Как узнать рыночную стоимость аренды нежилого помещения

Оценка нежилого помещения

Рынок недвижимости наиболее популизирован объектами жилого фонда, поскольку именно квартиры и дома чаще остальной недвижимости становятся предметом различных гражданско-правовых сделок, например, купли-продажи. В свою очередь нежилые объекты недвижимости чаще используются в коммерческих целях, в силу чего они отличаются от жилой более высокой рентабельностью и быстрой окупаемостью.

Однако лицо, купив или взяв в аренду такие помещения, может как заработать достаточное количество денег, так и прогореть. Как раз для этого важно знать реальную цену такой недвижимости, т. к. подобные знания помогут уберечься от серьезных финансовых потерь. Поэтому оценка рыночной стоимости нежилого помещения являйся очень популярной услугой.

Нежилые помещения – это объекты недвижимости, которые подходят для применения во многих целях, кроме проживания в них людей. Такими помещениями могут быть офисы, гаражи, склады, магазины, общепиты и т. д. Нередко оценка арендной платы нежилого помещения так же важна, как и оценка всего объекта в целом. Все дело в том, что многие люди предпочитают арендовать подобную недвижимость во избежание крупных финансовых вложений, связанных с покупкой нежилого помещения.

В каких случаях проводится оценка нежилых помещений?

Чаще всего оценка нежилой недвижимости проводится при заключении сделок купли-продажи. Инициатором проведения процедуры может быть как собственник помещения, так и потенциальный покупатель. Впрочем, существует еще ряд случаев, когда проведение оценки также необходимо:

  • Вступление в наследство;
  • Оформление страховки;
  • Судебное разбирательство;
  • Оформление залога.

Это одни из, но далеко не все случаи, когда проводится рыночная оценка нежилого помещения. Наше законодательство изменчиво, в силу чего какие-то случаи, когда обязательна оценка помещения, добавляются, а какие-то исключаются. Однако оценка нежилых помещений всегда необходима, если сдается или продается государственная недвижимость.

Особенности, когда осуществляется оценка нежилого помещения

Оценка аренды нежилого помещения или стоимости его рыночной стоимости является хоть и сложной, но урегулированной процедурой, учитывающей множество различных факторов. В первую очередь, на рыночную стоимость нежилой недвижимости влияют:

  • когда дело касается недвижимости, то ее месторасположение является основным фактором, влияющим на ее стоимость. Например, помещение под ресторан в центре города будет стоить значительно дороже аналогичного, но расположенного на окраине;
  • склады, офисы, магазины и иные объекты нежилого фонда отличаются между собой по стоимости. Оценщик при определении цены в обязательном порядке учитывает наиболее эффективное использование нежилого помещения;
  • от того, где размещено помещение — в подвале, на последнем, первом или среднем этаже, зависит его привлекательность для потенциального покупателя или арендатора. И конечно же цена;
  • офисы и прочие типы нежилых помещений, расположенные в жилых домах менее престижны в отличии от аналогичных помещений находящихся бизнес-центрах и даже торгово-развлекательных комплексах, что также влияет на их стоимость.

Специалист, которым реализуется оценка нежилых помещений, обязательно должен учитывать все эти и многие другие факторы. Без учета всех нюансов, относящихся к конкретному объекту недвижимости, невозможно определить реальную рыночную стоимость объекта, что может повлечь, например, для продавца нежилого помещения недополучение дохода от продажи.

Подходы, используемые при оценке нежилого помещения

Оценка нежилого помещения, стоимость его аренды требуют от оценщика использования следующих подходов либо обоснованный отказ:

  • в этом подходе оценщик сравнивает стоимость помещения с похожими объектами, цены на которые известны из открытых источников о продаже либо аренде;

Затратный

  • специалист оценивает во сколько обойдется постройка с нуля аналогичного объекта. Глупо покупать объект, который можно самому построить за те же деньги или даже дешевле в приемлемых временных рамках;

Доходный

  • в этом подходе оценивается предполагаемая прибыль, которую можно получить от владения объектом. Для коммерческих помещений это, пожалуй, самый часто используемый подход.

Если вы хотите приобрести какой-либо коммерческий объект, то оценка стоимости арендной платы нежилого помещения или оценка его рыночной стоимости является довольно важным этапом. Чтобы ни одна из сторон сделок не чувствовала себя в проигрыше, проведение оценки недвижимости следует доверить грамотным специалистам, имеющим все необходимые документ и необходимый опыт.

Уточнить любые подробности, связанные с порядком оказания услуг и их стоимостью, вы можете позвонив по телефону: +7 (495) 410-47-74 или заполнив форму, расположенную на странице контакты.

Позиция ФАС России и Минэкономразвития России по вопросу об определении размера арендной платы при заключении на новый срок договора аренды государственного или муниципального имущества с отдельными категориями арендаторов

Позиция ФАС России и Минэкономразвития России по вопросу об определении размера арендной платы при заключении на новый срок договора аренды государственного или муниципального имущества с отдельными категориями арендаторов.

В связи с поступающими обращениями о применении положений Федерального закона от 26 июля 2019 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) об определении размера арендной платы при заключении на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества с субъектами малого и среднего предпринимательства (далее — МСП), организациями, образующими инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированными некоммерческими организациями (далее — НКО) Минэкономразвития России и ФАС России сообщают.

Статьей 17.1 Закона о защите конкуренции установлены требования к порядку передачи прав владения и (или) пользования (в том числе права аренды) в отношении государственного и муниципального имущества. Указанной нормой предусмотрена возможность передачи прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества по общему правилу только по результатам проведения торгов (конкурса или аукциона).

В то же время в частях 1, 3.1, 3.2 и 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции закреплены случаи, когда передача права аренды в отношении государственного и муниципального имущества возможна без проведения процедуры торгов.

Статья 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) требует обязательного проведения оценки объектов оценки при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду. При этом в силу статьи 5 Закона об оценочной деятельности право аренды является объектом оценки.

Вместе с тем, согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2019 г. N 92, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Также в соответствии с указанным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица — незаконным, решения органа юридического лица — не имеющим юридической силы.

Таким образом, по общему правилу органы власти и местного самоуправления при передаче государственного и муниципального имущества в аренду вправе устанавливать размер ставки арендной платы, отличающийся от рыночной стоимости, определенной оценщиком (ниже или выше ее уровня). Для случаев заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества на торгах органы власти и местного самоуправления по собственному усмотрению устанавливают в качестве начальной (минимальной) цены договора арендную плату или плату за заключение договора, размер которых определяется в ходе проведения конкурса или аукциона.

Пунктом 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции предусмотрено, что размер арендной платы по заключаемому на новый срок договору аренды государственного или муниципального имущества определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2019 г. N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее — Закон о развитии МСП) органы власти и местного самоуправления оказывают имущественную поддержку субъектам МСП и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП. Такая поддержка осуществляется в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях в соответствии с федеральными, региональными или муниципальными программами развития субъектов МСП.

В силу статьи 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее — Закон об НКО) органы власти и местного самоуправления вправе оказывать имущественную поддержку социально ориентированным НКО путем передачи государственного или муниципального имущества (в том числе по льготным ставкам арендной платы).

Таким образом, Законом о развитии МСП и Законом об НКО установлены особые условия предоставления государственного и муниципального имущества субъектам МСП, организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированным НКО. В частности, указанным категориям лиц государственное или муниципальное имущество может быть передано, в том числе на новый срок, по льготным (отличным от рыночных) ставкам арендной платы.

В связи с изложенным при заключении на новый срок договоров аренды государственного или муниципального имущества с субъектами МСП, организациями, образующими инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированными НКО в рамках предусмотренной Законом о развитии МСП и Законом об НКО поддержки указанных лиц размер арендной платы может определяться в том числе без учета оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Как налоговые органы определяют рыночную стоимость услуг по аренде помещений
  1. между взаимозависимыми лицами;
  2. по товарообменным (бартерным) операциям;
  3. внешнеторговые;
  4. цена по которым отклоняется более чем на 20% в сторону повышения или понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

Определением ВАС РФ от 11.05.2010 N ВАС-5462/10 отказано в передаче дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора. Итак, для контроля полноты исчисления налогов налоговое законодательство предусматривает три метода определения рыночной стоимости услуг, в том числе и по предоставлению помещений в аренду: информационный метод; метод цены последующей реализации; затратный метод. Что касается порядка применения затратного метода, в этом случае, по мнению Минфина, должны анализироваться обстоятельства конкретной сделки, особенности соответствующей сферы деятельности и уровень рентабельности, учитываться обычаи делового оборота и другие существенные условия (Письмо от 16.09.2004 N 03-02-01/1).

Согласно абз. 1 п. 10 ст.

40 НК РФ при отсутствии на соответствующем рынке услуг сделок по идентичным услугам или из-за отсутствия предложения на этом рынке таких услуг и при невозможности определения соответствующих цен ввиду отсутствия либо недоступности информационных источников для определения рыночной цены используется метод цены последующей реализации.

Оценка арендной платы за помещение
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам: +7 (812) 309-16-93 Санкт-Петербург, Ленинградская областьДоходный метод еще называют методом капитализации прибыли. Он основан на том, чтобы рассчитать прибыль, которую можно извлечь, если инвестированные в исследуемую и оцениваемую недвижимость средства, потратить на другие сферы предпринимательской деятельности, применяя при этом текущий процент банковского депозита.+7 (499) 703-47-59 Москва, Московская область
При сдаче помещений в аренду на длительный срок у заинтересованных сторон могут возникать разногласия относительно справедливости назначенной цены. В таком случае их спор может разрешить независимое определение ставки.
Оценка арендной платы нежилого помещения в 2019 году
Чаще всего необходимость в оценке арендной платы возникает в том случае, когда собственник помещения сталкивается с трудностями самостоятельного определения величины при сдаче в аренду нежилого имущества. Передача помещений в пользование на арендных условиях — одна из часто встречаемых экономических форм использования разных недвижимых объектов.

По данному методу определение рыночной стоимости аренды происходит путем проведения классификации затрат по статьям калькуляции, которые потребуются для возведения подобного недвижимого объекта. Определенной формы составления договор аренды не имеет. Тем не менее, в нем должна содержаться такая информация, как:

Величина арендной ставки не может состоять только из коммунальных платежей.

Такой договор признается незаключенным.

Что входит в сумму арендной платы нежилого помещения? Методика оценки рыночной стоимости и другие нюансы
Сравнительный.

Для него используется анализ цен, сложившихся на рынке конкретного населенного пункта в отношении аналогичных объектов недвижимости. Все приведенные формулы носят сугубо рекомендательный характер. Стороны вправе не руководствоваться ими, либо добавлять при расчете иные показатели, важные для существа отношений. Например, во многих регионах (таких, как Москва) дополнительно нужно учитывать отчисления, предназначенные для амортизации и реновации жилищного фонда.

  • Регулярное перезаключение договора аренды на новых условиях, в том числе и с увеличением арендной платы.
  • Указание в договоре механизма индексации арендной платы в одностороннем порядке. В этом случае необходимо указывать, по какой формуле и с учетом каких показателей будет производиться расчет (индекс инфляции, ставка ЦБ РФ и т. д.).
Оценка арендной платы нежилого помещения
Заключается в капитализации прибыли, которую может в будущем получить арендодатель. Такой подход, как правило, применяется при оценке платы за аренду магазинов, бутиков, производственных и складских помещений. Перед началом работы обязательно заключается договор на оказание услуг и составляется задание на оценку.

Для работы специалисту потребуется пакет документов: правоустанавливающая и техническая документация на помещение.

При этом в расчет берется не только само помещение, но и земля, на которой оно расположено, за исключением тех случаев, когда речь идет об офисах. Данный метод используется нечасто, так как результаты оценки получаются заниженными.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

  • С чего началась государственная регистрация прав на недвижимость
  • Какие документы нужны для приватизации дома и земельного участка в деревне
  • Если оформлять дарственную на квартиру в беларуси сколько стоит
  • Как можно продать долю в квартире без согласия второго собственника доли
  • Как получить разрешение на реконструкцию дома на своем участке 2019
Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.