Здание сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости

Здание сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости

Несмотря на то, что законодательно нежилые помещения признаются самостоятельными объектами гражданских прав (абз. 3 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ № 122), в доктрине этот вопрос не имеет однозначного решения [1].

И. В. Поваренкина делая вывод о том, что нежилые помещения представляют собой объекты недвижимости, входящие в состав зданий, сооружений, однако не считает правильным отождествлять их со зданием или сооружением, несмотря на то, что они неразрывно связаны между собой.[4]

В. А. Лапач указывает на то, что ст. 130 ГК РФ прямо не относит помещение к недвижимому имуществу, но такой вывод противоречит норме этой статьи, так как в ней указано: «Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [2]. Более того, согласно п. 3.3 Концепции развития гражданского законодательства РФ и вовсе предлагается исключить эту норму, тем самым сделав перечень объектов недвижимости закрытым.

С одной стороны, возможно, такие изменения помогут избежать споров между хозяйствующими субъектами в части установления, относится предмет спора к недвижимости либо является вещью иного характера. С другой стороны, в процессе толкования такой нормы возникнет вопрос, может ли помещение, жилое или нежилое, рассматриваться в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.

В цивилистике существует точка зрения, согласно которой помещение не может выступать самостоятельным объектом гражданских прав. Это объясняется тем, что отрицается возможность признания права собственности на часть здания, каковой и является помещение. Такая позиция во многом основана на признании здания сложной неделимой вещью, раздел которой на отдельные помещения в натуре невозможен без разрушения, повреждения или изменения ее назначения.

Что касается судебно-арбитражной практики, то нужно обратить внимание на п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2019 г. № 64, положения которого по смыслу и содержанию совпадают с общепризнанной научной позицией, рассмотренной в обеих концепциях развития гражданского законодательства [5].

Так, если собственник здания в соответствии со ст. 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» решил выделить из его состава одно или несколько помещений, то при внесении в реестр записей о них прекращается право собственности на здание в целом, о чем делается соответствующая запись в реестре.

Указанный подход нашел свое отражение в проекте Федерального закона № 47538–6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Проект № 47538–6), в котором предлагается следующее: «Государственная регистрация права собственности на помещение во вновь возведенном здании может быть произведена только после государственной регистрации права собственности на здание, в котором расположено данное помещение». Таким образом, впоследствии при государственной регистрации права собственности на помещение прекращается право собственности на здание, где находится это помещение, и наоборот [4].

В итоге на отдельные помещения, выступающие самостоятельными объектами гражданских прав, могут быть разделены в первую очередь здания. Также могут быть разделены строения и сооружения (п. 5 ч. 1 ст.

7 Закона о кадастре), и, как правило, такие помещения будут нежилыми. Объекты же незавершенного строительства не могут быть разделены на отдельные помещения, так как в этом случае речь идет о сложной вещи, когда одна вещь, а именно помещение, жилое либо нежилое, включается в состав другой вещи. Но объект незавершенного строительства не является полноценной вещью, в том смысле, что его использование не может быть осуществлено в полной мере его собственником ввиду незаконченности процесса его строительства.

Такой подход подтверждается не только ранее рассмотренными позициями ученых- цивилистов, отраженными в обеих концепциях развития гражданского законодательства, но и в судебной практике.

Что касается определения понятия «нежилое помещение», то при его формулировании важно установить, в каком значении оно употребляется. В широком смысле нежилое помещение представляет собой материально- физический объект, обладающий определенным рядом характеристик и свойств. Здесь речь идет об обыденном понимании помещения, к примеру, здание, состоящее из одного нежилого помещения. В узком смысле понимается юридическая категория, а не материально-физический объект.

В связи с тем, что нежилое помещение может выступать самостоятельным объектом гражданских прав, для его определения следует использовать конструкцию фикции по аналогии с недвижимым имуществом, когда факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее факту.

П. В. Макеев, рассматривая нежилое помещение по аналогии с жилым формулирует определение понятия нежилого помещения, на основе признаков жилого помещения [3].

В науке выделяют следующие признаки нежилого помещения [6]:
1) 1. недвижимый характер нежилого помещения;

2) 2. изолированность нежилого помещения;

3) 3. предназначенность нежилого помещения рассматривается учеными в двух значениях: для производственных, административных, торговых, социальных, образовательных, культурных и других целей и не для проживания граждан. Иногда оба варианта предназначенности объединяют, например, предназначенность для использования в производственных, социальных, лечебно-санаторных или иных целей, кроме целей проживания граждан. Стоит отметить, что целевое назначение помещения имеет и важное практическое значение, так как оно указывается не только в проектной документации, необходимой для возведения объекта капитального строительства (ч.

13 ст. 48 Градостроительного кодекса (далее – ГрК РФ), но и отражается в графе «Назначение» в записи подраздела I правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 23 декабря 2019 года № 765;

4. пригодность нежилого помещения для определенного использования. Выделяя признак пригодности нежилого помещения, ученые говорят о соответствии нежилого помещения строительным, техническим и противопожарным нормам.

А. В. Сафонов определяет нежилое помещение как «часть составной недвижимой вещи (здания), являющейся механическим соединением некоторой совокупности частей, самостоятельное юридическое существование которых невозможно, пока они входят в состав данной вещи. Указанные части образуют единое целое, представляют собой одну вещь в натуральном и юридическом выражении и приобретают статус объектов гражданских прав в случае их юридического выделения из состава здания». Несмотря на такой подход, А. В. Сафонов рассматривает нежилое помещение в качестве самостоятельного объекта гражданских прав и указывает на то, что при выделение помещения из состава здания к последнему невозможно применить правовой режим недвижимого имущества, так как одновременное существование одной недвижимой вещи в объеме другой недопустимо.[6]

Понятие помещения в общем виде определено федеральным законодательством. Согласно п. 14 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий им признается «часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями».

Ввиду большого разнообразия нежилых помещений различного характера и назначения в ряде сводов строительных норм и правил даются их четкие определения.

Что касается материально-физического выражения помещения, что необходимо для полноты определения содержания этого понятия, то представляется возможным рассматривать в этом качестве площадь, которая определяется «по размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола»

Так, помещения можно разделить на две категории: основные (самостоятельные) и вспомогательные(служебные). Такое деление основано на принципе деления вещей на главную и принадлежностью. Следовательно, вспомогательные нежилые помещения (принадлежность к главной вещи – основным жилым либо нежилым помещениям) по функциональному назначению обслуживают одно или несколько помещений и неразрывно связаны с системами жизнеобеспечения здания (сооружения).

Такой подход поддерживается и учеными.

Некоторые ученые выделяют еще и технические нежилые помещения, которые, к примеру, наряду с конструктивными элементами и внутридомовым оборудованием являются просто общим имуществом дома, их даже нельзя отнести к недвижимому имуществу (нежилым помещениям). Президиум ВАС РФ в п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, указал, что крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания.

Таким образом, вопрос об отнесении нежилых помещений к самостоятельным объектам гражданских прав решен не окончательно. Если жилые помещения используются исключительно для проживания граждан, то нежилые используются более широко. Неотъемлемым признаком нежилого помещения является его связь с землей.

Таким образом, на основании изложенного под нежилым помещением следует понимать самостоятельный объект недвижимого имущества, являющийся частью объема объекта, в котором он расположен, ограниченный трехмерным контуром при наличии входа, имеющий определенное целевое назначение (производственные, административные, общественные и иные цели) и не предназначенный для постоянного проживания граждан.

Нежилое помещение это

Подборка наиболее важных документов по запросу Нежилое помещение это (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Правовые проблемы аренды нежилых помещений в составе зданий, сооружения

Договор аренды нежилого помещения не выделен в гражданском законодательстве в качестве самостоятельного вида договора аренды; специальные нормы, регулирующие аренду нежилых помещений, в Гражданском кодексе РФ отсутствуют (в главе 34 ГК РФ «Аренда» в отношении аренды недвижимого имущества отдельно дифференцированы лишь два вида договора аренды — аренда зданий и сооружений (параграф 4 главы 34 ГК РФ) и аренда предприятий (параграф 5 главы 34 ГК РФ); глава 35 ГК РФ регламентирует наем жилого помещения).
Более того, в гражданском законодательстве отсутствует даже развернутое легальное определение нежилого помещения. Можно найти лишь отдельные нормативные признаки нежилых помещений. Так, из п. 6 ст.

12 Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) можно сделать вывод, что помещениями следует считать объекты недвижимости, входящие в состав зданий и сооружений.
Нежилое помещение, являясь частью здания или сооружения, в то же время как самостоятельный объект гражданских прав имеет существенные отличительные особенности, что не позволяет полностью распространить на отношения по аренде нежилых помещений нормы, регламентирующие аренду зданий и сооружений. Например, со значительными оговорками к аренде нежилых помещений могут быть применены установленные ст. 652 ГК РФ права арендатора на земельный участок.
На специфический правовой режим нежилых помещений неоднократно обращалось внимание в теории гражданского права. При этом по вопросу применения к аренде нежилых помещений норм об аренде зданий и сооружений мнения специалистов разделились. Так, ряд авторов считают, что положения параграфа 4 главы 34 ГК РФ к аренде нежилых помещений применять недопустимо.

Другие признают такую возможность, но только в случае, если стороны сделают соответствующую оговорку в договоре аренды нежилого помещения. И наконец, согласно третьей точке зрения нормы об аренде зданий и сооружений применимы и к аренде нежилых помещений.

На наш взгляд, к правоотношениям по аренде нежилых помещений следует применять общие положения об аренде (параграф 1 главы 34 ГК РФ), а также положения об аренде зданий и сооружений (параграф 4 главы 34 ГК РФ), но только в той части, в какой это не противоречит существу соответствующих правоотношений. В обоснование приведем следующие практически значимые аргументы (учитывая практическую направленность настоящей статьи).
Во-первых, возможность применения к аренде нежилых помещений норм параграфа 4 главы 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений косвенно подтверждена Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 1 июня 2019 г. N 53. Несмотря на то что в информационном письме рассматривается только вопрос регистрации договоров аренды нежилых помещений, полагаем, содержащаяся в нем позиция имеет общий характер. При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ обосновал свою точку зрения тем, что нежилое помещение хотя и является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано; в то же время в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы в отношении нежилых помещений.
Во-вторых, сложившаяся до настоящего момента судебно-арбитражная практика подтверждает применимость законодательных положений об аренде зданий и сооружений к правоотношениям по аренде нежилых помещений.
В-третьих, отказ на практике от применения норм об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещений вызовет невосполнимый пробел в регулировании соответствующих правоотношений. Хотя такую «вынужденность» применения аналогии закона, безусловно, нельзя отнести к заслугам российского законодателя. Очевидно, что столь серьезный вопрос требует конкретного законодательного регулирования.
Так, по нашему мнению, к договорам аренды нежилых помещений следует применять следующие нормы об аренде зданий и сооружений (на том правовом основании, что помещения входят в состав зданий или сооружений и являются их частью):
форма и государственная регистрация договора аренды (ст. 651 ГК РФ). Необходимость применения ст. 651 ГК РФ к договорам аренды помещений отмечена, в частности, Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 1 июня 2019 г. N 53;
— право арендатора на пользование земельным участком в части, необходимой для использования арендуемого нежилого помещения по назначению (п. 1 ст. 652 ГК РФ), а именно в части прохода, проезда к нежилому помещению (поскольку пользоваться нежилым помещением изолированно невозможно), и сохранение за арендатором этого права при продаже земельного участка (ст. 653 ГК РФ);
— размер арендной платы как существенное условие договора аренды нежилого помещения (ст. 654 ГК РФ); — общие правила передачи нежилого помещения (ст. 655 ГК РФ).

В целом следует отметить недостаточность и противоречивость нормативного регулирования правоотношений по аренде нежилых помещений, что приводит к определенным трудностям на практике.
На наш взгляд, учитывая специфику объекта аренды по договору аренды нежилого помещения, такой договор возможно выделить среди иных видов договоров аренды для самостоятельного теоретического и практического исследования. Подчеркнем, названный вид договора аренды в полной мере является условной теоретической моделью, достаточная нормативная база для такой дифференциации на настоящий момент отсутствует.
Исходя из конструкции ст. 606 ГК РФ можно предложить следующее определение договора аренды нежилого помещения: по договору аренды нежилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение, входящее в состав здания или сооружения, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Различие объема правомочий, которые арендодатель передает арендатору по договору аренды нежилого помещения (временное владение и пользование или только временное пользование), имеет важное практическое значение.
Как правило, арендатору по договору аренды нежилого помещения предоставляются права владеть и пользоваться нежилым помещением, что выражается в следующем:
арендатор в течение срока аренды фактически обладает нежилым помещением, имеет право беспрепятственного доступа к нему в любое время; — арендатор самостоятельно определяет режим использования нежилого помещения и доступа к нему третьих лиц;
— арендатор использует нежилое помещение в соответствии с условиями договора аренды (извлекает»полезные свойства» нежилого помещения).
Однако на практике встречаются случаи, когда арендатору по договору аренды нежилого помещения передается только правомочие временного пользования. Например, по договору аренды складского помещения на территории складского комплекса арендатору может быть предоставлено право использовать складское помещение, но только с соблюдением определенного режима и только в установленные договором дни и часы. В данной ситуации вряд ли возможно говорить о полном фактическом владении (обладании) арендатором объектом аренды и абсолютном хозяйственном господстве арендатора над объектом аренды в течение срока аренды.
Сторонами договора аренды нежилого помещения являются арендодатель и арендатор. Арендодателем нежилого помещения по общему правилу выступает сам собственник, реже — специально управомоченное законом или собственником лицо (например, при аренде государственного либо муниципального имущества в качестве арендодателя выступают уполномоченные органы исполнительной власти, а возможно, унитарные и казенные предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления).
Арендатором по договору аренды нежилого помещения может являться фактически любой субъект права (с соблюдением ограничений по правоспособности и дееспособности).
По правовой природе договор аренды нежилого помещения является консенсуальным, возмездным и взаимным. Консенсуальность проявляется в том, что договор аренды нежилого помещения считается заключенным уже в момент достижения между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора (в предусмотренных законодательством случаях также при условии государственной регистрации такого договора), т. е. независимо от момента его реального исполнения (передачи в аренду нежилого помещения).
Возмездность договора аренды нежилого помещения выражается в обязательном встречном предоставлении(оплате) арендатором арендной платы за полученное в аренду имущество, в отличие, например, от договора безвозмездного пользования, который предполагает безвозмездность.
И наконец, взаимность договора аренды нежилого помещения заключается в наличии прав и обязанностей у обеих сторон договора, т. е. как у арендодателя, так и у арендатора.
К форме договора аренды нежилого помещения, по нашему мнению, следует применять требования ст. 651 ГК РФ, а именно: договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды нежилого помещения влечет его недействительность.
Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (см. п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2019 г. N 53).

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.