Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить

РАСПОРЯЖЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ СУПРУГОВ: ОСОБЕННОСТИ УДОСТОВЕРЕНИЯ СДЕЛОК

Согласно п. 1 статьи 35 Семейного кодекса (СК) владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

При совершении сделок по распоряжению недвижимым имуществом возникает немало вопросов, связанных с применением норм гражданского и семейного законодательства об общей совместной собственности супругов.

В соответствии с п. 3 статьи 35 СК для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Таким образом, при совершении сделки по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности, а также при совершении сделки, требующей государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, в противном случае такая сделка может быть оспорена в суде по иску супруга, чье согласие получено не было.

    Какие же сделки подлежат государственной регистрации?

Согласно статьям 131 и 164 Гражданского кодекса (ГК) права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и возникают с момента указанной регистрации, если иное не предусмотрено законом, а сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, прямо указанных в законе.

Таким образом, государственной регистрации подлежат следующие сделки:

  • договор купли-продажи жилого помещения (п. 2 статьи 558 ГК);
  • договор купли-продажи предприятия (п. 3 статьи 560 ГК);
  • договор мены жилых помещений, договор мены предприятий (п. 2 статьи 567, п. 3 статьи 560 ГК);
  • договор дарения недвижимого имущества (п. 3 статьи 574 ГК);
  • договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (п. 2 статьи 609 ГК);
  • договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением (статья 584 и п. 2 статьи 601 ГК);
  • договор участия в долевом строительстве (п. 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2019 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», действие которого распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после вступления его в силу, т. е. после 1 апреля 2019 г.);

Кроме того, регистрации подлежат:

  • сделки по уступке права требования, основанные на сделке, требующей государственной регистрации (п. 2 статьи 389 ГК);
  • договор об ипотеке (п. 1 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения, немного меньше. Если проанализировать действующее гражданское законодательство, то можно сделать вывод, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Законом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение следующих сделок:

  • доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 статьи 185 ГК). Целесообразнее, чтобы сторона сделки предоставляла нотариально удостоверенное согласие своего супруга не на выдачу доверенности, а на заключение самой сделки, хотя из буквального толкования п. 3 статьи 35 СК следует, что и на выдачу нотариально удостоверенной доверенности требуется согласие супруга;
  • договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 статьи 339 ГК);
  • соглашение залогодателя и залогодержателя об удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд (п. 1 статьи 349 ГК);
  • уступка требования, основанная на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 статьи 389 ГК);
  • договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением (статья 584 и п. 2 статьи 601 ГК).
    • Ошибки при удостоверении сделки

Весьма часто при удостоверении у нотариуса согласия на совершение сделки по распоряжению недвижимостью или сделки, требующей нотариального удостоверения и/или государственной регистрации, допускаются ошибки.

Например, договор купли-продажи земельного участка, если иное не предусмотрено соглашением сторон, не требует нотариально удостоверенного согласия супруга покупателя, так как этот договор не подлежит ни государственной регистрации, ни обязательному нотариальному удостоверению, также он не является сделкой по распоряжению недвижимым имуществом со стороны покупателя. Однако довольно часто нотариусы составляют и удостоверяют такие согласия, хотя в них нет никакой необходимости.

При прекращении брака режим общей совместной собственности в отношении имущества, приобретенного в браке, по общему правилу сохраняется. В этом случае супруги вправе произвести раздел совместно нажитого имущества (статья 38 СК).

У многих специалистов сохраняется мнение о том, что если после расторжения брака прошло 3 года и более, то у супруга, который не указан в правоустанавливающих документах, но является участником общей совместной собственности в силу закона, права на это имущество утрачиваются (не подлежат никакой защите), а другой бывший супруг вправе распорядиться имуществом по своему усмотрению.

На практике как самими гражданами, так и юристами допускаются ошибки при определении срока исковой давности. По общему правилу к исковым требованиям о разделе общего совместно нажитого имущества применяется общий срок исковой давности 3 года, который в соответствии со статьей 200 ГК начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются ГК и иными законами.

Иного в СК не установлено, таким образом, действуют общие правила определения начала течения срока исковой давности.

Ошибка заключается в неправильном определении момента начала течения срока исковой давности и момента окончания срока исковой давности, почему-то считается, что срок начинает течь с момента расторжения брака и истекает по прошествии 3-х лет с момента расторжения. Исковая давность начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В итоге если при расторжении брака супругами не решен вопрос о разделе общего имущества и ни один из них не заявляет требований о разделе, исковая давность течь не начинает. Течение исковой давности начинается тогда, когда один из супругов предъявит требование о разделе общего имущества, в котором ему будет отказано.

Таким образом, что предъявление иска о разделе общего имущества супругов возможно после истечения трех лет с момента расторжения брака, если требование о разделе имущества ранее не заявлялось.

1. Мне необходимо обосновать исковое заявление по взысканию компенсации за пользование моей частью доли нарушением моего права на основании ст. 253 ГК РФ. п. 2, п. 3. — в данных пунктах затрагивается термин -, ,сделка по распоряжению имуществом,, — что понимается под такой сделкой? Всегда ли при сделке необходимо какое либо действие или осуществление сделки возможно при бездействии?

1.1. Опишите ситуацию подробнее, поможем.

1.2. Сделка по распоряжению имуществом — любая сделка, связанная с отчуждением имущества: дарение, купля продажа или мена. Осуществление сделки путем бездействия невозможно.

2. В моей доверенности прописано заключать все разрешенные законом сделки по управлению и распоряжению имуществом и дальше перечисляется операции, про передачу в дар ничего не сказано, возможно подарить по доверенности?

2.1. Добрый вечер! Распоряжение — подрузамевает кроме управления и пользования также и отчуждение, то есть продажу, дарение, сдачу в аренду/найм, обмен, залог и т. д.
Единственное, что подарить самому себе по доверенности нельзя!

3. Назовите срок исковой давности по требованиям супруга, чье согласие на совершение сделки другим супругом по распоряжению общим имуществом не было получено. С какого момента исчисляется этот срок исковой давности.

3.1. Общий срок исковой давности составляет 3 года, срок исчисляется с с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. В практике обычно 3 года с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении брака или с момента регистрации расторжения в органах ЗАГС.

В каждом конкретном случае надо изучать документы, так как надо доказывать знал или не знал супруг о сделке и если знал, то как это доказывается.

4. При отсутствии согласия второй супруг вправе требовать признания судом недействительности сделки по распоряжению общим имуществом лишь в случае, если другая сторона сделки знала либо должна была знать о несогласии этого супруга на совершение указанной сделки.
Эта «другая сторона» покупатель (третье лицо)? Иои имеется в виду супруг, продавший, например, машину?

4.1. Здравствуйте. Здесь имеется в виду супруг, продавший, например, машину.

Поскольку сторонами в спорах о распоряжении общим имуществом супругов являются — супруги.

5. Скажите, является ли временная прописка в квартире кого-либо постороннего сделкой по распоряжению имуществом (35 СК РФ)?

5.1. Временная регистрация не является сделкой. Это регистрация лица по месту временного пребывания.

Спасибо что воспользовались услугами нашего сайта.

5.2. Любая регистрация временная или постоянная не является распоряжением имущества, квартира не переходит в собственность к другим лицам. Удачи Вам.
5.3. Нет, временная прописка не является сделкой. Распоряжение имуществом – это сделки по его отчуждение, дарение, купля-продажа.

6. Уточняю вопрос: есть исполнительный лист по которому я перечисляю небольшую сумму ежемесячно, далее перестаю и подаю на банкротство, согласно 61.2 арбитражный управляющим может оспорить мои сделки только в последние 3 года (сделок не было) правильно ли я понимаю, что мои сделки в том числе и как я распорядился своим денежным имуществом которое снял со своих счетов, не могут быть оспорено (т е мои действия по распоряжению этим имуществом — денежным) так как выходят за 3-х летний срок.?

6.1. Здравствуйте Вы абсолютно правильно понимаете этот закон о банкротстве и в нем прямо об этом написано проверяются только крупные сделки и только за предыдущие 3 года до банкротства.

6.2. Здравствуйте, в соответствии с действующими нормами законодательства Российской Федерации срок исковой давности три года и вы о этом может заявить в суде.

6.3. Андрей, подавайте на банкротство, если долг свыше 500 тыс. рублей
Никто не будет обжаловать Ваши сделки, совершенные более трех лет назад В завлении на банкротство указываются только сделки, которые были совершены за последние три года перед подачей заявления на банкротство.

7. Человек выдает нотариально подписанную доверенность другому лицу, на распоряжения своего имущества, будучи находясь в больнице на лечении. По этой доверенности, доверенное лицо совершает сделку, по продаже дома. На момент выдачи доверенности, доверитель находился в больнице в адекватном состоянии, а на момент совершения сделки, по продаже дома, доверитель был уже дезориентирован (запись в карточки больного).

Будет ли считаться сделка действительной?

7.1. Добрый день
Сделка будет действительно, поскольку на момент выдачи доверенности он понимал значение своих действий Спасибо за обращение на наш сайт.

7.2. Если он не признан в суде недееспособным, то сделка считается действительной, но может быть оспорена в суде по основаниям предусмотренным ст. 177 ГК РФ.

Статья 35
При удостоверении сделок, указанных в ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации, нотариусом проверяется наличие нотариально удостоверенного согласия другого супруга на совершение сделки. Если в нотариально удостоверенном согласии супруга указаны какие-либо условия сделки, нотариус при удостоверении сделки проверяет, соблюдены ли эти условия. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
5.

Понятие недвижимости и сделок с ним, перечень сделок, требующих нотариального удостоверения или государственной регистрации, определяется Гражданским кодексом и иным законодательством.

Статья 35
2. В ГК РФ презумпция согласия не ограничивалась видом отчуждаемого имущества либо формой договора об отчуждении. До вступления в силу СК РФ супруг мог самостоятельно продать (или распорядиться иным образом) любое имущество, включая недвижимость.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Статья 35 СК РФ
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Статья 35 СК РФ
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Как оспаривают сделки, совершенные без согласия супруга
Для добросовестного контрагента по сделке риски потерять приобретенное имущество очень существенны. Например, при совершении сделки купли-продажи нежилого помещения регистрируется только переход права собственности на помещение, но не сам договор. Такой договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.Если сделка была совершена в период брака, то применяется ст.35 СК — супруг, не давший нотариального согласия на сделку может оспорить ее и отобрать имущество даже у добросовестного приобретателя.

Возникает вопрос: как соотносятся все эти три нормы между собой, какую и когда надо применять?

В первой норме (ст.173.1 ГК) говорится о согласии «третьего лица». А, как было указано выше, суды в большинстве своем не считают супруга «третьим лицом» по отношению к другому супругу. Суды считают их равноправными собственниками.
Статья 35 СК РФ
1.

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. См.: Обзор кассационной и надзорной практики Пермского краевого суда по гражданским делам за шесть месяцев 2007 г. (дело N 33-2548 от 29 мая 2007 г.) // СПС «Гарант». Нет единства в практике регистрационных служб относительно допустимости регистрации сделок в случае возмездного приобретения супругами имущества в общую долевую собственность, участниками которой будут являться оба супруга. См.: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 марта 2003 г. N 5-В03-34 // СПС «Гарант».

См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации» // БВС РФ. 2002.

N 6.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.