Договор мены если одна из сторон государство

Договор мены

Договор мены — это договор, по которому стороны взаимно обязуются передать друг другу имущество в собственность (ст. 567 ГК РФ). Правовое регулирование мены в значительной степени опирается на нормы о купле-продаже.

Хотя с экономической точки зрения купля-продажа является частным случаем обмена товара на товар (деньги), в правовом аспекте сам договор мены сконструирован по модели договора купли-продажи. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять (п. 2 ст.

567 ГК РФ).

Договор мены является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Сторонами договора мены могут выступать любые субъекты гражданского права.

Ограничения на участие в договоре мены, существующие для граждан и юридических лиц, в целом аналогичны ограничениям на их участие в договоре купле-продаже. При этом договор мены может носить как потребительский, общегражданский характер (между гражданами, а также некоммерческими организациями), так и коммерческий (между предпринимателями) в зависимости от назначения предмета договора. Сторонами договора мены могут выступать только лица, обладающие правом собственности или другим вещным правом, предполагающим возможность распоряжения соответствующим имуществом.

Условие о предмете — это единственное существенное условие договора мены. Возможна мена любых не изъятых из оборота вещей, в том числе будущих. Субъективные гражданские обязанности, а также личные неимущественные блага не могут выступать предметом мены.

Цена договора мены — это стоимость каждого из встречных предоставлений.

Указание цены договора мены в денежных единицах необязательно. Ведь ценой товара в этом договоре является другой товар, передаваемый взамен.

Поэтому, определив предмет договора (наименование и количество обмениваемых товаров), стороны тем самым определяют и его цену (в натуральном выражении).

Срок договора мены определяется самими сторонами.

Договоры мены, исполняемые в момент совершения, а также сделки между гражданами на сумму менее 10 000 руб. могут заключаться в устной форме. Все остальные договоры мены должны облекаться в письменную форму (ст. 159—161 ГК РФ).

Порядок заключения договоров мены определяется по общим правилам, аналогичным нормам о купле-продаже.

Содержание договора (права, обязанности, ответственность сторон)

Основной обязанностью участников договора мены является передача товара в собственность контрагенту. При этом каждая из сторон самостоятельно несет расходы по передаче и принятию соответствующего товара (п. 1 ст.

568 ГК РФ).

Все условия о количестве, качестве, ассортименте, комплектности и упаковке (таре) обмениваемых товаров регулируются соответствующими нормами главы 30 ГК РФ в силу прямого указания п. 2 ст. 567 ГК РФ. Аналогично определяются и последствия нарушения сторонами этих условий.

По общему правилу передача обмениваемых товаров должна производиться одновременно. Если же сроки передачи товаров по условиям договора не совпадают, стороны должны руководствоваться общими нормами о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК РФ).

Переход права собственности на обмениваемый товар приурочен к моменту исполнения обеими сторонами лежащих на них обязанностей, т. е. фактически к моменту исполнения договора. Таким образом, право собственности у обоих приобретателей (покупателей) возникает одновременно после того, как произведена последняя по времени передача товара. Стороны своим соглашением могут это правило изменить (ст.

570 ГК РФ).

Достаточно сложен вопрос о моменте перехода рисков случайной гибели или повреждения обмениваемых товаров. С одной стороны, ст. 211 ГК РФ связывает несение риска случайной гибели вещи с наличием права собственности на эту вещь, если иное не предусмотрено законом или договором. С другой стороны, ст. 459 ГК РФ приурочивает переход риска к моменту исполнения обязанности по передаче товара.

Но эта статья может применяться к договору мены, только если это не противоречит существу мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Если между вручением обмениваемых товаров имеется разрыв во времени, одна из сторон лишается владения вещью (передав ее другой стороне), но сохраняет при этом право собственности на нее (которое не переходит к приобретателю в силу общего правила ст. 570 ГК РФ). В этой ситуации возложение риска случайной гибели вещи на ее собственника поставило бы его в затруднительное положение, ведь он уже не может реально влиять на сохранность вещи.

Таким образом, риск случайной гибели или повреждения вещи может переходить на покупателя по договору мены до момента возникновения у него права собственности на соответствующий товар. В известном смысле это должно стимулировать его к скорейшей передаче встречной вещи, своего товара.

Обязанность передать товар свободным от прав третьих лиц вытекает из ст. 571 ГК РФ. Ее содержание определяется соответствующими статьями главы 30 ГК РФ (ст.

461—462). Эвикция товара, являющегося предметом мены, дает потерпевшей стороне право требовать возврата переданного ею в обмен товара, а также возмещения убытков.

Обязанность стороны договора информировать контрагента о нарушении последним условий договора мены не предусмотрена главой 31 ГК РФ. Однако такая обязанность существует и регулируется аналогично правилам ст. 483 ГК РФ.

Субъекты договора мены

Субъектами договора могут быть граждане, юридические лица, публично-правовые образования. Примером договора с участием последнего может выступать договор мены зданиями или договор мены земельными участками между различными органами власти и государственными (муниципальными) учреждениями между собой либо с иными участниками гражданского оборота.

Такие ситуации являются довольно распространенными, что подтверждается материалами судебной практики.

Так, Городской комитет по управлению имуществом передал в собственность ТОО «Автогазсервис» здание по ул. Крымова, 69 «Б» в счет погашения задолженности за поставленный природный газ. Во исполнение акта взаимозачета между истцом и ответчиком был заключен договор мены от 18 июля 1997 г. с дополнительным соглашением от 11 мая 1998 г. Суд первой инстанции признал указанный договор недействительным, полагая, что он не соответствовал закону о приватизации государственного имущества.

Между тем действовавшее на момент заключения договора законодательство о приватизации не содержало запрета на совершение сделок мены с муниципальным имуществом, а потому заключение этого договора не противоречило гражданскому законодательству РФ. Договор мены от 18 июля 1997 г. соответствует ст. 567 ГК РФ, в связи с чем отсутствовало основание для признания оспариваемого договора не соответствующим закону в силу ст. 168 ГК РФ. Кроме того, согласно ст.

124, 125 ГК РФ муниципальные образования могут участвовать в гражданско-правовых сделках, приобретать имущественные и неимущественные права и нести обязанности. Вывод суда о том, что спорное здание не являлось муниципальной собственностью и Комитет по управлению имуществом не вправе был отчуждать его, противоречит имеющимся в деле документам. На основании изложенного судебная коллегия постановила в удовлетворении иска о признании договора мены от 18 июля 1997 г. с дополнительным соглашением от 11 мая 1998 г. недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать (см. постановление ФАС Поволжского округа от 4 июля 2019 г. № А72-523/2019-ИЗЗ).

По общему правилу, стороной договора мены выступает собственник соответствующего имущества. Существуют и исключения из этого правила. Например, государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом с учетом установленных ограничений (для отчуждения недвижимого имущества необходимо разрешение собственника в силу ст.

295 ГК РФ).

Соответственно, в подобных случаях такие субъекты договора мены не приобретают и право собственности на полученное по договору мены имущество, получая лишь ограниченное вещное право на него.

Применительно к земельным участкам сторонами договора мены могут выступать только собственники земельных участков. Лица, которым земельные участки принадлежат на ограниченных вещных правах — праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения, субъектами договора мены быть не могут (ст. 20—21 ЗК РФ).

В случае мены земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, в договоре мены обязательно должны быть указаны признаки, идентифицирующие обмениваемые земельные участки: кадастровые номера, площади, целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, размещенные на участках объекты недвижимости с указанием принадлежности последних собственникам, а также прилагаться межевые планы обмениваемых земельных участков.

Необходимым условием договора мены земельных участков является оценка земли и объектов недвижимости (если таковые есть на участке) в соответствии с прилагаемыми к договору сводными ведомостями оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на обмениваемых участках. Данное требование обусловлено тем, что применительно к договору купли-продажи недвижимости (а следовательно, и мены) существенным условием договора выступает предмет и цена (ст. 554—555 ГК РФ).

Форма договора мены

Договор мены если одна из сторон государство

Вернуться назад на Договор мены

Определяя специальные правила, регламентирующие договор мены, законодатель не предусмотрел каких-либо особых требований, предъявляемых к форме этого договора. Принимая во внимание законоположение, согласно которому к договору мены применяются соответственно правила о купле — продаже (п. 2 ст.

567 ГК), можно сделать вывод о том, что договор мены должен заключаться в форме, тождественной той, в которой надлежит заключать договор купли — продажи соответствующего товара.

В свою очередь, применительно к договору купли — продажи специальные правила, относящиеся к форме договора, предусмотрены лишь в отношении таких видов купли — продажи, как договор продажи недвижимости и договор продажи предприятия.

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК).

Договор продажи предприятия также заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Кроме того, к договору продажи предприятия в обязательном порядке должны быть приложены следующие документы, которые составляются и рассматриваются сторонами до подписания договора: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (ст. 560, п. 2 ст.

561 ГК).

В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости и договора продажи предприятия, влечет их недействительность.

Названные требования к форме договора в полной мере относятся и к договорам мены, по которым хотя бы один из обмениваемых товаров представляет собой объект недвижимости либо комплекс имущества, признаваемый в соответствии с законодательством (ст. 132 ГК) предприятием.

Что касается договоров мены, объектами которых является движимое имущество, то форма таких договоров должна определяться в соответствии с общими требованиями, предъявляемыми к форме всякого гражданско-правового договора.

Имеются в виду, прежде всего, правила, предусмотренные ст. 434 ГК, согласно которым договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Договор в письменной форме может быть заключен не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Применительно к форме договора мены в юридической литературе было высказано следующее мнение: «Договор мены считается заключенным в надлежащей, т. е. устной, форме в момент передачи сторонами друг другу обмениваемых вещей. Это соответствует правилу, закрепленному в п. 2 ст. 159 ГК».

В связи с этим хотелось бы высказать несколько замечаний.

Во-первых, здесь явно перепутаны две гражданско-правовые категории, а именно: форма договора и момент заключения договора. В результате договор мены приобрел характер реального договора, что является ошибкой. Ведь договор мены, являясь консенсуальным договором, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям, передача обмениваемых вещей является исполнением ранее заключенного договора.

Во-вторых, из приведенной цитаты следует, что для договоров мены основным правилом является устная форма сделки. Хотя устная форма допускается лишь для сделок между гражданами на сумму, не превышающую десятикратного установленного законом минимального размера оплаты труда (п. 1 ст.

161 ГК).

В-третьих, сама норма, содержащаяся в п. 2 ст. 159 ГК (о возможности совершать в устной форме сделки, исполняемые непосредственно при самом их совершении), носит исключительный характер и рассчитана на чисто бытовые отношения граждан. Общим же правилом серьезного имущественного оборота, скорее, является простая письменная форма договора мены.

В равной степени к договорам мены применимы и правила о государственной регистрации договора купли — продажи отдельных видов недвижимого имущества.

Как известно, ГК предусматривает обязательную государственную регистрацию договоров продажи жилых помещений (ст. 558) и договора купли — продажи предприятия (ст. 560).

Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли — продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. При продаже иных объектов недвижимости осуществляется регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК), что не означает регистрации самого договора купли — продажи.

Поэтому, например, договор мены здания или нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания сторонами, в отличие от договора продажи нежилого помещения или предприятия, которые считаются заключенными с момента государственной регистрации.

Особенностью государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору мены, является то, что такая регистрация может быть осуществлена лишь после исполнения обеими сторонами договора мены обязательств по передаче друг другу обмениваемых объектов недвижимости (ст. 570 ГК).

Следует учитывать также, что некоторые дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст. 558 ГК). В частности, государственной регистрации подлежит договор купли — продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры.

Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным. Данные требования в полной мере относятся и к договорам мены, объектами которых являются жилые помещения, принадлежащие гражданам или юридическим лицам на праве собственности.

Договор контрактации
Договор поставки Договор купли продажи Лицензированный договор Договор аренды Договор комиссии Договор цессии Договор займа

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.