Договор уступки прав долевого участия в строительстве на что обратить внимание

Переуступка прав по договору долевого строительства в рамках ФЗ № 214

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.
8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Приобретение жилплощади на этапе возведения является выгодным инвестированием. Между застройщиком и покупателем заключается договор долевого участия (ДДУ), который проходит госрегистрацию в Росреестре. В рамках данного соглашения участник строительства вправе переуступить свое право требования третьему лицу.

Виды переуступки

Все сделки по переуступке права требования по договору долевого участия в зависимости от продавца делятся на два типа:

• объект принадлежит гражданину;
• будущая квартира оформлена на юр. лицо.

Если владелец – физическое лицо, то между ним и застройщиком может быть заключен только ДДУ в рамках ФЗ № 214. Предварительный договор долевого участия официально не считается документом, подтверждающим владение объектом, поэтому по такому соглашению передача не возможна.

Если будущий собственник недвижимости – организация, то между ней и строительной компанией могут заключаться различные формы договоренностей;

• ДДУ;
• инвестиционное соглашение;
• контракт взаимозачета.

Как правило, инвестиционное соглашение или контракт взаимозачета заключается между девелопером и подрядчиком. По ним также может проводиться уступка. При этом риски покупателя возрастают.

Это связано со следующими причинами:

• права подрядчика в отношении конкретной жилплощади определены не четко;
• иные договора, кроме долевого участия, не подлежат госрегистрации в Росреестре;
• исполнитель может не выполнить обязательства перед застройщиком, в таком случае его собственность на квартиру будет оспорена.

Важно знать: Из-за отсутствия регистрации в Росреестре недобросовестный подрядчик может провести уступку нескольким гражданам.

Уступка

Переуступка осуществляется в соответствии со статьей 11 Федерального закона № 214. Для передачи требования необходимо одновременное соблюдение следующих условий:

• выплачена полная стоимость квартиры, или объект передается вместе с долгом;
• еще не подписан передаточный акт на жилплощадь;
• сделка подлежит обязательной регистрации в регпалате.

Помимо 214 ФЗ, переуступка прав по ДДУ регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. Прежний дольщик несет ответственность перед правоприобретателем только за действительность передаваемых прав. Он не отвечает за своевременность исполнения обязательств девелопером.

Передача права требования не является основанием для внесения изменений в ДДУ. Уступка лишь меняет сторону в обязательстве. Поэтому новый собственник получает квартиру, в соответствии со всеми условиями заключенного соглашения.

К новому владельцу переходят не только права, но и обязанности. Например, если прежний дольщик имеет задолженность перед застройщиком по уплате стоимости жилплощади, то долг переводится на нового хозяина, с письменного согласия девелопера.

Полезно: Перед заключением соглашения о переуступки новому дольщику необходимо запросить у девелопера акт сверки расчетов с предыдущим владельцем. В документе будут отражены задолженности по оплате стоимости жилья.

Если дом введен в эксплуатацию и между дольщиком и строительной фирмой подписан приемо-передаточный акт, но квартира еще не оформлена в собственности, то заключить переуступку прав по договору долевого строительства нельзя. В таком случае оформляется обычная купля-продажа.

Последовательность действий

Чтобы осуществить передачу прав необходимо выполнить следующие действия:

• заключить ДДУ с девелопером;
• зарегистрировать его в Росреестре;
• оплатить стоимость недвижимости;
• найти правоприобретателя;
• оформить соглашение;
• уведомить строительную компанию;
• пройти госрегистрацию в регпалате.

Цена объекта между прежним и новым дольщиком определяется самостоятельно. Строительная компания не вправе изменять стоимость или иные договоренности между сторонами.

Согласование с застройщиком

В законе не прописано четкое требование о необходимости уведомления строительной компании о смене дольщика. Такое условие может быть предусмотрено в ДДУ.

Застройщик может отказать в согласовании уступки, а также попросить за разрешение уплатить ему определенную сумму денег. Такие действия девелопера являются вполне законными.

Справка: Даже если в ДДУ не предусмотрено обязательное уведомление строительной фирмы, покупателю следует направить письмо о смене дольщика. В противном случае он может лишиться возможности требовать с девелопера неустойку за срыв срока строительства.

Документы

Чтобы переуступка договора долевого участия в строительстве вступила в законную силу, необходимо зарегистрировать ее в Росреестре. Для этого необходимо представить следующие документы:

• зарегистрированный ДДУ;
• договор переуступки;
• письменное согласие застройщика;
• справка об оплате полной стоимости недвижимости;
• нотариально удостоверенное разрешение второго супруга, если имущество куплено в браке;
• согласие опеки, если в числе владельцев есть несовершеннолетние лица;
• квитанция об уплате госпошлины;
• иная документация.

Если изначально на объект недвижимости оформлена ипотека, то необходимо согласовать сделку с залогодержателем, то есть банком.

Внимание: Госпошлина за регистрационные действия определяется в соответствии со статьей 333.33 НК РФ и составляет 2 000 рублей для физических лиц.

Договор уступки

Соглашение о переходе прав заключается в письменной форме. Нотариальное удостоверение документа не требуется.

В договоре уступки указывается:

• реквизиты сторон (ФИО, адрес, данные паспорта);
• описание характеристик квартиры;
• стоимость жилплощади и порядок расчетов;
• обязанности сторон;
• ответственность за нарушение условий сделки.

В конце ставятся подписи продавца и покупателя, а также отметка о согласовании с застройщиком.

Налогообложение

После получения средств от покупателя у продавца возникает обязанность по уплате НДФЛ в размере 13%. Налог платится не со всей стоимости сделки, а с разницы между первоначальной ценой, указанной в ДДУ, и стоимостью по договору уступки.

Интересно: Если цена покупки и продажи совпадает, то обязанность по уплате налога не возникает. При этом гражданину все равно необходимо подать декларацию 3-НДФЛ.

На что обратить внимание покупателю

Заключение соглашения переуступки сопряжено с большими рисками, чем оформление участия в долевом строительстве напрямую с застройщиком. Это связано с законностью прав требования на жилплощадь и возможным мошенничеством со стороны продавца.

Чтобы себя обезопасить, покупателю следует проверить:

• факт регистрации в Росреестре;
• наличие оплаты за жилье;
• документацию продавца;
• текущее состояние строительства;
• репутацию и документы застройщика.

Иногда граждане продают квартиры по переуступки при срыве или затягивании сроков строительных работ. В таком случае покупателю нужно быть осторожным, чтобы не нарваться на долгострой.

Если покупатель уступки захочет расторгнуть ДДУ с девелопером, то ему будет возвращена только та часть средств, которая обозначена в контракте долевого участия, а не в соглашении уступки.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.
8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.
Предлагаем разобраться, как ее провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путем вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдет о передаче прав по договору долевого участия.

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на нее. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продает оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причем необходимо успеть их реализовать до подписания акта приема-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жилье от застройщика в счет оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жилье, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашел какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

• продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
• если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
• нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчетов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре). Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определенным причинам не пройдет регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведем итоги:

1. Переуступка — это реальная возможность сэкономить на покупке квартиры
2. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
3. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

• Документы необходимые при оформлении сделки купли продажи гаража
• Как заполнять декларацию 3 ндфл при получении налогового вычета при покупке квартиры
• При продаже квартиры какие документы нужны риэлтору для продажи квартиры
• Что такое договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома
• Приватизация квартиры в браке является ли совместно нажитым имуществом