Как оформить договор мены если с одной стороны участвуют два владельца

Обмен и мена

Договоры обмена и мены — это различные соглашения. Если в сделке участвуют два собственника — это договор мены. Если хотя бы одна из сторон — наниматель, то это договор обмена.

Договор мены

По договору мены (ст. 567 ГК РФ) каждая из сторон считается продавцом жилого помещения, которое она передает, и покупателем жилища, которое получает. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и по договору купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон).

Если из договора мены не вытекает иное, жилые помещения, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляет в каждом случае та сторона, которая несет соответствующие обязанности. | Если обмениваемые жилые помещения признаются неравноценными, договор должен предусматривать денежную компенсацию (ст. 568 ГК РФ).

Договор обмена

Договор обмена до недавнего времени выступал только как способ обмена жилья, находящегося в государственном или общественном жилищном фонде или принадлежащего ЖСК. Такое соглашение порождает только изменение договора найма жилья — перемену лиц в обязательстве. Эту форму сделки можно считать устаревшей в связи с увеличением числа собственников жилых помещений.

1. Договор обмена заключается в государственном обменном бюро. Основанием для вселения в квартиру является обменный ордер, выдаваемый уполномоченной государственной организацией — отдел по учету и распределению жилой площади при префектурах (в г. Москве). Обмен возможен только с согласия собственника жилого фонда. Субъектами договора обмена могут выступать граждане, владеющие и пользующиеся жилыми помещениями по разным обязательственно-правовым основаниям. В качестве участников такого обмена могут выступать наниматели жилых помещений, проживающие на основании договора социального найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, с письменного согласия проживающих совместно с ними членов семьи, включая временно отсутствующих. В тех случаях, когда между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, в соответствии со ст. 68 ЖК РСФСР, любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого жилого помещения на помещения в разных домах (квартирах).
2. Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» предоставляется возможность участия в обмене нанимателей жилых помещений, проживающих на основании договора коммерческого найма. На практике совершение подобных сделок не возможно, хотя бы потому, что законом договор коммерческого найма предусмотрен срочным.
3. Участниками договора обмена могут быть члены жилищно-строительных кооперативов (не выплатившие паевые взносы) с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, и разрешения органа местного самоуправления. В уставах кооперативов, как правило, устанавливается необходимость получения согласия на обмен правления кооператива.
4. Собственники жилых помещений также могут быть участниками договора обмена, однако собственник может быть только одной стороной договора обмена. В тех случаях, когда обе стороны договора являются собственниками, это будет уже договор мены (ст. 31 ГК РФ).

Порядок обмена, одной из сторон которого является собственник

С принятием Закона «О собственности» и Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» появилась необходимость регулировать порядок обмена между собственником, с одной стороны, и нанимателями, с другой. В настоящее время правовая регламентация таких сделок разрозненно содержится в актах жилищного законодательства. Вероятно, разрабатываемый сейчас новый Жилищный кодекс РФ предоставит правовую базу для регламентации подобных сделок.

Случай, когда одной из сторон при обмене жилья является его собственник, не предусмотрен федеральным законодательством. Эти случаи регулируются распоряжением Департамента муниципального жилья Правительства Москвы от 09.04.96 N 74. Обмен жилыми помещениями, находящимися в пределах г. Москвы, оформляется Московским государственным коммерческим агентством «Мосжилсервис» или его структурными подразделениями по месту нахождения любого из обмениваемых жилых помещений.

Стороны, желающие произвести обмен, подают в «Мосжилсервис» или его подразделение заявление об обмене установленного образца. Перед подачей заявление заверяется жилищно-эксплуатационной организацией по месту нахождения жилья. Заявление от собственника жилого помещения подается от лица всех собственников жилого помещения и должно быть подписано всеми лицами, постоянно зарегистрированными на данной жилой площади, и всеми собственниками. Заявление от нанимателя (или члена ЖСК) должно быть подписано всеми совершеннолетними членами семьи, имеющими право проживания на данной жилой площади.

К заявлению прилагается выраженное в письменной форме и надлежащим образом заверенное согласие всех временно отсутствующих.

К заявлениям на обмен прилагаются ряд документов, удостоверяющих права собственности и владения на обмениваемые жилые помещения, документы подтверждающие право проживания в данных жилых помещениях, а также различные справки об отсутствии задолженностей, проверке жилищных условий (только нанимателю), разрешение органов опеки и попечительства (в случае, если в одном из обмениваемых жилых помещениях проживают несовершеннолетние дети) и др.

Заявления считаются поданными со дня представления всех необходимых документов, о чем служащим агентства «Мосжилсервис» делается запись в заявлении об обмене. Материалы об обмене рассматриваются на комиссии «Мосжилсервиса». Решение комиссии оформляется протоколом.

Если комиссия запретила обмен, в протоколе делается мотивированная запись, которая доводится до сведения сторон.

Если обмен разрешен, «Мосжилсервис» оформляет обменный ордер и договор отчуждения жилого помещения у собственника. Договор отчуждения заверяется нотариусом по месту оформления обмена. Право собственности на жилье, получаемое по обмену, возникает в момент регистрации сделки в органе юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы.

Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения обменного ордера и оформления договора отчуждения жилого помещения. При этом фактическая передача жилья может возникнуть значительно позже.

На практике договор обмена чаще всего используется в схеме по продаже неприватизированного жилья.

Купля-продажа неприватизированного жилья

Поскольку всем ясно, что продать вещь, не принадлежащую тебе, нельзя, то риэлторами была разработана следующая схема. Человек, желающий приобрести неприватизированное жилье, для начала приобретает на свое имя некую другую квартиру (или комнату), находящуюся в собственности. Далее заключается договор обмена приватизированного жилья, принадлежащего покупателю, и неприватизированного, которым располагает продавец.

В результате этого договора покупатель неприватизированного жилья становится нанимателем государственной квартиры, в которой может прописаться и жить. А ее бывший хозяин получает деньги от продажи приватизированного жилья. Каждый шаг данной цепочки полностью соответствует закону и не является налоговым нарушением.

Общие случаи запрета заключения договора обмена
Общие случаи запрета заключения договора обмена, предусмотренные в ст. 73 ЖК РСФСР, распространяются и на сделки, где одним из объектов является жилое помещение, принадлежащее участнику на праве собственности. Обмен жилыми помещениями не допускается:

1. если к нанимателю, члену кооператива или собственнику жилого помещения предъявлен судебный иск об оспаривании прав на жилое помещение;
2. если жилое помещение является предметом залога. Право на обмен возобновляется при прекращении обеспеченного залогом обязательства либо при замене, с согласия залогодержателя жилого помещения, на иное имущество. Такой запрет прямо не предусмотрен федеральным законодательством;
3. если договор носит фиктивный характер, т. е. такой обмен, при котором стороны не имеют намерения фактически передать друг другу в пользование обмениваемые помещения, а производят обмен только на бумаге. На практике подобных случаев было много, как в советский период, так и в настоящее время. Раньше такие обмены совершали граждане, желающие не потерять право на жилое помещение, в котором нанимателем был дальний родственник (так называемые родственные обмены);
4. если жилое помещение подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях, а также если жилое помещение грозит обвалом. В этих случаях решается вопрос о предоставлении гражданам, проживающим в таких домах, другого благоустроенного жилья;
5. если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений. В случаях капитального ремонта без переустройства и перепланировки обмен допустим. На практике государственные органы часто «забывают» об этом нюансе. В этом случае можно обратиться за разъяснениями в Департамент муниципального жилья Правительства Москвы или в суд;
6. если в связи с обменом существенно ухудшаются жилищные условия одной из сторон, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий. В случае отказов в совершении обмена по таким основаниям также выявляются нарушения со стороны государственных органов. Это происходит потому, что федеральное и московское законодательства предусматривают разные минимальные нормы жилой площади на человека.
7. Не допускается обмен служебного жилья и жилых помещений, имеющих режим общежития.

Дата публикации: 14:55 05 ноября 2024

Договор мены квартиры

Договор мены недвижимого имущества – документ, в согласии с которым каждая из сторон обязуется совершить передачу другой стороне одного объекта недвижимости в обмен на другой объект недвижимости или иной товар. Врученные по составленному договору предметы полностью переходят в собственность принимающего лица – обменять можно любую недвижимость, на которую не наложено обременение. Также можно передать только тот объект, на который у стороны есть право владения.

При неравноценном обмене одной из сторон потребуется полностью возместить разницу. По своему содержанию договор мены квартиры имеет общие черты с договором купли-продажи недвижимости – на сделку распространяются положения ст.30 ГК РФ.

Оформление договора мены квартиры – ответственное мероприятие, поручить которое желательно опытному нотариусу. Специалист поможет составить документ и проверит, чтобы сделка прошла в соответствии с законом.

Обязательные реквизиты документа

Договор должен включать в себя следующие данные, чтобы быть признанным действительным:

• полные идентификационные данные всех сторон, принимающих участие в сделке мены жилья;
• детализированное описание квартир, выступающих в качестве предметов сделки;
• сведения о точной стоимости участвующих в сделке мены объектов недвижимого имущества;
• реквизиты документов, удостоверяющих право владения имуществом у обеих сторон договора;
• описание используемого механизма фактической передачи квартир, условия и размер доплаты.

Кроме того, в документе при необходимости могут быть оговорены другие многочисленные нюансы, которые выявляются в ходе исследования конкретного дела. Документ оформляется в письменном виде, в общих чертах его содержание аналогично договору, использующемуся при оформлении сделок купли-продажи объектов недвижимости.

В некоторых случаях сделка может быть совершена устно, но только если сумма договора не превышает размер 10 МРОТ и условия договора исполняются моментально при заключении сделки. В остальных ситуациях требуется заверять документ через нотариуса, что вам и предлагается сделать у опытного специалиста.

Документы для оформления сделки

Чтобы мена квартиры состоялась успешно, необходимо наличие перечисленных далее документов:

• удостоверения личности всех физических лиц, принимающих участие в сделке;
• оформленный договор мены в трех экземплярах – два для сторон и один для хранения в деле;
• технические и кадастровые паспорта объектов недвижимости, подлежащих мене;
• документы, устанавливающие права участников сделки на владение недвижимостью;
• при наличии представителей – документы, которые подтверждают полномочия представителей;
• квитанция об уплате государственной пошлины, заявления обеих сторон договора мены квартиры.

В некоторых случаях дополнительно потребуется письменное согласие супруга (если меняется нажитая в браке квартира) или органов опеки (если на жилплощади зарегистрировано несовершеннолетнее лицо).

Как проходит государственная регистрация?

Составить договор мены квартиры – только половина дела. Не менее важная часть мероприятия – это успешная государственная регистрация сделки. Чтобы она была осуществлена, требуется выполнение следующих шагов:

• отправка обеими сторонами необходимых документов нотариусу (можно в электронном виде);
• официальная регистрация поданных пакетов документации в учреждении юстиции, выдача расписки;
• осуществление экспертизы в отношении предоставленных сторонами документов;
• внесение соответствующей записи в ЕГРП на объекты недвижимого имущества, регистрация сделки.

В плане налогообложения сделки действуют такие же правила, что и в случае оформления договора купли-продажи, особенных нюансов в этом деле нет. В случае, если владелец привлекаемой к обмену квартиры являлся таковым на протяжении больше трех лет, он освобождается от обязательной уплаты НДФЛ. Если срок владения квартиры меньше трех лет, появляется необходимость оплатить налог, но вместе с этим возникает возможность воспользоваться налоговым вычетом и вернуть определенный процент от суммы в 1 млн. рублей.

Как воспользоваться услугой?

От вас потребуется лишь предоставить правоустанавливающие документы на объект недвижимости и взять расширенную выписку из ЕГРП. Все остальные действия по оформлению договора берет на себя опытный нотариус. Также можно воспользоваться услугой подачи нотариусом заверенного договора на регистрацию в государственные органы, чтобы избавиться от необходимости самостоятельно предоставлять туда документы.

Это позволит сэкономить время и нервы, а также ускорить момент официальной регистрации сделки мены.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

• Налог при дарении квартиры не родственнику если квартира более 3 лет в собственности
• Является ли улучшением жилищных условий покупка еще одной квартиры
• Можно ли продать квартиру по свидетельству о приватизации
• Как обмануть агентство недвижимости при покупке квартиры
• Как составить предварительный договор купли продажи квартиры самостоятельно