Нужно ли регистрировать договор аренды части нежилого помещения

Правила регистрации договора аренды нежилого помещения

Главная > Аренда недвижимости > Регистрация договора аренды нежилого помещения

24.09.2019 271 просмотров

Если нежилое помещение передается во временное пользование, арендатору и арендодателю необходимо составить договор. Регистрация договора аренды нежилого помещения обязательна согласно ст. 4 № 122-ФЗ.

Только после этой процедуры сделка будет иметь юридическую силу. Если договор не был зарегистрирован согласно нормам закона, то это может грозить участникам сделки негативными последствиями. На основании требований ст.

651 Гражданского кодекса РФ соглашение составляется в письменном виде.

Общие сведения

Документ может быть составлен:

  • на срок менее 1 года;
  • на 1 год и более;
  • на неопределенный срок.

Документ с неограниченным сроком действия не подвергается обязательной регистрации. Если нежилой объект недвижимости передают в аренду на срок меньше 1 года, то достаточно составить письменный договор. Соглашение, действующее в течение ограниченного срока более 1 года, необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Если одна из сторон препятствует государственной регистрации, второй участник сделки вправе обратиться в суд для разрешения этого вопроса.

Если объектом аренды служит только часть помещения, то для регистрации арендного соглашения необходимо идентифицировать этот объект как часть нежилого помещения. Он должен быть упомянут в кадастровом паспорте. Если такой пометки нет, в государственной регистрации может быть отказано. Существует 2 выхода из ситуации:

  • поставить часть помещения на кадастровый учет;
  • обратиться в суд.

Постановка на кадастровый учет занимает около 18 дней, но в отдельных случаях может быть продлена. При судебном разбирательстве судье достаточно, если в документе присутствует подробное описание помещения – его площадь, расположение, описание, а рассматриваемая часть объекта отмечена штриховкой.

Наиболее надежный вариант – внести коррективы в кадастровый паспорт. Однако потребуются определенные денежные и временные затраты. Если впоследствии появится другой арендатор и границы передаваемого участка помещения изменятся, процедуру регистрации потребуется повторить.

Какие документы необходимо представить?

Процедуру осуществляет территориальный регистрационный орган, вносится отметка в Единый реестр. В нем отражена вся информация относительно объекта недвижимости, право собственности на него, перечень сделок, совершенных с этим объектом.

Для прохождения регистрации потребуется собрать следующий пакет документации:

  1. заявление на проведение регистрации. Его можно подавать от имени одного из участников сделки;
  2. договор об аренде нежилой площади в 3-х экземплярах. Договор должен отвечать всем требованиям законодательства. После регистрации 2 экземпляра возвращаются обоим участникам сделки, оставшийся экземпляр остается на хранении в органах госрегистрации;
  3. удостоверения личности обеих сторон. От индивидуального предпринимателя потребуют удостоверение личности и справку о регистрации в качестве ИП. Если в сделке участвует юридическое лицо, то потребуется представить учредительные документы, свидетельство о госрегистрации компании. Представитель организации оформляет документ у нотариуса, согласно которому он имеет право осуществлять сделки с недвижимостью от имени юридического лица. Доверенность необходимо подписать у руководителя предприятия и заверить ее печатью учреждения;
  4. юридическим лицам потребуется также приложить ИНН или его заверенную копию, выписку из ЕГРЮЛ, документ о том, что присвоен ОГРН;
  5. кадастровый паспорт недвижимого объекта;
  6. корректно составленное и заверенное у нотариуса согласие мужа или жены на проведение сделки, если нежилой объект является общей собственностью семейной пары;
  7. справка о том, что была оплачена государственная пошлина в полном размере;
  8. если помещение входит в категорию муниципальной или государственной собственности, то потребуется официальное разрешение владельца на переход объекта в аренду;
  9. если недвижимость находится в залоге, то потребуется согласие залогодержателя;
  10. если в аренду передается какая-либо часть всего нежилого недвижимого объекта, то необходимо приложить технический план указанной части объекта.

Полный список необходимых бумаг можно узнать в МФЦ или отделении Росреестра.

Рекомендации по составлению договора

Стандартный договор о передаче нежилого объекта недвижимости в пользование включает следующие сведения:

  • дата составления и место подписания соглашения (город);
  • полная информация об участниках сделки;
  • предмет договора – конкретный объект недвижимости с полным его описанием – место расположения, размер помещения, кадастровый номер;
  • права и обязательства обоих участников сделки;
  • неотъемлемым пунктом считается срок заключения соглашения. Если точный срок не указывается, договор признается бессрочным;
  • правила внесения оплаты за арендованное помещение, ее размер и периодичность. Без такого пункта соглашение может быть признано недействительным;
  • дополнительная информация, которую участники намерены указать в документе;
  • реквизиты и подписи сторон.

Если происходит оформление долгосрочного договора, то сумма оплаты за аренду может изменяться 1 раз в год. Сумма оплаты может быть увеличена или уменьшена. Прекратить действие подобного документа можно только в ходе судебного процесса. Если планируется заключить соглашение на неопределенное время, то регистрации не требуется.

Расторжение возможно по согласованию сторон.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам по телефонам, указанным наверху страницы, или через онлайн-форму.

Как оплатить пошлину?

Величина пошлины для занесения договора аренды в Единый реестр зафиксирована в ст. 333.33 Налогового кодекса РФ. Для юридических лиц предусмотрен сбор в 22019 рублей, физическим лицам придется внести 2019 рублей. Установлен ряд условий:

  • если заявление в Единый реестр поступает от одного участника сделки, то именно он вносит оплату государственного сбора;
  • если обе стороны пишут заявление, то общая сумма будет разделена между ними пополам. Физические лица вносят 1000 рублей, юридические – по 11000 рублей.

Реквизиты для перечисления денежных средств можно уточнить на официальной странице Росреестра. Там же можно скачать бланк платежного поручения.
Оплатить пошлинный сбор можно:

  • в любом почтовом или банковском отделении при предъявлении необходимых реквизитов;
  • через электронные системы платежей в режиме онлайн;
  • в платежных терминалах МФЦ;
  • в системе интернет-банкинга.

Для юридических лиц установлено ограничение по оплате – принимаются исключительно безналичные платежи.

Процесс регистрации соглашения

Регистрация документа включает несколько этапов:

  • подписание соглашения сторонами;
  • сбор необходимой документации;
  • документы и технический план передается в Росреестр;
  • написать заявление на регистрацию объекта;
  • в Росреесте укажут дату следующего посещения, бумаги проверяют на подлинность;
  • если все документы соответствуют требованиям законодательства, сделка фиксируется в единой базе;
  • на руки предоставляются 2 экземпляра договора с пометкой о пройденной государственной регистрации;
  • стороны соглашения получают выписку из ЕГРН в установленный срок.

Если одна из сторон не может присутствовать лично при регистрации, она может передать свои полномочия третьему лицу по нотариальной доверенности. Закон не устанавливает точного срока подачи заявления на регистрацию, но соглашение не будет иметь юридическую силу без прохождения данной процедуры. При обращении непосредственно в Росреестр весь процесс длится около недели.

Советуют прописать в тексте соглашения точную дату обращения в органы госрегистрации. Если один из участников не явился в указанное время, другой вправе добиваться регистрации документа посредством обращения в суд. Обратиться в суд также необходимо, если второй участник договора не желает предоставлять требуемые бумаги.

Для подачи документов можно обратиться в МФЦ. Участникам выдается расписка о принятии документов. Свидетельство о регистрации при этом можно будет получить не ранее, чем через 9 дней.

Срок исчисляется с момента передачи сотруднику МФЦ всех необходимых бумаг, включая заявление и справку об оплате пошлинного сбора (реквизиты можно получить у работников МФЦ).

Получить сведения о готовности бумаг можно через официальный сайт МФЦ, указав при этом индивидуальный номер расписки, или позвонив на горячую линию. В отдельных регионах РФ сотрудники МФЦ информируют граждан о том, что документы готовы посредством СМС-оповещения.

Технический план для аренды помещения

Нужно ли регистрировать договор аренды части нежилого помещения

Когда появляется необходимость передачи целого здания или его отдельных частей в долгосрочную аренду, то возникает необходимость в оформлении определенного перечня документов с целью подготовки и регистрации соответствующего договора.

Технический план для регистрации договора аренды

Нормы законодательных актов РФ требуют, чтобы все недвижимые объекты, находящиеся в долгосрочной аренде, числились в кадастровом учете, так как государственная регистрация сделки может состояться только при условии оформления кадастрового паспорта.

Большинство арендодателей испытывают сложности с тем, что у них на руках имеется только общий кадастровый план здания (строения). Поэтому, чтобы обеспечить возможность регистрации договора долгосрочной сдачи в аренду, следует предпринять шаги по выполнению технического плана каждой арендуемой части капитального объекта для оформления кадастрового паспорта.

Как подготовиться к государственной регистрации договора долгосрочной аренды

Чтобы сдать в долгосрочную аренду капитальную постройку либо ее части, уже имеющие присвоенный кадастровый номер, следует сосредоточить усилия на таких шагах:

  • получение кадастрового паспорта арендуемой недвижимости;
  • составление проекта, согласование и заключение сторонами соглашения о долгосрочной аренде, в котором перечислены и подробно описаны все передаваемые в долгосрочное пользование объекты и площади;
  • прохождение процедуры государственной регистрации договора долгосрочной аренды.

В этом случае у арендодателя нет необходимости организовывать разработку нового технического плана объекта и вносить коррективы в существующую документацию.

Если сдаваемые в аренду площади на момент подготовки договора аренды не выделены из объекта, арендодатель вынужден пройти более длительную процедуру подготовки документов к регистрации договора:

  • подготовить и заключить соглашение о долгосрочной аренде с перечислением и описанием передаваемых в долгосрочное пользование объектов;
  • заказать технический план на часть здания, выделенную для аренды;
  • получить кадастровый паспорт либо выписку из кадастра с технической характеристикой и номерами выделенных для аренды площадей;
  • пройти государственную регистрацию арендного договора в Росреестре.

Таким образом, если предполагается сдавать в долгосрочную аренду не весь объект, а какую-либо его часть, арендодатель должен организовать внесение соответствующих изменений в реестр недвижимости, зарегистрировав эту часть как самостоятельный объект, имеющий собственный кадастровый номер.

Документы, являющиеся основанием для изготовления технического плана части помещения для аренды

Подготовка технического плана выполняется на основании документов, представленных собственником объекта:

  • подтверждение права собственности (свидетельство либо выписка из ЕГРН);
  • технический/кадастровый паспорт арендованной недвижимости;
  • договор аренды.

Аренда помещений и технический план

Технический план помещения для договора аренды может иметь различную форму, которая зависит от типа недвижимого имущества.

Функции подготовки указанного документа выполняют кадастровые инженеры, которым даны полномочия на проведение инвентаризации, замеров, составление актов обследования.

После изучения поданных документов, для проведения кадастровых работ по выделению части недвижимого имущества под договор аренды в технический план вносятся такие данные об объектах (или их частях) недвижимости, которые передаются в долгосрочную аренду:

  • площадь помещения (здания, сооружения);
  • указание этажа, где располагается объект аренды;
  • номера помещений, комнат и других объектов долгосрочной аренды;
  • план части объекта, сдаваемой в долгосрочную аренду.

Заполнение информации производится на основании данных, указанных в предоставленных арендодателем документах для изготовления технического плана.

Только после тщательной проверки технического паспорта регистрационные органы оформляют выписку из госреестра на объект недвижимости, в котором будут выделены передаваемые в долгосрочную аренду части.

Договор аренды части нежилого помещения (2019)
  1. Выписка ЕГРН. Желательно расширенная и с поэтажными планами. Образец здесь
  2. Поэтажные планы, в случае их отсутствия в выписке ЕГРН. Образец поэтажных планов из выписки ЕГРН и образец старых планов из БТИ
  3. Сканированная копия договора аренды. Он должен быть подписан. Копию договора в техническом плане требует Росреестр ссылаясь на приказ Приказ Минэкономразвития России №953.

2. Графическая часть договора аренды, если она есть, должна содержать актуальные сведения, содержащиеся в ЕГРН. Старые планы БТИ лучше не использовать — технические паспорта на объекты зачастую содержат неактуальные сведения и расходятся с информацией ЕГРН. Образец, как правильно оформляется графическая часть в техническом плане:

В случае учета части помещения (здания) для аренды Росреестр самостоятельно определяет временный кадастровый номер и регистрирует за ним обременение – договор аренды.
Договор аренды в 2019 году: регистрация в Росреестре и технический план
В отличие от многочисленных изменений в законодательстве о регистрации прав на объекты недвижимости и в сфере кадастрового учета, Налоговый кодекс в части размера государственной пошлины за регистрационные действия с недвижимостью никак не изменился. Регистрация будет проводиться специалистами Росреестра на основании заявление от сторон. При этом нужно учитывать следующие нюансы регистрационной процедуры:
Важно отметить, что при онлайн-регистрации заявления через сайт Росреестра, оплачивать госпошлину можно также, как и при онлайн заказе кадастрового паспорта или выписки.

Письмо с оплатой приходит после отправки заявления, а госошлину можно оплатить даже с помощью Qiwi.

Регистрация договора аренды по новым правилам
После последних изменений, внесенных в Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон) прошло более года, однако, практика государственной регистрации одного из самых распространенных договоров — договора аренды, так и не была сформирована. В этой связи, правообладатели и иные заинтересованные лица не имеют возможности сформировать актуальный механизм, который смог бы обеспечить проведение регистрационных действий в отношении объектов недвижимости в планируемые сроки. В этой связи, следует отметить основные особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости, и государственной регистрации обременений объекта недвижимости.

Вместе с тем, в случае передачи в аренду здания и сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких зданий и сооружений с государственного кадастрового учета не осуществляется.

Принимая во внимание все сложности с регистрацией договора аренды, целесообразно обращаться к профессионалам, которые имеют в своем портфеле ряд решений, позволяющих осуществлять регистрацию аренды в установленные сроки.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.