Как признать договор паенакопления договором долевого участия

Когда предварительный договор признается основным?

Как признать договор паенакопления договором долевого участия

Основные черты предварительного и основного договоров

Основным договором именуют сделку, которую стороны намерены совершить в будущем. Для нее характерно наличие обычных признаков соглашения в гражданском праве:

Предварительный договор должен содержать указание:

  • на стороны (те же, что и в будущем основном договоре);
  • существенные условия основного договора;
  • обязательство заключить основной договор.

На момент предварительного соглашения объект основной сделки может отсутствовать (постановление президиума ВАС РФ от 15.01.2021 № 9798/12). Допускается и договор купли-продажи, заключаемый в отношении будущей вещи (п. 2 ст.

455 ГК РФ, постановление пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» от 11.07.2021 № 54).

Подробнее о форме и условиях такого документа можно узнать из наших статей Как составить предварительный договор — форма по ГК РФ?, Как составить предварительный договор купли-продажи? Подобный документ может относиться и к другим видам сделок, см. об этом в нашей статье Предварительный договор аренды нежилого помещения — образец.

Отличия правовой конструкции предварительного договора от основного

Содержание

Отличие 2 конструкций — в особенностях предварительного договора:

  1. Он не порождает имущественные права и обязанности. В качестве исключения допускаются обеспечительные меры, например задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ, определение ВС РФ от 16.12.2021 № 9-КГ14-8).
  2. Он не должен устанавливать другие обязанности, кроме его предмета, установленного законом (постановление президиума ВАС РФ от 15.01.2021 № 9798/12).
  3. Он может предусматривать подлежащие согласованию инициативные условия основной сделки (существенные условия, введенные сторонами) (новая редакция п. 3 ст. 429 ГК РФ).
  4. В нем указывается срок для совершения основной сделки. По умолчанию это 1 год (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Очевидно, что основным может быть признан договор, который не обладает вышеуказанными признаками и, напротив, устанавливает имущественные обязательства. По этому пути идет судебная практика. Значительная часть споров в этой сфере связана с оформлением сделок, предусматривающих в той или иной форме продажу недвижимости (в том числе заключаемых на стадии строительства).

Судебная практика по предварительному и основному договору: возможность переквалификации в договор купли-продажи

Для переквалификации предварительного договора (или соглашения о задатке, если в нем сформулированы соответствующие условия) могут иметь значение условия соглашения, соответствующие купле-продаже объекта:

  • Об оплате существенной части цены объекта (п. 8 постановления № 54). Исходя из сложившейся практики правоприменения, внесения аванса в размере 50% достаточно для признания предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи (см. постановление АС ДО от 09.02.2021 № Ф03-6454/15).
  • О передаче имущества и установлении оплаты в рассрочку (постановление 19-го ААС от 27.01.2021 № 19АП-7641/14).

Изменение квалификации договора возможно по инициативе как участника процесса, так и суда, поскольку суд обязан устанавливать по существу волю сторон, выраженную в тексте, и не связан наименованием соглашения.

Последствия переквалификации предварительного договора в основной договор купли-продажи

Следует учитывать, что в случае переквалификации предварительного договора в договор купли-продажи будущей вещи правовые последствия будут выражены в таких обстоятельствах:

  1. Не подлежит применению п. 6 ст. 429 ГК РФ об окончании срока предварительного договора (постановление ФАС СКО от 24.10.2021 № Ф08-6459/13).
  2. Способом защиты права является иск об обязании передать объект и осуществить регистрацию перехода права собственности (см. постановление № 19АП-7465/14) при наличии необходимых условий:
    • объект существует;
    • у продавца есть право собственности на него.
  3. Право собственности покупателя не возникает автоматически, поэтому виндикационный иск — ненадлежащий способ защиты в случае, если имущество выбыло из собственности продавца (постановление ФАС ПО от 02.10.2021 № Ф06-8226/13).

ВАЖНО! При отсутствии объекта может быть предъявлен иск о возврате уплаченных денег, уплате процентов (пп. 3, 4 ст.

487 ГК РФ) и возмещении убытков в размере разницы между договорной и рыночной ценой этого же объекта (п. 5 постановления № 54, определение ВС РФ от 21.12.2021 № 307-ЭС15-15915).

  • Договор может быть прекращен по основаниям и в порядке, предусмотренных для договора купли-продажи, в т. ч. по инициативе продавца (п. 4 ст. 486 ГК РФ, постановление № 19АП-7641/14).
  • Переквалификация предварительных инвестиционных договоров и договоров о долевом участии в строительстве

    Такого рода договоры стороны могут также именовать предварительными договорами. В п. 4 постановления № 54 указано, что в этом случае судам нужно определять природу правоотношений исходя из норм ГК РФ, регулирующих отдельные виды договоров. В том числе такие договоры могут быть переквалифицированы в куплю-продажу.

    В последние годы распространенной является ситуация банкротства юридических лиц — застройщиков многоквартирных жилых домов. В этой ситуации у покупателя по предварительному договору есть возможность обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 71, 100, 201.6 закона «О банкротстве» от 26.10.2021 № 127-ФЗ), представив документы, подтверждающие произведенную оплату.

    При этом не принимаются во внимание возражения, основанные на том, что договор не прошел госрегистрацию (см. постановление АС ЦО от 14.03.2021 № Ф10-125/16).

    В случае если по каким-либо причинам право на включение в реестр требований о передаче жилых помещений не будет признано (например, договор является незаключенным или недействительным), денежное требование о возврате уплаченных сумм должно быть включено в реестр денежных требований кредиторов (см. постановление АС СЗО от 22.03.2021 № Ф07-65/16).

    Переквалификация предварительного договора в договор долевого участия в строительстве

    В практике встречаются случаи переквалификации предварительных договоров в договоры о долевом участии в строительстве (ст. 4 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2021 № 214-ФЗ). Соответствующая ситуация рассматривается в п. 9 Обзора практики о долевом строительстве, утвержденного президиумом ВС РФ 04.12.2021.

    Необходимыми условиями при этом являются:

    • наличие в предварительном договоре всех реквизитов, предусмотренных ст. 4 закона № 214-ФЗ;
    • соответствие застройщика требованиям ст. 2, 3 закона № 214-ФЗ (право на земельный участок, разрешение на строительство и др.).

    В исковом заявлении, по мнению высшей судебной инстанции, должны быть указаны следующие требования:

    1. Признать предварительный договор договором участия в долевом строительстве.
    2. Обязать застройщика представить документы для государственной регистрации.

    Несмотря на то что в постановлении № 54 прямо указано, что предметом договора могут быть объекты, которых на момент его заключения не существует, следует стремиться максимально точно описать объект сделки.

    Так, по одному из дел суд отказал в защите прав, указав, что предварительный договор невозможно квалифицировать ни в этом качестве, ни как сделку купли-продажи или долевого участия, поскольку из него невозможно определить объект недвижимости, подлежащий передаче (постановление АС ПО от 02.12.2021 № Ф06-3229/15). Но все же в этой части мотивировки данного постановления имеется явное противоречие с п. 2 постановления № 54.

    Итак, переквалификация предварительного договора в иной договор возможна в том случае, если он содержит условия, отвечающие конструкции соответствующего договорного вида. В этом случае правовые последствия и возможные требования участников договора определяются нормами, относящимися к установленному судом виду договора.

    Как признать предварительный договор купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве?

    В связи с тем, что на практике встречаются случаи, когда граждане при покупке строящегося жилья заключают не договоры участия в долевом строительстве, а предварительные договоры, договоры об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома и другие, мы решили дать советы пострадавшим гражданам.

    Обратить на это внимание необходимо, поскольку только договор участия в долевом строительстве позволяет максимально воспользоваться предоставленными законодательством гарантиями и способами защиты.

    С целью защиты своих прав нужно попробовать обратиться в суд для признания заключенного вами соглашения договором участия в долевом строительстве, вне зависимости от того, каким является его заголовок – суд будет рассматривать договор по содержанию. Вам необходимо будет доказать, что предоставленное соглашение содержит все существенные условия, предусмотренные законом, и что застройщик соответствует его требованиям.

    Для этого необходимо найти проектную декларацию застройщика (она должна быть размещена на его сайте), определить основания, на которых застройщику принадлежит земельный участок, подтвердить наличие у застройщика разрешения на строительство, проверить наличие существенных условий в договоре (это объект строительства, срок его передачи, цена договора, срок и порядок ее уплаты, гарантийный срок, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору) и подать иск в суд с требованием признать соглашение договором участия в долевом строительстве и о вынесении решения о его государственной регистрации.

    Как не попасть на удочку застройщика? Подводные камни в договоре участия в долевом строительстве
    Рынок стал более цивильный и крупные серьезные застройщики вытеснили мелких, договоры стали более адекватными. Та дикость, которая была лет 8 назад — она точно ушла.

    Что касается сроков, то застройщик тоже часто с ними хитрит. И может привязывать их по разному. Может прятать их в разных пунктах и вы можете сразу не обратить на это внимания. например, ввод в эксплуатацию написан жирно в разделе «Сроки», а срок передачи ключей написан в разделе «Разрешение споров» или «Ответственность сторон». И вы даже туда не подумаете заглянуть.

    Да, запрещено.

    Но есть такой момент как «в обход ДДУ». То есть по всем признакам это является ДДУ, но сделана обходная схема.

    Договор паенакопления
    Но в нем же сформулировано условие, при котором договор считается заключенным — должна проходить его обязательная государственная регистрация в Росреестре. Такая регистрация предусмотрена для всех типов сделок с недвижимостью, чем же вступление в ЖСК хуже?

    Тем, что регулироваться может другими нормами закона. Ранее мы разбирались в том, какие существенные условия должны быть прописаны в договоре долевого участия. Мы выяснили, что для защиты своих прав в суде покупатель квартиры в новостройке может использовать нормы 214 ФЗ.

    На соблюдение норм этого акта надо ориентироваться при оценке надежности застройщика.

    Кооператив, привлекающий средства своих участников для девелоперской деятельности, обязан иметь в свободном для проверяющих органов доступе следующую информацию и документы:
    Решение № 2-4483
    В соответствии с п.2 договора общая сумма взносов Пайщика составляет 1 331 831 рублей, в том числе вступительный взнос 3 995, 39 рублей, членские взносы 1 331,83 рублей, сумма паевого взноса составляет 1 326 503, 68 рублей. Пайщик обязался внести вступительный и членский взносы в Кооператив.

    В связи с вышеизложенным суд приходит к выводу, что не имеется оснований для удовлетворения требований истца о признания данного договора договором участия в долевом строительстве и в указанной части в удовлетворении исковых требований Федоровой Л. В. следует отказать.

    Также в договоре указаны характеристики квартиры. – однокомнатная, условный №, ориентировочная общая площадь квартиры 31,40 кв. м., корпус ГЗ, этаж 2, в строительных осях 14-16/Ж-Д. в жилом доме на земельном участке, расположенном по адресу: «, общей площадью 70 000 кв. м., кадастровый №.
    Решение от 15 июля 2013 г
    Действительно согласно п. 3 Договора сдача дома была определена в первом квартале Доводы ответчика о том, что правоотношения с ЖСК не распространяются требования Закона РФ «О защите прав потребителей» суд признает основанными не неверном толковании закона.
    Указывая на пропуск истцом срока исковой давности, представитель ответчика предлагает его исчислять его с – срок до которого дом должен был быть сдан в эксплуатацию согласно договору паенакопления.
    Как признать договор паенакопления договором долевого участия
    Таким образом, застройщики вправе привлекать денежные средства граждан только на основании договора долевого строительства, жилищных сертификатов и участия в кооперативах. Однако в нарушение указанных требований ЗАО «Желдорипотека» осуществило привлечение денежных средств участника долевого строительства жилого дома по предварительному договору, не прошедшему государственную регистрацию. Ответчиком также не представлено доказательств соблюдения требований, предусмотренных частью 1 статьи 3 названного Федерального закона.
    Таким образом, ответчик привлекал денежные средства для целей строительства многоквартирного дома, не имея на это права в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

    Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

    • Какие документы нужны для приватизации земельного участка частного дома
    • Важен ли вид из окна при покупке квартиры
    • Как оформить купле продажу квартиры через агентство недвижимости
    • Можно ли продать дом если он был оформлен по договору дарения
    • Кто может предоставлять займы под залог недвижимости
    Оцените статью
    Добавить комментарий

    Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

    1. Mirehiko

      Договор долевого участия. Консультации юриста. Судом признаны обоснованными требования истца о взыскании суммы, переданной в счет оплаты стоимости квартиры, процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, в двойном размере, убытков в виде уплаты. . .

      Ответить
    2. CrazyBlood

      Признать договор паенакопления договором долевого участия нельзя. Всего доброго! Мы всегда рады будем Вам помочь! Обещают ПОТОМ переоформить на договор долевого участия. . . Но пугает столь странный договор чик паенакопления. . .

      Ответить
    3. FromSPB

      Признание предварительного договора договором долевого участия в строительстве одна из наиболее актуальных тем для дольщиков. Действующее законодательство, в частности статья 421 ГК РФ предусматривает “ свободу договора ”, что в буквальном смысле означает, что. . .

      Ответить
    4. VercCafIvan

      Договор участия в долевом строительстве – защита граждан от? Меня совсем запутали, помогите понять в каком направлении идти. . Как лучше поступить?

      Ответить
    5. Loudertosha

      Скажите пожалуйста как можно признать договор? Помогите разобраться. Как лучше поступить?

      Ответить
    6. TieraErmegil

      Признание предварительного договора договором долевого участия в строительстве одна из наиболее актуальных тем для дольщиков. Действующее законодательство, в частности статья 421 ГК РФ предусматривает “ свободу договора ”, что в буквальном смысле означает, что. . .

      Ответить
    7. CrazyBlood

      По этому договору покупатель вкладывает свою долю средств в возведение дома, а строительная компания обязуется передать ему квартиру в этом доме, когда его построит. Разберёмся, в чём тонкости заключения ДДУ и на что в нём нужно обращать особое внимание.

      Ответить
    8. Hamak093belyj

      Договор приобретения пая в жилищно- строительном кооперативе ( договор паенакопления ) является составной частью одной из самых рискованных на сегодняшний день схем приобретения жилья. В статье анализируются риски такой сделки, в т. ч. для предпринимателей. . .

      Ответить
    9. FromSPB

      Если договор паенакопления – это договор участия в долевом строительстве, то это подразумевает, что ЖСК – это застройщик со всеми вытекающими из этого последствиями. Хотя закон 214- ФЗ называет застройщиками, по общему правилу, только хозяйственные общества.

      Ответить
    10. Mirehiko

      Договор долевого участия и паенакопления? Помогите советом. Какой порядок действий?

      Ответить
    11. 4Playsany

      Нужно признать предварительный договор договором долевого участия? Получите консультацию адвоката: + 7 ( 962) 953- 88- 11. Порядок признания предварительного договора договором долевого участия. Единственный способ признания права по предварительному. . .

      Ответить
    12. Holidaywisitka

      Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в. . .

      Ответить
    13. Mirehiko

      Порядок признания права собственности по договору ДДУ. Договор участия в долевом строительстве или договор цессии, если таковая имела место ( данные документы Цена иска равна стоимости объекта недвижимости, на которую истец просит признать вещное право.

      Ответить
    14. BigWinS

      Многие покупатели квартир в новостройках заключают предварительные договоры купли- продажи или долевого участия с застройщиком, надеясь на благоприятное развитие событий. К сожалению, вместо ключей от квартиры их часто ожидают неприятности.

      Ответить
    15. CrazyBlood

      Оценивая природу настоящего договора, суд приходит к выводу, что данный договор является фактически договором долевого участия в То обстоятельство, что в настоящее время квартира, являющая предметом договора паенакопления передана другому лицу, за которым. . .

      Ответить
    16. Hamak093belyj

      Новостройка по договору паенакопления. Сергей С. Home Sweet Home. в отличие, например, от тех, кто приобретает жилье у застройщиков, заключающих договоры долевого участия в Кто застройщик? Можно какой угодно договор составить. И по долевке можно в недострой. . .

      Ответить
    17. Extreme91

      Договор паенакопления. Кооперативная система была разработана в советский период, когда по сути строить жилье на коммерческой основе было нельзя. Ранее мы разбирались в том, какие существенные условия должны быть прописаны в договоре долевого участия.

      Ответить
    18. Plushka

      признал предварительный договор купли- продажи договором участия в долевом строительстве. Данное решение было оставлено в силе апелляционной инстанцией ( Апелляционное определение Санкт- Петербургского городского суда № 33- 19990/ 2015 от 3. . .

      Ответить
    19. VercCafIvan

      Как признать предварительный договор договором долевого? Разъясните ситуацию, прошу вашей помощи. Что мне предпринять и как себя правильно вести?

      Ответить
    20. ladoga31

      Договора паевого участия и долевого участия различаются по множеству критериев: предмет договора, правовое регулирование, стороны сделки, цена договора Застройщики привлекают деньги граждан для возведения многоквартирных домов по договорам долевого участия ( ДДУ).

      Ответить