Кто привлекает денежные средства по договору долевого участия

Последствия незаконного привлечения застройщиком денежных средств граждан

Несмотря на то, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (принцип свободы договора), а понуждение к заключению договора не допускается, любой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.

Привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов допускается строго ограниченным перечнем способов:

  • на основании договора участия в долевом строительстве ;
  • путем приобретения жилищного сертификата;
  • путем участия в жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативах

Участие граждан в долевом строительстве путем заключения с застройщиком договора долевого участия обеспечивает наибольшие гарантии защиты их прав и законных интересов, поэтому в случае приобретения будущей недвижимости предпочтение следует отдавать именно этой форме взаимодействия с застройщиком.

Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и считается заключенным с момента такой регистрации.

Факт государственной регистрации договора долевого участия гарантирует наличие у застройщика оформленных прав на землю и полученного в установленном порядке разрешения на строительство, определенную финансовую состоятельность застройщика (соблюдение застройщиком требований к размеру уставного капитала — в зависимости от площади планируемого к созданию объекта), наличие у застройщика договора страхования или банковской гарантии.

Закон также запрещает привлечение денежных средств граждан на строительство многоквартирного дома и/или иных объектов недвижимости до публичного размещения проектной декларации, в которой раскрывается информация о застройщике и о конкретном строительном проекте, сведения о финансовом состоянии застройщика, его дебиторской и кредиторской задолженностях.

С момента регистрации договора долевого участия, участники долевого строительства приобретают право залога на земельный участок, предназначенный для строительства объекта недвижимости, а также на строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимого имущества, что значительно повышает возможности эффективной защиты прав дольщиков в случае банкротства застройщика.

Участие в долевом строительстве на основании договора долевого участия предоставляет участнику широкий правовой инструментарий привлечения застройщика к ответственности за ненадлежащее исполнение им условий договора — просрочке передачи объекта долевого строительства, создании объекта с недостатками и т. п.

В случае же, когда участие в строительстве осуществляется по «обходным» схемам, договор долевого участия не заключается, участник строительства лишается ряда вышеуказанных гарантий.

У застройщика может отсутствовать разрешение на строительство, земельный участок не находиться в залоге у дольщиков, в связи с чем может быть в любой момент продан застройщиком третьим лицам (а может и отсутствовать изначально).

Организация застройщика может быть лишена реальных активов, обеспечивающих финансовую устойчивость застройщика и реальную защиту прав участника долевого строительства.

Существует также риск «двойных продаж», то есть вероятность того, что в процессе стройки один и тот же объект долевого строительства будет продан двум, а то и нескольким покупателям одновременно. К указанным рискам добавляется вероятность столкнуться с банальными мошенниками, которые и не намереваются осуществлять строительство либо имеют значительные финансовые или организационные трудности.

При формальном прочтении закона заключение договора долевого участия является обязательным, под страхом административной и уголовной ответственности, только в отношении квартир в многоквартирных домах, и, с 2019 года, — в отношении таунхаусов (имеющих три и более секции).

Иные объекты (коттеджи, дачи, парковочные машино-места, коммерческие помещения) застройщик вправе продавать по любым договорам (в т. ч. по договорам об инвестировании, предварительным договорам купли-продажи, договорам о совместной деятельности и т. д.).

По таким договорам, которые не требуют обязательной государственной регистрации, могут отсутствовать гарантии, обязательные при заключении договора долевого участия. В связи с этим такого рода сделки представляют повышенный риск для участника строительства.

Наиболее актуальна эта проблема в отношении индивидуальных жилых домов, а также в отношении апартаментов, которые формально относятся к нежилым помещениям, хотя и предназначены для проживания и фактически мало чем отличаются от квартир, во многих случаях выступают дешевой альтернативой обычных квартир.

Несмотря на отсутствие прямого запрета заключать в их отношении любые договоры, суды в ряде случаев расценивают договоры, которыми предусмотрена оплата всей или значительной части цены до постройки объекта, как договоры долевого участия.

Такая квалификация отношений дает возможность для применения к застройщику, в случае ненадлежащего исполнения им своих обязательств, положений закона о долевом участии, в том числе, касающихся взыскания двойной неустойки, а также иных мер ответственности. Отсутствие государственной регистрации договоров не является препятствием для использования судами такого подхода.

Также подобные договоры подпадают под действие общих норм потребительского законодательства, что делает возможным применение к застройщику дополнительных мер имущественной ответственности, включая взыскание штрафа за неисполнение требований участника строительства в добровольном порядке.

Специалисты Правового центра «Два М» оказывают квалифицированные юридические услуги по представлению интересов участников долевого строительства, в том числе:

  • проводят правовую экспертизу проекта договора долевого участия, имеющихся у застройщика документов и материалов открытых источников, для оценки рисков долевого участия в строительстве конкретного объекта;
  • проводят правовую экспертизу конкретной ситуации для целей выбора надлежащего способа защиты права заинтересованного лица, оценки перспектив судебного разбирательства;
  • составляют документы (претензии, уведомления, заявления и прочее), необходимые для защиты прав клиента во внесудебном порядке, лично участвуют в переговорах с застройщиками;
  • обеспечивают проведение строительных и иных технических экспертиз для подтверждения недостатков объекта долевого строительства и вины застройщика в их возникновении;
  • представляют интересы в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по искам о взыскании с застройщиков неустоек, убытков, компенсации морального вреда, расторжении договоров участия в долевом строительстве и т. д.;
  • представляют интересы участников строительства по делам о банкротстве застройщиков в арбитражных судах, а также при взаимодействии с арбитражным управляющим;
  • представляют интересы клиентов на стадии исполнения судебных актов по делам о взыскании с застройщиков денежных средств, а также в делах о банкротстве.

Есть ли штрафы или санкции при приеме денежных средств от населения в качестве оплаты по договору участия в долевом строительстве до регистрации данного договора в регистрационной палате?

Вопрос-ответ по теме

Вопрос

Предусмотрены ли какие либо штрафы или санкции к организации при приеме денежных средств от населения в качестве оплаты по договору участия в долевом строительстве до регистрации данного договора в регистрационной палате?

Ответ

договор об участии в долевом строительстве подлежит государственной регистрации (ст. 17 214-ФЗ от 30.12.2019г). Право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства возникает только на основании заключенных договоров участия в долевом строительстве, а заключенным договор считается с момента государственной регистрации.

Следовательно, если застройщик привлекает денежные средства лица для финансирования строительства по договору долевого участия, не прошедшему государственную регистрацию, имеется состав административного правонарушения.

Выполнение указанных выше требований обеспечено положениями статьи 1 Закона № 214-ФЗ, где для нарушителей предусмотрена административная ответственность. Так, за привлечение денежных средств граждан организациями, не имеющими на это права либо не соблюдающими установленные требования, размеры штрафов составляют
– для должностных лиц – с 15 000–20 000 руб. до 20 000–50 000 руб.; – для самих компаний (юридических лиц) – с 400 000–500 000 руб. до 500 000–1 000 000 руб. (п. 1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» упрощенная версия.

1. Статья: Привлечение средств дольщиков. Новые ограничения

Требования к застройщику ужесточены

Поправки в об условиях привлечения денежных средств содержатся в Закона № 119-ФЗ. Рассмотрим их подробнее.*

Способы привлечения денег
Ранее регулировал отношения, связанные с привлечением средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, на основании договоров долевого участия в строительстве. При этом формально не запрещалось заключение с дольщиками и иных гражданско – правовых договоров, чем зачастую пользовались застройщики. Новой редакцией статьи 1 данного закона четко установлено, что привлечение денежных средств граждан допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;* 2) путем выпуска эмитентом облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах. При этом эмитент должен иметь в собственности или на праве аренды (субаренды) земельный участок и разрешение на строительство на нем многоквартирного дома;
3) жилищно – строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Аналогичные положения, правда, уже содержались в законе. Но прямой запрет на использование иных схем (вексельных, с предварительными договорами купли – продажи, с предварительными договорами участия в долевом строительстве и т. д.) появился лишь теперь.

При этом установлено, что сделка, совершенная с нарушением указанных требований, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Изменения в порядке регистрации
Следует также отметить, что внесены поправки и в «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Так, Закона № 122-ФЗ дополнена существенным условием (). В частности, установлено, что для государственной регистрации права на объект долевого строительства наряду с другими необходимыми документами представляется один экземпляр подлинника договора участия в долевом строительстве.

После государственной регистрации данного права он возвращается правообладателю.

Таким образом, определены дополнительные законодательные ограничения по привлечению средств дольщиков. Изменения направлены на дальнейшее усиление защиты прав граждан, вкладывающих деньги в строительство жилья.*

Штрафы повышены

Выполнение указанных выше требований обеспечено положениями статьи 1 Закона № 214-ФЗ, где для нарушителей предусмотрена административная ответственность. Так, за привлечение денежных средств граждан организациями, не имеющими на это права либо не соблюдающими установленные требования, увеличены размеры штрафов:
– для должностных лиц – с 15 000–20 000 руб. до 20 000–50 000 руб.; – для самих компаний (юридических лиц) – с 400 000–500 000 руб. до 500 000–1 000 000 руб. (п. 1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях).*

Кроме того, в примечании к указанной статье определено, что соответствующая административная ответственность наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

То есть наказание ужесточено не только путем повышения верхних и нижних размеров штрафов, но и путем увеличения их кратности.

Данная мера направлена на необходимость учета каждого случая незаконногопривлечения денежных средств, что может повлечь возрастание общего размера штрафных санкций для застройщика в десятки и сотни раз.

Помимо этого установлено, что гражданин может потребовать от лица, действующего в нарушение закона, немедленного возврата переданных емуденежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395Гражданского кодекса РФ процентов и возмещения (сверх процентов) причиненных убытков ().

ЖУРНАЛ «УЧЕТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ», № 9, СЕНТЯБРЬ 2019

2. Статья: Споры с дольщиками: чем руководствуются суды

Кто имеет право привлекать средства населения

Практика разрешения споров приведена в Обзоре… утвержденном Президиумом ВС РФ 4 декабря 2019 года (далее – Обзор). В нем на конкретных примерах разобраны наиболее распространенные случаи применения схем привлечения средств для строительства жилья в обход закона.

Напомним: деньги для строительства дома привлекает застройщик. К нему в Федеральном законе от 30 декабря 2019 г. № 214-ФЗ предъявляются определенные требования. Застройщик должен:

  • являться юридическим лицом;
  • иметь земельный участок для строительства (в собственности, на праве аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования);
  • получить разрешение на строительство конкретного объекта.

Несоблюдение любого из этих условий рассматривается как привлечение средств граждан лицом, не имеющим на это права, за что предусмотрена административная ответственность.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них впоследствии правом собственности на жилье в строящемся доме, возможно только способами, установленными законом №214-ФЗ( п. 2 ст. 1). Их всего три:*

1) заключение договора участия в долевом строительстве;*
2) выпуск жилищных сертификатов;

3) создание жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.

Кто привлекает денежные средства по договору долевого участия
Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца. Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Вахромова НатальяВсе права на материалы сайта ГАРАНТ. РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ профессиональный бухгалтер Родюшкин Сергей
Условия привлечения денежных средств дольщиков
Одной из основных гарантий прав дольщиков, предусмотренных законом, является определение условий привлечения застройщиком денежных средств дольщиков. В силу ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков при наличии трех условий: Во-первых, получение застройщиком денежных средств до момента государственной регистрации договора не служит цели стимулирования застройщика к регистрации такого договора;Таким образом, систематическое толкование ст. 3 Закона № 214-ФЗ позволяет сделать следующий вывод: застройщики вправе привлекать денежные средства дольщиков лишь после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и на основании этого договора.

В свою очередь, пользование денежными средствами дольщика создает для застройщика массу выгод, как-то:

Сходный вывод содержится и в Постановлениях ФАС УО от 17.08.2009 года № Ф09-5826/09-С1, от 20.08.2009 года № Ф09-6016/09-С1.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.