Как признать договор паенакопления договором долевого участия

Когда предварительный договор признается основным?

Основные черты предварительного и основного договоров

Основным договором именуют сделку, которую стороны намерены совершить в будущем. Для нее характерно наличие обычных признаков соглашения в гражданском праве:

Предварительный договор должен содержать указание:

• на стороны (те же, что и в будущем основном договоре);
• существенные условия основного договора;
• обязательство заключить основной договор.

На момент предварительного соглашения объект основной сделки может отсутствовать (постановление президиума ВАС РФ от 15.01.2024 № 9798/12). Допускается и договор купли-продажи, заключаемый в отношении будущей вещи (п. 2 ст.

455 ГК РФ, постановление пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» от 11.07.2024 № 54).

Подробнее о форме и условиях такого документа можно узнать из наших статей Как составить предварительный договор — форма по ГК РФ?, Как составить предварительный договор купли-продажи? Подобный документ может относиться и к другим видам сделок, см. об этом в нашей статье Предварительный договор аренды нежилого помещения — образец.

Отличия правовой конструкции предварительного договора от основного

Отличие 2 конструкций — в особенностях предварительного договора:

1. Он не порождает имущественные права и обязанности. В качестве исключения допускаются обеспечительные меры, например задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ, определение ВС РФ от 16.12.2024 № 9-КГ14-8).
2. Он не должен устанавливать другие обязанности, кроме его предмета, установленного законом (постановление президиума ВАС РФ от 15.01.2024 № 9798/12).
3. Он может предусматривать подлежащие согласованию инициативные условия основной сделки (существенные условия, введенные сторонами) (новая редакция п. 3 ст. 429 ГК РФ).
4. В нем указывается срок для совершения основной сделки. По умолчанию это 1 год (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Очевидно, что основным может быть признан договор, который не обладает вышеуказанными признаками и, напротив, устанавливает имущественные обязательства. По этому пути идет судебная практика. Значительная часть споров в этой сфере связана с оформлением сделок, предусматривающих в той или иной форме продажу недвижимости (в том числе заключаемых на стадии строительства).

Судебная практика по предварительному и основному договору: возможность переквалификации в договор купли-продажи

Для переквалификации предварительного договора (или соглашения о задатке, если в нем сформулированы соответствующие условия) могут иметь значение условия соглашения, соответствующие купле-продаже объекта:

• Об оплате существенной части цены объекта (п. 8 постановления № 54). Исходя из сложившейся практики правоприменения, внесения аванса в размере 50% достаточно для признания предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи (см. постановление АС ДО от 09.02.2024 № Ф03-6454/15).
• О передаче имущества и установлении оплаты в рассрочку (постановление 19-го ААС от 27.01.2024 № 19АП-7641/14).

Изменение квалификации договора возможно по инициативе как участника процесса, так и суда, поскольку суд обязан устанавливать по существу волю сторон, выраженную в тексте, и не связан наименованием соглашения.

Последствия переквалификации предварительного договора в основной договор купли-продажи

Следует учитывать, что в случае переквалификации предварительного договора в договор купли-продажи будущей вещи правовые последствия будут выражены в таких обстоятельствах:

1. Не подлежит применению п. 6 ст. 429 ГК РФ об окончании срока предварительного договора (постановление ФАС СКО от 24.10.2024 № Ф08-6459/13).
2. Способом защиты права является иск об обязании передать объект и осуществить регистрацию перехода права собственности (см. постановление № 19АП-7465/14) при наличии необходимых условий:
   • объект существует;
   • у продавца есть право собственности на него.
3. Право собственности покупателя не возникает автоматически, поэтому виндикационный иск — ненадлежащий способ защиты в случае, если имущество выбыло из собственности продавца (постановление ФАС ПО от 02.10.2024 № Ф06-8226/13).

ВАЖНО! При отсутствии объекта может быть предъявлен иск о возврате уплаченных денег, уплате процентов (пп. 3, 4 ст.

487 ГК РФ) и возмещении убытков в размере разницы между договорной и рыночной ценой этого же объекта (п. 5 постановления № 54, определение ВС РФ от 21.12.2024 № 307-ЭС15-15915).

Договор может быть прекращен по основаниям и в порядке, предусмотренных для договора купли-продажи, в т. ч. по инициативе продавца (п. 4 ст. 486 ГК РФ, постановление № 19АП-7641/14).

Переквалификация предварительных инвестиционных договоров и договоров о долевом участии в строительстве

Такого рода договоры стороны могут также именовать предварительными договорами. В п. 4 постановления № 54 указано, что в этом случае судам нужно определять природу правоотношений исходя из норм ГК РФ, регулирующих отдельные виды договоров. В том числе такие договоры могут быть переквалифицированы в куплю-продажу.

В последние годы распространенной является ситуация банкротства юридических лиц — застройщиков многоквартирных жилых домов. В этой ситуации у покупателя по предварительному договору есть возможность обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 71, 100, 201.6 закона «О банкротстве» от 26.10.2024 № 127-ФЗ), представив документы, подтверждающие произведенную оплату.

При этом не принимаются во внимание возражения, основанные на том, что договор не прошел госрегистрацию (см. постановление АС ЦО от 14.03.2024 № Ф10-125/16).

В случае если по каким-либо причинам право на включение в реестр требований о передаче жилых помещений не будет признано (например, договор является незаключенным или недействительным), денежное требование о возврате уплаченных сумм должно быть включено в реестр денежных требований кредиторов (см. постановление АС СЗО от 22.03.2024 № Ф07-65/16).

Переквалификация предварительного договора в договор долевого участия в строительстве

В практике встречаются случаи переквалификации предварительных договоров в договоры о долевом участии в строительстве (ст. 4 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2024 № 214-ФЗ). Соответствующая ситуация рассматривается в п. 9 Обзора практики о долевом строительстве, утвержденного президиумом ВС РФ 04.12.2024.

Необходимыми условиями при этом являются:

• наличие в предварительном договоре всех реквизитов, предусмотренных ст. 4 закона № 214-ФЗ;
• соответствие застройщика требованиям ст. 2, 3 закона № 214-ФЗ (право на земельный участок, разрешение на строительство и др.).

В исковом заявлении, по мнению высшей судебной инстанции, должны быть указаны следующие требования:

1. Признать предварительный договор договором участия в долевом строительстве.
2. Обязать застройщика представить документы для государственной регистрации.

Несмотря на то что в постановлении № 54 прямо указано, что предметом договора могут быть объекты, которых на момент его заключения не существует, следует стремиться максимально точно описать объект сделки.

Так, по одному из дел суд отказал в защите прав, указав, что предварительный договор невозможно квалифицировать ни в этом качестве, ни как сделку купли-продажи или долевого участия, поскольку из него невозможно определить объект недвижимости, подлежащий передаче (постановление АС ПО от 02.12.2024 № Ф06-3229/15). Но все же в этой части мотивировки данного постановления имеется явное противоречие с п. 2 постановления № 54.

Итак, переквалификация предварительного договора в иной договор возможна в том случае, если он содержит условия, отвечающие конструкции соответствующего договорного вида. В этом случае правовые последствия и возможные требования участников договора определяются нормами, относящимися к установленному судом виду договора.

Как признать предварительный договор купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве?

В связи с тем, что на практике встречаются случаи, когда граждане при покупке строящегося жилья заключают не договоры участия в долевом строительстве, а предварительные договоры, договоры об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома и другие, мы решили дать советы пострадавшим гражданам.

Обратить на это внимание необходимо, поскольку только договор участия в долевом строительстве позволяет максимально воспользоваться предоставленными законодательством гарантиями и способами защиты.

С целью защиты своих прав нужно попробовать обратиться в суд для признания заключенного вами соглашения договором участия в долевом строительстве, вне зависимости от того, каким является его заголовок – суд будет рассматривать договор по содержанию. Вам необходимо будет доказать, что предоставленное соглашение содержит все существенные условия, предусмотренные законом, и что застройщик соответствует его требованиям.

Для этого необходимо найти проектную декларацию застройщика (она должна быть размещена на его сайте), определить основания, на которых застройщику принадлежит земельный участок, подтвердить наличие у застройщика разрешения на строительство, проверить наличие существенных условий в договоре (это объект строительства, срок его передачи, цена договора, срок и порядок ее уплаты, гарантийный срок, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору) и подать иск в суд с требованием признать соглашение договором участия в долевом строительстве и о вынесении решения о его государственной регистрации.

Да, запрещено.

Но есть такой момент как «в обход ДДУ». То есть по всем признакам это является ДДУ, но сделана обходная схема.

Кооператив, привлекающий средства своих участников для девелоперской деятельности, обязан иметь в свободном для проверяющих органов доступе следующую информацию и документы:Также в договоре указаны характеристики квартиры. – однокомнатная, условный №, ориентировочная общая площадь квартиры 31,40 кв. м., корпус ГЗ, этаж 2, в строительных осях 14-16/Ж-Д. в жилом доме на земельном участке, расположенном по адресу: «, общей площадью 70 000 кв. м., кадастровый №.Указывая на пропуск истцом срока исковой давности, представитель ответчика предлагает его исчислять его с – срок до которого дом должен был быть сдан в эксплуатацию согласно договору паенакопления.Таким образом, ответчик привлекал денежные средства для целей строительства многоквартирного дома, не имея на это права в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

• Какие документы нужны для приватизации земельного участка частного дома
• Важен ли вид из окна при покупке квартиры
• Как оформить купле продажу квартиры через агентство недвижимости
• Можно ли продать дом если он был оформлен по договору дарения
• Кто может предоставлять займы под залог недвижимости