер и порядок уплаты вознаграждения в соответствии со ст.1006 ГК РФ определяется в договоре по соглашению сторон. Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, в котором при сравнимых обстоятельствах обычно оплачиваются аналогичные услуги.

Важно также обратить внимание на тот момент, что при отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения.

4. Срок договора. Стороны свободны в определении срока действия договора, однако он может быть заключен и без такого указания. В этом случае считается, что договор заключен на неопределенный срок.

5. Стороны агентского договора могут ограничить друг друга в отдельных правах. Однако об этом должно быть сказано в договоре.

Так, агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной в договоре территории, либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора.

Агентским договором может быть предусмотрено обязательство агента не заключать с другими принципалами аналогичных агентских договоров, которые должны исполняться на территории, полностью или частично совпадающей с территорией, указанной в договоре.

Перечень допустимых ограничений носит исчерпывающий характер. Других ограничений быть не может. Не случайно в п.3 ст.1007 ГК РФ указано, что условия агентского договора, в силу которых агент вправе продавать товары, выполнять работы или оказывать услуги исключительно определенной категории покупателей (заказчиков) либо исключительно покупателям (заказчикам), имеющим место нахождения или место жительства на определенной в договоре территории, являются недействительными.

6. Отчетность агента. В соответствии со ст.1008 ГК в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены в договоре. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.

Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала. Принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение тридцати дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен другой срок. В противном случае отчет считается принятым принципалом.

7. Как и в случае с договором комиссии, агент вправе в целях исполнения договора заключить субагентский договор с другим лицом, оставаясь ответственным за действия субагента перед принципалом. Более того, в агентском договоре может быть предусмотрена обязанность агента заключить субагентский договор с указанием или без указания конкретных условий такого договора (ст.1009 ГК РФ).

8. Прекращение договора может осуществляться по соглашению сторон, по решению суда, а также в случаях, предусмотренных законом или договором. Ст.1010 ГК РФ устанавливает основания, согласно которым агентский договор прекращается вследствие:

— отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определения срока окончания его действия;
— смерти агента, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; — признания индивидуального предпринимателя, являющегося агентом, несостоятельным (банкротом).

Как указывалось выше, агентский договор представляет собой синтез договоров поручения и комиссии. Поэтому в зависимости от того, какая конструкция использована в агентском договоре будет зависеть бухгалтерский учет и налогообложение агентских операций.

Иначе говоря, в случае если агент действует от имени принципала и за его счет (элементы договора поручения), то бухгалтерский учет и порядок налогообложения будет аналогичен бухгалтерскому учету и налогообложению при совершении договора поручения. Если же агент действует от собственного имени, но за счет принципала (элементы договора комиссии), то соответственно бухгалтерское отражение и налогообложение агентских операций будет осуществляться, как при совершении договора комиссии.

Агентский договор на покупку недвижимости

Данный договор имеет достаточное распространение ввиду сложности и многообразности действий, предшествующих приобретению коммерческой или жилой недвижимости. В частности, это могут быть просмотры объекта, поиск риелторов, переговоры с продавцами и другие мероприятия, на реализацию которых требуется немало времени и усилий.

Ограждая себя от ненужных хлопот, принципал имеет право заключить договор с агентом, принимающим на себя обязательства действовать в интересах принципала. Сторонами (принципалом и агентом) могут быть физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели.

• Агент обязуется за вознаграждение прибрести для заказчика объект недвижимости с установленными характеристиками (квартиру, дом, участок и т. д.). При этом агент имеет право производить действия как от лица заказчика, так и от своего собственного. Все действия, сопутствующие выполнению условий договора, осуществляются за счет принципала.

В рамках действия данного договора агент наделяется определенными полномочиями и может выполнять различные фактические и юридические действия, сопутствующие покупке недвижимости.

Особенности оформления договора

Обязательным пунктом в договоре является характеристика недвижимости, которую требуется приобрести. Описание объекта недвижимости должно быть максимально подробным с указанием назначения, метража, этажности, года постройки и т. д. Данные о предмете договора могут также содержаться в спецификации, являющейся приложением к договору.

Типовой договор также включает следующие пункты:

• срок действия договора;
• возможность/невозможность заключения агентом субагентских договоров;
• форма и порядок отчетности агента перед принципалом;
• вознаграждение и порядок возмещения расходов агента;
• способы и этапы оплаты;
• права и обязанности сторон;
• основания для расторжения договора;
• форс-мажорные обстоятельства и т. д.

Необходимо указание конкретных действий агента, с описанием их четкой последовательности. К договору должны быть приложены: описание объекта недвижимости, календарный план. Прочие документы: доп. соглашения, протоколы разногласий, отчеты агента о проделанной работе.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

• Можно ли не составлять передаточный акт к договору купли продажи квартиры
• Можно ли вернуть подоходный налог при покупке квартиры мужу если квартира оформлена на жен
• Как получить налоговый вычет по процентам при покупке квартиры за 3 года
• Семья с двумя детьми какие имеют льготы при покупке квартиры
• После покупки квартиры обнаружилось что промерзают стены

Читайте другие статьи на сайте:

Как продать нежилое помещение если оно сдано в аренду

Верховный суд РФ: предприниматель – «

0186

Договор аренды квартиры которая выставлена на продажу

Инфо Арендатора либо создает препятствия пользованию

0391

Договор дарения считается расторгнутым если одаряемый отказался от дара

Статья 573. Отказ одаряемого принять дар 1.

0294

Регистрация канализационной насосной станции как объекта недвижимости

Регистрация канализационной насосной станции как объекта

0460

Как передать деньги при покупке квартиры беларусь

Банки берут до 3% от суммы сделки: что нужно знать

0344