Как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью

Как защитить свою недвижимость от мошеннических сделок

Росреестр напомнил собственникам, как защитить свою недвижимость от мошеннических сделок

Росреестр напомнил, что любой владелец недвижимого имущества может подать заявление о том, что сделки с принадлежащим ему имуществом могут производиться только при его личном участии. При подаче такого заявления в Единый государственный реестр недвижимости будет внесена соответствующая запись (информация Росреестра от 22 января 2019 г.).

Отметим, что в сообщении ведомства имеется в виду подача собственником объекта недвижимости (его законным представителем) заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без его личного участия.

Росреестр также напомнил, что указанное заявление можно подать в электронном виде в личном кабинете на его сайте (https://rosreestr.ru/site/), а также при личном обращении в МФЦ.

К сведению: правила внесения в ЕГРН отметки о невозможности регистрации и основания ее погашения предусмотрены ст. 36 Федерального закона от 13 июля 2019 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон о государственной регистрации недвижимости).

Наличие такой записи в ЕГРН является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного на государственную регистрацию прав другим лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости или его законным представителем) (п. 4 ст. 25 закона о государственной регистрации недвижимости).

Однако наличие в ЕГРН указанной отметки не препятствует государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, если основанием для госрегистрации права является:

вступившее в законную силу решение суда
требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Законом об исполнительном производстве в иных случаях, установленных федеральными законами (ч. 3 ст. 36 закона о государственной регистрации недвижимости).

Ошибки во время передачи денег за квартиру

В законодательстве подробно описан процесс заключения сделки купли-продажи, но о передаче денежных средств закон предательски молчит. Именно в этом моменте скрывается множество ловушек, попав в которые, обе стороны могут потерять свои миллионы. IRR.ru предостережет вас от опасных ошибок во время передачи денег.

Несмотря на то что сегодня правит бал безналичный расчет, многие крупные сделки совершаются с помощью наличных денег. Как бы очевидно это ни звучало, но нередко люди забирают деньги, даже не подумав их пересчитать. Одним покупатели говорят, что уже пересчитали деньги в банке, другие просто-напросто не видят надобности в этой процедуре.

Покупатель даже без плохих намерений по невнимательности может отдать меньше денег, чем должен. И позаботиться о верности расчетов — в интересах продавца, поэтому не нужно лениться в этом деле — пересчитайте все купюры, даже если их количество выглядит пугающе.

У рядового человека недостаточно знаний, чтобы проверить подлинность денег лишь «на глаз» и «на зуб». При этом фальшивкой могут оказаться как новенькие, так и помятые купюры. Также мошенники могут отдать половину нормальных купюр, половину — поддельных.

Поэтому обязательно пропускайте все деньги через специальный аппарат, который можно найти у нотариуса и банковских работников.

Что покупателям, что продавцам нельзя соглашаться на встречу в спальном районе и вообще где-то на улице. Во-первых, мошенники могут подстроить кражу сразу после передачи денег. Во-вторых, увидев со стороны, как заключается сделка, уличный вор может проследить за человеком с деньгами и не только отобрать купюры, но еще и покалечить.

По этой же причине нельзя приезжать на передачу на общественном транспорте — попросите кого-то из знакомых привезти и забрать вас сразу после сделки.

Лучшее место для этой процедуры — банк. Отделения надежно охраняются и оборудованы системой видеонаблюдения. Там же вы сможете пересчитать и проверить купюры.

Почему-то стороны уверены в том, что договор купли-продажи является подтверждением передачи денег. На деле это не так: договор обозначает отчуждение права собственности, но никак не исполнение обязательства по оплате. Передача денег декларируется распиской, которую для безопасности нужно заверить у нотариуса.

Если вы наткнетесь на нечестных продавцов и не оформите расписку, то возможны проблемы и расторжение сделки в одностороннем порядке, хотя на деле все обязательства были выполнены. Если не хотите потерять и деньги, и квартиру, то потратьте время на еще один поход к нотариусу.

По этим же причинам стоит передавать деньги в присутствии свидетелей, которые на суде смогут подтвердить, что оплата действительно произошла.

Пугаться предоплаты не надо — для продавца это залог того, что покупатель имеет серьезные намерения. В этом вопросе 5-10% от стоимости сделки считаются нормальной цифрой. Но если продавец требует 50, а то и 100%, то стоит поинтересоваться, к чему такие суммы.

Существует распространенная схема, когда продавец получает предоплату и исчезает, или когда сделка была документально зафиксирована, расторгает ее в одностороннем порядке. Например, потому что второй супруг не дал согласие на продажу или продавец находился в состоянии аффекта на момент заключения договора.

Чтобы не лишиться денег, договаривайтесь о предоплате в 5-10% и составляйте расписку.
Фальшивая стоимость недвижимости

По законодательству, если продавец владел недвижимостью меньше 3 лет, он обязан уплатить НДФЛ за доход от продажи квартиры. По новым правилам срок владения, при котором владелец освобождается от НДФЛ, продлен до 5 лет.

Поэтому по инициативе продавца зачастую в договоре занижают реальную стоимость продажи, чтобы вовсе не платить налог или перечислить в казну меньшую сумму. Однако не рекомендуется этого делать — так вы можете потерять часть денег, не говоря уже о том, что это незаконно.

Предприимчивый покупатель с радостью согласится на такое предложение, ведь он получит полное право отдать вам только ту часть денег, что указана в договоре, и «забыть» о своем словесном обещании отдать остальное «в серую»

В суде доказать свою правоту будет невозможно, к тому же это может аукнуться налоговыми проверками.
Лучше указать полную стоимость и заплатить налоги, чем подвергать себя риску, когда речь идет о таких крупных суммах.

Как обезопасить себя от мошенничества при покупке квартиры

Главная / Новости и события / Город / Как обезопасить себя от мошенничества при покупке квартиры
Игорь Куприянов Thu, 02 Apr 2019 11:00:00 +0300

Покупка квартиры всегда является крупным и серьезным событием. Слишком велики суммы, слишком велики риски, слишком много мошеннических схем, рассчитанных на доверчивость, веру в чужую порядочность и на юридические крючкотворства «внизу страницы мелкими буквами». Документы, справки, доверенности для неподготовленного человека выглядят китайской грамотой, и понять, есть ли в них что-то неправильное, невозможно.

Необходимы опыт и квалификация, чтобы во всем этом разбираться и знать, где можно встретить подвох.

Поэтому лучше всего действовать через авторитетные юридические агентства с хорошей репутацией. Это потребует определенных расходов, но снизит риски мошенничества или неприятных неожиданностей во много раз. Дополнительной страховкой может служить нотариальное заверение всех договоров и доверенностей у стороннего адвоката.

90% покупателей новостроек даже не представляют себе тех рисков, которые бывают при покупке жилья в строящемся доме. Ведь проблемы, с которыми сталкиваются покупатели новостроек, практически одинаковые и кочуют от одной застройки к другой. Это мнение профессионалов, работающих в этой сфере.

Как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью

Покупаем новостройку

На что обращать внимание при покупке квартиры в новостройке?
1. Степень готовности дома, подключение коммуникаций.

2. Заключение договора долевого участия в строительстве — ДДУ. Это снижает риски в несколько раз, так как это предусмотрено в 214-ФЗ (это ваша Библия на время покупки). Никакой двойной продажи по ДДУ не бывает никогда.

Если застройщик работает по таким договорам, то у него гарантированно есть разрешение на строительство, с землей также решен вопрос и с другими документами у такого застройщика порядок.

3. Аккредитована ли новостройка в банке? Сколько банков выдают кредиты на этот объект недвижимости? Лучше, если это делают несколько банков, а не только тот, который кредитует самого застройщика.

Основной банк-кредитор должен быть солидным и с хорошими финансовыми ресурсами.

4. Репутация дорогого стоит: выясните, сколько домов возвел застройщик и были ли проблемы и какого рода при строительстве других объектов недвижимости.

5. Оценка квартиры с инвестиционной точки зрения: местоположение, наличие свободных парковочных мест, озеленение территории, наличие детских садов, школ, магазинов; транспортная доступность, оценка всего микрорайона в целом (соседство с автомагистралью, железной дорогой, кладбищем, гипермаркетами, парками и прочими объектами), планировка квартиры, высота потолка, толщина стен, утеплены ли они, расположение лифтов, окон, толщина перекрытий, этаж (первый и последний не брать) и прочее.

6. Документы, необходимые для проверки квартиры:

  • инвестиционный контракт;
  • проектная декларация;
  • разрешение на строительство;
  • проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;
  • технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
  • свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
  • договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;
  • выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок);
  • регистрационные и учредительные документы застройщика: устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, в ыписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), бухгалтерский баланс на последнюю отч е тную дату;
  • форма договора, по которой будет продаваться квартира.

7, 8, 9, 10… — масса иных тонкостей и разной сложности юридических и бюрократических аспектов.

Вы готовы во всем этом разбираться, тратя драгоценное время и нервы? В итоге уровня профессионалов вы все равно не достигнете. А значит, риски останутся.

Как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью
Продажа квартиры недееспособным лицом (признанным таковым на основании решения суда) также является недействительной с момента ее совершения. Здесь важно понимать, что недееспособность может наступить вследствие психического расстройства. В подобных случаях обычно страхуются справками из психоневрологического и наркологического диспансеров. Поэтому здесь возникает еще один вопрос: как доказать, что вы добросовестный покупатель и не лишиться всего?
Однако имеется еще одна категория граждан, которые могут в вышеназванных диспансерах на учете не состоять и не быть лишенными дееспособности по суду, но в момент сделки, тем не менее, не способные понимать значение своих действий или руководить ими.
Как обезопасить себя при заключении сделок с недвижимость, советы адвоката по борьбе с черными риелторами
Поскольку правоохранительные органы часто просто не хотят более тщательно разобраться в обстоятельствах дела, нотариусы остаются как бы в тени.

Бывает, что мошенники просто подделывают печати и штампы нотариусов. Ошибки граждан выражаются в основном в юридической неграмотности, нежелании обращаться в крупные агентства недвижимости, адвокатам по недвижимости, в стремлении сэкономить, воспользовавшись услугами так называемых черных риелторов, и обойтись при оформлении сделки без помощи профессионального юриста.

Нотариус же утверждал, что клиенты были адекватные, он проверил их дееспособность и действовал исключительно в рамках закона.
Скрытый текст
Предваряется двумя административными процедурами: удостоверением договора и регистрацией договора. Совет: если мы видим проблемы, которые должны быть устранены, стоит оформить предварительный договор (договор задатка), с четко прописанными условиями и упоминанием обстоятельств, могущих воспрепятствовать осуществлению сделки.
Если проблемы выявлены, но сделка все равно кажется выгодной, покупатель все равно желает заключить сделку — есть вариант заключить соглашение о задатке, и дать продавцу время на устранение каких-то вопросов или формальностей.

Но вариант этот тоже несет определенные риски.

Как обезопасить сделку с недвижимостью
При заключении сделки будьте особенно внимательны при обсуждении финансовых вопросов и непосредственно расчетах. Позвоните нам и получите консультации по всем интересующим вопросам: +7 (495) 760-30-56
Помимо перечисленного, важно знать, что сделку, а точнее ее результат — возникшее или переданное право собственности — в обязательном порядке следует зарегистрировать в государственной инстанции. Только после этого сделку можно считать завершенной.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.