Как избежать обмана при долевом участии в покупке квартиры

Восемь способов как избежать обмана при покупке квартиры в новостройках

Обман может присутствовать на первичном рынке недвижимости с участием застройщиков. Это может быть как прямой, так и косвенный обман, как с целью ухода от соблюдения действующего законодательства или от налогообложения, так и с целью дополнительного обогащения. К сожалению, даже от очень крупных или известных застройщиков дольщики-покупатели могут ждать подвоха.

Первое. Застройщик, не соблюдая действующего законодательства, предлагает к заключению не договор участия в долевом строительстве, который регистрируется в государственной регистрационной кадастровой службе, а, например, предварительный договор купли-продажи. Как известно, предварительные договоры в силу гражданского законодательства не подлежат оплате, однако денежные средства с покупателя как-то получить застройщику нужно, для этого заключается договор купли-продажи векселя на сумму стоимости квартиры. Схема, уже повсеместно работающая на первичном рынке недвижимости, однако никак не защищающая права дольщиков.

Хорошо, если такой договор купли-продажи векселя заключается с самим застройщиком, а если с третьей компанией, тогда что? А вот тогда у покупателя вообще нет никаких прав на приобретаемую им квартиру, и он полностью зависит от доброй или не очень доброй воли застройщика.

Второе. Застройщик продает под своим именем квартиры, при этом с покупателями заключаются договора с иными организациями, которые юридически к застройщику не имеют никакого отношения. В лучшем случае заинтересованному покупателю разъяснят, что компания-продавец входит в холдинг застройщика, что вообще не соответствует действительности, в худшем случае, данным вопросом вообще никто не будет интересоваться до очередной проблемы.

Третье. Застройщик при заключении договора пытается заработать на дополнительных услугах, которые, как показывает практика, в большинстве случаев вообще не оказываются. Более того, стоимость таких услуг у застройщика значительно выше рыночной. Однако без их оплаты с покупателем не будет заключен основной договор на желанную квартиру.

К такого рода услугам можно отнести оформление права собственности на объект недвижимости по результатам окончания строительства или услуги за оформление документов по сделке. Или страхование рисков, которые никогда не наступят, но стоимость страховки которых может составлять от 5 до 60% стоимости приобретаемого объекта.

Четвертое. Компания заключает договоры на реализацию недвижимости с иными организациями, которые также реализуют приобретенные права на квартиры или офисы третьим лицам. При этом сам приведенный выше застройщик также реализует обычным физическим лицам уже проданные объекты недвижимости со ссылкой на прекращение договорных отношений с юридическими лицами, которым эти объекты были уже проданы ранее.

Кто бы в этом примере ни был прав, от застройщика или инвестиционных компаний, но результат всегда один и всегда не в пользу дольщиков, а именно — два или более претендента на один объект недвижимости и полное отсутствие возможности вернуть оплаченные денежные средства от застройщика или инвестиционной компании.

Пятое. Продажа жилого или нежилого фонда, принадлежащего иному правообладателю. Что это означает?

Перед началом строительства застройщик всегда подписывает инвестиционный контракт с местными органами власти. В соответствии с указанным контрактом, застройщику выделяется под строительство земельный участок, а застройщик обязуется предоставить в собственность администрации по результатам строительства определенные площади. Это заранее оговаривается в предварительном протоколе распределения площадей, который становится неотъемлемой частью инвестиционного контракта. По мере строительства и реализации объекта застройщики очень часто, чаще всего при наличии дефицита в бюджете, продают принадлежащие администрации площади.

Если исходить из строгой буквы закона, то дольщики, которым такие площади продаются, становятся бесправными, не приобретшими права на оплаченную квартиру, машиноместо или офис.

Шестое. Продажа объектов недвижимости через ЖСК (жилищно-строительные кооперативы). В чем заключается подвох такой схемы? Все очень просто. Если дольщик становится членом ЖСК, то, какой бы договор на приобретение недвижимости он ни заключил, он всегда будет должен нести дополнительные расходы, которые будут образовываться у кооператива.

Проще говоря, стоимость оплаченного жилья ежегодно может увеличиваться и увеличиваться, а контролировать увеличение стоимости своей квартиры в жилищно-строительных кооперативах невозможно.

Седьмое. Это площади и планировка квартир с их дополнительной оплатой. Как известно, практически все застройщики, реализуя недвижимость на стадии строительства, либо вовсе не имеют проектной документации, либо могут предъявить лишь недоработанную, несогласованную.

При заключении договора с дольщиком площадь квартиры всегда указывается больше той, что фактически будет по окончанию строительства, и застройщик об этом знает. В договоре с покупателями могут быть указаны условия, в соответствии с которыми при уменьшении площади квартиры по результатам обмеров БТИ излишне оплаченные метры подлежат возврату, однако эти пункты указываются не всегда, а даже если они и есть, изложены они могут быть непонятно. Более того, думаю, многих удивляли ситуации, когда по планам БТИ написан один метраж купленной новостройки, а по факту кажется, что он значительно меньше, что очень часто подтверждает независимая строительно-техническая и иная экспертиза.

Вот так на лишних нескольких метрах можно заработать с невнимательных дольщиков значительные суммы неосновательных денежных средств.

Восьмое. Скорее всего, самый наболевший и распространенный способ обмана дольщиков — это либо указание на ориентировочные сроки окончания строительства дома, либо отсутствие таковых сроков вовсе, что широкое распространено при предварительных договорах купли-продажи. Если даты указаны ориентировочные, то застройщики, не соблюдая их, всегда ссылаются именно на отсутствие конкретики в сроках и, соответственно, прямой своей обязанности построить дом в обещанные на словах промежутки времени.

Если же рассматривать предварительные договоры без указания сроков, то в лучшем случае обязанности по таким договорам сводятся к определенной дате относительно оформления права собственности самим застройщиком на квартиру, однако ту дату, к которой необходимо уложиться застройщику для оформления собственности и передачи квартиру покупателю, никто никогда не определяет и не гарантирует.

Есть еще множество способов напрямую обманывать дольщика или косвенно не доводить до сведения или сообщать очень искаженно существенную информацию по сделке, все перечислить в одной статье достаточно сложно. При этом хотелось бы обратить внимание на следующую, очень интересную для покупателей информацию. Суды в любой спорной ситуации задают дольщикам (покупателям) вопрос: почему взрослый, не лишенный дееспособности гражданин мог заключить подобный договор, о чем он думал?

Исходя из данных вопросов суда, можно посоветовать следующее: не торопитесь отдавать свои деньги за желаемую квартиру, вернуть их будет значительно сложнее, а в некоторых случаях вообще не возможно. Специалисты Федерального Агентства Недвижимости проконсультируют и сопроводят весь процесс приобретения новой квартиры, проведя необходимую проверку юридической частоты сделки.

Если у вас есть вопросы, вы можете задать их здесь,
мы обязательно на них ответим.

(c) 2024 – ООО «ФАНО». Тел.: 8-953-062-00-33

Как избежать обмана при покупке квартиры

Существует два основных способа обхода застройщиками требований Закона «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ:
1) предварительный договор купли-продажи; 2) схема с использованием векселей.

Первый способ реализуется путем обещания застройщика заключить с гражданином основной договор купли-продажи готовой квартиры после того, как он получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, оформит всю необходимую документацию и достроит дом. В этом случае застройщик обязуется в будущем продать квартиру. Согласно заключенному со строительной фирмой предварительному договору право собственности на квартиры сохраняется не за конкретными дольщиками, а за застройщиком.

Обычно данная схема развивается следующим образом: застройщик заключает с участниками долевого строительства предварительный договор купли-продажи, регистрирует на себя право собственности, а потом продает их дольщикам. Но деньги с покупателя застройщик получает по предварительному договору купли-продажи, т. е. квартира полностью оплачивается в момент заключения предварительного договора, а не когда будет построен дом.

В отличие от основного договора, предварительный договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации, по этой причине для застройщика не существует никаких препятствий взять с покупателя деньги, после чего подписать еще несколько договоров на ту же квартиру. Вместе с тем, Закон не запрещает использовать предварительные договоры долевого участия в строительстве, однако нормами Закона исключается возможность принимать по ним оплату. Этот запрет, как правило, обходят следующим образом: застройщик принимает оплату не в качестве исполнения предварительного договора, а якобы в счет резервирования средств по основному договору.

Данный способ также противоречит закону.

Второй распространенный способ обмана включает в себя использование векселя. Для создания видимости законности застройщик занимает у граждан деньги под вексель. Таким образом, с потребителем, желающем приобрести квартиру, вместо договора долевого участия заключаются два договора: 1) предварительный договор купли-продажи (либо соглашение о намерениях) и 2) договор купли-продажи векселя. Смысл заключения предварительного договора в том, чтобы оговорить в нем, что оплата будущей сделки купли-продажи возможна путем погашения векселя.

По второму договору покупатель, вместо того, чтобы передать деньги, подписывается под условием о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. Поскольку вексель является ценной бумагой, которая подтверждает, что гражданин дал на определенный срок застройщику деньги в долг, которые потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры, поэтому данный способ обмана предполагает, что дольщики приобретают не право собственности на квартиру, а лишь право требовать ее передачи в собственность. Предполагается, что застройщик погашает вексель не деньгами, а жилой площадью.

Говоря юридическим языком, при помощи векселя происходит зачет встречных обязательств. Проблема заключается в том, что вексель не гарантирует будущую передачу квартиры, т. к. в данном документе нельзя указать конкретную квартиру, которая бы подлежала передаче. Гарантии выполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры, по которой достигнуто соглашение, в законе не предусмотрены. Особенную уязвимость дольщик испытает в случае банкротства застройщика: первый не сможет вернуть деньги, предъявив вексель к погашению.

Угроза для дольщика скрывается также и в том обстоятельстве, что держатель векселя теряет право получить выплату по нему, если ценная бумага с определенным сроком оплаты не будет предъявлена к оплате в течение года со дня выдачи. Проблемы возникают у тех потребителей, кто, сталкиваясь с недобросовестным застройщиком, не осведомлен обо всех юридических тонкостях правового режима вексельных обязательств.

191187 г. Санкт-Петербуг, ул. Шпалерная, д.7
ПЛОЩАДЬ ЛЕНИНА

ЧЕРНЫШЕВСКАЯ

Далее хотелось бы отметить некоторые особенности способов защиты прав и интересов дольщика (покупателя) на более поздних этапах взаимодействия с застройщиком.При заключении договора, дольщику (покупателю) надлежит проверить на соответствие требований действующего законодательства у застройщика следующие документы: По такой схеме продаются не только обычные квартиры, но и так называемые апартаменты — по факту те же квартиры, но формально в нежилом фонде.По такой схеме, как правило, реализуются квартиры, относящиеся к нежилому фонду. Гражданин перечисляет, согласно предварительным обязательствам, определенную сумму за покупку жилья, но в итоге еще долгое время не получает обещанного.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

• Какие документы нужно оформлять при покупке квартиры в строящемся доме
• Сколько стоит оформить договор купли продажи доли квартиры у нотариуса
• Когда лучше выставить квартиру на продажу по лунному календарю
• Как узнать задолженность по коммунальным платежам при покупке квартиры
• Требуется разрешение органов опеки на продажу квартиры если ребенок был только прописан