Как происходит покупка квартиры в новостройке в сданном доме

5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости

5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости

Именно покупатель является наиболее уязвимой стороной при заключении и исполнении договора продажи недвижимости, поскольку, при исполнении своей обязанности по оплате товара, он передает продавцу значительную сумму денежных средств, а рассчитывать на возврат денег, в случае если не все пошло гладко, рассчитывать намного сложнее, чем на возврат недвижимости.

1) Риск признания сделки незаключенной

В случае признания договора купли-продажи недвижимости незаключенным, возврат уплаченных покупателем денег будет производиться с применением норм о неосновательном обогащении. Как мы уже сказали выше, фактическое истребование денег покупателем по незаключенному договору может оказаться весьма затруднительным. Итак, как следует из ст.

432 ГК РФ, договор будет считаться заключенным, если между продавцом и покупателем, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Применительно к договору продажи недвижимости ГК РФ относит к существенным условиям:а) предмет (ст. 554 ГК РФ), в том числе: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, включая данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества; б) цена (ст. 555 ГК РФ).

При описании недвижимого имущества следует максимально подробно указать его идентификационные данные на основании документов технического учета, правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, поскольку прямое указание закона на то, какие именно данные в отношении приобретаемого объекта должны обязательно содержаться в договоре, отсутствует.

Будет ли считаться заключенным договор, в котором, к примеру, отсутствует указание на этажность объекта, при условии, что указаны все остальные данные, позволяющие идентифицировать объект? А договор, в котором отсутствует указание на литеру здания? Судебная практика по подобным спорам противоречива, в связи с чем рекомендуем максимально подробно описывать объект недвижимости. Применительно к указанию цены недвижимого имущества, высокий риск для покупателя представляет указание цены объекта, не соответствующей реальной.

Причиной занижения цены часто является желание «оптимизировать» налогообложение.

При этом надо понимать, что в случаях признания договора незаключенным, недействительным покупатель столкнется с тем, что доказать факт уплаты денег в большем размере, чем указано в договоре, и истребовать их будет весьма затруднительно.

2) Риск признания сделки недействительной

Тут возможен целый спектр оснований и ситуаций. Напомним, что недействительной является любая сделка, которая противоречит требованиям закона. Прежде всего, во избежание риска признания сделки недействительной, следует тщательно проверить полномочия продавца\представителя продавца на совершение сделки. Если продавцом является физическое лицо, получить нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу недвижимости, либо оформить заявление о том, что объект недвижимости приобретался продавцом не в браке.

Нередкими являются ситуации, когда брак давно расторгнут, раздел имущества произведен не был.

При приобретении такой недвижимости, несмотря на то, что после расторжения брака прошел длительный срок, настоятельно рекомендуем затребовать согласие бывшего супруга, либо отказаться от приобретения такого объекта вовсе. Если продавцом выступает юридическое лицо, следует затребовать регистрационные, учредительные документы продавца, актуальную выписку из ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор от имени компании (протокол о назначении либо доверенность), справку о балансовой стоимости объекта, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату.

Учитываем, что крупная сделка требует предварительного одобрения уполномоченным органом продавца. Кроме того, уставом могут быть предусмотрены случаи, когда совершение сделок определенного вида, либо превышающих определенную сумму, также должны быть предварительно одобрены уполномоченными органами компании.

3) Риск истребования имущества

Недействительной может быть признана не только сама сделка продажи недвижимости, но и любая из сделок, на основании которых возникло право каждого предшествующего продавца, а также акт государственного или муниципального органа. В определенном смысле покупателя защищают сроки исковой давности. Однако, не будем их считать панацеей от всех бед.

Отсчет срока исковой давности начинается с даты, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.

Зачастую это не позволяет применить в качестве средства защиты исковую давность. Закон не позволяет истребовать имущество у добросовестного приобретателя (т. е. такого покупателя, который не знал и не мог знать об отсутствии у продавца недвижимости права на отчуждение имущества), если имущество приобретено покупателем возмездно, за исключением случаев, когда имущество выбыло из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником во владение, помимо их воли.

В качестве иллюстрации ситуации истребования недвижимости у добросовестного приобретателя приведем следующий пример. После смерти собственника недвижимость была продана по поддельной доверенности одним из наследников. Впоследствии объект неоднократно перепродавался, в результате чего собственником стало другое лицо, которое не знало и не могло знать о ничтожности сделки, подтверждающей право собственности одного из предшествующих продавцов. Другой наследник узнал о продаже квартиры спустя несколько лет и предъявил иск к нынешнему собственнику об истребовании объекта из чужого незаконного владения.

Иск был удовлетворен, несмотря на то, что нынешний собственник является добросовестным приобретателем.

4) Риск неисполнения продавцом своей обязанности по передаче имущества

Передача объекта производится по передаточному акту или иному документу о передаче (таким документом часто выступает сам договор, в который включается условие, что одновременно он выполняет функции передаточного акта). В случае неисполнения обязательства по передаче покупатель вправе требовать отобрания этой вещи у продавца и передачи ее себе на предусмотренных договором условиях. Однако, по положениям ГК, это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать недвижимость покупатель вправе потребовать возмещения убытков.

5) Риск приобретения имущества, обремененного правами третьих лиц

Переход права собственности на недвижимое имущество не влечет прекращения договоров аренды, заключенных в отношении продаваемого объекта. Соответственно, покупатель может оказаться в ситуации, когда приобретенная недвижимость обременена действующими договорами аренды, по условиям которых арендодатель лишен возможности одностороннего внесудебного расторжения договора, а ставка арендной платы значительно ниже рыночной.

С целью минимизации указанных рисков следует запрашивать выписку из ЕГРП по приобретаемому объекту (а для жилой недвижимости – также выписку из домовой книги), а в договор включить гарантии продавца об отсутствии обременений в отношении объекта. Сюда же примыкает риск возможного ареста объекта судом, судебным приставом-исполнителем по требованиям третьих лиц к продавцу до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю.

Способы минимизации риска те же – запрос выписки из ЕГРП датой, максимально приближенной к дате сделки, а также включение в договор соответствующих гарантий продавца.

p.s. Мы остановились на основных, наиболее распространенных и «опасных» для покупателя рисках. Увы, данный перечень является открытым – покупателя недвижимости подстерегает немалое количество иных опасностей. Вот некоторые из них:

а) риск приобретения недвижимости ненадлежащего качества, в том числе, со скрытыми недостатками;
б) риск уклонения продавца от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;

в) риск приостановления, отказа в государственной регистрации перехода права собственности по различным причинам (зачастую для устранения замечаний, предъявленных регистрирующим органом требуется участие продавца, либо его уполномоченного представителя, и отсутствие такового в «зоне досягаемости», его неконтактность либо нежелание оказать содействие может существенно осложнить жизнь покупателя, заинтересованного в скорейшей регистрации своего права);

г) риск попадания приобретаемой недвижимости в наследственную массу в случае смерти продавца до государственной регистрации перехода права собственности;

д) риски, связанные с необходимостью «узаконивания» неоформленных прежним собственником (собственниками) перепланировок (юридические, финансовые, временные, риски привлечения к административной и иным видам ответственности);

е) риски, связанные с приобретением объекта культурного наследия;
ж) риск оспаривания продавцом факта оплаты объекта (оформляйте и сохраняйте расписки, фиксируйте факт оплаты в договоре, акте);

Какие опасности подстерегают при сделке покупки-продажи недвижимости

Покупка недвижимости для большинства людей затрудненный и достаточно нечастый процесс. Большому количеству людей и вовсе не приходилось за время жизни производить какие-то операции, например с квартирами, будь то продажа или покупка жилья.

На протяжении всего процесса оформления сделок покупателя подстерегают неприятности, которые могут вылиться в ужасные последствия, вплоть до того, что человек может лишиться всего, что имеет.

Ловушки могут быть расставлены на самом начале пути.

Махинации с самими квартирами, вплоть до оформления документов вместо прекрасных апартаментов, на какую-нибудь разваливающуюся коммуналку.

Подписание договора купли-продажи и вовсе на не существующую квартиру и как следствие аннуляция договора, без возврата вложенных денег. Данный вид мошенничества осуществляется за счет подкупа нотариуса.

В большинстве случаев все аферы связаны именно с документами. К проверке документов необходимо относиться очень ответственно именно от них зависит вся уверенность в приобретенной собственности и в том, что она принадлежит только вам, и вы обладаете абсолютно всеми правами.

Необходимо так же учесть состав собственников. При покупке квартиры, например у семьи имеющей несовершеннолетних детей, могут возникнуть проблемы, так как эти дети имеют особые права пользования. Перед покупкой необходимо проверить разрешение и согласие от органов опеки, в противном случае суд просто разорвет совершенную сделку без каких-либо разбирательств.

Не меньшая опасность исходит из покупки квартиры, которая досталась по наследству. Здесь необходимо тщательно проверить все возможные варианты, так как могут объявиться и другие наследники.

Поэтому главной задачей покупателя является полное и доскональное изучение всего, с чем он пересекается. Начиная от квартиры и хозяев, а заканчивая всеми документами, вплоть до внесения в государственный реестр.

Рейтинг популярного обмана в документах при сделке купли-продажи квартиры

1. «Липовые» доверенности

На первом месте нашего рейтинга стоят сделки, проведенные по поддельным доверенностям от хозяев недвижимости. Более того, настоящие владельцы жилья могут быть давно мертвы, а вот мошенники с радостью воспользуются ненастоящим документом, чтобы получить деньги за не принадлежащую им квартиру. Поэтому, прежде чем поставить свою подпись под договором о купле-продаже, обратитесь к нотариусу и перепроверьте, а действительно ли данному продавцу была выдана доверенность на распоряжение данным имуществом.

2. Несуществующие договоры

Еще одним весьма действенным оружием из арсенала мошенников являются фиктивные договоры. Это могут быть договоры о купле-продаже, о долевом участии, о приватизации, и так далее. Было совершено бесчисленное количеств так называемых «двойных продаж», когда начала недвижимость оформляется на человека по поддельному договору, а затем перепродается по уже реальному и законному договору о купле-продаже.

3. Псевдорешения судебной власти

Приговоры, якобы вынесенные таким-то судом могут быть как полностью поддельными, так и немного подправленными. Были известны случаи подобного рода мошенничества в Уфе, когда несколько семей приобрели недвижимость у продавцов, получившие на нее право собственности якобы на основании судебного решения. Как оказалось позднее, суд, указанный в документе, никогда такого решения не выносил и не пускал в судопроизводство подобных дел.

Поэтому очень важно перед покупкой проверить, рассматривал ли действительно указанный суд дело о передачи права собственности на имущество указанному лицу и действительно ли судом было утверждено такое решение.

4. Бюрократические подтасовки

Этот пункт нашего рейтинга касается весьма наболевшей темы — коррупции в структурах органов власти. Большинство таких незаконных сделок совершается в отношении земли. Преступления совершаются чиновниками разных рангов, от мелких муниципальных служащих до прокуроров или глав районов или областей. Частота подобного рода сделок объясняется тем, что в современной России слишком много запутанных законов, которые подчас не могут верно истолковать даже ведущие аналитики и политические эксперты.

Поэтому в таких законах очень легко найти не то что лазейки, а целые ходы для того, чтобы спокойно проворачивать незаконную приватизацию или куплю-продажу земли. А чиновники очень легко достают ложные удостоверения, документы, справки и приписки, затем легализируя свои сделки через многократную перепродажу только что приобретенной земли родственникам и родственникам родственников.

5. Поддельные удостоверения личности

И заключает наш печальный хит-парад проверенная временем схема по подделке удостоверений, подтверждающих личность человека. Лживые или украденные паспорта, ведь никто не будет тратить свое время и нервы на то, чтобы разбираться, действительно ли человек, предъявляющий документ является тем, за кого себя выдает. Наивные и доверчивые покупатели послушно отдают свои деньги мошенникам, даже не подозревая, какая головная боль ждет их потом.

Даже когда на первый взгляд с документами у продавца понравившейся вам квартиры все в порядке, не поленитесь все несколько раз проверить и уточнить. Ведь случаются порой различные ситуации, из-за которых наивные покупатели недвижимости остаются и без денег, и без жилья.

В любом случае, при проведении купли или продажи недвижимости могут возникнуть различные проблемы, во избежание этого стоит всегда внимательно и порой даже дотошно относиться ко всем вопросам.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

• Какие нужны документы для приватизации квартиры по социальному найму
• Что должно быть в договоре долевого участия при покупке квартиры
• Договор дарения дома и земельного участка между родственниками как оформить
• Как правильно заполнить декларацию об объекте недвижимости 2024
• Какие должны быть приложения к договору аренды нежилого помещения