Как признать договор паенакопления договором долевого участия

Когда предварительный договор признается основным?

Как признать договор паенакопления договором долевого участия

Основные черты предварительного и основного договоров

Основным договором именуют сделку, которую стороны намерены совершить в будущем. Для нее характерно наличие обычных признаков соглашения в гражданском праве:

Предварительный договор должен содержать указание:

  • на стороны (те же, что и в будущем основном договоре);
  • существенные условия основного договора;
  • обязательство заключить основной договор.

На момент предварительного соглашения объект основной сделки может отсутствовать (постановление президиума ВАС РФ от 15.01.2019 № 9798/12). Допускается и договор купли-продажи, заключаемый в отношении будущей вещи (п. 2 ст.

455 ГК РФ, постановление пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» от 11.07.2019 № 54).

Подробнее о форме и условиях такого документа можно узнать из наших статей Как составить предварительный договор — форма по ГК РФ?, Как составить предварительный договор купли-продажи? Подобный документ может относиться и к другим видам сделок, см. об этом в нашей статье Предварительный договор аренды нежилого помещения — образец.

Отличия правовой конструкции предварительного договора от основного

Содержание

Отличие 2 конструкций — в особенностях предварительного договора:

  1. Он не порождает имущественные права и обязанности. В качестве исключения допускаются обеспечительные меры, например задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ, определение ВС РФ от 16.12.2019 № 9-КГ14-8).
  2. Он не должен устанавливать другие обязанности, кроме его предмета, установленного законом (постановление президиума ВАС РФ от 15.01.2019 № 9798/12).
  3. Он может предусматривать подлежащие согласованию инициативные условия основной сделки (существенные условия, введенные сторонами) (новая редакция п. 3 ст. 429 ГК РФ).
  4. В нем указывается срок для совершения основной сделки. По умолчанию это 1 год (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Очевидно, что основным может быть признан договор, который не обладает вышеуказанными признаками и, напротив, устанавливает имущественные обязательства. По этому пути идет судебная практика. Значительная часть споров в этой сфере связана с оформлением сделок, предусматривающих в той или иной форме продажу недвижимости (в том числе заключаемых на стадии строительства).

Судебная практика по предварительному и основному договору: возможность переквалификации в договор купли-продажи

Для переквалификации предварительного договора (или соглашения о задатке, если в нем сформулированы соответствующие условия) могут иметь значение условия соглашения, соответствующие купле-продаже объекта:

  • Об оплате существенной части цены объекта (п. 8 постановления № 54). Исходя из сложившейся практики правоприменения, внесения аванса в размере 50% достаточно для признания предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи (см. постановление АС ДО от 09.02.2019 № Ф03-6454/15).
  • О передаче имущества и установлении оплаты в рассрочку (постановление 19-го ААС от 27.01.2019 № 19АП-7641/14).

Изменение квалификации договора возможно по инициативе как участника процесса, так и суда, поскольку суд обязан устанавливать по существу волю сторон, выраженную в тексте, и не связан наименованием соглашения.

Последствия переквалификации предварительного договора в основной договор купли-продажи

Следует учитывать, что в случае переквалификации предварительного договора в договор купли-продажи будущей вещи правовые последствия будут выражены в таких обстоятельствах:

  1. Не подлежит применению п. 6 ст. 429 ГК РФ об окончании срока предварительного договора (постановление ФАС СКО от 24.10.2019 № Ф08-6459/13).
  2. Способом защиты права является иск об обязании передать объект и осуществить регистрацию перехода права собственности (см. постановление № 19АП-7465/14) при наличии необходимых условий:
    • объект существует;
    • у продавца есть право собственности на него.
  3. Право собственности покупателя не возникает автоматически, поэтому виндикационный иск — ненадлежащий способ защиты в случае, если имущество выбыло из собственности продавца (постановление ФАС ПО от 02.10.2019 № Ф06-8226/13).

ВАЖНО! При отсутствии объекта может быть предъявлен иск о возврате уплаченных денег, уплате процентов (пп. 3, 4 ст.

487 ГК РФ) и возмещении убытков в размере разницы между договорной и рыночной ценой этого же объекта (п. 5 постановления № 54, определение ВС РФ от 21.12.2019 № 307-ЭС15-15915).

  • Договор может быть прекращен по основаниям и в порядке, предусмотренных для договора купли-продажи, в т. ч. по инициативе продавца (п. 4 ст. 486 ГК РФ, постановление № 19АП-7641/14).
  • Переквалификация предварительных инвестиционных договоров и договоров о долевом участии в строительстве

    Такого рода договоры стороны могут также именовать предварительными договорами. В п. 4 постановления № 54 указано, что в этом случае судам нужно определять природу правоотношений исходя из норм ГК РФ, регулирующих отдельные виды договоров. В том числе такие договоры могут быть переквалифицированы в куплю-продажу.

    В последние годы распространенной является ситуация банкротства юридических лиц — застройщиков многоквартирных жилых домов. В этой ситуации у покупателя по предварительному договору есть возможность обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 71, 100, 201.6 закона «О банкротстве» от 26.10.2019 № 127-ФЗ), представив документы, подтверждающие произведенную оплату.

    При этом не принимаются во внимание возражения, основанные на том, что договор не прошел госрегистрацию (см. постановление АС ЦО от 14.03.2019 № Ф10-125/16).

    В случае если по каким-либо причинам право на включение в реестр требований о передаче жилых помещений не будет признано (например, договор является незаключенным или недействительным), денежное требование о возврате уплаченных сумм должно быть включено в реестр денежных требований кредиторов (см. постановление АС СЗО от 22.03.2019 № Ф07-65/16).

    Переквалификация предварительного договора в договор долевого участия в строительстве

    В практике встречаются случаи переквалификации предварительных договоров в договоры о долевом участии в строительстве (ст. 4 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2019 № 214-ФЗ). Соответствующая ситуация рассматривается в п. 9 Обзора практики о долевом строительстве, утвержденного президиумом ВС РФ 04.12.2019.

    Необходимыми условиями при этом являются:

    • наличие в предварительном договоре всех реквизитов, предусмотренных ст. 4 закона № 214-ФЗ;
    • соответствие застройщика требованиям ст. 2, 3 закона № 214-ФЗ (право на земельный участок, разрешение на строительство и др.).

    В исковом заявлении, по мнению высшей судебной инстанции, должны быть указаны следующие требования:

    1. Признать предварительный договор договором участия в долевом строительстве.
    2. Обязать застройщика представить документы для государственной регистрации.

    Несмотря на то что в постановлении № 54 прямо указано, что предметом договора могут быть объекты, которых на момент его заключения не существует, следует стремиться максимально точно описать объект сделки.

    Так, по одному из дел суд отказал в защите прав, указав, что предварительный договор невозможно квалифицировать ни в этом качестве, ни как сделку купли-продажи или долевого участия, поскольку из него невозможно определить объект недвижимости, подлежащий передаче (постановление АС ПО от 02.12.2019 № Ф06-3229/15). Но все же в этой части мотивировки данного постановления имеется явное противоречие с п. 2 постановления № 54.

    Итак, переквалификация предварительного договора в иной договор возможна в том случае, если он содержит условия, отвечающие конструкции соответствующего договорного вида. В этом случае правовые последствия и возможные требования участников договора определяются нормами, относящимися к установленному судом виду договора.

    Как признать предварительный договор купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве?

    В связи с тем, что на практике встречаются случаи, когда граждане при покупке строящегося жилья заключают не договоры участия в долевом строительстве, а предварительные договоры, договоры об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома и другие, мы решили дать советы пострадавшим гражданам.

    Обратить на это внимание необходимо, поскольку только договор участия в долевом строительстве позволяет максимально воспользоваться предоставленными законодательством гарантиями и способами защиты.

    С целью защиты своих прав нужно попробовать обратиться в суд для признания заключенного вами соглашения договором участия в долевом строительстве, вне зависимости от того, каким является его заголовок – суд будет рассматривать договор по содержанию. Вам необходимо будет доказать, что предоставленное соглашение содержит все существенные условия, предусмотренные законом, и что застройщик соответствует его требованиям.

    Для этого необходимо найти проектную декларацию застройщика (она должна быть размещена на его сайте), определить основания, на которых застройщику принадлежит земельный участок, подтвердить наличие у застройщика разрешения на строительство, проверить наличие существенных условий в договоре (это объект строительства, срок его передачи, цена договора, срок и порядок ее уплаты, гарантийный срок, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору) и подать иск в суд с требованием признать соглашение договором участия в долевом строительстве и о вынесении решения о его государственной регистрации.

    Как не попасть на удочку застройщика? Подводные камни в договоре участия в долевом строительстве
    Рынок стал более цивильный и крупные серьезные застройщики вытеснили мелких, договоры стали более адекватными. Та дикость, которая была лет 8 назад — она точно ушла.

    Что касается сроков, то застройщик тоже часто с ними хитрит. И может привязывать их по разному. Может прятать их в разных пунктах и вы можете сразу не обратить на это внимания. например, ввод в эксплуатацию написан жирно в разделе «Сроки», а срок передачи ключей написан в разделе «Разрешение споров» или «Ответственность сторон». И вы даже туда не подумаете заглянуть.

    Да, запрещено.

    Но есть такой момент как «в обход ДДУ». То есть по всем признакам это является ДДУ, но сделана обходная схема.

    Договор паенакопления
    Но в нем же сформулировано условие, при котором договор считается заключенным — должна проходить его обязательная государственная регистрация в Росреестре. Такая регистрация предусмотрена для всех типов сделок с недвижимостью, чем же вступление в ЖСК хуже?

    Тем, что регулироваться может другими нормами закона. Ранее мы разбирались в том, какие существенные условия должны быть прописаны в договоре долевого участия. Мы выяснили, что для защиты своих прав в суде покупатель квартиры в новостройке может использовать нормы 214 ФЗ.

    На соблюдение норм этого акта надо ориентироваться при оценке надежности застройщика.

    Кооператив, привлекающий средства своих участников для девелоперской деятельности, обязан иметь в свободном для проверяющих органов доступе следующую информацию и документы:
    Решение № 2-4483
    В соответствии с п.2 договора общая сумма взносов Пайщика составляет 1 331 831 рублей, в том числе вступительный взнос 3 995, 39 рублей, членские взносы 1 331,83 рублей, сумма паевого взноса составляет 1 326 503, 68 рублей. Пайщик обязался внести вступительный и членский взносы в Кооператив.

    В связи с вышеизложенным суд приходит к выводу, что не имеется оснований для удовлетворения требований истца о признания данного договора договором участия в долевом строительстве и в указанной части в удовлетворении исковых требований Федоровой Л. В. следует отказать.

    Также в договоре указаны характеристики квартиры. – однокомнатная, условный №, ориентировочная общая площадь квартиры 31,40 кв. м., корпус ГЗ, этаж 2, в строительных осях 14-16/Ж-Д. в жилом доме на земельном участке, расположенном по адресу: «, общей площадью 70 000 кв. м., кадастровый №.
    Решение от 15 июля 2013 г
    Действительно согласно п. 3 Договора сдача дома была определена в первом квартале Доводы ответчика о том, что правоотношения с ЖСК не распространяются требования Закона РФ «О защите прав потребителей» суд признает основанными не неверном толковании закона.
    Указывая на пропуск истцом срока исковой давности, представитель ответчика предлагает его исчислять его с – срок до которого дом должен был быть сдан в эксплуатацию согласно договору паенакопления.
    Как признать договор паенакопления договором долевого участия
    Таким образом, застройщики вправе привлекать денежные средства граждан только на основании договора долевого строительства, жилищных сертификатов и участия в кооперативах. Однако в нарушение указанных требований ЗАО «Желдорипотека» осуществило привлечение денежных средств участника долевого строительства жилого дома по предварительному договору, не прошедшему государственную регистрацию. Ответчиком также не представлено доказательств соблюдения требований, предусмотренных частью 1 статьи 3 названного Федерального закона.
    Таким образом, ответчик привлекал денежные средства для целей строительства многоквартирного дома, не имея на это права в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

    Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

    • Какие документы нужны для приватизации земельного участка частного дома
    • Важен ли вид из окна при покупке квартиры
    • Как оформить купле продажу квартиры через агентство недвижимости
    • Можно ли продать дом если он был оформлен по договору дарения
    • Кто может предоставлять займы под залог недвижимости
    Оцените статью
    Добавить комментарий

    Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.