Какой нужен документ при покупке квартиры что нет обременения

Какие документы нужно проверять при покупке квартиры у риэлторов

Не у всех есть силы и время заниматься продажей квартиры, поэтому многое хотят обратиться к риэлтору. Советы, как выбрать действительно хорошего риэлтора.

Узнайте стоимость услуг у нескольких специалистов

Цена риэлтерских услуг бывает фиксированной или выраженной в процентах от стоимости недвижимости. В разных компаниях может значительно различаться, но высокая цена вовсе не показатель высокого качества услуг. Поэтому стоимость услуги не должна быть решающим фактором при выборе риэлтора, хотя ее необходимо учитывать.

При уточнении цены следует выяснить, что входит в услугу:

  • качественные фотографии квартиры;
  • составление качественного рекламного текста;
  • размещение объявление на всех доступных площадках;
  • поиск покупателей по базе агентства;
  • показ квартиры потенциальным покупателям;
  • ведение переговоров с покупателями;
  • подготовка пакета документов;
  • регистрация сделки.

Из всех просмотренных предложений выберите несколько вариантов с разной ценой и разным объемом предоставляемой услугой. А затем познакомьтесь лучше с каждым из риэлторов, чтоб сделать окончательный выбор.

Проверьте его компетенцию и мотивацию

В любом деле есть специалисты, а есть профаны. Сфера недвижимости не исключение, поэтому вам нужно найти по-настоящему компетентного специалиста, который к тому же относится к работе с энтузиазмом. Конечно, приятно, если у вашего риэлтора профильное образование (в этой области можно проходить курсы) и значительный опыт работы. Однако у специалистов с большим опытом может быть как профессиональное выгорание, так и просто много проектов, которые он ведет одновременно. Оцените, насколько риэлтор заинтересованно себя ведет: какие вопросы задает, готов ли осматривать квартиру, есть ли у него хороший фотоаппарат для съемки комнаты.

Дополнительно можно поискать в интернете отзывы о риэлтерском агентстве и специалисте, с котором вы решили работать.

Проверьте, обладает ли он признаками хорошего риэлтора:

  • Он быстро отвечает на телефонный звонок, внимательно случает вас и отвечает по делу.
  • Его речь приятна, грамотна и содержательна.
  • Хороший специалист не будет размахивать руками, постоянно крутить в руках предметы или ходить по комнате во время беседы.
  • Он провел оценку квартиру и смог аргументировать конечную сумму, заранее обговорил, какую скидку можно сделать и при каких условиях.
  • У специалиста есть готовый план действий по продаже квартиры, который он может применить к вашей недвижимости.

Хороший специалист не спешит расписывать свои таланты, зато охотно задает вопросы о недвижимости и пожеланиях клиента. Впрочем, на прямые вопросы о его опыте работы и образовании он отвечает спокойно, уверено и готов показать подтверждающие документы.

Обязательно сделайте выбор

Не спешите сразу заключать договор с тем риэлтором, который предложил лучшую цену и показал себя профессионалом. Попросите время все обдумать, чтобы в спокойной обстановке и без давления выбрать того, с кем вам будет комфортно работать.

Кроме того, тайм-аут позволит дополнительно проверить специалиста. Профессионал, имеющий достаточную загрузку, не станет давить на клиента и устраивать жесткий торг, вынуждать заключать договор. Останавливать выбор следует именно на том, кто был достаточно убедительным и спокойным, однако не стал вас вынуждать заключать договор немедленно и не донимал звонками.

Проверяйте активность поиска клиентов

Конечно, вы не можете проверить, скольким покупателям из своей клиентской базы риэлтор предложил именно вашу квартиру. Но вы сможете отследить, размещены ли на интернет-площадках объявления о продаже недвижимости, насколько профессионально и грамотно составлено предложение, как часто оно обновляется. Хороший специалист обязательно разместит предложение на всех популярных городских площадках.

Также вам следует присутствовать хотя бы на одном из показов квартиры. Послушайте и посмотрите, как риэлтор презентует вашу недвижимость, насколько правильно расставляет акценты и старается заинтересовать клиента.

Просите риэлтора составлять недельный отчет о количестве звонков и поведенных показов. Будет неплохо, если риэлтор сможет узнать у клиентов, почему объект их не заинтересовал. Возможно, вы сможете устранить этот фактор и устроить продажу квартиры.

К примеру, если покупателей смущает, что готов не весь пакет документов, то вы можете заказать выписку из ЕГРН. Этот документ докажет, что вы полноправный собственник, а квартира не имеет ограничений права и арестов.

Помните, что если квартира «стоит» на продаже более трех месяцев, то вам нужно найти нового специалиста или заняться продажей квартиры самостоятельно.

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

Анализ юридической чистоты квартиры – не такая уж сложная процедура, справиться с которой при желании по силам и покупателю, а не.

Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора.

Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению»

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой.

Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая».

Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность.

Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер.

Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски»

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск.

Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Справка об отсутствии обременений на недвижимость
Для того чтобы получить документ в электронном виде, воспользуйтесь официальным сайтом Росреестра или Госуслуг. Важно знать, что получая выписку через Госуслуги, клиент будет перенаправлен на сайт Росреестра. Выписка из ЕГРН может быть выдана как в бумажном виде, так и в электронном, в зависимости от желания заявителя.

Для получения электронного экземпляра придется предоставить свою почту, на которую придет письмо с файлом, содержащим выписку. Впоследствии, данную выписку можно распечатать и использовать как полноценный документ.

  • При обращении в отделение Росреестра, справка выдается в течение 3 рабочих дней;
  • При подаче заявления в МФЦ, справка выдается в течение 5 рабочих дней;
  • Любое заинтересованное лицо может запросить срочную справку через Росреестр, которая выдается в течение 1 дня. В данном случае, государственная пошлина больше.
Покупка квартиры, обремененной ипотекой: что нужно знать
Обычно продавец выставляет недвижимость на продажу с невысокой стоимостью. Мотивация предельно ясна: необходимо «вытащить» деньги как можно быстрее. Даже если изначально такое жилье продается без скидки, за такой объект точно можно поторговаться.

Такой вариант будет интересен тем, кто планирует брать жилье, обремененное ипотекой, тоже в ипотеку. Это вполне реально, но есть нюансы. Во-первых, потенциальный покупатель обязан быть юридически «чистым», с идеальной кредитной историей. Во-вторых, все манипуляции должны проводиться в одной кредитной организации. Далее покупка недвижимости идет по привычному сценарию, поскольку обременение снято, и с квартирой возможно проводить любые сделки.

Заключается договор купли-продажи, оформляется переход права собственности, и после реализации сделки остальная часть денег из ячейки переходит по праву к своему хозяину. Поэтому покупателю необходимо настоять, чтобы стороны нотариально заверили договор задатка, в котором прописаны условия сделки. А именно: покупатель гасит обременение в банке за продавца, после чего прежний владелец квартиры обязуется ее продать.

Также важно в договоре указать сроки, в течение которых банк снимет обременение, а продавец продаст квартиру.

Купить ипотечную квартиру можно и у банка, о чем мы уже писали. Схема проста и подобна покупке квартиры у хозяина. Только реальным продавцом выступает кредитная организация, которая и занимается поиском заинтересованных лиц. Этот вариант безопасен, его также можно рассматривать.
Процедура получения справки об отсутствии обременений на недвижимость
В официальной бумаге содержится разная информация, не только касающаяся ограничений. Там также присутствуют такие данные, как адрес, число комнат, площадь дома, количество этажей.

Также есть информация о владельце, если их несколько, то о каждом. И, конечно же, есть сведения об обременении, если таковое присутствует. Можно отметить, что существуют разные виды обременений. Некоторые легко снять, а другие становятся серьезной проблемой. Поэтому важно понимать, что собой представляют определенные ограничения, и какие сложность они несут.[smartcontrol_youtube_shortcode key=»проверить отсутствие обременений на недвижимость» cnt=»1 col=»1 shls=»true»]Подождать потребуется 5 рабочих дней, после чего должны предоставить справку.

Ее могут прислать на электронную почту, или же человек может лично явиться в Кадастровую палату для получения бумажного варианта.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=»Справка об отсутствии обременений на недвижимость» cnt=»1 col=»1 shls=»true»]
Что такое квартира с обременением, как проверить при покупке

Проблема возникает, если продавец квартиры получил суму аренды за длительный срок, но потом решил продать квартиру, не предупредив арендаторов и покупателя.

Прежде всего, при покупке следует запросить с продавца недвижимости правоустанавливающие документы, то есть подтверждающие право конкретного гражданина на объект, который планируется прибрести:Приобретая квартиру, обязательно запрашивайте свежую (1-3 дня перед заключением сделки) выписку ЕГРП в Росреестре. В ней есть полная информация об обременениях, если таковые есть, и предшествующим сделкам. Срок действия документа тридцать дней.

Перечислены самые распространенные виды обременений, но список не исчерпывающий.

Юристы и риэлторы также рекомендуют проверить цепочку так называемых отчуждений. Если квартира переходила из одних рук в другие за недолгий срок (один-три года) несколько раз, покупателю стоит быть осторожнее.

Возможно, продавцы пытаются скрыть незаконные действия в отношении объекта недвижимости. В том числе и наличие серьезных обременений.

Гд взять справку об отсутствии обременений на недвижимость
  • его описание;
  • его точный адрес;
  • сведения о присутствии или отсутствии регистрационных прав, или обременений.

Итак, прежде чем приобрести недвижимое имущество, нужно проконтролировать, чтобы оно было «чистым» с юридической точки зрения. Юристы советуют не рассматривать вариант приобретения такой квартиры, так как нет абсолютно никаких гарантий по поводу того, чем и когда закончатся эти судебные прения. Для этого необходимо затребовать у продавца выписку (которая и является справкой об отсутствии обременения) из егрп на квартиру (или иное имущество) и совершенных с ней сделок.

Прежде всего, необходимо будет проверить дату выдачи документа.

Приобретая недвижимое имущество, участники сделки должны быть осведомлены, обременен ли объект сделки каким-либо «довеском». В противном случае, можно сильно «обжечься» купив, к примеру, квартиру с иждивенцем или с проживающими там арендаторами.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

  • Брачный договор как основание для государственной регистрации прав на недвижимое имущество
  • В течение скольки лет после покупки квартиры можно получить налоговый вычет
  • Как встать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий башкортостан
  • Можно ли взыскать неустойку по предварительному договору купли продажи квартиры
  • Как внести изменения в свидетельство о регистрации недвижимости
Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.