Какие сюрпризы могут быть при покупке квартиры

К Какие «сюрпризы» могут ждать покупателя при покупке квартиры

Все сделки с недвижимостью проходят по одному сценарию, и в то же время они все не похожи друг на друга. 30 лет граждане продают и покупают квартиры, но до сих пор вы никогда не будете уверенным, что все пройдет гладко и четко. На любом этапе при совершении сделки могут возникнуть сюрпризы и непредвиденные обстоятельства.

Все ситуации разобрать не получится, однако можно обобщить некоторые проблемы, с которыми может столкнуться продавец и покупатель при заключении сделки.

Р Разберем «сюрпризы» с которыми может столкнуться покупатель

Проблемы с документами на квартиру.

Неприятные обстоятельства, связанные с документами на квартиру, и правом собственности продавца, могут выявиться в любой момент. В результате проверки квартиры, может всплыть выписанный в места лишения свободы человек. Который после возвращения имеет право пользоваться квартирой.

Материнский капитал.

Все уже знают, что в последнее время, все больше и больше появляется неприятных обстоятельств связанных с тем, что продавец квартиры, получив материнский капитал, вовремя не наделил собственностью в данной квартире своих детей. Тем самым нарушил требования законодательства. И это большая неприятность для покупателя, так как купив такую квартиру, он получает в месте с ней «сюрприз» в виде несовершеннолетних, чьи права были нарушены.

Задолженность за капитальный ремонт.

Это единственный долг продавца, который переходит вместе с правом собственности на нового собственника. Не забывайте требовать с продавца подтверждение оплаты платежей за капитальный ремонт, иначе получите из почтового ящика квитанцию с долгом.

Скрытые дефекты в квартире.

Вы купили квартиру, счастливы, живете там со своей семьей, а потом внезапно у вас лопается батарея или протекают полы с подогревом. Данные недостатки невозможно обнаружить при наружном осмотре, однако они часто становятся для покупателя проблемой. Так как при заливе соседей, покупатель попадает на ремонт своей квартира и соседской.

Проверяйте коммуникации и тех состояние квартиры перед покупкой.

Какие «сюрпризы» могут ждать покупателя при покупке квартиры

Если купить квартиру, не изучая ее историю, не проверяя досконально документы, впоследствии можно повстречать так называемые «нежданчики».

Давайте посмотрим некоторые «сюрпризы «, с которыми может повстречаться каждый покупатель.

Первый и самый жестокий

Покупатель теряет только что купленную квартиру и деньги, которые заплатил за нее.

В каких случаях можно лишиться только что приобретенной собственности?

Если сделку купли-продажи, меня, дарения и т. д. признают недействительной. Причем, не только последнюю сделку, но и сделку, которую совершили по этой квартире ранее.

Как уберечься? Обязательно изучить и проверить историю квартиры. Большинство рисков можно выявить до покупки.

Второй «сюрприз»: вечные поселенцы

Покупатель может купить квартиру с лицами, которые имеют право проживать в квартире, независимо от того, что данная жилплощадь перешла к другому собственнику.

Кто они такие? Например, лица, которые выбили в места лишения свободы или на принудительное лечение, отказники при приватизации.
Закон по приватизации четко закрепил, что те, кто отказался от приватизации, своего права на проживание в квартире, комнате и т. д. не теряют.

Если Вам требуется помощь в квартиры перед покупкой, проверке или составлению договоров. Заказать услугу Вы можете по почте: pravottok@yandex.ru либо через группу ВКонтакте ПравоТОК.

Третий риск. «Гнилая» квартира

Это риск, не связанный с документами. Это риск, связанный с историей проживания предыдущих жильцов.
Например, покупаете Вы квартиру, в которой долгое время жил продавец нелегального спиртного.

Не будет проходить и часа, и дня, а Вас, нового проживающего замучают звонками, стуками, претензиями, разбиванием окон и прочими неприятными вещами.

Четвертый «сюрприз». Сосед сверху — мореплаватель.

Я думаю, итак понятно, в чем соль данного подарка. Есть соседи, которые не будут счастливы, если хотя бы раз в месяц не затопят.
Иногда складывается впечатление, что у них в этом и состоит смысл жизни. Хотя на самом деле, они просто такие «аккуратные»

Технический осмотр квартиры важен. Кто лучше всего смотрит, есть ли следы залива, не спрятали ли их? Правильно, тот, кого заливали.
Будьте внимательны при покупке. Читайте полезные статьи на канале ПравоТОК. До встречи!

Жилье с «сюрпризом»: каких обременений надо опасаться покупателю

Многие покупатели недвижимости уверены, что квартиры, обремененные залогом, рентой, либо арестованные судом – это безнадежный неликвид, совершать сделки с которым крайне рискованно. Адвокат, руководитель юридического центра Олег Сухов рассказал «Недвижимости Mail.Ru», насколько опасны те или иные обременения, стоит ли отказываться от сделок с такими квартирами.

Ипотека

Одно из самых безобидных обременений – ипотека, при которой недвижимость обременяется залогом в обеспечение жилищной ссуды. Ипотечные объекты формально находятся в собственности заемщиков, которые вправе регистрироваться в квартире. Продать такое жилье, сдать его в аренду, передать в безвозмездное пользование можно, но только заручившись согласием банка. Обременение будет полностью снято, когда будет погашен долг.

После того, как взаиморасчеты произведены, в Росреестр вместе с заявлением о снятии обременения предоставляется справка о погашении задолженности, свидетельство о праве собственности, закладная и первичный договор ипотеки.

Договор найма

Жилье может быть обременено договором найма. И нередко подобный «скелет в шкафу» обнаруживается уже после совершения сделки. Неожиданно выясняется, что купленная квартира сдана в аренду на длительный срок, и наниматели выезжать из нее не собираются.

Как правило, в этом случае новому собственнику приходится терпеливо ожидать окончания сроков действия договора найма, либо втягиваться в изнурительные судебные разбирательства.

Рента

В последнее время растет популярность ренты – договора пожизненного содержания с иждивением. По рентному контракту предыдущий владелец квартиры получает финансирование от нового собственника и сохраняет право проживания в квартире до конца жизни. Продать обремененную рентой недвижимость можно, но придется пойти на существенные скидки, размер которых прямо пропорционален возрасту получателя ренты (предыдущего владельца).

Для продажи квартиры потребуется письменное разрешение рентополучателя, а все обязательства по договору ренты перейдут к новому владельцу. Только после смерти получателя ренты квартира переходит в полное распоряжение нового хозяина. Для снятия обременения в Росреестр подается соответствующее заявление, предоставляется свидетельство о смерти рентополучателя. Как правило, получатели ренты – пожилые люди, оставленные родственниками, поэтому такие сделки считаются крайне рискованными из-за высокой вероятности возникновения судебных споров.

При совершении операций с рентными квартирами рекомендуется брать с продавца нотариально заверенное обязательство за собственный счет решить все претензии, которые могут поступить со стороны третьих лиц.

Прописанные в квартире жильцы

На рынке недвижимости нередки случаи продажи квартир с обременениями в виде прописанных в них людей. «Более того, некоторые ушлые продавцы умудряются вписать в договоры купли-продажи условие о том, что некие лица сохраняют за собой право пользования квартирой, — предупреждает Олег Сухов, — При таком раскладе новому собственнику приходится выселять нежеланных жильцов через суд. Если в квартире проживают несовершеннолетние или недееспособные жильцы, то для совершения сделки потребуется согласие органов опеки»

Арест жилья

Самым тяжелым обременением считается арест. Арестованное решением суда или судебного пристава жилье фактически изымается из рыночного оборота, с ним нельзя совершать никаких сделок. Как правило, арест накладывается с целью обеспечения исполнения обязательств либо решений суда. Периодически собственники арестованных квартир и домов пытаются провернуть сделки с этой недвижимостью, однако эти действия можно оспорить в суде или квалифицировать как мошенничество. Чтобы купить недвижимость из-под ареста, нужно погасить долги собственника, проинформировать об этом Росреестр, а затем уже оформлять сделку.

Надо иметь ввиду, что арест может быть наложен во время процедуры оформления сделки с недвижимостью, либо незадолго до подписания транзакционных документов. Поэтому перед совершением сделки нужно убедиться в том, что квартира не арестована по требованию третьих лиц. Получить информацию обо всех обременениях, наложенных на недвижимость, можно напрямую в Росреестре.

Квартира с сюрпризом: какие опасности ждут покупателей вторичного жилья

Особенно будьте бдительны, если недвижимость продают по доверенности

Накануне покупки жилья на вторичном рынке большинство покупателей, надеясь сэкономить на сделке, не особо тратятся на проверку юридической чистоты квартиры и полностью полагаются на защиту государственных органов, оформляющих покупку. А зря.

Какие сюрпризы могут быть при покупке квартиры

Ценные выписки

Как показывает судебная практика, ответственность за неблагоприятные последствия халатного отношения к оформлению документов и их проверке лежит именно на покупателе. И в случае мошенничества или другого обмана никто, включая государство, компенсировать убытки или возмещать расходы, связанные с потерей купленной квартиры или потраченных на нее средств, обманутому несостоявшемуся собственнику не будет. «Обычный человек в нашей стране приобретает квартиру в среднем один-два раза в течение жизни, — говорит управляющий партнер АН Spencer Estate Вадим Ламин. — И, как бы подробно ни была расписана процедура покупки, все равно для многих она остается чем-то малоизученным, а значит, пугающим»

«Первое, что необходимо тщательно проверить, это историю регистрационных действий приобретаемого жилого помещения», — отметил адвокат Олег Сухов. Увидеть ее можно по расширенной справке переходов права собственности ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Данная выписка на обычной белой бумаге формата А4 содержит всю информацию о том, кому и когда переходили права собственности на объект. Для покупателя этот документ представляет гораздо большую ценность, чем привычное свидетельство о госрегистрации прав на недвижимое имущество с несколькими степенями защиты. К тому же сейчас при переходе права собственности на недвижимость старое свидетельство не «гасится».

Как следствие, содержащиеся в нем сведения могут не соответствовать действительности.

На начальном этапе покупатель может самостоятельно запросить выписку из ЕГРН. Причем для этого не обязательно ехать в МФЦ, сделать это можно через Интернет (https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request). Данный документ не будет содержать всей истории квартиры, однако позволит на 100% установить, кто является собственником на текущий момент.

К тому же выписка покажет всех собственников, все сделки по квартире, все аресты, запреты и другие обременения, которым жилье подвергалось. «По этой информации можно сразу определить, насколько чиста с юридической точки зрения приобретаемая площадь или, напротив, «замарана» преступниками», — заметил юрист. Перед сделкой нужно еще раз попросить показать выписку. Документ должен быть свежим, т. е. выдан уполномоченным органом не более месяца назад.

Во-вторых, для подстраховки нужно почитать расширенную выписку из домовой книги по историям регистраций в квартире. Кто и когда был прописан, кто и когда выписан, куда и в связи с чем. Такая информация очень важна, она помогает установить круг лиц, имеющих право пользования жилым помещением, а соответственно, право на проживание вне зависимости от смены собственника.

Срок владения

Важным индикатором юридической чистоты является срок владения недвижимостью. Чаще этот фактор рассматривается с позиции налогообложения: объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности менее трех лет (если в собственность оформлено до 2019 года), при продаже попадают под налог на доходы физических лиц. Поэтому нередко можно столкнуться с тем, что продавец просит указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость объекта с целью ухода от налогов.

Для покупателя это серьезный риск. В случае аннулирования сделки купли-продажи суд обяжет продавца вернуть именно ту сумму, которая прописана в документах.

Но есть и другой момент. Срок в 3 года также устанавливается для оспаривания сделок с недвижимостью. И, приобретая квартиру, право собственности на которую возникло менее трех лет назад, нужно удостовериться, что она не является предметом спора.

Информация об этом должна содержаться в выписке из ЕГРН.

Проверка продавца

В-четвертых, нужно установить личность продавца. Для этого нужно попросить его показать свой паспорт. Убедиться в том, что перед вами не мошенник или вор, можно через специальный сервис проверки недействительных российских паспортов на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России (http://services.fms.gov.ru/).

Особенно будьте бдительны, если квартира или дом продается по доверенности. Документ может быть оформлен на длительный срок (5 лет и более). Но если квартира продается спустя 2–3 года после выдачи доверенности, нужно насторожиться. Ведь владелец жилья за это время мог уже передумать продавать жилье, но забыл отозвать доверенность.

Поэтому нужно найти нотариуса, выдавшего доверенность.

Пятый важный момент — проверка дееспособности продавца. Помните: все сделки с наркоманами, алкоголиками, людьми, имеющими психические расстройства, можно оспорить и признать ничтожными. Поэтому от греха подальше лучше вежливо попросить у продавцов справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. «Помню в моей практике случай, когда психически больная бабуля трижды продавала свою квартиру, получала оплату за нее, а потом трижды через суд признавала сделку недействительной. И никакой, включая уголовную, ответственности она не несла, так как была на спецучете и имела об этом справку», — сообщил Сухов.

Если есть сомнения, юрист рекомендует пригласить эксперта прямо на сделку, чтобы он зафиксировал надлежащее состояние психики продавца на момент подписания договора и отразил это в своем заключении.

Армия и тюрьма

Еще один серьезный риск — несовершеннолетние, имеющие постоянную регистрацию в приобретаемой недвижимости. Информацию об этом можно получить из расширенной выписки из домовой книги, которую нужно запросить у продавца. Если в квартире прописаны дети, то необходимо заручиться официальным разрешением органов опеки, которые подтвердят, что права несовершеннолетних не ущемляются в ходе продажи.

В противном случае сделка может быть признана недействительной.

«Помню в практике неприятный прецедент, когда мать-алкоголичка продала квартиру, из которой чуть ранее были выписаны ее несовершеннолетние дети в связи с помещением их в интернат. Очевидно, что дети сохраняют права пользования на квартиру. И без их участия жилье не могло быть приватизировано и не могло быть продано. Однако неблагополучной матери помогли мошенники, а крайней оказалась покупательница.

Прокуратура через суд признала ее сделку недействительной, а квартиру вернули пьющей маме и детям. Деньги забрать, как уже, наверное, становится понятно, было не у кого», — рассказал Сухов.

В-шестых, сделку могут аннулировать проходящие службу в армии, находящиеся на длительном лечении или отбывающие наказание в местах лишения свободы. Без личного согласия выписать их нельзя. Необходима заверенная нотариально (или иным должностным лицом в соответствии со статьей 185.1 ГК РФ) доверенность, получить которую не так легко, а иногда и просто невозможно.

Супруг и наследники

Неприятных «подарков» можно ждать и от супруга. Если продавец состоит в браке, но при этом является единоличным собственником недвижимости, необходимо нотариально заверенное согласие «второй половины» на сделку. Без него договор может быть оспорен.

Кроме этого, оспорить сделку могут и наследники. Претензии третьих лиц возможны в том случае, если право собственности на недвижимость возникло в результате наследования. При наследстве могут объявиться родственники, интересы которых не были учтены при разделе имущества покойного.

В качестве превентивной меры можно потребовать от продавца нотариально заверенную расписку в том, что он обязуется самостоятельно решить все вопросы, в том числе финансовые, с объявившимися наследниками.

Арендаторы и долги

В-девятых, шикарный ремонт в квартире превращается в головную боль, если во время работ производилась незаконная перепланировка. Все конструктивные изменения, будь то снос стен или перенос «мокрых зон», должны быть согласованы с компетентными органами и отражены в документах из БТИ. Если это не было сделано, то новый собственник может как минимум получить штраф, а как максимум — уголовное дело по факту обрушения дома.

Если на момент продажи квартиры она сдается в аренду, а продавец не удосужился расторгнуть с арендаторами договор, то по закону они сохраняют право пользования недвижимостью. И это может стать крайне неприятным сюрпризом для нового собственника. Ему придется самостоятельно расторгать с жильцами договор, возможно, через суд.

Поэтому при заключении сделки не забудьте задать вопрос про арендаторов.

Ну и, наконец, не забудьте о коммунальных счетах. Помимо арендаторов новому собственнику по закону достаются и все долги за «коммуналку». Соответственно, при покупке недвижимости необходимо попросить продавца предъявить справки об отсутствии задолженностей от всех поставщиков услуг: электричество, газ, водоснабжение и водоотвод, телефон и т. д.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.