Как в бухгалтерском учете отразить договор долевого участия

Выручка по договорам долевого участия в учете и отчетности застройщика

Авторы: Надежда Соболева, старший менеджер компании BDO;

Александр Ланцов, директор компании BDO,
руководитель отраслевой группы «Строительство и недвижимость»

В регулировании бухгалтерского учета в области строительства жилья есть не только пробелы, но и противоречия, возникающие между законодательством и сложившейся практикой отражения выручки и себестоимости строительных компаний в финансовой отчетности.

Начнем с общего. Работа по каждому проекту происходит по схеме: инвестор — заказчик/застройщик — подрядчик. В качестве инвестора выступает организация, которая финансирует строительство. Заказчик/застройщик выполняет функцию по организации строительного процесса.

Подрядчик — это строительная организация, непосредственно выполняющая строительные работы, а также привлекающая субподрядчиков для выполнения отдельных строительных работ. В некоторых случаях вышеперечисленные функции могут объединяться в одной компании.

Особенности жилищного строительства

При жилищном строительстве в качестве инвесторов могут выступать дольщики (физические и юридические лица), и отношения между застройщиком и дольщиками регулируются Законом (Федеральный закон от 30.12.2021 № 214-ФЗ (далее — Закон № 214-ФЗ)) об участии в долевом строительстве. Отдельные положения Закона № 214-ФЗ могут влиять на порядок бухгалтерского учета заказчика-застройщика.

В статье 2 данного Закона приведено определение застройщика. Такой субъект правоотношений, как заказчик, в Законе № 214-ФЗ не упоминается. Тем не менее застройщик вправе привлекать подрядчиков для выполнения строительно-монтажных и других работ.

В этом случае их отношения регулируются договором подряда, и застройщик по отношению к подрядчику будет являться заказчиком (Глава 37 ГК РФ).

Надо сказать, что Минфин России не разделяет функции застройщика и заказчика. Например, в одном из писем (письмо Минфина России от 07.08.2021 № 03-03-06/1/544) ведомство приравнивает функции застройщика к функциям заказчика.

Цена договора состоит из двух частей: суммы денег на возмещение затрат на строительство объекта и суммы на оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

Деньги, предназначенные для возмещения затрат на строительство, могут расходоваться только на ограниченный круг направлений (п. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ), а суммы, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению (п. 2 ст.

18 Закона № 214-ФЗ).

Законодательством о бухгалтерском учете не предусмотрен порядок отражения операций по Закону № 214-ФЗ, поэтому нужно рассматривать наиболее близкие по характеру отношений договоры и соответствующий им порядок учета. Это — агентский договор и договор купли-продажи.

Агентский договор предусматривает, что агент действует от своего имени или от имени принципала, но всегда в интересах последнего (по его поручению), а также агент действует за счет принципала (ст. 1005 ГК РФ). Кроме того, агенту полагается агентское вознаграждение (ст.

1006 ГК РФ).

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ). При этом договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (п.

2 ст. 455 ГК РФ).

По мнению авторов, договор долевого участия по своему экономическому смыслу ближе к договору купли-продажи. Трудно утверждать, что застройщик действует исключительно по поручению дольщиков. Строительство дома может начаться даже тогда, когда договоры с дольщиками еще не заключены. Кроме того, не все квартиры распределяются на стадии строительства.

Часть квартир застройщик распродает уже после ввода дома в эксплуатацию. Главный интерес для застройщика представляет разница между ценой договора и затратами на его исполнение. А также у застройщика в ходе строительства остаются все риски утраты объекта строительства. Кроме того, трудно утверждать, что застройщик действует только за счет принципала, в данном случае это покупатель квартиры.

При неблагоприятном развитии событий затраты на исполнение договора превысят цену договора, и, соответственно, застройщик может получить убыток.

Основные противоречия с требованиями РСБУ и МСФО

На практике застройщики в основном применяют подход к отражению операций по договорам долевого строительства в бухгалтерском учете и отчетности, приведенный в таблице ниже.

Вариант отражения операций по договорам долевого строительства у застройщика

Бухгалтерский учет при перепродаже помещений в строящихся домах

Бухгалтерский учет при перепродаже помещений в строящихся домах

Как отразить в бухгалтерском учете организации приобретение прав участника долевого строительства и реализацию этих прав в дальнейшем? Отвечают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Екатерина Лазукова и Елена Мельникова.

Как в бухгалтерском учете отразить договор долевого участия Как в бухгалтерском учете отразить договор долевого участия

Организация (ООО), применяющая общую систему налогообложения, приобретает для дальнейшей перепродажи жилые (квартиры) и нежилые (офисы) помещения в строящихся жилых домах. Приобретение имущества оформляется договорами о долевом участии в строительстве и договорами переуступки (уступки) прав требования. Продажа этого же имущества оформляется договорами переуступки (уступки) прав требования.

Документов о праве собственности при этом не оформляется, поскольку объекты недвижимости еще не сданы в эксплуатацию. Какими бухгалтерскими проводками следует отражать приобретение и продажу данного имущества?

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2021 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ).

По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Согласно части 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Часть 1 ст. 11 Закона № 214-ФЗ допускает уступку участником долевого строительства прав требований по договору после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче участнику объекта долевого строительства (ч.

2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).

Правила уступки права требования установлены в ст. ст. 388, 389, 390 ГК РФ, а условия и порядок оформления перевода долга — в ст. ст. 391, 392 ГК РФ.

Отражение в бухгалтерском учете приобретения прав участника долевого строительства

Права участника долевого строительства, по нашему мнению, организация-дольщик вправе учесть в составе финансовых вложений на основании п. п. 2, и 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений», утв. приказом Минфина России от 10.12.2021 № 126н, то есть отразить их на счете 58 «Финансовые вложения», субсчет «Права участника долевого строительства». Вместе с тем допускается учет таких прав и на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

В бухгалтерском учете участнику долевого строительства (дольщику) следует сделать следующие записи:
Дебет 58 (76), субсчет «Права участника долевого строительства» Кредит 76, субсчет «Расчеты с застройщиком»

— на дату регистрации договора участия в долевом строительстве получено право на объект долевого строительства;
Дебет 76, субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит 51

— произведены расчеты с застройщиком (либо с продавцом прав участника долевого строительства).

Отражение в бухгалтерском учете реализации прав участника долевого строительства

В соответствии с п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утв. приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н, поступления от продажи основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), продукции, товаров, признаются в бухгалтерском учете в качестве прочих доходов. Расходы, связанные с продажей, выбытием и прочим списанием основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), товаров, продукции, признаются в бухгалтерском учете в качестве прочих расходов (п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).

Поэтому при последующей переуступке права требования квартиры или офиса в учете делаются записи:
Дебет 62 (76) Кредит 91

— отражен доход от уступки права требования квартиры (офиса);
Дебет 91 Кредит 58 (76), субсчет «Права участника долевого строительства»

— списана сумма расходов, связанная с приобретением переданных прав;
Дебет (51) Кредит 62 (76), субсчет «Расчеты по уступке права требования»

— поступила оплата от покупателя имущественного права;
Дебет 91 Кредит 68

Кроме того, в случае, если указанная в вопросе деятельность является для организации основной, переуступка прав требования на квартиры или офисы может отражаться в учете не с использованием счета 91 «Прочие доходы и расходы», а с использованием счета 90 «Продажи» (смотрите Инструкцию по применению плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденную приказом Минфина России от 31.10.2021 № 94н).

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.

Как отразить в учете организации уступку права требования по договору участия в долевом строительстве
Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав предусмотрены ст. 155 НК РФ. Однако данная норма не содержит особенностей для передачи имущественных прав на нежилые помещения (кроме гаражей и машино-мест). Соответственно, вопрос определения налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав на нежилые помещения является спорным. Уступка права требования расценивается в налоговом учете как передача имущественного права.

За государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве и уступки права требования по договору участия в долевом строительстве уплачивается государственная пошлина в размере 4000 руб. и 200 руб. соответственно (абз. 4, 5 п. 30 ст. 333.33 НК РФ).

Таким образом, с учетом разъяснений, приведенных в Письме ФНС России N ГД-4-3/12291, в отношении операции по передаче имущественных прав на нежилое помещение общий порядок определения налоговой базы, установленный п. 1 ст. 167 НК РФ, не применяется и на дату получения предварительной оплаты за передаваемые права налоговая база у получателя предоплаты не возникает.

В данной консультации исходим из предположения, что организация при уступке права требования, основываясь на последних разъяснениях контролирующих органов и Постановлении Президиума ВАС РФ N 13640/09, налоговую базу по НДС определяет в размере разницы между ценой передачи имущественных прав с учетом НДС и расходами на их приобретение.
Бухгалтерский учет и налогообложение при уступке права требования по договорам долевого строительства
Д-т 76, субсчет «Расчеты по долевому строительству», К-т 76 — 12 000 000 руб. — приобретено право требования по договору долевого строительства; Пример 2.

В бухгалтерском учете у ООО «Чайка» (покупателя права требования) будут отражены следующие записи:

Согласно п. 8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» объекты основных средств принимаются к учету по их первоначальной стоимости, которая формируется из фактических затрат на их приобретение.
Скрытый текст
Важно, что названное Письмо размещено на сайте ФНС в разделе «Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами», поэтому налоговые инспекции на местах следуют указанной позиции. Верховный Суд согласился с доводами АС МО, подтвердив, что застройщик необоснованно уменьшил полученную выручку на суммы ожидаемых затрат (резерва предстоящих расходов), не подтвержденных на тот момент соответствующими первичными документами.
[7].

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Выручка застройщика по ДДУ: Бухгалтерский и налоговый учет
Далее суд отметил: поскольку налогоплательщик избрал моментом определения финансового результата дату ввода объекта строительства в эксплуатацию, то налог должен быть исчислен исходя из всей полученной экономии (без уменьшения ее на сумму затрат на благоустройство территории). Последующие ответы Минфина в 2012 г. на запросы организаций касательно налогообложения носили уклончивый характер и не проясняли ситуацию [2]. В отношении же бухгалтерского учета по ДДУ никаких конкретных разъяснений Минфин не давал вообще.
Если следовать МСФО [3], то передачу квартир в многоквартирном доме (МКД) по ДДУ застройщику следует отражать как выручку.

В зависимости от конкретных условий договора при учете по МСФО может возникнуть лишь вопрос о том, признавать выручку равномерно по проценту выполнения работ или на момент передачи объекта.

Расторжение договора участия в долевом строительстве: бухгалтерский и налоговый учет (Серова А
Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. Сумма процентов, начисленных за период с момента внесения денег дольщиком до даты направления уведомления о расторжении договора, равна 462 000 руб.
До момента получения документов из суда величина оценочного обязательства не пересматривалась, поскольку было решено, что суд в любом случае не взыщет с организации больше 300 000 руб.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

  • Имеет ли мать долю наследства после смерти дочери
  • Случаи когда самовольная постройка не подлежит сносу
  • Если ребенок несовершеннолетний как положить долю от наследства
  • Наследство по завещанию обязательная доля можно ли отказаться
  • Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен
Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

  1. factorSurakel

    Покупка недвижимости по договору уступки прав требований? Разъясните ситуацию, прошу вашей помощи. Разъясните, можно ли решить данную ситуацию самостоятельно?

    Ответить
  2. BigWinS

    Бухгалтерский учет операций, осуществляемых участниками договора долевого участия в строительстве. В бухгалтерском учете инвестора эта операция отражается следующей записью: Дебет 76 Кредит 55 на сумму перечисленных денежных средств.

    Ответить
  3. Enentonnat

    долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве, заключаемый между застройщиком и его 6. 1. Учет и налогообложение при заключении договора долевого строительства. Доходы и расходы застройщика от оказания услуг по договору отражены следующими записями – данных бухгалтерского учета и отчетных документов застройщика.

    Ответить
  4. Alkiara

    Долевое строительство: учет и налогообложение. Бухгалтерский учет у застройщика. Договор долевого участия бухгалтерские проводки. Итак, как уже стало понятно, договор долевого участия в строительстве объекта является разновидностью договоров купли- продажи.

    Ответить
  5. ladoga31

    Законодательством о бухгалтерском учете не предусмотрен порядок отражения операций по Закону № 214- ФЗ, поэтому нужно На практике застройщики в основном применяют подход к отражению операций по договорам долевого строительства в бухгалтерском учете и. . .

    Ответить
  6. Mirehiko

    В бухгалтерском учете участнику долевого строительства ( дольщику) необходимо сделать следующие записи: Дебет счета 58 ( 76), субсчет « Права участника долевого строительства» Кредит счета 76, субсчет « Расчеты с застройщиком» — на дату регистрации договора участия в. . .

    Ответить
  7. labunga228

    Как застройщику отразить в учете долевое строительство жилых домов. Рекомендация Р- Х. 2019 ОК Строительство « Учет договоров долевого участия ( ДДУ) у застройщика». Расторжение договора участия в долевом строительстве: бухгалтерский и налоговый учет. . .

    Ответить
  8. 4Playsany

    « Учет договоров долевого участия ( ДДУ) у застройщика». Описание проблемы. Застройщик ( юридическое лицо) на основании разрешения В бухгалтерском балансе затраты на строительство и содержание службы застройщика отражены в оборотных активах по группе. . .

    Ответить
  9. ladoga31

    Бухучет при приобретении квартиры в долевом строительстве? Что делать, разъясните! Что мне предпринять и как себя правильно вести?

    Ответить
  10. Derane

    В бухгалтерском учете отразите реализацию работ и проведение взаимозачета так Обычно используется договор участия в долевом строительстве либо договор купли- продажи. Право сторон заключить договор купли- продажи будущей квартиры следует из пункта 2 статьи 455. . .

    Ответить
  11. VercCafIvan

    В бухгалтерском учете стоимость полученных имущественных прав на квартиру следует отражать на счете 76 » Расчеты с разными Уступка права ( требования), вытекающего из договора долевого участия в строительстве, а также сам договор оформляются в. . .

    Ответить
  12. Hireling

    При принятии к бухгалтерскому учету имущества в качестве актива определенного вида следует Приобретённое по договору участия в долевом строительстве право ( требование) является При ( возможной) уступке прав требования: Дебет 62, Кредит 91 — отражен доход от. . .

    Ответить
  13. obruch1

    Рекомендация Р- Х/ 2019 ОК Строительство » Учет договоров. . . «? Подскажите по сложившейся ситуации. Не является ли это проблемой?

    Ответить
  14. Mirehiko

    Выручка по договорам долевого участия в учете и отчетности? Помогите советом. Какие должны быть пошаговые действия?

    Ответить
  15. Hamak093belyj

    Бухучет застройщика при долевом строительстве — 2020 ujl? Помогите разобраться! Разъясните, можно ли решить данную ситуацию самостоятельно?

    Ответить
  16. USERLife

    4 Выручка по договорам долевого участия в учете и отчетности застройщика. 5 Бухгалтерский учет застройщика при долевом строительстве. 6 Бухгалтерский учет застройщика. Три важных аспекта. 7 Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое. . .

    Ответить
  17. GoldenKey

    По какой схеме ведет бухгалтерский учет застройщик, привлекающий средства по договорам долевого участия, если его вознаграждение оговорено в цене договора? Как ведется налоговый учет? Ценные рекомендации для застройщиков многоквартирных домов.

    Ответить
  18. FromSPB

    Как организация должна отразить у себя в бухгалтерском? Подскажите, что делать дочери в такой ситуации. Посоветуйте, как мне быть?

    Ответить
  19. Extreme91

    Содержание. Бухгалтерский учет покупки недвижимости по договору уступки прав требований долевого участия в строительстве. Гражданско- правовое регулирование. Бухгалтерский учет. Как застройщику отразить в учете долевое строительство жилых домов. Бухучет.

    Ответить
<

table cellspacing=»0″ cellpadding=»5″ border=»0″>