Земельный участок как объект сделок с недвижимостью

Сделки с земельными участками (условия, виды)

С переходом к многообразию форм собственности земля стала объектом гражданского оборота.

Оборотоспособность в соответствии с ГК– это возможность свободно распоряжаться объектами гражданских прав и обязанностей. Понятие оборотоспособности применимо и к земле.

Оборотоспособность земельного участка – это способность его собственника свободно определять юридическую судьбу земельного участка в пределах, установленных законом. Правовой формой оборота гражданских прав являются сделки.

Сделки с земельными участками – действия граждан и ЮЛ, направленные на установление, изменение и прекращение земельных прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Общие условия совершения сделок с землей (земельным участком):

земельный участок не должен быть изъят из оборота;
он должен пройти кадастровый учет;

сохраняется целевое назначение (категория земель);
сохраняется установленный режим использования;

отсутствие спора по поводу границ и принадлежности земельного участка;
не допускается нарушение требований санитарных, экологических, противопожарных и иных требований;

в ряде случаев требуется сохранение минимальных границ земельных участков для данного целевого использования;
особые требования предъявляются к обороту земель сельскохозяйственного назначения; см. Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

соблюдение принципа единства земли и объекта недвижимости на ней;

письменное оформление за исключением некоторых случаев; указание идентифицирующих признаков земельного участка (кадастровый номер, площадь, целевое назначение, цель использования, наличие объектов недвижимости), а также его признаки (например, залог участка, требования залогодержателя по задолженности), прилагаются соответствующие документы (паспорт, подтверждающие права на земельный участок, сводные ведомости оценки строений);

сделки подлежат обязательной государственной регистрации, а в указанных законом случаях – и обязательному нотариальному удостоверению (завещание, договор ренты или ипотеки земельного участка).

ВИДЫ сделок с земельными участками:

1) сделки, направленные на отчуждение земельных участков:

— Сделка по договору купли-продажи земельного участка;

— Сделка по договору дарения земельного участка;

— Сделка по наследованию земельного участка;

— Сделка по договору мены земельными участками;

2) сделки, не связанные с отчуждением:

— договор аренды земельного участка;

— договор безвозмездного срочного пользования земельным участком;

— договор залога (ипотеки) земельных участков;

— договор ренты земельного участка;

— договор доверительного управления земельным участком.

ГП дает понятие сделки, ее виды, формы, условия их недействительности. Земельное право указывает на условия совершения сделок, условия их ограничения, юридическое оформление. ГЗ выступает как общее законодательство, а ЗЗ нормами специального законодательства.

Не все участки участвуют в обороте и могут являться объектами сделок. Не являются объектами сделок участки, изъятые из гражданского оборота (п. 4 ст.

27 ЗК).

16. Купля-продажа земельных участков.

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок (сформированный и не ограниченный в обороте), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму. Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

Двумя существенными условиями будут предмет и цена, что следует из ГК (ст. 554, 555). Цена земельных участков не превышает их кадастровую стоимость до установления Правительством РФ, органом гос. власти субъекта РФ или органом МСУ порядка определения рыночной цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Третьим существенным условием будет наличие информации об обременениях земельных участков и ограничение его использования (статья 37 ЗК).

В случае предоставления недостоверной либо заведомо ложной информации для покупателя в части 3 статьи 37 ЗК предусмотрены гарантии защиты его права: уменьшение покупной цены или расторжение договора купли-продажи земельного участка и возмещение убытков.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки прошедшие государственный кадастровый учет, то есть необходимо наличие следующей информации: какой именно земельный участок продается, его площадь, местоположение, присвоение кадастрового номера с выдачей кадастрового паспорта, указание на целевое назначение и конкретную цель использовании земельного участка.

Часть 2 статьи 37 содержит условия, которое будет признаваться недействительными при включении их в текст договора. К примеру, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию.

Статья 556 ГК обязывает стороны заключать и подписывать передаточный акт. Договор составляется в простой письменной форме единым документом, считается заключенным с момента подписания. Здесь регистрации не требуется.

Регистрации подлежит переход права собственности.

Купля-продажа земельных участков при отчуждении объектов недвижимости на них расположенных:собственник имеет преимущественное право покупки на земельный участок, на котором расположена его недвижимость.

Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации территориальным органом Министерства юстиции договора купли-продажи. Согласно п. 2 ст. 37 ЗК РФ являются недействительными такие условия договора купли-продажи земельного участка (в прочем, как и других договоров), как:

1 устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

2 ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

3 ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Сделки с земельными участками

В российском законодательстве совершение сделок с земельными участками регулируется разными способами. Так, существуют ограничения по субъектам, которые имеют право приобретать землю. Оформление права собственности на нее прямо запрещено иностранным гражданам и организациям (юридическим лицам).

В их число входят и совместные предприятия, более чем наполовину финансируемые за счет зарубежного капитала. Второе направление регулирования — ограничение по либо прямое изъятие отдельных видов земель из хозяйственного оборота.

Кроме того, предусмотрен особый порядок и форма сделок с земельными участками в зависимости от их целевого назначения. Например, в случаях продажи сельскохозяйственных земель об этом уведомляются органы власти (государственные или муниципальные), и они же обладают правом преимущественного выкупа. Договор по сделке может быть только письменным, и государственная регистрация сделок с земельными участками является обязательной процедурой.

В остальных отношениях все виды сделок с земельными участками проводятся по общим правилам Гражданского кодекса.

Основные виды сделок с земельными участками

В качестве предмета сделки может выступать только конкретно определенный объект, поэтому к договору по сделке с земельными участками должен быть приложен кадастровый паспорт. Несоблюдение этого условия делает ее недействительной. Что касается нотариального заверения, то оно обязательно в отношении завещания, ипотеки, ренты.

В других случаях, это возможно по желанию сторон.

Самым распространенным видом является сделка купли­продажи земельного участка. Законом допускаются и любые иные сделки по отчуждению земельных участков, предусмотренные гражданским законодательством, например:

  1. земли могут быть залогом по ипотечному договору (кроме государственных);
  2. допустимой является сделка мены земельного участка, рентный договор;
  3. участок можно сдать в аренду за плату на определенный срок;
  4. земельный участок может быть внесен в качестве вклада в уставной капитал;
  5. законной является сделка по учреждению доверительного управления землей;
  6. разрешены передача земли по наследству, сделка дарения земельного участка.

Особенности сделок с земельными участками

Все требования, установленные законом для договоров по недвижимости, в равной степени относятся и к земле. Но существуют и специфические особенности сделок с земельными участками, которые ограничивают права собственников и пользователей. Сделка по покупке земельного участка не дает права покупателю изменять целевое назначение земли, все ограничения и обременения, наложенные на участок, сохраняются при переходе права собственности. Земля и построенные на ней сооружения неотделимы друг от друга. Если ими владеет один хозяин, то раздельная продажа такой недвижимости запрещена.

Приобретение недвижимости дает право собственнику на преимущественную приватизацию земли под объектами.

Существенным условием сделки по купле­продаже является цена, которая не должна превышать кадастровую стоимость земельного участка. Если продается недвижимое имущество, расположенное на земле, которая находится в государственной (муниципальной) собственности, то стоимость устанавливается соответствующими уполномоченными органами. Сделка по продаже земельного участка, на котором расположена чужая недвижимость, может быть признана недействительной, если она совершена без учета интересов собственников.

Если их несколько, а участок земли является неделимым, то владельцы недвижимых объектов наделяются правом ограниченного пользования.

Сделки с недвижимостью характеризуются повышенными рисками. Сопровождение сделок с земельными участками профессиональным юристом оберегает участников от многих проблем. Земля — привлекательный инвестиционный объект, и различные мошеннические действия в этой сфере далеко не редкость, как и в сделках с другими видами недвижимости.

Чаще всего их целью является не оформление в собственность, а последующая перепродажа и получение прибыли.

Оформление сделок с земельными участками

Законное оформление сделок с земельными участками предусматривает обязательную государственную регистрацию как договора по сделке, так и перехода прав на землю. Но в отличие от другого имущества, совершению сделки предшествует длительный и затратный процесс оформления самого участка. Кадастровый паспорт – обязательное приложение к договору.

Его получение связано с геодезическими работами (межеванием), оформлением участка в собственность, если планируется оформление сделки продажи земельного участка.

Если переход права не зарегистрирован, то формальным собственником участка является продавец. Это подтверждается записью в ЕГРП. Для расторжения такого договора необходимо зарегистрировать соглашение о его расторжении, только в этом случае в реестр будет внесена запись о прекращении сделки. Напротив, свидетельство о праве является доказательством законности владения землей. В случае, когда расторгается такой договор, обязательно нужно в соглашении предусматривать возврат имущества и регистрацию перехода права собственности обратно к продавцу.

Это необходимо учитывать при подаче заявлении в суд.

Список, бесплатных консультаций в рамках социального проекта «Народный адвокат»

Земельный участок как объект сделок с недвижимостью
Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации, если под выплату ренты передается недвижимость (ст. 584 ГК). Рента может быть бессрочной (постоянная рента) или выплачиваться в течение жизни получателя (пожизненная рента) отсутствует. Договор участия в долевом строительстве регистрируется как обременение
1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст.

37 ЗК). В договоре должны быть указаны:

Виды сделок с земельными участками
  1. Купля-продажа.
  2. Мена.
  3. Ипотека/залог.
  4. Аренда.
  5. Дарение.
  6. Рента.
  7. Доверительное управление.

Особенности сделок с земельными участками, касающиеся их приобретения в ипотеку, установлены гл. XI закона «Об ипотеке…» от 16.07.1998 № 102-ФЗ:При этом правовое регулирование сделок с земельными участками имеет свою специфику, которая зависит от того, какие именно манипуляции выполняются с землей. Рента — это сделка, одна сторона которой передает в собственность другой имущество (в рассматриваемом случае — участок земли) в обмен на выплату последним денежного или иного содержания с определенной периодичностью (п. 1 ст.

583 ГК РФ).

Сделка — это действия, в результате которых у ее сторон — юридических или физических лиц — возникают, изменяются и/или прекращаются определенные права и обязанности (ст. 153 ГК РФ). К сделкам с землей применяются общие нормы гражданского законодательства, действующие в отношении всех видов договоров.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Контакты
+7 (495) 225-99-08
Первичная (устная) консультация — бесплатно.

a.komaeff@yandex.ru

Новости
Адвокат официально зарегистрирован кандидатом в депутаты
Адвокат Коллегии Адвокатов города Москвы «Комаев и партнеры» Ступин Евгений…

Адвокат коллегии добился отмены решения Верховного суда
18 июня 2019 состоялось судебное заседание в Верховном суде РФ по кассационной…

Повышение квалификацииУважаемые коллеги! В целях содействия членам Адвокатской палаты города Москвы…

Повышение квалификации
В целях содействия членам Адвокатской палаты города Москвы в выполнении…

Повышение квалификацииВ целях содействия членам Адвокатской палаты города Москвы в выполнении…

В Москве состоялась Семнадцатая ежегодная конференция адвокатов
8 февраля 2019 года в «Экспоцентре» состоялась Семнадцатая ежегодная…

Народный адвокат