Нужно ли согласие соседей на договор мены

Как осуществить обмен комнатами в коммуналке?

Хотим с соседем поменться комнатами в одной коммун. квартире, они у нас в собственности. Думаем сделать договор мены. Но квартира коммунальная. Требуется согласие остальных соседей??

Обмен же будет делаться не постороннему лицу, а между жильцами одной квартиры.

Вопрос относится к городу Белгород

Ответы:

Преимущественное право покупки применяется также при отчуждении доли по договору мены, по которому каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ). Вам нужно соблюсти эту формальность,предусмотренную ст.250 ГК, известив остальных собственников о намерении пеализовать комнату путем обмена на комнату в этой же квартире площадью. кв. м, с окнами, выходящими на. (далее описываете комнату соседа так, чтобы ее параметры не подходили под параметры комнат прочих соседей).

При возмездном отчуждении доли в праве общей долевой собственности распорядительная свобода каждого сособственника ограничена в интересах прочих сособственников преимущественным правом покупки (ст. 250 ГК РФ).

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Рекомендация эксперта
При отчуждении по договору мены — применяются правила ст. 250 ГК РФ, поэтому нужно согласие сособственников. Можно уведомить по почте заказным письмом, можно это сделать через нотариуса.

Договор мены

Нужно ли заплатить налоги при обмене комнат в коммунальных квартирах?

В случае если обстоятельства непреодолимой силы будут действовать более, то Стороны отказываются от исполнения настоящего Договора. 5. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ КОМНАТ. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ Можно составить договор мены в простой письменной форме, обойтись без нотариуса и просто зарегистрировать документ в Росреестре.

Но некоторые для надежности предпочитают посетить нотариуса. Его услуги обычно стоят около 3 тыс. руб. за заверение одного договора (или проценты от стоимости квартиры).
При купле-продаже придется платить дважды, ведь договора-то два. А при мене – только один раз. Еще один крайне важный нюанс касается расторжения договора.

Допустим, покупатель по каким-то причинам заподозрил продавца в нечестности и через суд добился расторжения сделки купли-продажи.

Продавец должен полностью вернуть ему уплаченные за квартиру деньги. Но он их давно потратил. Тогда покупателю придется ждать выплаты не один год и можно вообще не дождаться.

Договор мены равноценных комнат

Что нужно В договоре мены обязательно должны быть приведены все данные об обмениваемых квартирах (земельных участках, домах и пр.). Это не только адрес и количество комнат с площадями, но и номера и даты регистрации документов, на основании которых имущество принадлежит собственникам. Если у квартир есть кадастровые номера, то технический и кадастровый паспорта на такую недвижимость к общему пакету документов прилагать не нужно.

В противном случае придется заказать эти документы в проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ, в некоторых регионах этот государственный орган называется бюро технической инвентаризации – БТИ). Если в договоре не прописана стоимость каждого обмениваемого объекта, то они считаются равноценными. Когда стоимость указана, придется приложить экспертное свидетельство об оценке имущества.

Статьи

ДОГОВОР N мены равноценных комнат г. » » г. Гражданин Российской Федерации (Ф. И. О. гражданина) (паспорт: серия N, выдан, код подразделения, дата рождения » » г., зарегистрированный по адресу: ), далее именуем «Сторона-1″, и Гражданин Российской Федерации (Ф. И. О. гражданина) (паспорт: серия N, выдан, код подразделения, дата рождения » » г., зарегистрированный по адресу: ), далее именуем «Сторона-2»,именуемыев дальнейшем «Стороны»,заключили настоящий договор (далее — «Договор») о нижеследующем: 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. Сторона-1 обязуется передать в собственность Стороне-2 комнату, указанную в п. 1.2 настоящего Договора (далее по тексту — «Комната-1»), в обмен на передаваемую Стороной-2 комнату, указанную в п. 1.4 настоящего Договора (далее по тексту — «Комната-2»), в порядке, сроки и на условиях, предусмотренных настоящим Договором

Хочу свои комнаты в коммунальной квартире поменять на отдельную квартиру. Нужен ли в данном случае отказ соседей по квартире?

Являюсь участником программы «Расселение коммунальных квартир», получила на это субсидию. Нашла вариант обмена двух моих комнат на отдельную двухкомнатную квартиру с доплатой в виде этой субсидии. Нужен ли отказ соседей по коммуналке от покупки моих комнат при заключении договора мены?

Ответы юристов ( 2 )
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2024 N 188-ФЗ (ред. от 06.07.2024 ) ЖК РФ,

Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Обмен комнаты в коммунальной квартире

Идеальным вариантом является такой – если все жильцы согласны на продажу своих комнат и у каждого есть доплата на покупку отдельной квартиры. Но такое случается крайне редко, поэтому приходится одному из жильцов продавать свою комнату и самому доплачивать на покупку себе квартиры. Поэтому обмен комнаты в коммунальной квартире процесс сложный и долгий.

Обмен неприватизированной комнаты

Но у сделок с неприватизированным имуществом есть несколько преимуществ:

• сделки совершаются быстро, около 7 дней;
• сохраняется право на бесплатную приватизацию, а оно дается только раз в жизни;
• минимальный пакет документов.

Кроме преимуществ, есть и недостатки:

1. Сделка совершается без оплаты, то есть так прописано в обменном ордере, так как квартира является муниципальной собственностью. А на деле «продавец» неприватизированной комнаты получает деньги от покупателя. В этом есть риск остаться без денег и комнаты.
2. Длительная процедура регистрации на неприватизированной жилплощади. Новый «собственник» не может там зарегистрироваться, пока не выпишется старый.

Неприватизированную комнату в коммунальной квартире можно только обменять. Комната принадлежит государству, а не является частной собственностью. Поэтому в этом случае также стоит обратиться в агентство, самостоятельно совершить такую сложную сделку не получится.

Обмен приватизированной комнаты

Чтобы совершить обмен комнаты в коммунальной квартире, когда комната приватизирована, нужно сначала предложить ее соседям. Они имеют преимущественное право на покупку такой комнаты. Если они не хотят покупать или у них нет денег, то тогда уже можно предлагать комнату сторонним лицам.

Заведомо завышать цену и предлагать соседям не стоит, иначе они смогут оспорить сделку.

Отказ других соседей от покупки комнаты должен быть нотариально заверен. В отказе указываются все условия, которые собственник предлагал соседям, включая цену. Если затем собственник продаст свою комнату по более низкой цене, тогда соседи имеют право оспорить сделку в суде.

Если в коммунальной квартире есть приватизированные и неприватизированные комнаты, то тогда преимущественным правом покупки приватизированной комнаты является и государство, и соседи. Ведь часть квартиры является муниципальной. От государства также необходимо получить отказ.

Отказ можно получить в управе того района, где зарегистрирована площадь. Кроме отказа также нужно получить разрешение от управы на продажу. Когда управа выдаст эти документы, тогда собственник квартиры может продавать ее сторонним лицам.

Если есть еще и другие соседи – собственники, то от них также нужен отказ и разрешение на сделку.

Таким образом, обмен комнаты в коммунальной квартире довольно сложный процесс, который имеет свои тонкости и моменты. Поэтому доверять лучше проверенным агентствам недвижимости, у которых есть большой опыт совершения сделок с коммунальными квартирами.

Для совершения удачного обмена необходима помощь специалистов – риэлторов. Самостоятельно заниматься таким сложным процессом не стоит. Существуют даже специальные агентства недвижимости, которые занимаются исключительно сделками с площадью в коммуналках.

Они анализируют рынок жилья, находят подходящие варианты, сами занимаются сбором документов и сопровождением сделок.

При мене своей доли на другую СОГЛАСИЯ СОСЕДЕЙ не требуется. Ни одной статьей ГК И ЖК РФ такое согласие не предусмотрено. Считаю что вам дан неверный ответ

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

• Как встать на очередь по улучшению жилищных условий если квартира в собственности
• Что нужно для того чтобы встать на учет как нуждающиеся в улучшении жилищных условий
• Что делать если сорвалась сделка по недвижимости
• Как отражается учет по договору мены товаров
• Если жена не участвовала в приватизации квартиры имеет ли она на нее право