Договор мены недвижимого имущества что это такое

Предмет договора мены

Предметом договора мены являются действия каждой из сторон по передаче в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) другой стороны обмениваемого товара. Как и в случае с договором купли — продажи, мы исходим из того, что предмет договора мены включает в себя два рода объектов: объектом первого рода служат действия обязанных лиц по передаче друг другу обмениваемых товаров; объектом второго рода являются сами обмениваемые товары.

См.: ч. 1 гл. I настоящей книги.

ГК (гл. 31) не содержит специальных правил, регламентирующих предмет договора мены, поэтому его регулирование осуществляется нормами о купле — продаже (гл. 30 ГК), если это не противоречит существу мены (п.

2 ст. 567 ГК).

Условия о предмете договора мены относятся к числу существенных условий этого договора, как, впрочем, и всякого гражданско — правового договора (п. 1 ст. 432 ГК).

Если говорить об отдельных объектах, составляющих предмет договора мены, то необходимо подчеркнуть, что отсутствие в тексте договора условий (пунктов), определяющих объект первого рода (действия обязанных сторон), которые безусловно относятся к числу существенных условий договора мены, не влечет за собой признание договора мены незаключенным, поскольку указанные условия будут определяться соответствующими диспозитивными нормами о купле — продаже.

Так, в случаях, когда из договора мены не вытекают обязанности сторон по доставке или передаче обмениваемых товаров в месте нахождения контрагента, обязанность каждой из сторон передать обмениваемый товар считается исполненной в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки его контрагенту, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 458 ГК).

Срок исполнения обязанности передать обмениваемый товар определяется договором мены, а если договор не позволяет определить этот срок, — в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 ГК, т. е. в разумный срок после возникновения обязательства, а по его истечении — в семидневный срок со дня предъявления требования о передаче товара (п. 1 ст.

457 ГК).

Что касается принятия товаров, передаваемых в порядке обмена, то по общему правилу каждая из сторон обязана совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы для обеспечения передачи и получения соответствующего товара (п. 2 ст. 484 ГК).

Применительно к объекту второго рода, входящему в состав предмета договора мены (обмениваемые товары), должно применяться правило об условии договора купли — продажи о товаре, в соответствии с которым указанное условие считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК).

Таким образом, для признания договора мены заключенным от сторон требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие о количестве и наименовании обмениваемых товаров. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора мены, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами о купле — продаже, содержащимися в ГК.

Определяя, какие виды имущества могут служить объектами договора мены, мы также должны обратиться к нормам о договоре купли — продажи, поскольку положения о договоре мены (гл. 31 ГК) не содержат каких-либо правил на этот счет, ограничиваясь лишь употреблением в отношении обмениваемого имущества термина «товар»

Как известно, по договору купли — продажи товаром признаются любые вещи, как движимые, так и недвижимые, индивидуально — определенные либо определяемые родовыми признаками. Купля — продажа (а следовательно и мена) отдельных видов вещей, помимо норм ГК, может регулироваться иными федеральными законами, а также другими правовыми актами. Так, специальные правила купли — продажи могут быть установлены федеральными законами в отношении ценных бумаг и валютных ценностей (п. 2 ст.

454 ГК).

В юридической литературе высказаны противоположные точки зрения по вопросу о том, могут ли признаваться объектами мены имущественные права. Так, Б. Я. Полонский исключает имущественные права из круга возможных объектов мены; он отмечает: «Закон говорит о том, что предметом договора мены является товар. Учитывая, что к договору мены применяются соответственно правила о купле — продаже, а ст.

454 и 455 ГК отождествляют понятия товара и вещи, можно сделать вывод о том, что и для договора мены эти понятия совпадают».

Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О. Н. Садиков. М., 1997.

С. 161.

Иного мнения придерживается И. В. Елисеев, который пишет: «Возможность мены любых не изъятых из оборота вещей. сомнений не вызывает. Тогда как мена имущественных прав — конструкция, непривычная для отечественной цивилистики. Из содержания главы 31 ГК невозможно усмотреть прямого запрета договоров мены имущественных прав. Пункт 2 ст. 567 ГК по вопросам регулирования мены отсылает к правилам о купле — продаже, если таковые не противоречат ст.

567 — 571 ГК и существу мены. Эта отсылка относится и к п. 4 ст. 454 ГК, включающему в предмет купли — продажи имущественные права. Сама по себе мена имущественных прав не противоречит природе договора мены, и его заключение следует считать возможным.

Отсюда можно сделать вывод и о допустимости мены вещи на имущественное право».

Гражданское право: Учебник / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. Ч. II. С. 114.

Представляется, однако, что имущественные права не могут признаваться отдельными самостоятельными объектами договора мены. Аргументами в пользу этого рассуждения могли бы служить следующие доводы.

Во-первых, с формально — юридических позиций объектами мены являются товары. В соответствии с п. 1 ст. 455 ГК товаром по договору купли — продажи могут быть любые вещи, не изъятые из оборота (ст. 129 ГК). Имущественные права — самостоятельные объекты гражданских прав, не относящиеся к категории вещей; следовательно, имущественные права не могут признаваться товаром по договору купли — продажи, а стало быть, и обмениваемыми товарами по договору мены.

Норма ГК, в соответствии с которой общие положения о договоре купли — продажи применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (п. 4 ст. 454), распространяет действие правил о договоре купли — продажи на иные правоотношения, не относящиеся к этому договору, что никак не может свидетельствовать о признании имущественных прав товаром, а сделки по их отчуждению (продаже) — договором купли — продажи. К тому же положения о договоре купли — продажи могут применяться к сделкам по продаже имущественных прав лишь в части, не противоречащей содержанию или характеру этих прав.

В этом смысле можно сказать, что всякая возмездная уступка имущественных прав (цессия) является их продажей, а правила, регулирующие переход прав кредитора, и в частности уступку требования (ст. 382 — 390 ГК), отражают содержание и характер соответствующих имущественных прав и поэтому подлежат приоритетному (по отношению к общим положениям о купле — продаже товаров) применению.

Во-вторых, положения ГК о договоре мены (гл. 31) не включают в себя норму, распространяющую их действие на сделки, по которым стороны взаимно уступают друг другу имущественные права, аналогичную той, которая имеется в общих положениях о договоре купли — продажи (п. 4 ст.

454 ГК).

В-третьих, законодательное определение договора мены (в равной степени и договора купли — продажи) исключает возможность признания имущественных прав товаром и соответственно сделки по взаимной уступке сторонами имущественных прав договорами мены. Дело в том, что по договору мены каждая из сторон передает один товар в обмен на другой в собственность другой стороне (по договору купли — продажи товар передается в собственность покупателя). Имущественные права в самостоятельном виде не могут принадлежать кому-либо на праве собственности или ином вещном праве.

Таким образом, имущественные права не могут признаваться объектами договора мены, а положения гл. 31 ГК — применяться к сделкам, связанным со взаимной уступкой имущественных прав. В последнем случае речь идет о двойной цессии, которая регулируется нормами ГК об уступке прав требования (ст. 382 — 390 ГК).

По этим же причинам не может рассматриваться в качестве договора мены договор, по которому одна сторона передает другой стороне товар в обмен на уступку имущественного права.

Договор мены может быть заключен в отношении будущих товаров, т. е. не только тех товаров, которые в момент заключения договора имеются у сторон, но и тех товаров, которые будут созданы или приобретены ими в будущем.

Предмет договора мены. Форма договора мены

Предметом договора мены являются действия по передаче любых товаров, не изъятых и не ограниченных в обороте, в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) друг другу сторонами договора. Следует иметь в виду, что если два субъекта заключили между собой договор, по которому один передаст другому товар, а взамен получает услугу, то налицо смешанный договор купли-продажи и возмездного оказания услуг, но не мены. Точно так же производимые в пунктах обмена валюты сделки с валютными средствами регулируются не договором мены, а договором купли-продажи.

Последний вывод обусловлен и тем, что деньги не включены законодателем в содержание гражданско-правового понятия товара.

Обязанность уплаты денежных средств, являющихся средством обращения, традиционно считается в отечественной цивилистике основным признаком, отличающим договор купли-продажи от договора мены. Так, по мнению Л. А. Лунца, различие купли-продажи и мены основано на противопоставлении денег всем другим благам. И эта особенность распространяется как на деньги, имеющие хождение в стране, так и на иностранную валюту [1].

Дискуссионным в цивилистической науке является вопрос о том, могут ли имущественные права признаваться отдельными самостоятельными объектами договора мены? По наиболее распространенному мнению, таковыми они быть не могут [2]. Субъективные гражданские обязанности, равно как и неимущественные блага, также не могут выступать предметом договора мены.

Права и обязанности сторон. Стороны должны предоставить товар в срок, установленный договором. В случае необходимости вместе с вещью должны быть предоставлены ее принадлежности.

Поскольку объектом мены могут являться товары, определяемые родовыми признаками, при исполнении договора важное значение имеет количество подлежащих передаче товаров, а в необходимых случаях и их ассортимент.

В договоре мены могут быть предусмотрены требования к качеству обмениваемых товаров, а также содержаться условия о комплекте товаров, таре и упаковке. Невыполнение или ненадлежащее выполнение сторонами обязанностей влечет последствия, предусмотренные для купли-продажи.

Так, контрагент вправе требовать принудительного принятия товара посредством обращения с иском в суд и т. д. В то же время применение к договору мены правил о купле-продаже не должно противоречить существу мены и положениям гл. 31 ГК РФ. Например, нельзя считать правомерным указание в договоре предварительной оплаты товара, так как по общему правилу договор мены не сопровождается денежными расчетами (кроме случаев неравноценности товара).

Особое внимание ГК РФ уделяет обеспечению прав и законных интересов той стороны, которая в силу договора должна передать товар другой стороне до того, как получит товар от другой стороны. В данном случае действуют правила ст. 328 ГК РФ о встречном исполнении обязательств.

Интересы первой стороны гарантированы тем, что в случае непредставления второй стороной товара первая сторона вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от его исполнения и потребовать возмещения убытков.

Форма договора. Для договора мены законодатель не предусматривает особых требований о форме договора, однако следует учитывать норму о том, что к договору мены применяются правила договора купли-продажи (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Из этого следует вывод о том, что специальные требования к форме договора предусмотрены только к договору купли-продажи недвижимости.

Следовательно, договор мены объектами недвижимости должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В остальных случаях действуют правила, предусмотренные ст.

434 ГК РФ.

Обязательного нотариального удостоверения договора мены ГК РФ не предусматривает. В отношении государственной регистрации договора применимы правила о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. Следовательно, договор мены подлежит государственной регистрации в случае, если хотя бы одним из обмениваемых объектов недвижимого имущества является объект, договор купли-продажи которого подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ (п. 2 ст.

567 ГК РФ). Переход права собственности к каждой из сторон договора мены подлежит государственной регистрации (ст. 131, 223, 251, 551, 570 ГК РФ).

Договор мены недвижимого имущества
Кроме того, при неравноценных стоимостях передаваемых объектов обязательным условием, прописанным заранее в соглашении, является размер вносимой доплаты, при отсутствии этой информации цена недвижимого имущества считается равноценной. Важно! При не равнозначности стоимости обмениваемых объектов по данным взаимоотношениям могут быть применены денежные средства в качестве доплаты для обеспечения равноценности. В целом соглашение об обмене активами с переходом права собственности схоже с операцией купли-продажи, но имеет свои особенности и ограничения. Образец договора можно составить самостоятельно, основываясь на образце купли — продажи, но включив некоторые изменения.

Одной из разновидностей операций с недвижимостью является заключение соглашения о мене недвижимого имущества. Договор мены недвижимого имущества – возмездное, двустороннее соглашение, согласно которому собственники объектов являются одновременно и покупателями, и продавцами. Эквивалент денежных средств – обмениваемые товары.

Отличительной характеристикой операций по обмену является то, что оба участника выступают и продавцом, и покупателем товара, поэтому наделены одинаковыми правами и обязанностями той и иной стороны.
Что такое мена и какие у нее особенности
Относительно включения в предмет других видов имущества (например, имущественных прав) в юридической литературе нет единообразного подхода. Глава 41 ГК РФ говорит именно о предметах материального мира, в то время как отчуждение и уступка имущественных прав регулируются специальными нормами.

При составлении договора рекомендуется указывать следующие пункты:Договор мены — довольно удобный способ приобретения недвижимости. Как и любой другой договор, он имеет свои достоинства и недостатки. Для удачного совершения сделки рекомендуется предварительно ознакомиться со всеми нюансами мены. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-39-61. Это быстро и бесплатно !

Как правило, договор мены составляется на тех же условиях, что и договор купли-продажи, но все же можно выделить ряд особенностей:
Особенности составления договора мены недвижимого имущества
Договор мены недвижимого имущества – двухсторонняя сделка, позволяющая осуществить обмен одного имущества на другое на взаимовыгодных условиях.

Особенностью данной сделки является то, что обе ее стороны одновременно выступают и продавцами и покупателями недвижимости. Стоит добавить, что договор мены может быть заключен как без доплаты (когда оба объекта считаются равноценными), так и с доплатой (если один из объектов мены – более дорогостоящий). Поэтому, этот нюанс также следует учитывать, подсчитывая расходы по обмену недвижимого имущества.Такой же список документов должна собрать и вторая сторона сделки, в случае, если будет производиться обмен одной квартиры на другую.

Непосредственно в момент сделки нотариус проверяет по электронной базе, не находятся ли оба объекта под судебным арестом, залогом или в ипотеке. Если существуют какие-либо ограничения относительно отчуждения, то сделку провести невозможно. Кроме того, обязательным является соблюдение формы договора — письменной. В ином случае сделку можно признать недействительной.

Итак, собственник может обменять любое недвижимое имущество (квартиру, частный дом, дачу) на другое жилье или же транспорт.

Также нередко происходит мена жилья на жилье с меньшей площадью плюс автомобиль. В том или ином случае сделка мены должны быть надлежащим образом оформлена: в виде письменного договора, образец можно скачать здесь:

Договор мены недвижимого имущества
Определенные законодательные полномочия также предоставлены субъектам РФ. Так, в соответствии с п. 2 ст. 3 Закона о государственной регистрации субъекты Российской Федерации принимают нормативные правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Необходимо также решить вопрос о том, на кого будут возложены функции по проверке дееспособности лиц, совершающих сделку и подлинности их воли.

В Законе о государственной регистрации об этом вообще не говорится, между тем эта проблема является достаточно серьезной.

Характерной особенностью договора мены недвижимости является то, что каждая из сторон одновременно является продавцом передаваемого товара и покупателем получаемого в обмен. Соответственно основной обязанностью каждой из сторон является обязанность по передаче товара.
Что такое договор мены квартиры: понятие и образец договора обмена жилыми помещениями
Все данные о предмете и сторонах должны вноситься на основе документов, правильно и точно. неподтвержденность сделки органом опеки и попечительства, если собственник одного из обмениваемых объектов – несовершеннолетний и сделка совершена против его интересов;
Регистрация также обязательна в Росреестре по схеме, применимой для стандартного случая.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.