Споры по договору аренды нежилого помещения какой суд

ИП или физлицо: Верховный суд разобрался с подведомственностью спора по аренде

02.06.2019

Арендодатель решил взыскать с бизнесмена задолженность за пользование участком и подал иск в арбитраж. Однако три инстанции сослались на неподведомоственность им этого спора. Дело в том, что ответчик заключил договор аренды без указания статуса ИП как обычный гражданин. Истец же настаивал, что долг возник в рамках предпринимательской деятельности.

Этот довод заинтересовал Верховный суд.

Комитет по управлению имуществом Таганрога обратился в Арбитражный суд Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании 1,4 млн руб. задолженности по арендной плате и 62 553 руб. пеней (дело № А40-77040/2019). АСГМ принял заявление комитета, однако спустя месяц прекратил производство по делу в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду. Выяснилось, что ответчик заключал договор аренды участка без указания своего статуса ИП и регистрационных данных (ОГРН и ИНН), то есть действовал как физическое лицо. Следовательно, истец был не вправе заявлять свои требования в арбитражном суде, даже если на момент заключения договора ответчик был зарегистрирован в качестве ИП, указал АСГМ.

С этим выводом в дальнейшем согласились 9-й ААС и АС Московского округа.

Тогда комитет подал жалобу в ВС. Согласно выписке из Единого госреестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП), основным видом экономической деятельности бизнесмена является сдача внаем недвижимости, указал заявитель. ИП владеет гостиницей, которая располагается на арендуемом участке.

У нее имеется обременение в виде аренды в пользу гостинично-ресторанного комплекса «Ассоль», что подтверждается выпиской из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Ссылаясь на это обстоятельство, комитет полагает, что задолженность по арендной плате за участок, где находится гостиница, образовалась у ответчика при осуществлении им предпринимательской деятельности. Комитет также указывает на вступившее в силу решение АСГМ по аналогичному иску к бизнесмену (дело № А40-63626/2019).

В рамках него арбитраж взыскал с ИП задолженность по арендной плате за другой участок, не высказывая при этом сомнений по поводу подведомственности спора.

Судья Елена Борисова решила, что доводы кассационной жалобы заслуживают внимания, и передала ее на рассмотрение экономколлегии. 1 июня «тройка» ВС отменила решения нижестоящих инстанций и направила дело на пересмотр в АСГМ.

ВС борется с формализмом в решении вопроса подведомственности

При определении подведомственности суды учитывают субъектный состав участников спора и характер их правоотношений, говорит Юлия Андреева, адвокат и руководитель проектов адвокатского бюро «S&K Вертикаль». «На мой взгляд, ключевым моментом в этом деле является то, что ответчик действовал не в своих каких-то личных интересах, чтобы суд мог разграничить по этому основанию подведомственность, а явно в рамках предпринимательской деятельности, извлекая прибыль из отношений, возникших на основании договора аренды», – подчеркивает Андреева. «Сделка была совершена в отношении участка, на котором расположено здание гостиницы, принадлежащее на праве собственности гражданину и используемое им в коммерческих целях, – добавляет Екатерина Сидорова, адвокат АБ «А-ПРО» (ранее «Адвокат Про»). – Следовательно, данный спор подведомственен арбитражным судам»

Похожую ситуацию экономколегия рассматривала в январе по делу № А32-30108/2019 о взыскании задолженности по договору аренды, заключенному между двумя физлицами без указания статуса ИП, напоминает Елена Мякишева, адвокат юридической группы «Яковлев и Партнеры». «Судебная коллегия в этом деле почеркнула, что законодательство не обязывает ИП указывать свой статус при заключении гражданских договоров. Поэтому отсутствие в договоре аренды указания на наличие у сторон статуса ИП как существенного обстоятельства, определяющего подведомственность спора, не является основанием, исключающим рассмотрение дела в арбитражном суде», – отмечает Мякишева (см. «Верховный суд разбирался, когда предприниматели «превращаются» в «физиков»).

О том, что это дело является продолжением позиции, занятой экономколлегией в деле № А32-30108/2019, говорит и Яна Чернобель, адвокат Коллегии адвокатов «Барщевский и Партнеры». «Как и в рамках указанного дела, в настоящем споре ВС целенаправленно старается бороться с такой ситуацией, когда суды формально подходят к решению вопроса о подведомственности, ориентируясь не на существо отношений, а лишь на условия договора», – подчеркивает адвокат.

«На практике мы постоянно сталкиваемся с тем, что все больше дел, довольно очевидно связанных с предпринимательской деятельностью, под тем или иным предлогом попадают в подведомственность судов общей юрисдикции, – добавляет Александра Герасимова ведущий юрисконсульт «ФБК Право». – Например, это споры по делам, связанным с нарушением компаниями правил пожарной безопасности, где нарушения совершены в процессе осуществления предпринимательской деятельности, но судебная практика относит их к подведомственности СОЮ в силу наличия публичного интереса»

спор по договору аренды нежилых помещений

Добрый день! По договору аренды нежилого помещения арендодатель права на расторжение договора в одностороннем порядке не имеет, но имеет право на увеличение размера арендной платы в одностороннем порядке не более чем на 10% и не чаще одного раза в 11 месяцев. В конце второго года действия договора арендодатель заблаговременно уведомил арендатора о повышении арендной платы на 10%, арендатор потребовал обоснования, в ответ арендодатель уведомил о повышении платы на меньшую сумму, соответствующую коэффициенту инфляции за прошлый год.

Уведомление было направлено арендатору вместе с дополнительным соглашением, от подписания которого арендатор уклонился. После этого арендодатель направил письма об устранении нарушений и о расторжении договора аренды по соглашению сторон, в которых сослался на допущенные арендатором нарушения: в ноябре и декабре арендатором были допущены просрочки в оплате по договору, в январе оплата поступила вовремя, но в прежнем размере. Арендатор отказывается и расторгать договор, и подписывать соглашение о повышении арендной платы, ссылаясь на условие договора о том, что все изменения должны быть подписаны сторонами, а также на то, что необходима регистрация изменений в договор.

Может ли арендодатель в одностороннем порядке расторгнуть договор на основании ч.2 ст.619 ГК РФ, если арендатор уклонился от подписания дополнительного соглашения о повышении арендной платы или только в суд на основании п.1 ч.2 ст. 450 ГК?

Скажите, Алена, на чем основано Ваше утверждение о том, что «по договору аренды нежилого помещения арендодатель права на расторжение договора в одностороннем порядке не имеет«? В договоре серьезно есть такой пункт? Или там просто отсутствует пункт об условиях и порядке одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя?

Договор аренды бессрочный или заключен на определенный срок?
Каковы дальнейшие намерения арендодателя в отношении НП, желающего «расторгнуться» — сдавать в аренду и далее намеревается?

Конечно, там нет такого пункта. Договор сроком на 3 года, зарегистрирован. По тексту: договор может быть расторгнут по соглашению сторон в любое время, договор может быть расторгнут досрочно арендатором в одностороннем порядке с предварительным письменным уведомлением арендодателя за 30 дней; арендодателем в порядке, установленном законодательством РФ с письменным уведомлением не менее, чем за 30 дней.
Намерения — расторгнуть, причем, как можно быстрее.

Алена, формулировка, конечно, противоречивая: одностороннее расторжение «в порядке,установленном действующим законодательством»при том, что законодательством такой порядок не установлен и можно трактовать так, что право на досрочное расторжение может быть реализовано только в судебном порядке. Попытайтесь договориться с арендатором, а для начала направьте ему уведомление о досрочном расторжении, в котором укажите, что считаете договор расторгнутым по истечении 30 дней (со ссылкой на пункт договора), в связи с чем в указанную дату произведете отключение электроэнергии, также требуйте вернуть помещение по акту, указав, что в случае уклонения от возврата истребуете свое имущество из незаконного владения в судебном порядке и потребуете возмещение своих убытков, связанных с уклонением от подписания д/с и др. Пишите в этом уведомление все, что вы можете применить в случае отказа: штрафы/пени за просрочки платежей за весь период действия договора, может еще что-то из договора можно выжать. Как правило, это работает.

На будущее: 1. порядок досрочного расторжения необходимо подробно описывать в договоре. 2. если хотите ежегодно индексировать арендную плату, не оформляйте это как право арендодателя, а указывайте в договоре, что АП ежегодно (четко указывайте с какой даты) автоматически увеличивается на определенную сумму или %. Если договоритесь не применять индексацию, уже арендатор, а не вы будете заинтересованы в подписании и регистрации соответствующего допа.

Объектами договора аренды могут выступать следующие вещи:

  • Недвижимые
  • Жилое помещение или его часть
  • Нежилое помещение или его часть
  • Земельный участок или его часть
  • Движимые
  • Транспортное средство
  • Имущественный комплекс
  • Иное движимое имущество

Не забывайте, что споры по договору аренды можно всегда решить при помощи мирового соглашения, плюсы и преимущества мирного разрешения конфликта наши доверители, которые заключили с нами договор на юридическое сопровождение, уже оценили, и Вы можете прочитать предложение по данному направлению, возможно, оно и Вас заинтересует.

Споры по договору аренды

  1. Взыскание задолженности по арендной плате. Иски с требованием взыскание арендной платы наиболее многочислены в арбитражном суде, встрачаются данные споры и в суде общей юрисдикции при отношениях жильцов в квартирах и комнатах с собственниками жилых помещений.
  2. О признании договора незаключенным. Требование подобного рода основывается на нарушении процедуры заключения договора и подлежит удовлетворению в случае отсутствия у лица правомочий на заключение конкретного договора (например, сдача помещения не собственником), а так же при не согласовании существенных условий договора (например, не точное описание объекта аренды). Одновременно с рассмотренным исковым требованием дополнительно может быть заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения – уплаченной арендной платы.
  3. Споры по договору аренды нежилого помещения какой судО признании договора недействительным. Нарушение требований закона. Любое отхождение от установленных законом правил заключения договоров аренды влечет признание его недействительным (например, не соблюдение обязательной письменной формы – статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации). Мнимость сделки. Это сделки, заключаемые «формально», без намерения породить правовые последствия. Как правило, мнимые сделки заключаются с целью ухода от уплаты налога на добавленную стоимость. Притворность сделки. Под притворностью следует понимать совершение сделки, прикрывающей другую – «настоящую» сделку. Примером такой сделки может служить продажа имущества родственникам. Целью заключения данных договоров служит уход от гражданско-правовой ответственности. В этой вязи, очевидно, что подобные сделки прикрывают собой сущностные правоотношения по договору дарения. Порок воли. Договор аренды может признан недействительным по данному основанию в случае установления того, что сделка была заключена под влиянием обмана, заблуждения, давления, при существенном заблуждении, а так же в состоянии, не позволяющем лицу понимать последствия своих действий. Договор может быть признан ничтожным по рассматриваемому основанию только в случае, если будет доказано, что при отсутствии перечисленных «сбивающих» факторов лицо не совершило было сделку на подобных условиях. Последствием признания договора недействительным является применение предусмотренных законом последствий – двусторонняя реституция (возвращение сторон в первоначальное положение), что означает обязанность арендатора вернуть объект договора, а арендодателя возвратить излишне уплаченную арендную плату.
  4. Запрет на заключение договора одной из сторон. К данному пункту относятся споры по договору аренды, заключенного малолетним либо недееспособным, а так же юридическим лицом, в случае противоречия заключенной сделки целям деятельности общества.
  5. О понуждении к заключению договора. Данное требование может быть заявлено в случае наличия предварительного договора и уклонении контрагента от заключения основного договора аренды.
  6. О расторжении договора. Основания досрочного расторжения арендного договора закреплены в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации, а так же в самом договоре. Как правило, это несоблюдение одной из сторон существенных условий договора, например, просрочка по внесению арендной платы.
  7. О взыскании убытков. В большинстве случаев данное требование является производным от основного и заявляется одновременно с такими требованиями как расторжение договора, признании договора недействительным и другие. Взысканию подлежат убытки, понесенные лицом в связи с неисполнением контрагентом обязанностей по заключенному договору аренды.
  8. О понуждении к передачи имущества по договору. Данное требование заявляется при наличии заключенного арендного договора в случае уклонения арендодателя от передачи оговоренного имущества.
  9. Об истребовании вещи из чужого незаконного владения. Споры по договору аренды в рамках данного пункта возникают при истечении срока действия договора аренды и воспрепятствования бывшим арендатором осуществления правомочий собственника (владение и пользование) бывшим арендодателем.
  10. Иные споры возникающие из договоров аренды.

Помощь адвоката по спорам в договоре аренды

Обратитесь к нашему адвокату, ему известны особенности корпоративных споров, что поможет избежать неприятных сюрпризов, а трату на юриста Вы всегда можете возместить, заявив ее в требованиях к Ответчику по делу.

Читайте также наши статьи по вопросу защиты Вашего бизнеса:

Наш адвокат по гражданским делам профессионально отстоит Ваши интересы
Узнайте, как оспорить договор аренды по ссылке в блоге адвоката

В какой суд обращаться
Доброго времени суток! Подскажите пожалуйста в какой суд обращаться с иск. заявлением, если по договору аренды арендатором является физическое лицо, не зарегистрированное как ИП, а арендодателем юр. лицо. В самом договоре прописано, что в Арбитражный суд. Правоотношения арендодателя — физического лица и арендатора — юридического лица относятся к гражданским правоотношениям, а потому споры рассматриваются в судах общей юрисдикции. В то же время ГПК РФ прямо указывает, что участниками гражданских процессуальных правоотношений могут быть граждане, организации, органы государственной власти и т. д. — по спорам, возникающим из гражданских, трудовых, жилищных, земельных, семейных… правоотношений (ст.

22 ГПК РФ ) Если одной из сторон сделки является физическое лицо, то говорить о ведении им предпринимательской деятельности (извлечение прибыли по договорам аренды) не приходится. Следовательно, такой спор не будет подведомственным арбитражному суду.

Что же касается условия в договоре о подсудности в арбитражном суде, то суд не примет его во внимание, если иск будет подан в суд общей юрисдикции.
ПОДВЕДОМСТВЕННОСТЬ споров, возникающих из договоров аренды недвижимого имущества
Далее проанализируем, насколько правомерно отнесение к компетенции арбитражного суда спорного дела, возникшего из договора аренды недвижимого имущества, и каким субъектным составом должен обладать подобный спор. Во-первых, юридические лица, т. е. организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечают по своим обязательствам этим имуществом, могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде (ст.49 ГК). В связи с тем, что возникшие разногласия не были урегулированы, арендатор обратился в арбитражный суд с требованием об обязании арендодателя заключить договор на условиях предлагаемой им редакции. Данная статья детализирует общие правила подведомственности дел арбитражным судам: арбитражным судам подведомственны дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, возникшие между юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных АПК и иными федеральными законами, — и другими организациями и гражданами.
Институт подведомственности определяет предметную компетенцию арбитражных судов и разграничивает ее с компетенцией других судов (Конституционного Суда Российской Федерации и судов общей юрисдикции), а также с компетенцией иных органов, разрешающих юридические дела.
ПОДСУДНОСТЬ споров, возникающих из договоров аренды недвижимого имущества
  • 1) нахождение (проживание) ответчика за пределами Российской Федерации;
  • 2) наличие у такого ответчика имущества на территории Российской Федерации.

Таким образом, по общему и наиболее распространенному в правоприменении процессуальному правилу иск, вытекающий из неисполнения или ненадлежащего исполнения арендных договорных обязательств, предъявляется в арбитражный суд по месту нахождения организации-должника или по месту жительства должника-предпринимателя, если отдельные нормы АПК не допускают иное.

Место нахождения юридического лица должно быть указано в его учредительных документах.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.