Сделки с недвижимостью которая будет создана в будущем

Купля-продажа будущей недвижимости и общее имущество нежилого здания: новая практика ЭК ВС

Недавно было опубликовано очень любопытное определение ЭК ВС по спору Кукушкин и Попов против Росреестра по Тверской области (судьи Е. Е. Борисова, Г. Г. Попова, О. В. Киселева).

Дело заслуживает внимания тем, что оно продолжает практику ВАС РФ по вопросам квалификации сделок с будущей недвижимостью, зафиксированной в известном ППВАС 54, а также развивает модель нежилой поэтажной собственности.

1. Вкратце суть дела такова.

Два предпринимателя заключили договор долевого участия, предметом которого было финансирование ими строительства нежилого здания в г. Тверь. Застройщик принял на себя обязательство передать предпринимателям нежилое помещение в здание и долю в земельном участке (которая должна была соответствовать доле площади помещения в общей площади здания). При этом застройщик, начиная строительство, являлся собственником участка.

Помещение было передано, но с приобретением земельного участка не заладилось.

Сначала дольщики добивались констатации того, что земельный участок не принадлежит застройщику на праве собственности (дело № А66-3293/2019), потом лица, приобретшие нежилые помещения в здании, стали требовать регистрации за собой долей в праве собственности на земельный участок, на котором расположено здание.

Росреестр отказал в регистрации долевой собственности собственникам помещений в нежилом здании, сочтя, что для этого нет правовых оснований.

Первые две инстанции признали отказ незаконным, применив аналогию ст. 36 ЖК о праве долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме на земельный участок под домом. Но ФАС СЗО отменил судебные акты и в иске отказал, сочтя, что дольщики не могут приобрести право собственности на земельный участок под зданием, в котором им принадлежат помещения, так как это не предусмотрено законом.

ФАС СЗО подчеркнул, что собственность на участок как элемент общего имущества здания может быть только у собственников квартир в многоквартирном доме.

Судебная коллегия ВС отменила постановление ФАС СЗО, оставав в силе акты первой и апелляционной инстанций, однако, несколько изменив мотивировку.

2. Итак, что сказала коллегия в этом деле?

(1) Свои рассуждения коллегия начинает с квалификации договора участия в долевом строительстве.

Коллегия пишет, что этот договор участия в долевом строительстве ЯВЛЯЕТСЯ договором купли-продажи будущего недвижимого имущества. При этом коллегия прямо отсылает к п. 4 ППВАС 54, посвященному конструкции купли будущей недвижимости.

Напомню вкратце смысл этой правовой позиции. ВАС РФ в этом пункте ППВАС 54 констатирует, что:

— в принципе возможно принятие на себя обязательства передать другому лицу в собственность через какое-то время недвижимую вещь, которая физически не существует в момент заключения договора;

— такой договор (если он сопровождается обязательством уплатить цену, разумеется) является договором купли-продажи;

— с учетом положений ГК РФ о предмете купли-продажи (о том, что предметом купли-продажи может быть вещь, которая будет создана или приобретена в будущем), договор создает ОБЯЗАТЕЛЬСТВО продавца передать собственность на вещь как только та будет создана; в случае если вещь не будет создана либо будет создана, но передана другому лицу, то договорные обязательства продавца перед покупателем оказываются нарушенными, тот должен возместить убытки и уплатить неустойку (если она предусмотрена договором).

Значение ППВАС 54 было в свое время колоссальным — он положил конец странной, чудовищной практике, когда суды вообще отрицали возможность принять на себя обязательство по передаче в будущем собственности на имущество, которое в момент заключения договора отсутствует либо принадлежит другому лицу.

В п. 11 ППВАС 54 есть намек на то, что участие в долевом строительстве — это разновидность купли-продажи будущей недвижимой вещи, особенность которой заключается в специальных требованиях, которые выдвигаются законом к продавцу ради защиты слабой стороны — гражданина, покупающего жилье. Но это поняли далеко не все коллеги, увы.

ВС снимает все сомнения в квалификации договора участия в долевом стротельстве, отвергая распространенную некоторое время назад точку зрения о том, что участие в долевом строительстве это договор подряда. Это предположение (о подрядной природе договора участия в долевом строительстве) ошибочно, потому что по договору подряда заказчик должен передать подрядчику земельный участок и проектную документацию для строительства, чего, разумеется, никогда не бывает в рамках участия в долевом строительстве (структура этого договора очень просто: одно лицо обязуется передать индивидуально-определенную вещь в собственность другого лица, а то, в свою очередь, обязуется уплатить за эту вещь деньги; три тысячи лет такой договор называется куплей-продажей).

Кстати, именно поэтому у заказчика право собственности на построенный объект возникает первоначальным образом — ведь вещь создается на его земле, работает принцип superficies solo cedit. У покупателя же право возникает производным способом, от продавца (который строит на своей земле). Единственное, что надо помнить — это особенность регистрационных действий при долевом участии, когда возникшее производным способом право записыватся в реестр первым, без регистрации права собственности застройщика, создавшего вещь на свое участке.

Эта странность ФЗ об участии в долевом строительстве имеет в своей основе методологические недоработки этого закона, но здесь я бы их обсуждать не хотел.

(2) Признав договор участия в долевом строительстве куплей-продажей будущей недвижимой вещи, коллегия двигается дальше и провозглашает обязательность применения принципа единства судьбы прав на искусственную недвижимость и земельный участок (ст. 551 ГК РФ).

Жаль, что коллегия не сослалась в определении на дело № 1039/13 Президиума ВАС (об инвестиционных контрактах, заключаемых по поводу зданий на территориях морских портов), в котором был сделан вывод о том, что принцип единства судьбы — один из важнейших принципов права недвижимости и все толкование норм в сфере оборота недвижимости следует осуществлять с учетом этого принципа.

Коллегия указывает, что в связи с тем, что продавец будущей недвижимости — застройщик — имел собственность на земельный участок, застраиваемый зданием, то и покупатели неизбежно также должны приобрести от продавца право собственности на земельный участок. Без этого продажа будущих помещений была бы ничтожной.

Здесь все правильно и логично. Единственное, что смущает, что этот подход вряд ли применим к строительной аренде. Достижение цели строительной аренды — возведение здания — прекращает договор аренды.

Поэтому застройщик никакое право на землю покупателям помещений в здании передать уже не сможет, покупателя квартир необходимо будет заново оформлять отношения с собственником земельного участка.

Но это свидетельствует лишь о крайней неудачности самой конструкции строительной аренды, с которой нам следует расстаться как можно скорее, заменив ее правом застройки (в этом случае казус будет решаться так же как и с собственности, как это предложено ЭК ВС).

(3) Крайне любопытными являются рассуждения коллегии относительно того, входит ли земельный участок в состав общего имущества многоквартирного дома.

Сегодня в ГК и ЖК есть норма о том, что земельный участок по умолчанию входит в состав многоквартирного жилого дома и становится собственностью собственников квартир.

С нежилыми зданиями, в которых существует поэтажная собственность, ситуация с общим имуществом намного сложнее.
Начну с того, что ГК не знает такого режима вообще. Его создал ВАС РФ в постановлении Пленума № 64.

Любопытно, что в первоначальной редакции проекта этого пленума земельный участок назывался в числе элементов общего имущества нежилого здания.

Однако впоследствии в результате жесточайших дискуссий указание на участок из перечня общего имущества убрали и полной аналогии со ст. 36 ЖК и режимом общего имщуества в многоквартирных домах проведено не было.

Причина была довольно простой: если бы ВАС признал, что участок входит в состав общего имущества нежилых зданий, то это бы по сути лишило публичные образования, на чьих участках расположены миллионы нежилых зданий, в которых существует поэтажная собственность на помещения, собственности на эти участки. И вместо арендной платы публичные образования должны были бы заняться администрированием земельного налога. Но вряд ли такое тектоническое потрясение было бы правильно осуществлять через судебную практику и ВАС РФ тогда не решился на столь серьезный шаг, оставав его законодателю (к слову, реформа вещных прав именно это и предусматривает).

Однако разумеется если у застройщика имелось право собственности на застраиваемый участок, то этот участок должен перейти в общее имущество собственников помещений в здании. Через договор, через принцип единства судьбы, то есть, именно так, как это и аргументировала коллегия.

Любопытно, что ФАС СЗО сделал лишь первый шаг из двух, необходимых для решения этого дела: он признал, что аналогия ст. 36 ЖК к нежилым зданиям в части земельных участков не допустима. Однако столь нужный и важный второй шаг — то, что стороны своим договором предусмотрели переход права собственности на участок к покупателям помещений — ФАС СЗО делать отказался.

За что и был справедливо раскритикован коллегией.

Резюме: перед нами тонкое и красивое определение, в котором элегантно решена проблема попадания земельного участка в общее имущество в нежилом здании и попутно подтвержден ряд важных правовых позиций из прежней практики, в первую очередь — квалификация договоров по поводу будущих недвижимых вещей.

Новости

Высший арбитражный суд РФ на уровне Пленума дал разъяснения по важному и до настоящего времени не урегулированному вопросу о сделках с недвижимым имуществом, которое будет создано или приобретено в будущем. С текстом соответствующего постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2019 г. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» можно ознакомиться на сайте суда по адресу:

Пленум Высшего арбитражного суда РФ дал арбитражным судам следующие разъяснения.

1. Отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на него само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным (п. 2 ст. 455 ГК РФ).
В то же время для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. ст. 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

2. Для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии) (ст. 554 ГК РФ).
В то же время индивидуализация будущей недвижимости в договоре купли-продажи может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
Кроме того, для действительности соответствующего договора продажи будущей недвижимости достаточно, чтобы соответствующие индивидуальные признаки были указаны в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора.

3. При решении вопроса о том, какая именно недвижимость подлежит передаче по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи (и, соответственно, о том, был ли заключен договор или нет) следует руководствоваться общими правилами ГК о толковании договора (ст. 431 ГК РФ).
В случаях, когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нем данных достаточно для индивидуализации предмета договора, подлежит применению по аналогии закона п. 2 ст. 178 ГК РФ (о праве на возмещение реального ущерба, причиненного вследствие признания договора незаключенным).

4. По общему правилу договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, следует оценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, что не исключает установления иной правовой природы данных договоров исходя из их содержания (главы 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество) ГК РФ и т. д.).
При этом следует учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество, поскольку право собственности на объекты недвижимости по общему правилу возникает с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

5. По договору купли-продажи будущей недвижимой вещи покупатель не вправе требовать от продавца приобрести или создать вещь, подлежащую передаче покупателю в будущем.
В то же время покупатель вправе требовать от продавца исполнения договора в натуре (ст. 398 ГК РФ), т. е. передачи недвижимой вещи, являющейся предметом договора купли-продажи будущей недвижимости при одновременном наличии следующих условий: 1) спорное имущество имеется в натуре (создано или приобретено), 2) им владеет продавец; 3) право собственности на данное имущество зарегистрировано в ЕГРП за продавцом. Такое требование покупателя может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п.

3 ст. 551 ГК РФ).
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (например, в виде разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

6. Право собственности на недвижимость, созданную по договору строительного подряда возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика). При этом оно возникает с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.
Если по условиям договора строительного подряда сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимости.

7. Право собственности на недвижимость, созданную в рамках договора простого товарищества, по общему правилу возникает за тем из товарищей, который имеет право (аренды или собственности) на соответствующий земельный участок, на котором возведена данная недвижимость. Такое право собственности возникает у этого товарища с момента государственной регистрации (п. 2 ст.

8, ст. 131, ст. 219 ГК РФ, ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ.
Участник договора простого товарищества вправе также потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

8. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, содержащий условие об уплате цены данной недвижимости (полностью или в существенной части) ДО заключения основного договора следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи (п. п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ).

9. Договор купли-продажи будущего жилого помещения (п. 2 ст. 455 ГК РФ) не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

10. Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи может быть заключен в отношении земельного участка, который на момент заключения такого договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (глава I.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

11. Положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.
В связи с этим привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве.

Исполнитель: Ведущий юрист ООО «ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ» К. Баев

Все новости

Оформление земельного участка под домом Подробнее

Подключение к газопроводу дачных участков
Подробнее

1.jpg» />

ООО «ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ» заняло 4-е место в России и 1-е место среди петербургских компаний в рейтинге юридических фирм, осуществляющих защиту от рейдеров. Подробнее

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Консультации
(вопрос-ответ)
Последний вопрос/горячая новость