Что такое форвардный контракт на покупку квартиры

Нацкомиссия по ценным бумагам предупредила о рисках при покупке недвижимости через форвардные контракты

Покупатели недвижимости у украинских застройщиков через форвардные контракты несут определенные риски, в том числе потери денег и доначисления налогов. Об этом сообщает Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку (НКЦБФР), передает бизнесЦензор.

Как пояснили в Нацкомиссии, базовым активом форвардных контрактов, в большинстве случаев, являются имущественные права на жилое помещение, которое станет объектом недвижимости после завершения строительства жилого дома.

Покупатель, приобретая форвардный контракт (базовым активом которого являются имущественные права), приобретает в собственность имущественные права, на основании которых в дальнейшем имеет право получить в собственность жилое помещение, к примеру, квартиру.

«Через продажу покупателям форвардных контрактов застройщик оптимизирует налоги, поскольку упомянутые операции не являются объектом налогообложения, согласно Налоговому кодексу Украины», — отмечается в сообщении.

Особенностями такой схемы продажи недвижимости является заключение ряда договоров, а именно: форвардный контракт, который заключается между застройщиком и компанией по управлению активами (далее — КУА), действующий в интересах института совместного инвестирования (далее — ИСИ) на товарной бирже, договор купли/продажи форвардного контракта между КУА и покупателем (физическим лицом), договор купли/продажи имущественных прав, который заключается между застройщиком и покупателем-физлицом.

«По этим договорам, оплата покупателем-физлицом средств делится на две части, то есть сначала он покупает форвардный контракт и платит КУА, а затем — покупает имущественные права у застройщика», — сказано в сообщении.

В то же время, в НКЦБФР указывают, что форвардный контракт и продажа имущественных прав на объекты инвестирования, который еще не был оплачен за счет средств совместного инвестирования, не может быть включен в активы ИСИ в понимании закона «Об институтах совместного инвестирования». Соответственно, доходы, полученные от их продажи, не считаются средствами совместного инвестирования.

«Таким образом, возникают следующие риски при приобретении форвардных контрактов и имущественных прав на жилые помещения с участием КУА, а именно: невозможность возвращения в полной мере оплаченных средств (в случае расторжения договора купли-продажи имущественных прав), поскольку условия форвардного контракта выполнено (контракт поставлен в срок). То есть, покупатель будет иметь возможность вернуть только средства, уплаченные по договору купли/продажи имущественных прав», — пояснили в НКЦБФР.

Кроме того, существует риск увеличения цены на жилое помещение, поскольку в случае непризнания форвардного контракта активом ИСИ со стороны налоговых органов возможно доначисление налогов.

Также ввиду отсутствия специального законодательства по контролю за выпуском и обращением форвардных контрактов и ненадлежащим регулированием товарных бирж ценообразование по форвардным контрактам также может быть необъективным.

«Кроме этого, покупатель-физлицо, заключила форвардный контракт с КУА, является лишь стороной по сделке, а не инвестором ИСИ, а следовательно у Комиссии отсутствуют рычаги влияния по защите его прав», — подчеркивают в НКЦБФР.

В комиссии также отмечают, что зачастую покупатель заключает такой контракт/договор без участия профессиональных участников фондового рынка, что также уменьшает защиту его прав.

«Чтобы принять взвешенное решение по инвестированию в объекты жилья через форвардные контракты, покупатели должны учитывать все эти риски. НКЦБФР готова предоставлять таким покупателям справочную информацию о деятельности компаний по управлению активами, которые предлагают к приобретению такие финансовые инструменты», — отмечает регулятор.

Инвестировать в жилье лучше через форвардные контракты

Форвардные контракты обеспечивают максимальные гарантии будущим покупателям недвижимости, уверены эксперты рынка.

На сегодняшний день форвардные контракты являются наиболее надежным способом финансирования проектов жилищного строительства. К такому мнению пришли участники интернет-конференции на портале ЛІГА.net — Алексей Петрашко, член Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку, и Наталья Доценко-Белоус, адвокат ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры»

Ключевым критерием выбора форвардного контракта как инструмента продажи будущей недвижимости эксперты называют обеспечение максимальных гарантий покупателям. Инвестору обеспечивается исключительное и преимущественное право на приобретение квартиры по договору купли-продажи имущественных прав, что позволяет исключить риски двойных продаж, а также нивелировать риски, связанные с иным использованием отчужденной недвижимости (как например, это часто происходит с целевыми облигациями — параллельная ипотека на проданную недвижимость).

Перечисленные риски устраняются при использовании форвардных контрактов даже в случаях, когда инвесторы имеют рассрочку и не завершили расчеты по договору купли-продажи имущественных прав. Обращение форвардных контрактов осуществляется на товарной бирже «УМВБ», которая обеспечивает контроль за сделками и ведет учет прав собственности на форвардные контракты.

Биржевый механизм продаж позволяет сбалансировать интересы каждого из участников сделок. Покупатель становиться первичным собственником по факту осуществления расчетов на основании договора купли-продажи имущественных прав на квартиру. Именно на покупателя производиться оформление свидетельства на право собственности на квартиру — первого правоустанавливающего документа, что позволяет предотвратить временные потери, которые могли бы возникнуть в связи с изначальным оформлением права собственности на заказчика и последующей меной квартиры в пользу инвестора.

Более того, в связи с первичным оформлением права собственности на квартиры на инвесторов при использовании форвардных контрактов, удается предотвратить расходы покупателей на нотариальное удостоверение сделок (экономия расходов в сумме 1% от стоимости сделки).

Прямые отношения между покупателем и заказчиком, возникающие на основании договора купли-продажи имущественных прав на квартиру, позволяют исключить из этих отношений проблемные долгосрочные инструменты, которые имеют денежных характер — целевые облигации, добавили участники конференции.

Форвард (форвардный контракт)

Форвардный контракт (форвард) – это договор, согласно которому одна сторона сделки – продавец обязуется в срок, определенный договором, передать базовый актив (товар) другой стороне по договору – покупателю или выполнить альтернативное денежное обязательство.

При этом покупатель обязуется принять и оплатить этот базовый актив, по условиям которого у сторон возникают встречные денежные обязательства в размере, зависящем от значения показателя базового актива на момент исполнения обязательств, в порядке и в течение срока или в срок, установленный договором.

Иными словами, форвардный контракт является двусторонним соглашением о продаже (приобретении) основного актива, которое составляется по стандартной форме. Заключенный форвардный контракт удостоверяет факт того, что одна сторона в определенное время обязуется продать или приобрести на установленных условиях актив. При этом цена сделки, которая состоится в будущем, фиксируется и устанавливается во время заключения форвардного контракта.

Таким образом, форвардный контракт – это обязательный для исполнения срочный контракт, в соответствии с которым покупатель и продавец соглашаются на поставку товара оговоренного качества и количества или валюты на определенную дату в будущем.

Цена товара, валютный курс и другие условия фиксируются в момент заключения сделки.

Что должно указываться в форвардных контрактах

В форвардных контрактах следует указывать следующее:

Предмет контракта. Предмет сделки – это реализуемый актив. Это может быть как реальный товар, так и финансовый инструмент (например, процентная ставка);

Количество актива, подлежащего поставке. Количество должно быть указано в удобных клиенту единицах;
Дата поставки актива. Дата поставки актива является твердо зафиксированной и не может быть изменена;

Цена поставки (исполнения) – сумма, которую платит покупатель актива продавцу (фиксируется в условиях контракта, не может быть изменена);

Форвардная цена – та же цена поставки, но не неизменная, а определенная на конкретный временной момент. Форвардная цена актива – это текущая цена форвардных контрактов на соответствующий актив. Цена актива устанавливается в момент заключения форвардного контракта.

Расчеты между сторонами сделки по форвардному контракту осуществляются по этой цене.

Главные особенности форвардного контракта

Главные особенности форвардного контракта заключаются в следующем:
форвард заключают вне биржи, в отличие от сходного соглашения – фьючерса;

срок форвардного договора может быть любым, о котором договорятся стороны;
строгого стандарта форвардных сделок, в отличие от фьючерсных, не существует;

отчетность по форвардным контрактам не обязательна;
форвард нельзя разорвать или изменить ни одной стороне;

имеют свободную форму относительно выражения воли клиентов;
форвард не имеет обратной силы;

стороны не несут трат на заключение форвардного контракта.

Преимущество и недостатки форвардных контрактов

Основное преимущество этих контрактов заключается в фиксации цены сделки на будущую дату. И форвардные сделки не предусматривают привлечения дополнительных средств. Главный недостаток заключается в том, что при изменении цены к расчетному дню в любую сторону контрагенты не могут расторгнуть договор.

То есть основным минусом форвардного контракта является отсутствие возможности для маневра. Ведь обязательство сторон выполнить свою часть договоренности не дает раньше установленной даты возможности расторгнуть форвардный контракт или, каким либо способом изменить основные условия сделки.

По причине отсутствия вторичного форвардного рынка отсутствует возможность перепродать форвардный контракт. Это, в свою очередь приводит к низкой ликвидности форварда при наличии очень высокого показателя риска невыполнения одной из сторон сделки своих обязательств.

Отличительные черты форвардных контрактов

Отличительные черты, заключаются в том, что:
форвардные контракты имеют обязательную силу;

соглашение составляется с учетом конкретных требований участника сделки;

во время проведения переговоров на стадии заключения форвардного договора должны быть четко определены: размер контракта, качественные характеристики поставляемого актива, место и дата поставки.

Типы форвардных контрактов

Форвардные контракты могут быть:

Поставочный форвард оканчивается поставкой основного актива и полной оплатой на условиях договора (сделки). Беспоставочный (расчетный) форвард не оканчивается поставкой основного актива. При валютном форварде стороны обмениваются валютой, курс которой остается неизменным.

Форвардные контракты по виду базового актива

По виду базового актива форварды можно разделить на две группы: товарные финансовые.

Товарные форварды

Товарные форварды подразумевают материальные предметы купли-продажи, такие как:
продукция сельского хозяйства и т. п.

Финансовые форварды

Финансовые форварды – это базовый актив, который представляет собой следующие финансовые инструменты:
другие ценные бумаги и фондовые ценности.

Форвардные контракты по сторонам форвардной сделки

Если принять во внимание стороны контрактов, то можно выделить:
форварды между банковскими организациями либо между банком и клиентом;

форварды между торговыми и производственными предприятиями.

Хеджирование форвардами

Хеджирование – это механизм снижения контрактных рисков.
Цель хеджирования – минимизировать возможные потери при колебаниях рыночных цен.

В практике хозяйственной деятельности принято хеджировать следующие виды рисков:
валютный, возникающий вследствие колебаний курсов;

процентный, причина которого лежит в изменении котировок ценных бумаг;
товарный, связанный с динамикой цен, инфляцией и др. экономическими факторами.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Понятие и особенности форвардного контракта
В зарубежной практике форвардные сделки распространены значительно больше, нежели в РФ. Многие экономисты не признают уровень таких контрактов выше, чем в пари или азартной игре. Тем не менее, форвард все активнее занимает место в российской экономической практике.

Законодательная база по форвардным контрактам закладывалась около 20 лет назад в следующих нормативных актах:

В зависимости от того, преобладают ли для определенной стороны требования или обязательства, может быть выбрана соответствующая позиция форвардного договора:
Форвардные контракты
Преимуществом выбора форвардного контракта как инструмента купли-продажи недвижимости застройщики и многие эксперты называют обеспечение гарантий инвестору. Как утверждают застройщики, практикующие форвардные контракты, это позволяет свести к минимуму такие риски: Причина возникновения новых схем продажи недвижимости в новостройках проста: ФФС и целевые облигации не устраивают застройщика по тем или иным причинам. Преимущества форвардных контрактов для застройщика:
Форвардные контракты в обязательном порядке регистрируются на товарной бирже (это регулируется Законом Украины «О товарной бирже» от 10.12.91 г. и законодательством Украины, уставом биржи, правилами биржевой торговли и биржевого арбитража).

Форвардный контракт не подлежит нотариальному удостоверению.

Форвардный контракт, дериватив при покупке квартиры Украина
Лучше заранее проверить документы перед подписанием любых договоров, чтобы потом не беспокоиться за безопасность сделки. Юристы по недвижимости GetHom занимаются проверкой документов застройщиков, квартир и любой недвижимости. Мы поможем правильно заключить договор, проверим все документы застройщика и подскажем как лучше поступить.

Работаем по всей Украине. В законодательстве Украины не установлено норм или порядков, которые позволяли бы привлекать инвесторов через заключение форвардного дериватива. Однако, застройщики нашли вариант, как можно применять форвардный контракт при подписании сделки с инвесторами, чтобы не нарушать закон.

Дериватив – это документ, который регулирует отношения продавца и покупателя в будущем. В форвардном контракте обязательно должны быть такие пункты:
Покупка новостроя: форвардный контракт
На этом этапе КУА продает будущему владельцу квартиры ФК по рыночной цене (в момент подписания его цена была нулевой).

В ходе этой операции инвестор выплачивает часть денег (основную долю прибыли, которую застройщик получает от продажи объекта недвижимости). Сумма аккумулируется на счету инвестиционного фонда. По закону форвард позиционируется как дериватив – документ, регламентирующий взаимоотношения продавца и покупателя нематериальных, материальных активов или ценных бумаг, но не в данный момент, а в будущем (ст.14 НКУ).

В этом договоре указаны:

Форвардный контракт (форвард) – производный финансовый инструмент, договор между двумя участниками, согласно которому продавец обязуется поставить, а покупатель – оплатить и получить определенное количество базового актива в будущем по цене, определенной в момент заключения сделки.
Разъясняем суть форвардных контрактов
Продажа квартир в ЖК «Петровский квартал» происходит с помощью форвардных контрактов. Т. к. не все инвесторы понимают суть этого механизма, мы разъясняем. На сегодняшний день заключения форвардных контрактов на поставку квартиры (совокупности имущественных прав) – это наиболее эффективный, простой и понятный механизм финансирования в строительство.*Деривативэто стандартный документ, удостоверяющий право и/или обязательство купить или продать на определенных условиях, в будущем ценные бумаги, средства, материальные активы (в нашем случае – недвижимость) или нематериальные активы.

Напомним, что операции с украинскими деривативами не облагаются НДС в соответствии Статьи 196 Налогового кодекса Украины (пункт 196.1, подпункт 196.1.1).

Продавец форвардного контракта не может передать (продать) обязательства по этому контракту другим лицам без согласия покупателя форвардного контракта.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.