Мертвый период при покупке квартиры что это

Форма договора

#61 Вайс

  • Мертвый период при покупке квартиры что это
  • Пользователи
  • 242 сообщений
  • Уважаемый Вайс, хотела бы обратиться к Вам как в более опытному товарищу Подскажите, пожалуйста, не возникали ли у вас сомнения/вопросы по положениям предварительного договора? Дело в том, что я собираюсь покупать квартиру сейчас, в так называемый «мертвый» период, с применением ипотечной программы, и оформляется именно преддог. Буду Вам очень признательна за ответ!
    • Sunflower это нравится

    #62 Alpexpert

  • Пользователи
  • 20 сообщений
  • Мария, все прошло хорошо у Вас? Ключи получили? Ремонтируетесь? (я как раз сейчас нахожусь в процессе покупки по преддоговору, причем с ипотекой от Сбера)

    Я купила по такому договору, ключи получила, пока полет нормальный. Тоже по ипотеке от сбера.

    • Sunflower это нравится

    #63 Maria

  • Мертвый период при покупке квартиры что это
  • Пользователи
  • 26 сообщений
  • Мария, все прошло хорошо у Вас? Ключи получили? Ремонтируетесь? (я как раз сейчас нахожусь в процессе покупки по преддоговору, причем с ипотекой от Сбера)

    Добрый день. Да, все прошло более чем замечательно — все волнения были напрасны. Хоть у меня и обошлось без ипотеки.

    Был такой же осмотр квартиры, устранение недоделок, подписание акта и ключи. Планирую начинать ремонт.

    Не переживайте, в преддоговоре (конкретно по этому объекту и застройщику) нет ничего страшного абсолютно! Желаю удачного оформления и быстрого окончания ремонта: -)

    Мертвый сезон на рынке недвижимости

    Мертвый период при покупке квартиры что этоНе секрет, что одним из самых стабильных и перспективных для инвестиций является рынок недвижимости. Объекты недвижимости уже много десятилетий обладают высокой ликвидностью, их стоимость растет с каждым годом, плюс такое имущество дает своему обладателю возможность получения пассивного дохода от сдачи объектов в аренду. Поэтому каждый уважающий себя инвестор, и просто граждане, обладающие достаточным капиталом, желают вложить его в недвижимость.

    Но и на данном рынке существует так называемая сезонность – время, когда спрос на объекты недвижимости возрастает и периоды, когда наблюдается спад покупательской активности. Соответственно, и цены на недвижимое имущество могут колебаться. Когда же на рынке недвижимости наступает «мертвый сезон»?

    Статистические наблюдения показывают, что спрос и цены на недвижимость обычно падают в летний период и во второй половине зимы. Именно в данные периоды покупатели недвижимого имущества могут купить желаемый объект по заниженной стоимости. Связана такая тенденция с тем, что зимой люди заняты предновогодними хлопотами, новогодними праздниками, зимними каникулами. Зимний «мертвый сезон» продолжается до февраля, затем спрос на недвижимость начинает расти, и сохраняет такие тенденции вплоть до середины июня.

    В период летних отпусков спрос падает, но цены и покупательский интерес вновь начинает расти в конце августа – в преддверии наплыва студентов может возрасти спрос на аренду, в особенности на жилье небольшой площади – однокомнатные квартиры, малосемейки.

    Активность покупателей

    Самая высокая активность покупателей недвижимости проявляется в ноябре-декабре: ситуация на рынке недвижимости стабилизируется, цены начинают расти, многие категории граждан получают долгожданные субсидии государства, а также начинают осуществляться различные программы по обеспечению населения жильем. Данный период является наиболее выгодным для продажи недвижимости. Возрастает предложение, а потому и покупателю проще выбрать интересующий объект недвижимости из представленных вариантов.

    По утверждениям специалистов в сфере рынка недвижимости, каждый год ситуация на нем может меняться, и сезоны возрастающего спроса будут сдвигаться. Иногда на летний период выпадает ввод новостроек в эксплуатацию и старт продаж на первичном рынке жилья, а в период нестабильной экономической ситуации в стране может активизироваться вторичный рынок. Поэтому сезонность в сфере недвижимого имущества не столь определяющим фактором; вложить свои деньги в такой высоколиквидный и стабильный объект инвестирования выгодно в любое время года.

    Поселок современных и удобных таунхаусов со всеми необходимыми коммуникациями.
    Для тех, кто хочет иметь собственную квартиру недалеко от города по доступным ценам.

    Избежать рисков приобретения квартиры в новостройке. Фиксированный срок, возможность обратного выкупа или готовая квартира.

    Когда выгоднее продать квартиру – после приемки дома госкомиссией или после?

    Оптимальный момент для продажи инвестиционной квартиры — это когда основной рост цен в проекте уже завершился и прирост цены предложения замедлился, но дом еще не был сдан в эксплуатацию. Если продать квартиру после сдачи дома и получения свидетельства о собственности, то придется заплатить налог, который с 1 января 2019 года исчисляется уже по-другому, или ждать 5 лет, чтобы не платить.

    Дело в том, что исчисление налогооблагаемой базы по всем сделкам, которые заключались после 1 января 2019 года, изменилось. То есть 13% теперь платят не от стоимости перепродажи, как было раньше и для чего занижали цену в договорах, а с разницы между изначальной ценой покупки и 70% от кадастровой стоимости.

    Например, если вы купили квартиру за 4 миллиона рублей, а продаете ее за 4,5 миллиона рублей, то платить 13% вы будете не с 500 тысяч рублей, а с разницы между 4 миллионами рублей и 70% от кадастровой стоимости. Скажем, если кадастровая стоимость равна 7 миллионам, то 70% от нее — это 4,9 миллиона из которых вычитаем 4 миллиона покупной цены. А значит, налогооблагаемая база будет составлять 900 тысяч.

    Кстати, на заметку, после подписания акта приемки квартиры заключать договор переуступки нельзя, даже если дом еще не сдан госкомиссии. Это «мертвый» период для сделок.

    Что касается, предполагаемого роста цен, то в проектах на высокой стадии строительной готовности перед сдачей проекта в эксплуатацию основной возможный прирост цены уже произошел (если не считать прироста цены уже после сдачи ГК). Каждый проект и политика ценообразования застройщика индивидуальны, многое зависит от размеров проекта, наличия последующих очередей, перспектив развития района и улучшения транспортной доступности. Если у проекта нет очевидных дравейров для роста цен, например, открытие метро, нового крупного инфраструктурного объекта и так далее, то продавая после сдачи ГК, инвестор несет серьезные убытки по уплате налогов, при этом рост стоимости в проекте будет незначительным.

    Опасность сделок по ПДКП — Правила реагирования

    Мертвый период при покупке квартиры что это

    Мертвый период при покупке квартиры что этоНа рынке столичных новостроек около трети сделок совершаются по ПДКП (предварительному договору купли-продажи). Но с появлением федерального закона № 214-ФЗ у этого документа сложился довольно неоднозначный «имидж». С одной стороны, безусловным «фаворитом» на рынке недвижимости является ДДУ (договор долевого участия). Причины этого лидерства вполне понятны и давно не обсуждаются. Всем известно, что ПДКП породил такое явление, как «двойные продажи», конец которому положило российское правительство, приняв закон № 214-ФЗ.

    С другой стороны, многие крупные застройщики и дальше продолжают работать по ПДКП.

    «Законна ли такая деятельность? И как должны реагировать простые покупатели на предложение подписать предварительный договор купли-продажи?»

    Эксперты раскрывают подводные камни сделки и рассказывают об опасных и безопасных моментах предварительного договора купли-продажи.

    P.S. Если покупатели элитной недвижимости думают, что их эта тема не касается, то зря… Информацию, представленную в данной статье будет полезно знать каждому!

    ПДКП (Warning, danger)!

    Предварительный договор купли-продажи можно условно разделить на три категории. Первая — когда застройщики продают жилье по ПДКП на самой начальной стадии реализации объекта (еще до момента получения разрешительных документов на строительство).

    Согласно российскому законодательству, до тех пор, пока застройщик не имеет на руках этого разрешения, он не может реализовать объект по ДДУ. Поэтому у него есть только два возможных варианта развития событий. Либо дождаться получения разрешительных документов и только потом начинать продажи, либо попытаться обойти закон и открыть торговлю раньше, чем позволяет российская Фемида. В реальности это означает банальный сбор денег с клиентов, которые готовы приобрести недвижимость на ранней стадии строительства, когда она еще выглядит примерно так:

    Мертвый период при покупке квартиры что этоНа российском рынке даже появился термин ПДДУ (предДДУ), который расшифровывается как «предварительный договор долевого участия». После того, как получено разрешение на строительство, участники сделки переоформляют его на ДДУ. Несмотря на всю расплывчатость и незаконность схемы, по ней сегодня работают даже очень солидные и крупные застройщики. Но, так или иначе, при таком сценарии интересы покупателя никак не защищены.

    Поэтому подписывать такой договор эксперты категорически не рекомендует.

    Второй вариант — застройщики реализуют жилье по ПДКП в уже строящемся доме. Такую сделку нельзя заключать ни в коем случае.

    «Согласно российским законам, на этапе строительства квартиры могут продаваться только в случае заключения следующих договоров: ДДУ, ЖНК или ЖСК. Все остальные виды сделок незаконны»

    Это должно стать главным правилом для клиента, который собирается отдать свои деньги (причем немалые) застройщику.

    Мертвый период при покупке квартиры что этоПокупателю следует понимать, что предметом предварительного договора является не покупка недвижимости, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. Именно поэтому такая схема не дает потенциальному владельцу жилья никаких гарантий в плане получения квартиры, которую он уже выбрал и оплатил. Клиенты, заключающие ПДКП, не защищены практически ни от чего, в том числе, и от двойных продаж.

    Ведь предварительные договора купли-продажи, в отличие от ДДУ, не проходят процедуру государственной регистрации в Росреестре.

    Кроме того, если события будут развиваться наихудшим для покупателя образом (к примеру, продавец будет официально объявлен банкротом), то клиенты, выбравшие эту схему, могут мгновенно лишиться и жилья, и денег.

    Но застройщик или любое другое лицо, реализующее квартиры по ПДКП во время строительства, также подвергается всевозможным рискам. К примеру, он может быть оштрафован (для должностных лиц сумма взыскания составляет от двадцати до пятидесяти тысяч рублей, для юридических — от пятисот тысяч до миллиона). Кроме того, покупатель имеет право потребовать от продавца немедленного возврата переданных ему денег, уплаты в двойном размере процентов от этой суммы (предусмотренных ст.

    395 ГК России) и дополнительного возмещения убытков (сверх суммы процентов).

    Мертвый период при покупке квартиры что этоМария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», высказала свое мнение о ПДКП-сделках. По ее словам, возможные риски (двойные продажи, пересмотр условий сделки, банкротство застройщиков) должны по идее отпугивать потенциальных покупателей. Но в реальности получается так, что граждане игнорируют опасность и спокойно заключают сделки по ПДКП.

    Они, не задумываясь, подписывают документы, надеясь на извечное русское «авось». А продавцы попросту игнорируют российское законодательство — сегодня около 10 % застройщиков реализуют квартиры в процессе строительства по договорам предварительной купли-продажи. И это несмотря на то, что 214-ФЗ действует около восьми лет.

    Законная схема продажи квартир через ПДКП

    А вот когда объект уже построен, сдан в эксплуатацию, но квартиры в нем еще не оформлены в собственность, то компания-застройщик, продавая жилье по ПДКП, не совершает ничего противозаконного. На этом этапе она не имеет права реализовать квартиры по договору долевого участия, так как действие федерального закона № 214-ФЗ уже заканчивается. Но как только девелопер оформит жилье в собственность, он обязан перезаключить ПДКП с клиентом на основной договор купли-продажи.

    Именно он станет для новоселов основным правоустанавливающим документом.

    «Именно поэтому, выбирая жилье в новостройке, нужно помнить о том, что если компания-застройщик предлагает вам подписать ПДКП, то заключать договор можно только при условии, что дом уже построен, а сама компания имеет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию»
    Мария Литинецкая

    Но продавать квартиры могут не только застройщики, но и прочие юридические лица, которые вкладывают средства в возведение объекта и имеют свою долю в проекте. Как показывает практика, большинство таких инвесторов после получения разрешительных документов и начала строительства перезаключают договор с застройщиком и реализуют жилье по ДДУ (а потом и по ПДКП). С этой категорией продавцов, как правило, проблем не возникает — они получают право собственности на квартиры почти одновременно с компанией-застройщиком.

    Мертвый период при покупке квартиры что это

    Но, по словам М. Литинецкой, среди инвесторов существуют и те, которые выбирают другую стратегию. Они не перезаключают с застройщиком инвестиционный контракт, не реализуют квартиры по договору долевого участия на этапе строительства дома, а дожидаются момента, когда объект будет сдан в эксплуатацию, и уже тогда начинают продавать жилье по ПДКП. В такой схеме нет абсолютно ничего противозаконного.

    Мертвый период при покупке квартиры что этоПри заключении предварительного договора купли-продажи стоит помнить о нескольких несложных правилах, которые позволят минимизировать риски и избежать проблем в дальнейшем. В первую очередь, в документе должны четко указываться параметры жилья (площадь квартиры, количество комнат, этаж и прочее), в отношении которого планируется заключение ПДКП. Во-вторых, обязательным условием является наличие в договоре стоимости вашей покупки. При этом цена должна быть окончательной и изменению не подлежать.

    В-третьих, желательно прописать в документах срок, по истечении которого компания-застройщик обязана заключить с вами основной договор.

    Если в ПДКП этот параметр не указывается, то, согласно законодательству, участники сделки должны подписать основной договор в течение года. Если он по каким-либо причинам не заключается в указанный период, то покупатель может расторгнуть предварительное соглашение и потребовать возврата денежных средств. Помимо этого, в ПДКП можно оговорить ответственность продавца в случае, если основной договор не будет заключен в намеченный срок.

    Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

    Оцените статью
    Добавить комментарий

    Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.